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1、农行商品房开发项目贷款贷前调查阶段的风险防范农行商品房开发项目贷款贷前调查阶段的风险防范第 2 章农行商品房开发项目贷款概述2.1 农行商品房开发项目贷款的定义及作用根据农行内部资料，农行所指的商品房开发项目贷款是指农行向房地产开发企业发放的，用于住房（包括一般住房、别墅、低密度住宅、保障性住房)、商业用房（商业营业、办公用房)、综合用房（商住两用房）等房屋构建项目建设的贷款?。根据农行对商品房开发项目贷款定义来看，其具有以下几个特点：1.商品房开发项目贷款属于农行的中长期贷款，贷款期限较长，其中以出售为主的商品房开发项目，贷款期限一般为 3 年，最长不超过 5 年；以出租、自营为主的商品房开
2、发项目，贷款期限一般为 5 年，最长不超过 8 年。2.贷款对象为开发中的房地产建设项目，区别于建成后的房地产，项目工程建设阶段的报建手续、开发资金管理、物业销售或租赁等因素对贷前调查工作的影响较大。3.商品房开发项目涉及住房、商业用房和其他房地产等，物业用途多样化，不同物业对应的还款资金来源、贷款管理方式、主要防范风险点各有差异，专业性知识要求较强。4.借款主体为房地产开发企业，需要具有房地产开发资质，同时需要具有待开发用地，针对开发用地有完善且有效的规划设计方案、工程安排、销售计划、资金计划等开发计划等。商品房开发项目贷款无论是对农行还是对房地产开发企业均起着重要的作用。对农行来讲，商品房
3、开发项目贷款是较大的利润增长点，除可观的利息收入外，还可以带动个人住房按揭贷款、抵押物代理保险、企业财务顾问、个人银行卡、电子银行等多项金融产品和服务的发展，是分散信贷风险、实现新的利润增长点的重要选择。对企业来讲，商品房开发项目贷款为房地产业提供有效的资金支持，是项目筹资方式的重要组成部分，是企业负债经营，实现公司利润最大化以及扩大规模经营的有效运作手段；是企业抵制系统风险，合理投资的有效选择。除此之外，国家通过商品房幵发项目金融政策的调整，来实施对房地产业的调控，通过资金的扩张与收缩调节房地产市场的发展。2. 2 我国商品房市场运行现状及趋势分析2. 2.1 运行现状从 2010 年初以来
4、，国家对房地产行业展开了新一轮宏观调控，先后出台了一系列的调控措施。调控措施的运行使得商品房市场出现明显的变化，并主要表现在以下几个方面：1.商品房开发投资増速放缓。根据 CRIES 中指数据显示，截止 2012 年三季度，全国房屋新开工面积达 13. 5 亿平方米，同比下降 8.6%，降幅比 1-8 月扩大 1.8 个百分点，连续第 6 个月同比出现下降。我国房地产幵发投资额为 51046 亿元，同比增长 15.4%，增速比 1-8 月下降 0.2 个百分点，增速继续放缓?。2.销售指标增速放缓。同样是来自 CIHES 中指数据，2012 年前三个季度，全国商品房销售面积同比下降、销售额增速
5、放缓。其中销售面积为 68441 万平方米，同比下降4.0%，降幅比 1-8 月缩小 0.1 个百分点。其中，住宅销售面积为 60885 万平方米，同比下降 4.3%，降幅比 1-8 月缩小 0.5 个百分点；办公楼销售面积同比增长 3. 3%;商业营业用房销售面积同比下降 0.2%。2012 年 1 至 9 月，全国商品房销售额为 40354 亿元，同比增长 2.7%，今年以来连续第二个月增长，增速较 1-8 月提高 0.5 个百分点。其中，住宅销售额为 33788 亿元，同比增长 3.3%，比 1-8 月扩大 1. 0 个百分点；办公楼销售额同比下降 4. 2%;商业营业用房销售额同比增长
6、 2. 3%?。3.商品房用地供应与成交大幅减少。2012 年 8 月 5 日，国土资源部发布公告称，对2012 年 4 月确定的全国住房用地供应计划进行调整，调整后的住房用地供应计划全国总量为 15. 93 万公顷，调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，仍远超过历史最高，为历史计划完成量最大年份的 117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。由于近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因，不同省市的调整有明显差异。2010 年、2011 年完成率分别为 62%和 57%, 2012 年上半年全国落实住宅用地 4. 72 万公顷，完成率不到 30%。对供应量
7、做出调整，将有利于提高计划的有效性和完成率。从各省市情况来看，此次住房用地供应计划调整，有 18 个地区计划量减少，其中辽宁和天津减少 30%以上，下调幅度较大；河南、河北、四川、海南和甘肃减少幅度在 10%-20%之间；青海、江苏、安徽、山东、云南、山西、内蒙古、江西、浙江、黑龙江和广西的减少幅度在 10%以内。有 5 个地区的计划量增加，分别是湖南、新疆兵团、吉林、新疆和陕西，增加幅度均在 2%以下。4.房价出现松动。2012 年 1 至 9 月，全国商品房和住宅销售均价分别为 5896 元/平方米和 5549 元/平方米，比 2011 年同期相比分别上涨 6.9%和 8. 0%，与 1-
8、8 月均价相比分别下跌 0. 5%和 0. 3%。根据 CREIS 百城价格指数显示，9 月，全国 100 个城市住宅平均报价为 8753 元/平方米，与 8 月相比上涨 0.17%,涨幅较上月缩小 0. 07 个百分点。其中，60 个城市价格环比上涨，38 个城市环比下跌。与去年同期相比，100 个城市住宅均价下跌 1.40%，同比环比连续第 6 个月出现下跌。其中，十大城市平均报价为 15573 元/平方米，环比 8 月上涨 0.22%。? (注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。 ）5.房地产开发企业资金紧张。近年来，国内房地产贷款增速始终处于个位数
9、，远不及 2010 年的水平；企业自筹资金增速最高位 34%，比去年全年增速降低了十几个百分点；个人贷款更是处于负增长，而利用外资增速较快。从资金来源的结构看，没有大的变化。可见，在国家宏观调控持续不断执行和央行不断紧缩货币供应的政策下，房地产开发企业资金日益吃紧。从市场反应情况来看，目前诸多房企纷纷降价促销回笼资金。2. 2. 2 趋势分析从宏观经济结构调整和为预防通胀而持续从紧的货币政策取向的角度看，如果不出现极端恶劣的经济环境，商品房市场近 3 年的中期发展将呈现以下几点发展趋势：1.房地产宏观调控政策旳影响因素继续存在。目前，我国面临的国内外经济形势仍然较为复杂。从国际形势来看，美国等
10、发达国家经济疲软、复苏缓慢，欧洲债务危机进一步升级，都将增加全球经济复苏的不确定性，全球经济对我国的负面冲击会越来越明显。从国内看，政策收缩对实体经济的影响逐渐显现，银行不断收紧信贷规模，中小企业融资困难，投资增速缓慢，人民币升值压力加大，出口形势恶化；消费对经济拉动作用减弱。2012 年我国的通胀形势有所缓解，但稳定物价的形势依然严峻，经济增速放缓，下行压力加大，预计 2013 年中央政策将从控通胀、稳物价逐渐过渡到更加关注经济增长上来，届时信贷政策和投资政策都有可能做出更有弹性的调整，从而给房地产市场带来一些变数和不确定性。2.限购政策将继续严格执行。限购作为房地产调控政策中效果最显著的措
11、施，对房地产行业的影响巨大。从目前政府的调控来看，限购限价应当是较长期的调控任务。2012年下半年，国务院派出督查组对部分省市房地产市场调控政策措施的执行情况进行了专项督查。中央政府对房地产市场的调控不放松，目的就是为了巩固市场调控成果，抑制投资投机性需求，达到房价合理回归的效果，促进房地产市场的健康发展。从中央政府的姿态以及实际行动来看，限购政策在短期内是不会停止。3.房产税忙容是大概率事件。未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段，并建立起长效调整性的房地产调控机制。2011 年11 月，住建部部长姜伟新曾表示，全国个人住房信息系统联网实现后，以限购为代
12、表的行政性楼市调控政策将逐渐退出。此举被解读为房产税将会加速扩容。财政部部长谢旭人在 2012 年 7 月全国财政厅（局）长座谈会和 8 月全国人大常委会均提到要稳步推进个人住房房产税改革试点；8 月国家税务总局组织来自全国 30 多个省市的 71 名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术，为房产税扩容做准备。从近期频频传出的房产税改革的相关消息可以看出，房产税改革试点范围的扩大是大势所趋，重庆、上海的试点情况表明，由于房产税试点初期税率低、征税范围窄，对购房者的实际税费影响有限，但房产税改革深入，将进一步打击投资投机性行为。8 月国务院督查组在重庆开展督查工作后指出，希望重庆深
13、化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴。房产税改革试点范围的扩大，将进一步完善我国房地产长效机制，有利于市场健康发展。综上，市场向好趋势放缓，成交量不及预期，促使幵发企业合理定价。受成交量和成交价格增长放缓和调控政策不放松的影响，开发投资额增速再度下行，新幵工降幅扩大，施工、梭工增速减慢。资金来源方面，企业多项资金来源增速在二、三季度持续回升，表明销售好转、银行贷款趋好大大缓解了开发企业的资金压力。2012 年四季度，在经济探底的背景下，货币政策和房地产调控政策仍将延续目前态势，房地产业仍将向好。在推盘量放大的背景下，四季度成交量相比三季度渴望继续增长，且由于去年基数较低同比增长也会比较明显，投
14、资开工等指标将稳中趋升。2.3 农行商品房开发项目贷款贷前调查的主要内容结合农行商品房开发项目贷款的相关规定以及贷前调查工作实践，农行对商品房开发项目贷款贷前调查内容主要包括贷款的合法性、安全性以及效益性三个方面：2.3.1 项目贷款的合法性1.主体资格。农行的调查人员会调查核实开发商的营业执照是否真实有效，经营范围是否包括房地产开发、房地产销售等内容。营业执照是否在有效期范围内，是否按规定的频率和要求参加了工商年检。开发资质等级证书是否真实有效，是否在规定时间内办理了证书的年检。2.借款行为的合法性。农行在借款行为的合法性调查方面包括：幵发商的借款行为有决策机构或者上级单位的合法有效的授权；
15、项目的立项、可行性研究报告是具有主管部门批准证明；土地出让（转让）合同是否真实、合法、有效，土地出让金的缴纳情况；项目的“四证”是否真实有效；已经开始销售的， 销预售许可证是否真实有效。其中项目“四证”并非贷款调查评估的必要条件，对于取得部分证件（必须有国有土地使用证 ）的竞争性项目，可视情况先行受理、调查评估。3.贷款用途的合法性。根据农行的调查要求，对申请开发贷款的商品房项目需要严格核查项目的发是否符合我国的法律法规，是否符合地方政府的相关要求。如果是多家开发企业共同开发的项目，需调查项目的合作合同（协议）的合法性，各方的权利和义务是否清晰，是否有对偿还农业银行贷款不利的内容。4.贷款担保
16、的合法性调查。调查担保人的书面文件是否取得了相应机构的授权，是否真实有效是农行对贷款担保的合法性调查的首要步骤，接着调查担保人提供的担保方式和担保物是否符合中华人民共和国担保法 、 物权法及其他相关规定，并且会到具体的抵（质）押担保办理部门调查拟定的担保方式能否办理合法、有效的抵（质）押担保，是否符合相关部门的制度要求。2.3.2 项目贷款的安全性1.贷款项目的盈利能力和偿债能力。农行要求借款人提供近三年经农行的认可的会计师事务所审计的财务报表，对借款人的营运、盈利和偿债三个方面的能力进行调查分析。具体内容包括：借款人在银行以及非银行金融机构的负债及信用记录情况；开发项目的自有资金的来源、占比以及到位的情况；项目自有资金以外的资金来源的合理性及落实情况等。2.贷款担保能力。农行的调查人员会对贷款项目的担保人提供的抵押物的变现能力进行调查，重点是对以土地及在建工程设定抵押权的，调查土地出让金和相关税费是否缴清、施工单位塾付的工程款是否付完等，如存在上述情况，则需要在抵押物价值中予以扣除。3.借款人的工程管理能力。对工程管理能力的调查，农行要求对项目建筑工程施工单位和监理单
