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1、ZH 银行河南省分行个人住房贷款风险管理银行河南省分行个人住房贷款风险管理2 河南省房地市场运行情况及宏观政策分析2. 1 河南省房地产开发投资情况及对比分析(1)房地产开发投资在波动中增长，非住宅类投资保持高速增长。2012 年，河南省房地产开发投资增速：一季度平稳、二季度下滑、三季度波动、四季度缓慢回升的态势。全年河南省房地产开发企业实际完成投资共计3035.29 亿元，同比增长 15.6%,低于全国平均增速 0.6 个百分点，增速同比下降 8.6 个百分点，和一季度相比回落 9.0 个百分点，与上半年持平，比前三季度加快 1.9 个百分点（见下图） 。从图 2-2，2-3 中不难看出，虽
2、然我国房地产投资额在逐年递增，但是投资增速已有大幅回落。全国增速较 2010 年回落了 17 个百分点，其中，东部回落最快，较 2010 年回落 18.8 个百分点，中部和西部分别回落 14.1 和 14.8 个百分点。这都反映出我国房地产市场的调控政策正在发挥作用，房地产行业的投资增速逐年大幅下降，也能表明相关的调控政策已经初见成效。与全国房地产幵发情况比较可以看出，河南省住房地产幵发投资增速为15.6%低于全国的房地产开发投资增速 0.6 个百分点，低于中部地区房地产投资增速 2.7 个百分点。从房屋用途来看，河南省住宅投资合计 2203.06 亿元，增长9.0%,增速低于房地产开发投资增
3、速 6.6 个百分点。非住宅类投资 832.23 亿元，增长 37.5%,高于房地产开发投资增速 21.9 个百分点。在非住宅类投资中，办公楼投资 136.35 亿元，增长 18.1%;商业营业用房投资 319.39 亿元，增长 33.4%;其他投资 376.49 亿元，增长 50.3%。(2)房地产企业资金来源回暖，企业自筹资金占主导。2012 年，河南省房地产开发企业到位资金 3455.04 亿元，同比增长 19.5%，增速比往年同期加快 2.4 个百分点，与一季度、上半年和前三季度相比分别加快了 0.4 个、3.3 个和 3.4 个百分点。尤其是下半年以来，企业资金来源增速明显高于房地产
4、投资增速，并在波动中呈现回升态势（见下图） 。从图 2-4,2-5 可以看出自 2010 年以来全国房地产企业施工面积虽然在增加，但是增速已经大幅放缓，且新开工面积出现了近些年的首次负增长。住宅梭工面积出现先升后降的现象，是因为近几年国家大力支持保障性住房建设，2011年的竣工面积大幅增加，从而拉升了住宅竣工面积的增速，而后个人商品住房的梭工面积在持续下降，使得 2012 年住宅梭工面积增速较 2011 年出现了下降。与全国情况进行对比，2012 年河南省房屋施工面积增速在前三季度中波动回落、四季度呈现回稳趋升态势。其中，住宅施工面积 23466.99 万平方米，增长 13.8%，增速比前两季
5、度分别回落 4.9%和 3.6%,但高出全国平均水平 7.8 个百分点，占全省房屋施工面积的比为 79.4%，同比下降 2 个百分点。河南省房屋新幵工面积 10515.11 万平方米，与上年同期相比增长 6.3%，与全国的负增长相比，高出全国平均水平 13.6 个百分点。其中，住宅新幵工面积为 8424.45 万平方米，同比增长 2.7%，新开工住宅面积增速较房屋新开工面积的增速减慢 3.6个百分点，占比为 80.1%，同比下降 2.8 个百分点。全年房屋新开工面积增速总体呈现低开、回稳、趋升的态势。河南省房屋梭工面积增速持续大幅回落。全年房屋竣工面积 5870.54 万平方米，比上年同期增长
6、 6.2%低于全国 6.4%的平均增速 0.2 个百分点。其中，住宅梭工面积 4888.17 万平方米，增长 1.7%，增速较前三季度大幅回落，分别回落79.0 个、30.7 个和 17.5 个百分点。住宅竣工面积增速较房屋浚工面积增速减慢4.5 个百分点，占比 83.3%,同比降低 3.7 个百分点。整体分析来看，河南省房地产开发的相关数据整体虽优于全国水平，但基本趋势与我国房地产市场情况保持一致。2.2 河南省房地产销售情况及对比分析(1)商品房销售面积持续下降，销售额小幅增长。2012 年以来河南省商品房销售面积持续下降。全年全省商品房销售面积为5968.49 万平方米，同比下降 4.9
7、%。其中，商品住宅销售面积为 5455.50 万平方米，同比下降 4.7%,降幅比一季度扩大 0.4 个百分点，比上半年、前三季度分别收窄 9.8 个和 4.4 个百分点；2012 年，河南省商品房销售额为 2286.67 亿元，与去年同期相比增长 4.1%。其中，商品住宅销售额 1915.57 亿元，增长 7.1%，增速分别比一季度、上半年、前三季度加快 7.2 个、10.0 个和 3.4 个百分点。截止 2012 年底，我国商品房销售面积 111304 万平方米，同比增长 1.8%,比 2011 年回落 3.1 个百分点，与 2010 同期相比回落了 8.3 个百分点；其中，住宅销售面积增
8、长 2%，同比下降 1.9 个百分点，较 2010 年同期水平下降 6 个百分点。2012 年我国商品房销售额 64456 亿元，增长 10%,比 2011 年回落 2.1 个百分点，较 2010 年同期回落 8.3 个百分点；其中，住宅销售额的增长速度为 10.9%。2分析如下（见下图）： 从上图中可以清楚的看出，2010 年国家加大房地产市场调控之后，无论是国家还是地方总的房地产销售面积与销售额还是个人住宅的销售面积与销售额，总量上虽然都有所增加但是这种增速明显下降，且趋于稳定。以个人住宅为例，河南省房地产市场也呈现出一种价量趋势不统一的情况，也反映出房价在严厉调控政策下依旧在高位运行，虽
9、然没有报复性的过快上涨出现，但是房价在高位上行的趋势，使得一般收入居民对购买一套属于自己的房产依旧是奢望。(2) “豫房景气”指数低位徘徊运行。截止 2012 年 12 月，豫房景气指数为 91.53，与去年同期相比下降 1.07 点。豫房景气指数依旧在低位徘徊运行。其他六大分类指数同比和环比都是 1 升 4降。12 月份，豫房景气指数低于国房景气指数 95.71 (见下图） 。2012 年以来，全省商品房销售增速低位运行，但慢慢趋向平稳态势。一季度平稳、二季度下滑、三季度波动、四季度缓慢回升使得全年河南省房地产开发企业实际完成投资共计 3035.29 亿元，同比增长 15.6%,低于全国平均
10、增速0.6 个百分点，2012 年中国人民银行在全国 50 个大中城市中进行的城镇储户问卷调查显示：16.5%的居民投资偏好会选择“房地产投资” ，较上期调查结果下降 7.6 个百分点。居民首选的投资品已经不再是房地产。河南省商品房销售面积出现不断下滑的局面，同时土地等部分先行指标都出现走弱的情况，多种因素共同作用，将制约河南房地产市场的发展。受调控政策的影响，河南房企目前将面临前所未有的经营压力。多数企业发展方式粗放，高度依赖民间资本和贷款，在国家持续收紧房地产贷款的大背景下，河南大部分房企将失去主要的融资渠道。一旦部分小开发商资金链出现断裂或者倒闭，将直接导致市场的波动，引起恐慌；再者迫于
11、国际国内经济环境都不景气的情况下，物价上涨通胀严重，居民财产性收入减少，生活成本大大增加，直接导致的结果就是购房的刚性需求受到抑制，对于银行来说，居民实际收入的减少，产生的影响就是增加了借款人违约的风险。2.3 河南省房地产贷款余额情况及对比分析截止 2012 年底，全国主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额 12.11 万亿元，同比增长 12.8%。年末，全国房产开发贷款余额共计 3 万亿元，同比增长 10.7 个百分点；个人购房贷款余额共计8.1 万亿元，同比增长 13.5 百分点；保障性住房开发贷款余额共计 5711 亿元，同比增长 46.6 个百分点，
12、全年增加 1796 亿元，占同期房产开发贷款增量的66.5%2(见下图） 。从 2012 年的贷款余额中看不出我国房地产市场的发展现状，只能说明，个人购房贷款是我国房地产贷款中的主要业务，并且占比高达 64%。那么下面，我就从 2008 年至 2012 年我国房地产贷款的相关数据，分析我国房地产行业的当下的情况和近几年的发展趋势（见下表） 。从图 2-10 不难看出河南省近几年的贷款余额总量成逐年上升态势，但是可以明显的看出贷款余额的增速还是成波动性变化。仔细分析可知，随着我国宏观调控政策的变化，对贷款余额影响还是比较大。2008 年受美国金融危机冲击，我国在随后释放了大量的流动性，从图中也可
13、看出 2009 年的贷款余额增速为近几年之最达到 29.60%，之后因受到通货膨胀和货币流动性过剩的影响，国家幵始回升流动性，于是 2010 和 2011 年两年的贷款余额增速大幅回落。2011 年我国经济二次探底，为防止经济衰退，央行再次释放货币流动性，使得 2012 年贷款余额增速较 2011 年企稳回升。对比分析图 2-11 可以看出，河南省个人住房贷款的增速变化也与全国的变化保持同步。说明宏观政策的商业银行贷款余额的影响还是比较大。在河南省全省贷款余额变化的大背景下，分析个人住房贷款余额的变化情况。2008、2009 和 2010 年河南省个人住房贷款余额都呈高速增长态势，但是受201
14、0 年年初公布房地产宏观调控政策的影响，2010 年的贷款余额较 2009 年的增速还是出现了回落，随着调控政策的不断深入，央行严格控制个人住房贷款的发放总量，对二套及以上房贷审批越发严格，于是在 2011 和 2012 年河南省个人住房贷款余额增速出现大幅回落，但是在低位保持平稳运行。从数量上看，本文主要研究的个人住房贷款不论是全国还是河南省的情况，余额总量都是呈逐年上升的趋势，但是从增速上看，两者都在 2009 年的有个大幅提高，之后我国的房地产贷款规模增速逐年递减，慢慢趋于稳定。而保障性住房贷款余额透过以上图表也可看出，我国保障性住房开发贷款余额也在逐年增加，尤其是在 2010 年之后，
15、国家对保障性住房建设投入大大增加，使得保障性住房贷款余额的增速远远高于其他贷款项目增速，这也能反映出我国的政策导向对银行业信贷投向及信贷规模的影响。因此，准确把握政策导向是商业银行需要特别关注的，政策性风险很大可能性会衍生出其他的风险类别。以下将就我国近年房地产市场调控政策做一总结，也可从政策出台的时间看出其对商业银行贷款发放的影响。2.4 我国房地产行业调控政策回顾从 08 年的鼓励房地产市场的发展，到 09 年的短期打压，以至于在 09 年下半年房价报复性反弹，都为 2010 年国家加大对房地产市场的宏观调控埋下了伏笔。从 2009 年底的“国四条”增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房
16、建设等四大举措，到 2010 年 1 月的“国十一条” ，4 月的国十条” ，9 月的9.29新政”坚决遏制部分城市房价过快上涨，再到 2011 年的新“国八条”研究部署进一步做好房地产市场调控工作，最后就是 2013 年 3 月初“国五条”的颁布实施，以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。这些一连串的宏观调控政策带来的直接结果都可以侧面通过以上图表反应出来。这些调控政策综合的运用了信贷、土地、税收等相关政策，其目的最终都是为了抑制房价的过快上涨。通过下表可以印证以上的商业银行相关贷款的数据分析，可以充分说明我国宏观调控政策对商业银行的信贷影响极大，应充分把握好相关的政策导向。具体政策内容见下表-在如此严厉的宏观政策面前，一方面可以促使我国房地产企业经营逐步实现规范化；同时，银行信贷支持的减少和土地政策的收紧等使得房企的资金链日益紧张，也会促使我国房地产行业的资源整合。另一方面，信贷政策收紧带来购房成本的大幅提升加之“限购令”政策的出台，以及税收政策的强有力的支持，都势必会在很大程度上抑制房地产市场的投机和投资需求，增加了市场的观望情绪。从宏观形势分析不
