中信地产长春光明公园项目成本控制

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1、中信地产长春光明公园项目成本控制中信地产长春光明公园项目成本控制第 2 章中信地产长春光明公园项目成本控制现状及存在问 题 2.1 光明公园项目简介 中信地产长春有限公司是中信房地产股份公司国有全资控股子公司，而中 信房地产股份公司是具有房地产开发一级资质的中信集团公司一级控股子公 司。中信房地产股份有限公司注册资本为人民币 80 亿元。中信地产历经三十多 年的发展，已经积累了丰富的房地产开发实践经验。中信地产最初是在 1979 年 中信集团成立的房地产部的基础上发展壮大的。1986 年成为具有独立法人资格 的中信房地产公司。中信房地产公司是国有性质的中国第一批具备房地产开发 一级资质的地产公

2、司。经过近二十年的发展，中信房地产公司逐步壮大。至 2007 年，为企业集团化管理需要，中信集团对旗下所有涉及到房地产开发业务的子 公司进行重新整合，重组成立了中信房地产股份有限公司。自公司成立以 来，中信地产积极参与城市建设与土地开发，在全国约四十个城市的土地开发 中，累计开发房地产项目超过百个，开发面积在 3000 万平方米以上。鉴于中信 地产在城市规划及房地产开发建设中做出的重要贡献，中信地产先后获得各项 荣誉如下：2006 年中国区域性开发贡献奖、2007 年中国房地产行业年度十佳雇 主品牌、第三届中国企业社会责任重大贡献奖以及第五届中国管理大会管理成 就奖、2010 年获得“房地产企

3、业社会责任重大贡献奖” 、 “中国蓝筹地产” 、 “中国 房地产企业成长性 TOP10、品牌价值 TOP10” 、 “区域经济发展最具贡献力企业” ， 2011 年获得“中国地产新视角最具民生价值品牌” 、 “首届（2011）中国责任地 产 TOP20，城市发展贡献年度最佳企业”等。 2.1.1 中信地产长春光明公园项目由来 2013 年国家出台“新国五条” ，加大调控力度。十八届三中全会后，一时 间楼市风起云涌，南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈，引发二线 城市加大调控，5 天内 6 城市发新政。11 月底，上海、广州、武汉、 厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控

4、政策，主要内容均为收紧 限购政策及加大土地供应。楼市调控由一二线城市向二三线城市扩围， “深八 条” 、 “京七条” 、 “穗六条” 、 “沪七条” 、 “汉七条”等相继出台，楼市 调控升级。反观长春市房产市场发展，房价保持稳中有升的走势，全国性的调 控并未对长春产生波动性影响，且目前长春房价未触及调控红线，截止 2013 年 底未有新政公布。 金融方面，货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，2013 年 国家仍执行稳健的货币政策调控经济，整体层面保证货币信贷总量与社会融资 规模同步平稳增长。 尽管政策层面毫不放松，但在限购政策已经成为常量的基础下，货币政策 的适度放松，大大刺激了消

5、费者入市的积极性。从长春 2013 年的月度累计成交 均价走势来看，1 月成交均价跌入谷底，之后 2 至 6 月份呈现出持续上升趋势。 7 月份成交均价有所下滑，但在 8、9 月回升到本年度最高点，随后 10、11、12 月连续三月下跌，总体来看，依然保持着平稳的发展趋势（见图 2.1） 。 根据长春公司的开发计划，目前在开发的中信城项目将在 2015 年完成最后 一期交付，中信城项目届时全面竣工。如何进一步利用好长春公司已经树立好 的品牌、客户、开发经验成为公司发展的主要问题。按照总部的战略部署及指示，长春公司确定现阶段的基本发展战略：深耕长春、辐射周边经济发达城市；重点拓展低成本、低投入、

6、低门槛、快速回报的优质项目；依托既有优势，充 分利用政企合作的良好平台提升企业竞争力；在项目开发方面，积极打造住宅 产品，创新融资渠道，积极探索品牌与管理输出的“轻资产”开发模式，既要 依靠总部，更要自力更生。结合这一战略，长春公司积极的拓展与选择符合上 述战略条件的项目。 经过几年的招商引资和项目建设，截至目前，长春南部都市经济开发区已 落位项目 80 个，其中，综合体和商业商务项目 17 个，住宅项目 30 个，公建项 目 33 个，项目总建筑面积 1800 万平方米，总投资 830 亿元，现已竣工面积 360 万平方米。长春南部新城建设是长春市 2013 年市政建设的重点。 光明公园房地

7、产开发项目位于长春市正南部，宗地西临规划中的医院、东 临光明公园、北临南四环路、南侧为建筑面积 120 万平的大型商业综合体项目， 距离市政府不足 2 公里，目前是市政府周边区域仅有的一宗可开发商住用地。 项目宗地周边高端住宅和商业密集，中海紫金苑、绿地中央墅、保利林语、 华润橡树湾、钜城臻品商业综合体等项目销售火爆，且万科、中海在近期都高 价摘地，区域发展认可度极高。 2.1.2 项目所在具体位置 光明公园项目，处在长春市新兴交通干道南四环路南侧，距离市政府 2 公 里，位置极为优越。项目四至：北至南四环路、南至丙四十一路、东至乙一 路、西至丙六十九路（见图 2.2） 。 2.1.3 项目用

8、地状况 光明公园房地产开发项目占地 10.3 万平米，宗地为净地，地势存在一定坡 度，四面临街，形状不规则，朝向一般。土地用途为商住用地，土地暂没有拆 迁、地下埋藏物、地下管线风险。项目东临光明公园，光明公园内的水系和绿 化能够为项目提供城市稀缺景观资源。 宗地地处是新兴的南部新城核心商业板块，周边分布着南部新城高档的住 宅社区及商业综合体，目前全部在售或在建。 图示如下： 2.1.4 区位资源与配套设施 光明公园项目东临光明公园，享受直接景观资源；西临医院（规划为医卫 用地，但未落地） ；北临南四环路，交通极为方便；南临钜城臻品，享受 118 万平的综合体配套。可以说本案的区位得天独厚，既享

9、受了城市核心区的便利，又具备良好的居住属性，闹中取静，又览公园美景，土地价值极高。2.1.5 道路交通条件 项目所在的区域既有南四环路、人民大街、南湖中街、前进大街等主干道， 又与地铁 1 号线与 6 号线交汇处较近，出行极为便捷。 2.1.6 规划技术条件 用地面积 10.3 万平米；容积率 2.5；商住比例 3:7。 2.1.7 开发方案 拟定该项目分两期开发，建成规模约 300,000的高档商住项目（见表 2.1） 。 项目 2012 年 10 月取得土地，一、二期同时设计，分别于 2013 年 6 月、2014 年 4 月开始施工，并与当年开始预售；一期 2014 年交付，同时售罄。

10、2.1.8 融资与开发模式 本项目的开发资金经初步估算启动资金约需 6 亿元，项目总投资 15.9 亿元。 由于项目资金需求较大，控股方中信地产公司长春有限公司资金实力较强能够 满足项目开发要求，故项目开发以中信地产公司长春有限公司为主体实施项目 管理。2.1.9 开发进度本项目一期工程已完工，总投资 80,944 万元，销售收入 95,015 万元，成 本 84,774 万元，成本利润率 12.08%。二期工程处于开工阶段。 2.2 光明公园项目成本控制现状 2.2.1 项目成本管理现状 （1）产品定位面向市场。项目公司的项目决策要针对客户需求及满意度， 力求使客户的需求得到最大满足。 （2

11、）对项目实行全过程成本控制。项目公司对房地产开发项目实行全过程 成本控制主要体现在：项目投资决策阶段。在这一阶段项目公司要总体控制 可能发生的各项项目成本。项目公司首先要做的工作是组建一个高素质的项目 策划团队。项目策划团队应包括各类型的专业的技术型人才，这是投资决策阶 段最重要的一项工作。项目决策团队的职责首先是通过技术性的工作完成投资 估算的编制，然后形成拟投资开发项目的投资成本计划，通过对项目成本分析 和项目投资风险的分析，项目决策团队最终给出拟投资项目是否具备投资价值 及投资可行性的结论。一个不具备投资价值或没有投资可行性的项目，无论其 实施过程如何完美，都不可能是一个高盈利高效率的投

12、资项目。由此可见，组 建一个高素质的项目决策团队是拟投资项目是否成功的首要环节，也是项目投 资决策阶段需要完成的最关键的工作。设计阶段项目成本控制。项目公司对 房地产开发设计阶段的成本控制对项目工程造价的影响非常大，一般要在 75 以上。根据项目投资决策阶段由项目策划团队出具的项目可行性研究和投资成 本计划，项目公司应形成最初的设计方案。初步设计过程中项目公司必须重视 方案的选择，这是项目设计阶段成本管理的重点。项目公司应按项目投资估算 严格控制并落实各项施工成本，把施工预算控制在合理且可接受的范围内。另 外，由于设计变更直接影响到工程的造价，所以，项目公司应加强对工程设计 的变更管理。招投标

13、阶段成本控制。在这一阶段成本控制中最重要的工作是 施工方的选择。选择一个经验丰富且有相应施工资质的施工团队直接影响工程 的施工质量。当确定合适的施工方后，就涉及到招投标合同的签订，这是招投 标环节成本控制的另一项重要的内容。招投标合同是施工过程中项目成本管理 及项目最终结算的法律依据，必须予以重视。施工阶段工程成本控制。这一 阶段的工程成本控制工作主要是编制成本计划和工作流程。项目公司工程管理 人员应熟悉项目的设计图纸和设计要求，找出施工过程中成本控制的重点，并 对其重点关注，从而确保施工方严格按设计方案进行施工。当然，无论设计方 案如何严密，实践与理论总是会有一定的差距，施工阶段的设计变化以

14、及现场 签证也就无可避免，为此，项目公司必须建立一套合理可行的现场签证管理控 制制度。结算阶段的成本控制。大量性、集中性、复杂性是结算工作三个最 突出的特点。在结算阶段的成本控制中，项目公司可以采用结算审计的方式， 合理利用第三方出具的独立的结算审计报告，以避免结算过程中出现错误，保证工程结算正确、公正并且合理。销售阶段和物业管理阶段的成本控制。在 销售阶段和物业管理阶段的成本控制中，项目公司均应重视公司信誉及品牌的 建立，口碑的力量胜过大规模的广告宣传。在销售阶段采用广告等媒介进行开 发项目的推广中，项目公司应注意绝对不可以出现言过其实的描述，被消费者 误认为虚假宣传所带来的不良影响，对公司

15、信誉会造成严重的破坏。 （3）对项目实行目标成本控制。用消费者最能够接受的售价减去目标利润 就是目标成本。项目成本计划是根据目标成本制定出来的。项目策划团队对拟 投资项目进行可行性研究，确定出拟开发项目的总投资目标。在项目批准立项 后，总投资目标就是项目公司确定的总成本计划目标，它对项目起到总控的作用。项目公 司将总成本计划目标进行分解，拆分出来的每一个项目单元的计划 成本目标，对项目单元的功能和质量等都具有重要的控制作用。项目公司通过 对每一个成本对象进行成本估算，将估计出来的成本数值和成本限额比较，并 自下而上的对成本估算进行归集，同时与原总成本计划目标进行对比，从而衡 量计划的符合程度。

16、通过这种对比，项目公司形成一个自下而上的反馈过程， 从而调整和修改设计与计划。 （4）建立责权利相结合的成本管理体制。项目公司必须建立一套完善的成 本管理体制，明确的界定成本管理体系中个人及部门的工作职责和范围，确保 其被赋予权利的同时，有效地履行其必须履行的职责。项目公司还要建立规范 的业绩评价标准，使项目负责人可以合理评价个人及部门的工作业绩，做到奖 惩有据，从而激励项目人员的工作热情。 2.2.2 公司项目管理流程 光明公园项目成本管理流程如图 2.4 所示。自取得土地开始至竣工验收、移交物业公司分别经过项目策划、项目建筑 设计、项目招标、项目工程管理、项目预销售、项目竣工验收及办理入住、移 交物业管理等控制程序。 （1）项目目标成本 项目的目标成本，是在一段时间内产品成本所应达到的衡量标准。目标成 本是企业在未来的一段生产经营期内，针对产品成本所设定的目标或应该达到的标准。目标成本是衡量企业未来的生产经营状况的指标。目标成本是通过对 所开发项目的成本进行定性和定量的分析来加以确定的。项目成本管理人员想 要制定出较为准确且有指导方向的目标成本，就必须认真分析施