上海创意地产专题研究

《上海创意地产专题研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海创意地产专题研究（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、创意地产专题研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2005GW012005.7.12* *1 1创意产业朔源p 20世纪90年代，哈里波特和指环王的故乡英国， 最早将“创造性”概念引入文化政策文件。p1998年出台的英国创意产业路径文件中明确提出“创意产业” 这一概念：“所谓创意产业是指那些从个人的创造力、技能和天分 中获取发展动力的企业，以及那些通过对知识产权的开发可创造潜 在财富和就业机会的活动。p它通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市

2、场、手工艺品、时尚 设计、电影与录像、交互式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、 软件及计算机服务、电视和广播等等。此外，还包括旅游、博物馆 和美术馆、遗产和体育等”。 创意产业，又叫创意创意产业，又叫创意 工业、创造性产业、工业、创造性产业、 创意经济、文化产业创意经济、文化产业 等，其概念主要来自等，其概念主要来自 英语英语creative creative industries industries 或或 creative economycreative economy。DateDate2 2全球刮起创意经济产业风暴从国际上创意创业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦 、荷兰、新加

3、坡等国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展 特色。在一些国家，增长的速度更快，美国达14，英国为12。 2002年，创意产业成为英国第二大产业（仅次于金融服务业），创意 产业行业内约有122000家公司在“部际商业注册机构”注册，雇佣总人 数为190万，成为该国雇用就业人口的第一大产业。 创意涂鸦在美国，创意经济是知识经济的核心内容，更是其经济的重要表现形 式，没有创意，就没有新经济。美国人发出了“资本的时代已经过去， 创意的时代已经来临”的宣言。全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5的速度递增.各发达国家的创意产业以各自独擅的取向、领域和方式迅速发展 ，展现了一幅创意产业全球蜂起的

4、热烈景象。DateDate3 3当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念， 而是有着巨大经济效益和政治意义的2001年,英国创意产业的产值约为1,125亿英磅，占 GDP的5%，已超过任何制造业对GDP的贡献；且在 19972001年间每年约有15%的高成长率.1997年美国版权产业净产值为3484亿美元，占美国国内生产 总值的4.3%。超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造 在内的所有主要产业。到2001年，美国的核心版权产业为国 民经济贡献了5,351亿美元左右，约占国内总产值的5.24%。澳大利亚，1999年创意产业已占GDP的3.3%，就业人数34.5万人，占就 业人口总数的3.7%。

5、创意产业在2000年的出口总值达100亿港元，占香港服务出口总额3.1%；同年，创意产业产 值为250亿港元，约占香港本地产值2%； 2002年3月，香港创意产业聘用了超过9万人，占 香港总就业人口3.7%DateDate4 4创意产业（文化产业）产生的背景p 个性化时代的经济动力：作为“资本”的文化与创意文化产业最直接的理解就是文化的产业化，而创意产业 则指以个性化的创意为基础的产业p 后工业化的城市群表征：高科技与文化联姻文化产业在全球范围的出现与现代科技的高速发展是密 不可分的。p 依托文化中心城市出现创意产业的空间集聚：文化产业 的区位特点即文化产业集聚区与大都市中心区不即不离，表现为

6、 ：既在中心城市，又不在城市中心。p 政府在发展文化产业中的作用：文化政策与创造性未来在英国文化、传媒与体育部（DCMS）2001年颁布的首 个文化与创新：未来十年的规划中，首相布莱尔开宗 明义指出：“这届政府意识到文化与创新的意义是重大的。 DateDate5 5文化创意产业作为作为一种新兴的具有战略意义方 式的产业依托高科技以文化创意为核心,目前逐渐呈 现一种集群化的增长p目前，在世界最发达国家的GDP中 ，80以上来源于服务业，其中以 知识、创意为基础的文化产业或创 意产业占主要比例。p根据联合国教科文组织的统计，从 19801997年，国际文化贸易量增 长了10倍。p国际知名的会计和咨

7、询服务公司 普华永道公司，在世纪之交发表 的预测报告说，在今后5年内，全 球娱乐与传媒业将以每年7.2的速 度增长，大大高于同期世界平均增 长速度（3.2）。 纵观全球，那些国际上有影响的大城市几 乎都是创意产业最集中和最发达的地区。 DateDate6 6创意产业的融资路径-创意产业的主要资金来源还是风险资金 创意融资的英国经验创意融资的英国经验以信托方式作为融资的主流模式以信托方式作为融资的主流模式 pp 首先，英国首先，英国金融监管部门金融监管部门很注重行很注重行 业自律机构作用的发挥。金融监管部业自律机构作用的发挥。金融监管部 门主要通过宏观政策进行必要的引导门主要通过宏观政策进行必要

8、的引导 ，为创意产业融资创造一个较为宽松，为创意产业融资创造一个较为宽松 的经济与法律环境。的经济与法律环境。pp 其次，政府对符合一定要求的创意其次，政府对符合一定要求的创意 企业提供企业提供“ “天使投资天使投资” ”，并且，并且让这些企业让这些企业 享受税收优惠享受税收优惠。此外，政府通过直接。此外，政府通过直接 拨款、政府担保等方式，支持创意企拨款、政府担保等方式，支持创意企 业的发展。业的发展。pp 国外风险资金国外风险资金也成为英国创意产业也成为英国创意产业 融资的重要渠道。融资的重要渠道。风险资本的来源包风险资本的来源包 括养老基金、保险公司资金等，银行括养老基金、保险公司资金等

9、，银行 资金也占有不可忽视的比重资金也占有不可忽视的比重 风险投资商的考评指标pp 赢利模式企业的利润取决于企业的赢利模式企业的利润取决于企业的 赢利模式设计，因此，风险投资机构十赢利模式设计，因此，风险投资机构十 分关注分关注投资项目是否具有优秀的赢利模投资项目是否具有优秀的赢利模 式式。尤其是已有成功先例的赢利模式，。尤其是已有成功先例的赢利模式， 更被风险投资商所看重。更被风险投资商所看重。pp 风险投资机构在挑选投资项目时，风险投资机构在挑选投资项目时， 除了要看创业者是否具有良好的教育背除了要看创业者是否具有良好的教育背 景、深厚的专业功底，更要看其是否具景、深厚的专业功底，更要看其

10、是否具 有有团队合作观念团队合作观念。pp 创业者的创业者的敬业精神敬业精神，敬业精神决定，敬业精神决定 了创业者对待事业的态度。了创业者对待事业的态度。pp 创业者创业者识别商机的能力识别商机的能力。pp 创意者的创意者的责任感责任感。同时，创意企业要学会推销自己，以吸引风险投资商DateDate7 7世界部分国家与地区发展文化产业的政策措 施国家 政策措施澳大利 亚亚 政府从1994年起，将文化部与通讯部合并，并首次制定文化政策，提出创意国度 （Creative Nation） 。2002年，政府投入大笔经费与学校、商界合作开发创 意产业特区。英国 1997年，政府设立“创意产业特别工作组

11、”，1998年发布首个政府文化产业白皮 书：创意英国：下一个十年。英国创意产业输出顾问团（CIEPAG）对内容 产业、古迹与观光、设计、表演艺术提出不同的政策，促进金融组织与国会对创 意产业的了解，争取海外发展所需援助韩韩国 1997年金融危机后，政府开始将资源投入到资讯、娱乐产业等与文化相关的产业 。在文化产业的人才、研发到完成生产后的国际行销等一系列环节进行协助和辅 导。1999年至2001年先后制定文化产业发展5年计划、文化产业前景21 和文化产业发展推进计划，明确文化产业发展战略和中长期发展计划。 2001年，韩国设立文化产业振兴院，致力于推进文化产业的发展。台湾地区 2002年，台湾

12、地区行政院挑战2008：发展重点计划，拟定推动“产业文化化 ，文化产业化”。2002年5月行政院通过“文化产业发展计划” ，凝聚社会对发 展文化产业的共识；2003年的“文化产业发展规划”，包括成立文化产业推动 组织，培育艺术创意设计人才，整合创意产业发展环境，促进创意设计重点产业 及文化产业的发展。DateDate8 8创意地产的涵义 核心是一种新型的商业地产运作 创意地产主要通过商业地产范畴内商铺（商厦、商业街等）办公 楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作 的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或者销售的方式，提供给 从事创意产业的机构乃至个人。p 当商业地产遇上创意产业，

13、会产生11等于3或大于3的效益。 使有限的建筑空间成为无限的创意场所 创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效 应乃至产业集群，使有限的土地资源得到集约性的利用，使有限 的建筑发挥最大的效能。 注重文化建设，注重时尚消费经营 创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐 饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所，建树和传播时尚， 引领时尚消费经营。pp创意地产的概念可以创意地产的概念可以 定义为：定义为：泛地产泛地产+ +创意产创意产 业业，其核心是一种新型，其核心是一种新型 的的商业地产运作商业地产运作 pp所谓泛地产，或称广所谓泛地产，或称广 义地产，是将狭义的房

14、义地产，是将狭义的房 地产开发置于更广的空地产开发置于更广的空 间尺度上进行定位、规间尺度上进行定位、规 划、设计与开发，顺应划、设计与开发，顺应 人类活动和消费层次的人类活动和消费层次的 日益高级化及多元化的日益高级化及多元化的 趋势。趋势。DateDate9 9以上海和北京逐步掀起了国内创意经济产业的 浪潮从上海创意产业发源地到首批家“创意产业集聚区”p 2000年5月，上海卢湾区为盘活泰康路210弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招商 ，现入驻中外机构101家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的“田子坊”，被誉为“ 上海创意产业发源地”。 p 2005年4月28日，上海为田

15、子坊等老厂房、老仓库改建的家创意产业场所授牌为 “创意 产业集聚区”；到2005年底，上海这类 “创意产业集聚区”计划发展到30余家。这些众多的创意产 业场所都涉及到房地产开发（改建）、招商、租赁、物业管理等业务。从北京峻峰华亭“创意人基地”到第三极文化主题商场p 2004年上半年，北京峻峰华亭 “创意人基地”隆重推出。对于国内已经兴起的创意产业，敏感 的地产商把新盘开发和创意产业结合起来。峻峰华亭错层创意空间，定位于为兴起的创意产业 打造一个“孵化基地”，为从事创意工作的小型公司与工作室提供“创意人基地”。 p 2005年5月挂牌的北京“中关村创意产业先导基地”中，正在销售的第三极文化主题商

16、场为标志 性项目。作为“中关村创意产业联盟”的主力单位，第三极文化主题商场以图书销售为特色，是 集文化、体育、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性创意地产商厦。DateDate1010北京适时积极推动发展文化产业和创意经济 体制目标：2008年文化产业占北京gdp9% p 目前海淀区以及抓住先机，背靠中关村西区与海淀图书城，成立 了中关村创意产业先导基地，已有雅虎、腾讯等企业入住p 定义一些地区如北太平庄动漫设计中心和甘家口地区建筑创意设 计带p 北京市新闻出版局申请成为“国家动漫游戏软件基地”，已充实中 关村创意产业先导基地的内容。 创意经济已经被定义为北京经济结构中的重头，进而将北京建 成中国创意产品资源中心和国际设计资源交流中心。 p 在已经审议通过的2004-2008年北京市文化产业发展规划表 明，北京将通过打造六大文化中心，