XX银行个人住房贷款逾期风险问题

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1、XX 银行个人住房贷款逾期风险问题银行个人住房贷款逾期风险问题第三章 XX 银行成都分行个人住房贷款的逾期风险问题和原因 分析 3.1 XX 银行成都分行的发展历程及个人住房按揭贷款发展概述 3.1.1 XX 银行成都分行的发展历程 XX 银行是 1992 年 8 月经中国人民银行批准设立、1993 年 1 月开业、1999 年 在上海证券交易所挂牌上市的股份制商业银行，总行设在上海。 XX 银行成都分行是 XX 银行在西南地区设立的一级分行，成立于 2002 年。十 年以来，各项业务得到了快速的发展，主要经营指标领先于区域同类股份制银行 水平。截止 2010 年末，分行总存款余额 708 亿

2、元，其中一般性存款余额 647 亿 元，储蓄存款余额 67 亿元；总贷款余额 457 亿元，资产质量良好；当年实现利 润 12.37 亿元，人均利润 300 万元。存、贷款规模和利润总额均居区域同类股份 制银行之首。 3.1.2 XX 银行成都分行个人住房按揭贷款发展概述 自 2003 年 XX 银行成都分行发放 XX 公馆的第一笔住房按揭贷款至 2010 年末， XX 银行成都分行的个人住房贷款余额已突破 30 亿元，占总贷款余额 6.56%，户数 12000 余户，涉及楼盘 67 个，2010 年按揭贷款利息收益达到 1.5 亿元，在成都市 行业内排名第九。2003 年至 2007 年，每

3、年住房贷款按揭余额较上年上涨 130%以 上，即使是受到 08 年汶川地震影响，2008 年也较上年上涨 13.16%。2003 年成都 分行住房按揭贷款余额仅有 1.2 亿元，8 年间增长了 25 倍，增速超过了成都分行 对房地产开发贷款的投放，2007 年以来，个人住房按揭贷款占整个个人贷款比重 高达 90%以上。 成都分行在近十年的时间大力发展个人住房按揭贷款业务，是由于此业务本 身具有的优势。从收益的角度看，个人住房按揭贷款有以下三方面的优势： 1.直接利润较高 一是住房贷款期限长，利息收入较多。个人住房贷款期限较长，成都分行平 19 均发放贷款期限为 17 年。在较长的还款期限下，住

4、房贷款客户的全部还款利息金 额与全部借款本金金额相近，贷款利息收入水平较高。 二是提前还款，实际长期利率短期贷款。经统计，因提前还款因素，成都分 行个人住房贷款的实际存续期限约在 7 至 8 年。其中近 27%的住房贷款，申请贷 款期限在 5 年以上但实际客户在 5 年以内即结清贷款。因住房贷款有前期还款时 每期还款金额中的利息归还部分远大于本金归还部分的特点，且贷款按复利计算， 提前还款将产生至少 115 个 BP（7.05%-6.9%）的利差，按复利计算所增加的利息 收入则大为可观。 三是当年降息，住房贷款利率次年下调。目前我们预期利率呈下降通道。而 个人住房贷款如遇利率调整，根据合同约定

5、一般在次年 1 月 1 日后方执行调整后 的利率。因此在利率下行通道时期，在基准利率下调后贷款实际利率并未立即下 调，成都分行在当年将仍按调整前较高的利率收取利息。 2.综合收益较高 住宅房产仍是目前国内居民最具价值的家庭资产，特别是首套住房的贷款客 户，其以最值钱的资产与成都行发生业务关系后，成都分行如能锁定其资产，争 取成为客户主结算银行账户，可沉淀客户的主要结算存款资金。 3.联动效应明显一是带动公司业务。一手住房贷款发放后，按揭贷款作为开发商的销售回款 进入公司结算账户。在目前市场形势下，按揭资金多以封闭式账户形式留存成都 分行，可有效增加成都分行的公司类存款。 二是带动其他业务。住房

6、贷款可联动其他业务，增加成都分行贷款再销售、 理财、基金保险等中间业务的长期交叉销售机会，增加中间业务收费等。 基于个人住房按揭贷款的以上优势，多年以来，成都分行都大力发展此项业 务，然而，在高速发展的同时，XX 银行成都分行住房按揭贷款管理上的问题也 在日益显露：首先，缺乏有效的职能权限制度。开业之初为迅速获得高额收益采 用的住房按揭贷款审贷不分离等违规操作依然存在；其次，作为现代化股份制商 业银行，商业化经营机制尚未完善，贷后风险监控制度流于形式，内部稽核审计 如客户提前还款的时点小于下档央行基准利率，提前还款利差将跨档计算，如放款后 3 年 提前还款，利差 为 40 个 BP（0.4%=

7、7.05%-6.65%）不健全，不具备相对独立性；还有就是实行客户经理制， 贷款资产质量由经办的 客户经理承担主要责任，而严格的效益考核机制让客户经理片面追求高利润高回 报，忽略住房按揭贷款中存在的风险隐患；最后，银行高管权力过于集中，对开 发贷款项目审批享有最终决定权，凭借主管判断和从业经验进行审批，随意性太 大，而开发贷款的选择失误会直接影响到按揭贷款逾期的产生。 2007 年，XX 花园项目由于开发商挪用按揭贷款资金投资土地储备，未按协议 要求将资金用于项目建设，直接造成了该项目烂尾，同时导致该项目按揭贷款客 户集中逾期违约。2008 年，XX 城按揭贷款项目，由于开发商采用诈骗的方式一

8、房 多卖，该楼盘产权办理停滞，该项目再次出现按揭贷款客户集中违约。基于以上 风险问题的出现，XX 银行成都分行为改变风险管理薄弱的现状，在 2010 年，第 一次提出了全面战略转型的概念从高速发展的业务拓展期转型为业务稳健发 展阶段。 3.2 XX 银行成都分行个人住房按揭逾期贷款案例分析 在 XX 银行成都分行个人住房按揭贷款业务高速发展的八年间，光鲜背后的风 险问题也悄然滋生。成都分行个人住房按揭逾期贷款由 03 年的零星户数，发展到 2010 年的 500 多户，涉及逾期贷款金额 3760 多万元，全部逾期贷款中 33.67%属 于次级类、可疑类和损失类贷款，下表描述了成都分行 2007

9、 年至 2010 年不良住 房贷款情况。20 按照贷款风险分类指引条例，逾期或欠息 30 天（不含）至 90 天（含）以内 的个人购房贷款属于关注类；逾期或欠息 90 天（不含）至 180 天（含）以内的个 人购房贷款属于次级类；逾期或欠息 180 天（不含）至 2 年（含）以内的个人购 房贷款属于可疑类；逾期或欠息 2 年以上属于损失类贷款。其中，次级类、可疑类和损失类贷款属于不良贷款，按照五级分类标准，这些个人住房贷款都是可能 21 要遭受损失的。 自 2003 年发放首笔个人住房贷款以来，直到 2007 年，XX 银行成都分行个人 住房贷款逾期比例都控制在 0.3%-0.4%以内。但是

10、2008 年发生的 XX 花园集体逾 期事件，彻底改变了 XX 银行成都分行个人住房贷款逾期比例状况，2008 年成都 分行个人住房贷款逾期比例陡然上升到了 0.72%，后三类不良贷款比例也上升到 0.64%，虽然尚未达到我国个人住房贷款逾期比例上限 1%，但是不良贷款管控难 度上升，过去成都分行逾期贷款比率低、贷款质量优良的情况一去不复返了。 在案例选取中，本文特地选择了产生逾期原因具有代表性的几个楼盘作为分 析对象，其逾期的现状和产生的原因也能代表目前国内股份制商业银行个人住房 逾期贷款的情况。 案例一：XX 花园烂尾造成楼盘集中逾期。 2008 年 3 月下旬，XX 花园发生了因房地产开

11、发项目停工导致购房人到成都 分行聚集的事件，其直接原因在于 XX 花园购房人认为成都分行对项目预售资金负 有监管责任，如不能尽快复工并按时交房，成都分行将面临按揭贷款客户集体停 供的信用风险，并有可能引发群体性聚集事件，影响金融和社会稳定。 XX 花园，开发商成都市某开发有限公司。项目地址位于成都市成华区二仙桥 东路 15 号，附近有配套成熟的高校、幼儿园、超市等。XX 花园 2006 年 5 月开工 建设，原计划 2007 年底至 2008 年初交付使用。该楼盘 90%为住宅，底楼商铺约 占 10%。住房户型面积从 40200 平方米，其中主力户型为 90120 平方米之间， 占 70%。

12、2005 年底，该开发商开始与 XX 银行成都分行洽谈开发贷款事宜，由于该项 目在项目地理位置、周边环境、公共交通等方面具有明显优势，并由 XX 银行成都 分行高层介绍引入。客户经理在前期调查后向分行申请了一亿五千万元的开发贷 款和一亿两千万元的按揭贷款，分行在经过审贷会评议，通过了此笔贷款的申请。 但是客户经理在做贷前调查以及贷后资金监管时，忽略了一些重要问题： （1）贷前调查环节：对开发商自有资金来源调查不够深入。 银监局规定对于开发贷款的发放，开发商的自有资金比例要达到投资项目总 额的 30%以上，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。该项目开发商虽然账 面自有资金达到 30%，但是由于

13、客户经理对这部分资金的来源未作深入调查，没 有核实到其中三分之一是开发商私人向朋友借款筹集，自有资金实际未达到银监 局标准的实情，未对项目抗风险能力做真实的核查评估。且该开发商在取得银行 贷款资金之前，并未将全部自有资金投入项目建设，而只是为取得银行贷款使自 22 有资金在账面上达到银监局标准，为项目烂尾埋下了风险隐患。 （2）贷中监测环节：对开发商使用贷款资金监管不力。 开发贷款发放后，开发商未经银行审查，将资金挪用于归还私人借款和购买 土地，希望土地在短期内升值后谋取高额利润。由于该项目客户经理综合素质不 高，对信贷资金监管不到位，在发放贷款后未能实地调查跟踪贷款资金的流向， 仅限于要求开

14、发商作书面上的资金使用报告，造成了开发商挪用贷款资金，在开 发商投资失误资金链断裂后，项目建设资金匮乏。 客户经理在发放项目开发贷款后，在贷中对贷款资金使用的监控是确保项目 顺利开展的重要环节，因为项目是否能够按时竣工，直接影响到个人购房贷款客 户的还款意愿。按照贷后管理办法要求，客户经理应每旬监测楼盘销售款、开发 贷款和按揭贷款的使用情况，超过 500 万元以上的用款，要经过客户经理和分管行长签字才可使用。但是在实际管控中，客户经理只重视贷款的发放，对贷款资 金的管理流于形式，是造成开发商挪用贷款资金的关键原因。 2008 年初，XX 花园到竣工交房的最后期限未能达到竣工验收合格，由于开发

15、商资金短缺，整个项目工程建设面临全面停工。XX 花园的 654 户按揭贷款客户中， 97 户贷款客户出现集中停止偿还按揭贷款，涉及逾期贷款金额 2400 多万元。 （3）逾期贷款形成后的处理环节： XX 花园集体逾期形成后，成都分行多次与逾期客户洽谈协商，希望逾期客户 能恢复按时还款，有少数客户在洽谈后恢复了还款，但是大部分逾期客户仍表示 由于工程已停工，在未见到工程正常开工前，不会恢复还款。逾期客户多次组织 到市政府静坐，并聘请了律师状告开发商违约。2010 年初，成都市房管局出于稳 定政治局面考虑，让没有拿到竣工验收报告的 XX 花园完成了交房，部分客户在接 房后开始继续还款，但仍有 40

16、 余户逾期客户坚持要拿到房产证后才恢复还款。 案例二：XX 城开发商一房多卖，由于产权归属问题产生的按揭贷款客户逾期。 XX 城位于机场路，距离高档家具店皇城家私不远，项目占地约 80 亩，园林 总面约 22000 平米，房型由小高层电梯、花园洋房和叠拼别墅构成，其中小高层 电梯为主力户型，面积区间 70-130 平米，约占 75%。项目总共分两期开发，2006 年二期销售开始，整体已现房呈现。 2006 年初，该开发商以在建项目作为抵押向成都分行申请纯按揭贷款八千万 元，同时，向建设银行、交通银行申请纯按揭贷款五千万元。由于该项目已基本 呈现房销售，烂尾风险较小，成都分行通过了对该按揭贷款的审批，对其购买此 楼盘的 220 户发放了按揭贷款。23 2008 年底，爆出该楼盘开发商对住房一房多卖，最多一套住房翻卖高达六次。 在办理楼盘大产权后，分户产权迟迟未能办理，公安机关开始介入此项目，按揭 客户由于知晓开发商未能办理分户产权，开始出现停止偿还按揭贷款，涉及逾期 户数 34 户，逾期贷款金额 1100 多万元。 银行客户经理在做贷前调查时，忽略了对开发商法人个人品质的调查，据