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1、JF 商业地产项目商业计划书商业地产项目商业计划书第二章开发商及项目基本情况 2.1JF 商业地产项目基本情况 2.1.1 项目来源 一九九二年初，广州市政府为改善广州市旧城区的交通状况，缓解日益沉重的交通 压力，以适应新时期的经济发展需要，为中国南部的交通枢纽大站广州市尽快迈向 国际化大都市的行列，决定兴建广州市地下铁道。但是，建设地下铁道的资金投入相当 巨大，为此，广州市政府在广州市地下铁道沿线拿出部分地块来招商引资，以广州市 DT 总公司作为其代表与外商合作经营。本项目地块就是上述地块中的佼佼者，其优势 主要集中在三个方面：1）拥有二个地铁出入口；2）规划配套甚小；3）位于中心城区 核心
2、内。 JF 商业地产项目的发展商是中外合作企业-广州 JF 房地产开发有限公司，它是依 据广州市对外经济贸易委员会穗外经贸业1993418 号关于合作经营地铁一号线沿 线 JY-X 地块商住楼宇项目立项的批复 、穗外经贸业1993503 号关于合作经营广 州 JF 房地产开发有限公司合同、章程的批复 、以及外经贸部穗府字1993562 号中 华人民共和国外商投资企业批准证书等批准文件成立的，中方为广州市 DT 总公司， 外方为广东 JS 有限公司，注册资本为 1.834 亿港元。 由此可见，本项目的开发建设，得到了广州市人民政府的大力支持。 2.1.2 项目用地 项目地块位于广州市中山四路、德
3、政北路交汇处，处于广州市中心城区内，与省政 府、市政府办公所在地以及商业中心北京路近在咫尺，为商业物业开发的黄金地块。 “黄 金地块”之美誉，还体现在其动静皆宜、旺中带静的优势上。 该地块双面临街，平面呈曲尺形，用地面积 4255 平方米，规划绿化面积为 520 平 方米。现计划兴建一幢商业兼写字楼的综合性大楼，0.000 以上总建筑面积为 28364.5 平方米，楼高 8 层，其中：首层六层为商业铺面，七层八层为高级写字楼（或公寓） ， 另有 3 层地下室，建筑面积为 6674 平方米，其中负一层为地下商场，负二负三层为 停车库。 2.2JF 项目场址建设条件 该项目地块上的原所有永久性建筑
4、已全部拆除，经营者和居住者也已全部迁出，已 完成“三通一平” ，地质勘探已完成，地块内原煤气管道、地下和地上电力、通讯电缆 及给排水系统等已迁移布置妥当，永久性给水管道已接至现场，用电手续已办妥，可随 时安装并使用。 目前该地块建有临时商铺，土地租赁合同即将到期，公司已决定租赁合同不再续期， 近期即将收回地块，拆除临建，平整场地。 2.3 开发商情况及主要优势 2.3.1 开发商基本情况介绍 1项目公司基本情况简介 一九九三年五月，广州市 DT 总公司与广东 JS 有限公司签订合作合同，成立广州 JF 房地产开发有限公司，注册资本为 1.834 亿港元，专门经营广州地铁一号线沿线中山 四路以北
5、、德政北路以西地块。在广州 JF 房地产开发有限公司中，中方即广州市 DT 总公司占 7%的股权（以折价收取土地出让金获取该股份） ，外方即广东 JS 有限公司占 93%的股权。合作合同规定，由外方即广东 JS 有限公司负责提供广州 JF 房地产开发有 限公司的全部注册资本以及项目建设所需的全部资金。董事会成员共七名，其中外方四名，中方三名，董事长由外方出任。 由于项目停滞多年，原股东广东 JS 有限公司的内部环境发生了巨变，独立投资面 临困难，为此，经合作双方协商，项目重启开发已决定吸收广州 HF 公司加入。 2主要关联股东情况 广东 JS 有限公司：广东 JS 有限公司是广东 JS 集团公
6、司于 1984 年在香港注册成立 的的全资子公司，注册资本 100 万港元，主要代替广东 JS 集团公司在境外从事房地产 开发、建材生产、建材贸易等投资业务。房地产开发投资业务遍及香港、澳门、日本、 泰国及中国大陆，主要有香港中环写字楼、澳门 9 号地段大型住宅小区、泰国曼谷住宅 楼、广州环市路写字楼、上海金丽广场住宅小区、东莞金湾花园住宅小区、连云港临海 住宅小区等，建材生产主要是柬埔寨水泥厂，建材贸易主要在中国大陆及美属塞班岛。 广州市 DT 总公司：广州市 DT 总公司成立于 1992 年，是广州市政府全资的大型国 有企业，注册资本 62.8 亿元，总资产 200 多亿元，员工超万人，主
7、要负责广州市快速轨 道交通系统的工程建设、运营管理和附属资源开发经营。目前已建成开通 9 条线路，总 长共 260 公里，至 2017 年，通车里程将超过 500 公里。同时公司积极实施多元化经营 开发，重点培育了物业开发、咨询服务、装备制造等业务。物业开发业务成功打造了动 漫星城地下商城、南海金融城等多个商业与住宅项目，正结合地铁线网规划，大力开展 地铁沿线土地储备和物业开发；充分利用营运地铁 20 年来积累的管理经验，在设计、 监理、培训、咨询等领域已实现对全国 20 多个城市的知识输出；装备制造业务加强与 国内先进科企单位合作，地铁车辆制造产能实现新突破，目前正与南车集团合作开展储 能式
8、有轨电车研发，积极推动城市轨道交通装备国产化。 HF 公司：外商独资企业，成立于 2004 年，位于广州经济技术开发区，注册资本为 1,000 万美元，经营范围主要包括资产投资、管理和咨询服务。在中国大陆主要从事项 目重组、开发和房地产开发业务。近年来，HF 公司着力发展在广州的业务，至今较为 成功的商业项目有：广州亚美聚酯有限公司重组项目：成功将濒临破产的企业改造成 为拥有近十万平方米仓库，经营成一个集仓储、物流、贸易于一身的综合交易平台。 广州锦源国际大厦：通过收购、开发，该项目被建设成总建筑面积近百万平方米的集酒 店式公寓、商业、写字楼等于一体的综合性商业地产项目。广州达标广场：通过收购
9、 开发，将项目建设成总面积超百万平方米的集商铺、写字楼、住宅于一体的综合性大楼。 公司还自主经营项目中的专业批发市场、酒楼、酒店和物业管理服务部分，业务发展十 分迅猛。 3管理团队 JF 公司主要管理人员均为房地产行业的资深专业人员，拥有多年的从业经历，对房 地产项目开发和管理均有较丰富的经验。 L 先生，高级建筑师、国家注册建筑师，1980 年 7 月毕业于华南理工大学建筑工 程专业，获学士学位。历任建筑设计院、设计公司助理建筑师、建筑师、高级建筑师、 以及房地产公司副总经理、总经理等职，现任 JF 公司董事长。曾经负责实施建设的项 目面积累计达几百万平方米，工程规模超百亿元。L 先生专业理
10、论知识基础扎实，实践 经验丰富，具有主持完成大型房地产项目的开发建设能力，其负责的项目，无论是工程 质量，还是开发效益均备受好评。 Z 先生，高级工程师，1978 年 8 月毕业于华南理工大学船舶设计与制造专业，2000 年华南理工大学在职研究生毕业。历任房地产公司开发经营部经理、公司副总经理等职， 现任 JF 公司总经理。Z 先生有丰富的施工管理经验，有较高的项目管理水平。 H 先生，高级会计师，1985 年 7 月毕业于中国人民大学农业经济管理专业，获学士 学位，1993 年毕业于华中农业大学获硕士学位。历任房地产公司财务部经理、总经理助理、副总经理等，现任 JF 公司副总经理。H 先生拥
11、有多年房地产开发财务管理经验， 对于项目资金监管、效益和风险把控等均具有较丰富的经验和较强的能力。 随着项目重启开发以及吸纳新的投资者，组织架构会进一步完善，经营者的综合素 质会进一步提高，人员队伍会进一步充实和壮大。 4组织架构 JF 公司作为项目开发商，主要负责投资与管理，在机构设置上，除董事会和经营班 子外，职能部门主要包括工程部（含预决算） 、销售部、财务部和综合办公室。设计、 施工和监理均采取招投标方式选定相关责任主体。 董事会由七人组成，广东 JS 有限公司出任四人，广州 DT 总公司出任三人；经营班 子成员主要由广东 JS 有限公司公司委派或聘用，除统领项目开发及销售全过程外，对
12、 项目定位以及设计、施工、监理、销售单位的招标进行决策，广州 DT 总公司原则上不 参与经营；工程部主要负责项目规划报批、协调和把控现场施工、审核预决算等；销售 部主要协调与销售公司的关系、了解销售市场情况、监督销售各环节的运作等；财务部 主要负责项目开发资金筹集、使用及控制、财务核算等；综合办公室主要负责对项目开 发及销售期间各方面的协调、管理工作。 2.3.2 开发商的主要优势 广州 DT 总公司和广东 JS 有限公司均属大型国有企业集团或隶属大型国有企业集团， 分属广州市国资委和广东省国都资委管辖，资金、人才、技术实力雄厚，行业从业经验 丰富，社会关系广泛，政府支持力度强。广州 HF 公
13、司资金实力雄厚，有多项历史遗留 商业地产项目盘活经验，市场资源雄厚，出资人及经营者人脉畅通，社会关系广泛。在 这种股权多元，管理体制交融的平台里，利于发挥各自优势，促进和完善经营管理。主 要优势有： 1）各投资方的品牌资源以及可利用的相关资源。广州 DT 总公司作为广州市政府 全资的大型国有企业，各方面实力出众，特别是在行业中的关键技术和运作经验方面有 口皆碑。广东 JS 有限公司的主管机构 GX 外贸集团作为广东省大型国有企业集团之一， 是广东省外贸领域的龙头企业，年经营收入在省属国有企业中名列前茅，随着投资业务 的多元化以及资本构成的多元化，企业综合实力不断得以提升。项目公司可借此平台，
14、赖其支持，完成项目可开发以及拓展其他业务。 2）项目公司在房地产开发、物业管理方面具有较长的从业经历，公司大部分员工 也在房地产开发、物业管理方面方面具有较长的从业经历和较丰富的从业经验。公司主 要骨干，绝大部分要么是公司的元老，要么是来自于其他房地产开发企业。广东 JS 集 团公司房地产开发业务始于上世纪 80 年代，业务遍及香港、澳门、泰国以及中国大陆 的广东、上海、江苏，名声和业绩名噪一时。 3）公司逐渐打造并形成了和谐融洽的企业文化。从管理层来看，无论是领导班子， 还是中层管理队伍，凝聚力和执行力都较强，且中、高层管理人员均具有较高的学历和 专业技术职称，以及丰富的从业经验。干群关系和
15、谐，员工之间关系融洽。 4）良好的政府关系和公共关系平台。广东 JS 集团公司公司投胎于广东省人民政府 的直接投资，早年由省建设厅主管，2000 年重组后由省国资委主管，因此与省政府有关 部门及省国资委建立了良好的公共关系，同时依托于广州 DT 总公司和 GX 外贸集团， 再加上公司员工大多来自于中央及省属国有企业，各自拥有一定的人脉关系，这也为项 目重启后的顺利推进奠定了基础。 5）广州 HF 公司的加入，打破了国有资本单一股权结构，对项目管理向民主化、科 学化、市场化更加靠近，有利于保障投资效益。 但公司的不足之处在于产业链不完整。设计、施工、监理等环节均依赖于企业外部单位完成，也没有自己
16、的销售队伍，公司的职能局限于投资和管理，经营成本势必增加。 再加上因为资产重组带来的人员分流和人才流失，专业技术人员相对缺乏，尽管可以通 过招聘予以弥补，但从认识到认可需要一定的时间，从磨合到融合也需要一个过程。第三章市场环境与竞争分析 3.1 市场环境分析 3.1.1 国家宏观政策环境 2008 年受全球经济危机的冲击，国家的“救市”政策鼓励了房地产业的发展，央行 四次下调存贷款基本利率并投资四万亿来拉动国内需求，这些都促进了房地产业的飞速 发展。2010 年，北京“地王事件”使中央政府意识到房价飞速上涨所带来的问题的严重性，出台了新国十条和国五条，开始推行严厉的房地产业宏观调控政策，但是这些政策并没 有在当年起到应有的效果，2010 年年底房价依然高涨。鉴于此，2011 年又出台国八条、 限购等宏观政策，同时多次上调存款准备金率和存贷款利率，使房地产进入了萧条期。 2012 年以来，为抑制投机投资需求，政府出台“限购、限贷、限价”等基本调控政策来 继续调控房地产行业。2013 年房地产调控政策继续将抑制房价上涨和加快保障性安居
