CC地产项目商业计划书-高质量

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1、CCCC 地产项目商业计划书地产项目商业计划书一、项目介绍1、PG 公司概况 PG 公司是香港 PG 投资集团有限公司全资子公司，主要承担 PG 集团在 DL 地区的 房地产开发业务。PG 集团 1995 年肇创于中国香港，是经中国批准注册成立的 国际投资集团有限公司。集团公司注册资本金港币 3 亿元，下属多间子公司，产业布局 涵盖房地产开发、金融投资和电子贸易。先后成功投资开发深圳仙湖苑高档住宅，海南 玉龙湾中心商住楼，深圳龙岗聚龙苑商住项目和惠州汤泉高尔夫酒店公寓等多个地产项 目。PG 地产发展（DL）有限公司成立于 2010 年 6 月，注册资金 4.3 亿元人民币，作为 PG 集团的区

2、域子公司，主要承担 PG 集团在 DL 地区房地产开发项目的运营与管理。公 司土地储备量超过 100 万平米，目前在建项目 16.8 万平米。其地产集团在全国的投资思 路为立足于二三线城市，通过在二三线城市的城乡接合区域评估地块，经科学测算后做 为其投资决策的依据。 另外，该公司的基金管理公司业务发展方向拟定位为信托公司，通过产品打包的形 式将其在各地所投资的房地产项目列入产品模块内，通过融资的形式保障其各个项目的 资金支持，其运作思路为：发起设立私募证券投资基金，设置优先、劣后资金，资金 配比 1：2 到 1：5，部分资金用于购买上述信托产品；费用：私募基金发行费 1%左 右，托管费 0.2

3、%，基金管理年费 1-3%。信托费用：除了给予投资人收益 7-8%外，还要 付出大约 1%的发行费用，3%左右的渠道费用，3%左右的中介费等；资产管理机构 开展公募证券投资基金管理业务暂行规定 ，目前还是讨论稿。新设立的资产管理公司 无法介入信托计划的销售，但可协议购买，节约信托基金发行费及渠道费，降低信托融 资成本；私募基金投资范围：可以投资于中国证券市场上的股票、债券、封闭式基金、 开放式基金、央行票据、短期融资券、资产支持证券、金融衍生品以及中国证券监会规 定可以投资的其他投资品种。实际运作中，私募的投资集中在股票、交易所和银行间债 券等；结论：信托计划由银行担保，无风险，仅借助其通道，

4、发行可能性较大，费用 较低，且可从中学到较多经验。 由此可见，通过私幕及信托的推进，PG 公司可最大程度规避现行政策对房地产企 业信贷收紧的制约，保障企业房地产项目在运作过程中资金需求且融资成本及风险较低。 其组织结构见图 2-1 所示。 2、项目概况 A 项目所在城市概况介绍 DL 市是中国北方较为发达地区，是东北部重要的港口城市，也是东北亚重要的国 际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。2012 年中国城市竞争力排名十一位，金 融竞争力全国排名第八，东北第一名。辖 6 个区（中山、西岗、沙河口、甘井子、旅顺 口、金州） ，3 个级市（瓦房店、普兰店、庄河）和 1 个海岛县（长海） 。总

5、面积 1.25 万 平方公里，人口 603 万。 B 区域地块规划 金州新区未来发展重心为航运服务集聚区、现代产业集聚区、滨海旅游、船舶配套、 汽车电子等产业集群。金州新区管委会与金州区政府合署办公，同时挂经济技术开发区 的牌子。 CC 项目位于金州开发新区。随着 DL 政府对新区招商引资工作的大力推进，各类名企业进驻该区，为该区的房地产发展带来较好的市场机会。 区域功能定位为保税区中心商务区，是保税区“一城、一区、一港”总体规划目标 的核心组成部分，未来发展前景不可限量。项目所在区域的土地规划见图 2-2 所示。保税区填海区是由政府投资兴建，总投资超过 14 亿元，总规划面积 500 万平方

6、米， 其核心部分功能定位为保税区中心商务区，具体细分为居住、商住混合、商业金融、工 业、仓储物流、市政设施及休闲绿地等功能，是集多功能为一体的综合性商务区。综合 商务区的兴建将有力促进保税区“一城、一区、一港”总体规划目标的实现，未来发展 前景不可限量。 C 中心商务区功能划分 为更好地配合保税区的发展，DL 政府对该区域进行城市规划，根据统计数据，该 区域用于工业用地及仓储用地给占该区域的 60%以上，而住宅用地仅为 16.93%，由此 可见，自该区域内住宅用地供少于求，随着园区内各产业的繁荣发展，该区域内住宅的 销售压力不大。有关该区域的商务功能规划，见表 2-1 所示。D 现有业态 1汽

7、车 4S 集群店 DL 汽车 4S 店集群位于 DL 保税区填海区，毗邻 DL 汽车码头、中央商务区，与疏 港高速相连，占地面积 33 万平方米，总投资 15 亿元人民币，全部完工后将聚集 40 多 家汽车 4S 店，年销售额超过 100 亿元。DL 汽车 4S 店集群项目，于 2007 年 11 月获批，2008 年 10 月正式开工建设，目前 已完成项目总工程量的 80%。同期还将建设汽车试车场，高标准汽车影院、汽车综合展 厅、高级商务休闲会所、高档餐厅等设施。汽车业务综合服务厅、汽车主题公园、二手车 经纪公司、汽车美容服务、汽车物流、金融保险、汽车餐厅、汽车博物馆等配套服务 设施也将陆续

8、推出。DL 汽车 4S 店集群项目建成后，将成为东北地区规模最大、配套设 施最完善、功能最齐全、影响力最大的海景 4S 店集群。一期规划面积 12.5 万平方米， 分为 17 个独立地块，汇集了“斯巴鲁” 、 “铃木” 、 “悍霸” 、 “一汽丰田” 、 “奥 迪” 、 “通用” 、 “菲亚特” 、 “起亚” 、 “一汽大众” 、 “雪佛兰” 、 “卡迪拉克” 、 “广州本田” 、 “北京现代” 、 “东风日产” 、 “比亚迪”等多个中高档品牌汽车 4S 店。一期项目预计年底全部开业。 2海关检验检疫中心（航运大厦） 海关检验检疫中心占地 2.6 万平方米，建筑面积达 7 万平方米，该大厦是由

9、万邦集 团与 DL 保税区共同开发建设，投资总额达 3 亿元人民币。现在海关检验检疫中心已入 驻投入使用，主要职责为海关、出入境检验检疫、海事、边防等政府部门的行政服务中 心，为大窑湾集装箱码头、汽车滚装码头、油品码头、矿石码头、粮食码头、大窑湾北 岸集装箱码头等提供服务。综上所述，保税区中心商务区规划完善，各地块功能布局规划齐全，具备商务居住 核心区域的基本条件，在政府打造保税区“一城、一区、一港”的发展契机下，本中心 商务区将作为保税区的核心发展区域，该区域未来发展前景无限。 E 区域人口分析 根据保税区政府最新公示的保税区填海中心商务区控制性详细规划，从现有地块功 能布局中了解到，中心商

10、务区围绕“居住、商业、金融、仓储物流及工业”相汇集的功 能目标，形成了以“产业金融、人文居住、市政办公”相结合的大型滨海居住区，此区 域依托大窑湾港，在未来 5-10 年的发展规划中区域人口将会不断发展壮大，区域消费 价值将有更大提升，具体区域人口分析如下： 1商住混合用地 人口增长情况：该区域共有两块商住混合用地（本项目为其中之一） ，共占地 7.12 平方米，总建筑面积 17.8 平方米，商业建筑面积 2.67 万平方米，居住建筑面积 15.13 万平方米，按容积率 2.5 推算，未来居住户数为 1999 户，居住人口将达 6596 人。 2商业金融用地 人口增长情况：以本项目为中心，直径

11、 1 公里范围内周边区域规划多以商业金融用 地为主，该区域规划占地面积 40.31 万平方米，建筑面积达 48.37 万平方米，其中规划 商业建筑面积 7.26 万平方米，规划金融建筑面积 41.11 平方米。预计该区域居住流动人口 将达 4000-5000 人左右。 3居住用地 人口增长情况：以项目地为中心，周边直径 2 公里内的居住用地占地面积 45.5 万平 方米，建筑面积 90.8 万平方米，以容积率 2.0 计算，该居住区域居住户数在 11996 户， 常住人口约为 4 万人（39587 人） 4小结 综上分析，在未来 5-10 年的发展中以本案为核心，本案周边规划用地属性分别为：

12、商住混合用地（人口 6596 人） 、商业金融用地（人口 4000-5000 人） 、居住用地（人口 40000 人） ；流动人口约 1 万人；整个保税区中心商务区内流动、办公及常住人口总和将 达 6 万余人，按此人口增长比例推进，该区域未来人口消费圈层将逐渐形成。二、市场分析和竞争性分析及销售策略1、市场环境分析 自 2008 年以来，各种针对房地产的调控政策层出不穷，业界为区别冠以“国五条” 、 “新国五条“等予以区别，可见，政策层面一直以来针对房地产市场的调控力度不减。 为抑制房价的上涨，政策更是从需求端予以控制，各种房贷利率的差别化更是一定程度 上抑制了需求，更有房产税等大棒挥在头上未

13、曾落下。因此就房地产市场环境而方，称 之为寒冬不为过。行业洗牌，优胜劣汰是必然趋势。 对此，巴署松认为，中国房地产行业正进入“库存消化”阶段，对于大部分从事于 中低端住宅类型的房地产企业而方，政府正在推进的保障房将对其形成较大的冲击。 巴署松认为，面对此种市场环境，开发商的应对策略可能是：（1）降价；（2）布局 三四线城市；（3）产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；（4）金融资本与产业资本的 互动交可能激发部分上市企业退市或私有化倾向，房地产金融会日趋活跃；（5）定位高 端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。 中国社会科学院研究员易宪容对于现阶段政府学习香港及新加坡房地产市

14、场发展模式，积极推进保障房建设表达了他的担忧。他认为，按目前政府推进保障房的进度， 预计在 2015 年保障房将达 3600 万套，仅能够满足城市家庭的近五分之一，而 85%以上 的家庭在目前的房价无法承受，因此结合香港及新加坡的发展历程来看，其花费将近六 七十年的历程才形成的住房保障体系，而我们想在短期快速解决全球最大人口的住房问 题，显然想法是美好的，而过程需要一步一步实现的。 沸沸扬扬的房地产宏观调控新政策在 2 月 20 日的国务院常务会议上见真章。当天 的国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工 作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用

15、地供应、加快保障性安居 工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场 健康发展的长效机制。这就是市场所称的新“国五条” 。在十八大召开期间，又出台了 对二手房征收利得税的政策，为此当天股市暴跌，于次日消化政策后，市场逐步稳定。 有关新政对房地产市场的冲击作用，尚有待进一步观察。 2、 DL 房地产市场分析 DL 作为二线城市，主要的房地产开发商有万达地产公司、中粮置业公司、鲁能地 产公司、佳兆业置业集团公司等较有实力的开发商。CC 项目所在地，与本公司较强竞 争的对手为香港上市公司佳兆业地产公司。由驻扎该市的开发商看，整体看好该市的发 展。 2012 年，DL

16、政府发布购入户政策，对于购房面积为 70 平方米的，给予入户政策 优惠，为当地房地产市场带来较好的政策支持。 在一项购房意愿调查中，7 成网友愿意在 DL 安家置业发展前景受看好，有关统计 如图 3-1、3-2、3-3 所示： 结合图 3-1、3-2、3-3 上述三个图表可以看出，在本次接受调查的网友中，21-30 岁 的青年人群占了总人数的 63.89%。可见青年刚需购房者仍是房地产市场上的主力购买 人群。有 69.44%的网友选择了“有回 DL 置业的打算” ，占了总调查人数的大多数，而 在回 DL 置业的理由中，有 45.24%的朋友选择了“看好 DL，在 DL 有更大发展。 ”从经 济情况来看，DL 近年来经济发展较快，来 DL 投资和置业的人数逐渐增多，房价因此 水涨船高。众多的网友之所以选择来 DL 发展正是看重了 DL 的发展潜力和经济活力， 同时说明 DL 仍有很强的房地产发展潜力。 如果说“国五条”的出台为市场吹来一阵冷风的话，从 3 月 1 日起即将实施的DL 市户籍准入规定 ，无疑为 DL 房地产市场带来了“利好”的预期。最新