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1、京山京源国际城项目市 场调查暨入市推广简报前 言我司于2月27日至3月2日对京山在售楼盘进行现场市场调查。此次议题主要是建立在市场研究层面对产品、销售价格和产品的部分建议及预测,不过多涉及系统研究及实际中技术方面的可行性。通过后期的沟通及合作，我司将在本方案的基础上进行更深入的方案研究。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。祝贵司“京源国际城”项目，圆满成功！1第一部分 京山县宏观经济及城市概况 一、城市概况 1、地理位置、人口及人均可支配收入 2、区位交通二、城市经济发展状况 1、工业经济 2、农业经济 3、旅游开发三、城市建设及城市规划 1、城市建设 2、城市规划四、京山县新市镇目前
2、房地产发展情况五、重点楼盘分析 1、大龙京都花园 2、京源丽都 3、金茂银河湾 4、玉丰国际公馆 5、青龙花园六、总结第二部分 京山京源国际城项目 1、项目地理位置 2、项目目前情况 3、项目优劣势分析1）优势分析2）劣势分析3）机会分析4）威胁分析 3、本项目住宅部分销售价格预估 4、本项目的商铺价格预估 5、本项目去化量预估第三部分 入市推广建议 1、销售计划 2、各阶段要点第四部 总结目 录2第一部分 京山县宏观经济及城市概况一、城市概况1、地理位置、人口及人均可支配收入京山素有“鄂中绿宝石”之美誉，地处大洪山南 麓，江汉平原北端。东临安陆、应城，西接钟祥 ，南连天门、沙洋，北倚随州。是
3、大洪山国家级 风景名胜区的核心景区之一。全县国土总面积 3520平方公里，人口64万人。京山县城区新市镇位于京山县域中部，溾水 之滨。中共京山县委、县人民政府驻地，西北距 荆门市区110公里，东南至武汉市130公里。2007 年末新规划控制面积180平方公里，建成区面积 14.3平方公里，城区人口13.58万人。 2008年全县地区生产总值达到105.1亿元，增 长17.5%；完成地方财政总收入5.1亿元，增长 23%；京山县城镇居民人均可支配收入达到了得 9589元，增长19%；农村人均纯收入5362元，增 长15%。 京山县地图32、区位交通京山区位优越，交通便利。长荆铁路横贯东西，省道
4、汉（口）宜（昌）、皂（市）当（阳）、应（城）随（州 ）、安（陆）京（山）公路呈“丰”型字贯穿全境，武（汉 ）荆（门）和随（州）岳（阳）高速公路交汇于工业新城 东南12公里处。一个小时左右车程范围可达武汉、宜昌、 襄樊、岳阳、随州、荆州等大中城市。京山大交通格局基本形成 ：航空武汉天河国际机场：距京山120公里，1小 时左右可抵达。宜昌三峡国际机场，距京山180公里，一 个半小时可到达。铁路长荆铁路从境内穿过，是我国正在建设的东 西铁路大动脉沿江铁路的重要干线，京山站是武汉至宜昌 的首站，距工业新城1公里，年货运能力800万吨。武汉至 宜昌城际客运列车每天开2对，规划每天开6对。公路境内有客运车
5、辆320台，乘载座位数7600个 ，年旅客周转量1500万人次，货运车辆1620台，年运输 能力5800万吨。京山长途客运站除开通湖北省内长途班车 外，还开通了深圳、广州、上海、福州等外省专线。水运武汉港、对外籍船舶开放，常年通航5000 吨级以上远洋货轮，距京山120公里，1小时左右可抵达。京山县交通图4二、城市经济发展状况1、工业经济2007年全年完成规模工业总产值76.6亿元，增长34.7%；实现增加值24亿元,增长33.8%。全县规模 以上企业达到150家，新增33家；其中亿元企业14家，新增2家。企业经营效益显著提高，规模以上工业 企业产销率达98.2%，比上年同期提高1.4个百分点
6、。全县规模以上工业企业预计全年完成销售收入67亿 元，增长30%；实现利税5.32亿元，增长22%，其中利润3亿元，增长22.5%。 支柱产业优势进一步凸显。机械、建材、冶金、化工、纺织服装、农副产品加工六大主导产业完成 工业总产值73.5亿元，占全县工业总产值的96%。 招商引资和项目建设再上台阶。2008全年共实施招商引资项目161个，到位资金13.01亿元，增长 43.6%；其中直接利用外资2109万美元，增长16.3%。 工业新城形成规模，重点项目进展顺利。开发区建设稳步推进。筹资6000多万元用于园区基础设施 建设，园区规模扩大到首期规划的8.3平方公里，“三横三纵”道路全部硬化，园
7、区主体框架基本成型。 2007年又有10家企业入园，园内企业达44家。永兴、钱场、亚太工业园渐成雏形，与开发区互为犄角， 构筑了“一区三园”的格局。永兴水泥公司1万吨/日产水泥熟料二期工程，国宝桥米10万元/年国宝桥米工 程等10个重点项目已分别建成投产和正在抓紧建设。伟嘉3万锭扩规、凯迪生物发电、温泉国际旅游度 假村、中辰电子、贝添利电子、裕丰糖业等一批重点项目动工。 工业生产增长较快，经济效益稳步提高。在工业生产快速增长的同时，全县工业经济运行的质量稳 步提高，全县规模工业实现利税48578万元，同比净增10221万元，同比增长26.6%，实现利润30173万 元，同比净增8291万元，增
8、长37.9%。 52、农业经济近几年来，京山县运用工业理念谋划现代农业，把围绕优势产业，走集约、集群发展之路作为重点 ，推动龙头企业发展壮大，运用工厂化生产、企业性经营方式，农业产业化进程不断加速。经过十多年的 调整与发展，优势农产品基地和农业产业化龙头企业建设己具备一定的基础，优质粮、畜禽等优势产业的 产业化经营格局初步形成。 “湖北一袋米工程”夯实优质稻产业优势。桥米是京山特有的优质大米，享誉全国，是全省第一个地理 标志保护产品。 华中第一蛋鸡养殖基地壮大畜禽产业。京山县按照“区域化、规模化、专业化、优质化”的发展思路， 积极推进养殖方式改革，促进全县畜禽养殖由分散饲养向集约化养殖转变，由
9、数量扩张型向质量效益型转 变。林权改革催热现代林产业。京山县作为全国首批生态农业试点县，从上世纪八十年代开始，逐年开 发利用山水资源，林业发展主要是围绕现代林业示范市建设，以建设武汉后花园为目标，着力打造生态京 山，建设功能较为完善的现代林业产业体系和生态体系，经过二十多年的不懈努力，取得了较好的生态和 经济效益。 特色水域养殖凸显水产产业。在水产业发展上，京山县坚持抓规模实行板快推进，抓特色发展名特 品牌，抓质量推进无公害生产，大力发展生态渔业。全县水产业人工养殖面积21.5万亩，其中精养鱼、鳖 、龟面积8.5万亩。 63、旅游开发京山县旅游资源丰富，是名副其实的旅游资源大县。经过多年的开发
10、与经营，已形成国家级风景名胜区、国 家水利资源风景区、国家森林公园三张旅游名片，休闲度假、生态观光、温泉疗养、宗教旅游、漂流探险等一大 批旅游产品蓬勃兴起，武汉及周边市州第一二级客源市场逐步发育成熟，旅游业逐渐成为全县第三产业发展的龙 头。 京山县加强对境内旅游资源开发和产业发展的统筹规划。 打造大洪山绿林文化、温泉休闲养生两大品牌， 发展“绿林文化漂流探险旅游区、温泉养生休闲度假旅游区、虎爪山森林生态旅游区、观音岩宗教文化旅游区”四 大板块，主要线路如下：“温泉空山洞惠亭湖虎爪山生态观光旅游线；温泉空山洞天河绿林寨度假休闲旅游线；惠亭湖鸳鸯溪天河水上体验旅游线；空山洞鸳鸯溪绿林寨美人谷绿林文
11、化旅游线；八字门小焕岭罗家祠堂绿林寨红色旅游线；观音岩芭蕉寺太阳寺宗教文化旅游线”六条旅游精品线路。 7绿林寨 虎爪山大口九级天溪空山洞 惠 庭 水 库 8三、城市建设及城市规划1、城市建设2003年以来，京山城市建设围绕重点拉框架、主攻难点抓配套、突出亮点抓绿化，以工业新城基础 设施建设、市民关注的公用设施建设、改善人居环境、提升城市品位的绿化建设和亮丽工程建设为重点， 大力开展城市基础设施建设，实现了城市的跨越式发展。仅近两年多来共计投入建设资金累计达到了8.72 亿元，完成大型重点建设工程项目近60个。着力道路桥梁建设，构建城市骨架。2003年以来投资4.8亿元，先后完成了人民大道、新阳
12、大道、绀 弩大道、永兴大道、富水大道、新阳大道、三王路等15条城区道路建设项目，共建道路长度18公里，面 积42.6万平方米及其他8.3平方公里的新城市政基础设施。截止2008年春，建成区主次干道共有58条，道 路总长173公里，道路面积265万平方米，形成了新市城区“东西五横、南北八纵”的道路骨架网络，城市道 路结构得到改善。 配套市政公用设施建设，完善城市功能。投入600万元，建成了占地150亩的林家冲生活垃圾无害化 处理厂，可满足城区生活垃圾50年的处理容量；计划投资4720万元的文峰污水处理厂，为京山首家日处 理污水达3万立方米的污水处理厂，目前已完成项目立项、可研报告、环评、地勘报告
13、和地质灾害评估、 BOT招商等工作，预计 2009年5月正式试运营；同时，开展了人行道改造、下水道疏通等利民便民工程 和城市亮化美化工程。 9突出城市绿化建设、提升城市品位。逐年加大城市绿化建设力度，两年来，共投入2000多万元，重 点推出了“一二三四五”工程，即改造一条贯通城市东西的京山河，建设富水花园广场、人民广场两个广场 ，美化文峰公园、三角洲游园和纪念公园三个公园，栽植东西南北四片观赏园林公共绿地21.8万平方米， 开辟五条环城绿带。 打造房地产精品工程，改善城市人居环境。近年来，通过引进外来资金进行房地产开发，使新市城 区人均居住面积从过去几平米跃升到了现在32.6平米，涌现出了大龙
14、京都花园二期、京源丽都、国际花 园、玉丰国际大酒店、毓秀花园等8个房地产精品住宅小区。28层高的玉丰国际大酒店，是目前荆门地区 第一高楼。狠抓园区建设，树立城市形象。京山经济开发区（省级经济开发区）位于县城以东，规划总面积 11.18平方公里，园区内分为机械加工区、纺织服装工业区、医药及精细化工产业区、电子信息产业区、 食品及农产品深加工产业区的五大类重点发展区域，成为骨干企业发育的孵化园，初步形成了产业集群优 势。2003年以来，累计完成货币工程量4亿多元，目前已完成园区内“三纵五横”的主干道硬化，一、二期 管线管沟配套，路灯安装及花坛、行道树、景观绿化带建设，水、电、通讯等基础设施齐备，3
15、0多家企 业落户园区。102、城市规划2007年6月，京山县委、县政府邀请国家、省、市规划专家来京山开展城市规划调研，重新对城市发 展方向进行了科学定位，确立了 “老城改造、东南发展”的城市发展新思路，确定了“一心、两轴、三区”的 城市发展新格局、打造“武汉后花园”、塑造国宝桥米之乡（京山桥米）、历史文化之源（屈家岭文化、绿 林文化、红色文化）、轻型工业之都（京山轻机、工业新城）、温泉休闲之城（汤堰温泉、惠亭水库、空 山洞、文峰公园）”四张城市名片的城市发展总目标。根据京山县城历史和发展现状，确立山水园林城市、生态宜居城市、新兴旅游城市和新型工业城市“ 四城一体”的城市发展目标。围绕这一目标，
16、实施城市规划调整，构筑“以老城区核心商业区为中心，以轻 机大道和京山河为城市空间的拓展主轴，以工业园区为核心的城市产业拓展区、以京山河下游至温泉度假 区一线为重点的城市生活拓展区和集约紧凑、功能完善的城市老城核心区”的“一心、两轴、三区”城市发展 新格局。根据新的城市发展思路，县委、县政府决定，京山今后的产业发展方向，将围绕城东工业区、城 南旅游休闲渡假区和老城商业区来做文章： 11以城东新经济开发区和永兴工业园建设为重点，顺城市风向和山脉走势，将产业布局和交通布局结 合，依长荆铁路、轻机大道、高压走廊构成的平行复合轴线来发展产业。最终突破新市和永兴两镇的行 政界线，两园进行区域协作，延伸上下游产业，形成较为完整的产业带走廊。 在城区南部，将沿京山河进行拓展，以惠亭水库为起源，以京山河为轴线，在京山河两侧向下游方 向延伸发展，构筑“一片一线两点”的带状旅游发展格局。“一片”即南片，汤堰温泉旅游度假村，重点建设 以健身休闲、医疗康复为主
