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1、物业管理服务情景案例实训课程的性质和任务:是房地产与物业管理专业的一门技 能训练课程.通过本课程的学习，训练学生分析问题解 决问题的能力，使学生融会贯通物业管理各项专业技 能，为专业岗位实习和毕业后上岗做好准备。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛1物业管理基本理论应用物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛2课时授课计划一（内容）实训一 课题：“建筑物区分所有权”理论及相关 法规的实际应用授课时间： 2013/3/4 授课地点： 教1-301302物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛3物业管理基本理论应用案例 l实训目的与要求 ：l1、加深对“建筑物区分所有权”理论的理解l2、学会应用“建筑物区
2、分所有权”理论解决 实际问题l3、物业服务情景问题处理教学方法：案例讨论 、情景录像物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛4学习重点难点：l应用“建筑物区分所有权”理论解决实际问题 解决措施：l谈个人见解；分组讨论。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛5实训步骤：l实训步骤：l一、案例背景介绍l 教师介绍，学生发问l二、各小组成员分别陈述各自的观点l列出依据（法律），每人需要有文字记录，锻炼分析、总结 能力l三、做出小组结论l组长归纳小组讨论结果，需列出相应法律依据，课堂提交l四、教师点评：l五、物业服务情景问题处理l六、课后完成本专题实训报告物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛6实训报告格式l
3、 实训一l一、实训项目l二、实训目的l二、小组其他成员发言记录l三、小组结论l四、个人总结（结合教师点评）l五、情景录像观后感物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛7复习要点:l什么是建筑物区分所有权？ l什么是区分所有权建筑物？l业主是否等同于建筑物区分所有权人？ l建筑物区分所有权由哪几部分组成？ 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛8建筑物区分所有权l建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产 物权形式，其涵义是指不特定多数的所有人共同 拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在 构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有 部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共 同使用的建筑部分（共有
4、部分）所享有的共有权 ，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事 务而产生的成员权（社员权）的总称。 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛9案例 擅自装电梯，侵犯公共物权？l 袁小姐的邻居要在楼里装电梯，袁小姐 不同意，但是邻居还是装了。袁小姐以邻 居侵犯了自己的公共物权为由，将对方告 上了法庭，究竟他们谁有理？物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛10【个案陈述】l 袁小姐住在白云区某小区一栋九层高的楼梯楼。 2008年年初，袁小姐忽然接到住在9楼的邻居通知， 说要在楼里装电梯（该楼建造时预留有电梯井位）。 但袁小姐住在3楼，所以并不打算安装电梯。在这栋 楼里一共住着的40多户业主，也分成了两
5、派意见：一 部分业主支持装电梯，另一部分业主不支持装电梯。 几次协商无效后，要求装电梯的业主没有得到大部分 业主的同意，就自己找来施工队，擅自开始动工，没 多久，电梯就装好了。不同意装电梯的业主就将擅自 装电梯的业主告上了法庭，理由是对方侵犯了自己的 小区公共物权。 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛11【是非对错】 l 这是物权法通过以后，广州市审理的第 一宗有关小区公共物权的纠纷。l 法庭审判认为，该小区的电梯井位并非是某一 户专有，而是属于全体业主共有，对该共有部分 ，全体业主享受共有权和共同管理权。但是被告 装电梯的行为，是属于在不改变共有物性质的前 提下，对共有物进行改良的行为，是
6、为了增加共 有物的效用或价值从而实施的行为。所以，原告 认为被告侵犯其小区公共物权的依据不足，故对 原告的要求不予支持。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛12【涉及法规】l物权法：l第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。l第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同 享有所有权。l第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动 产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的 权利和义务。 l第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的 不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意
7、，但共有人 之间另有约定的除外。 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛13【涉及法规】l中华人民共和国民法通则第七十八条 和第一百一十七条也有相关的规定。l 部分业主加装电梯这一行为，既没有改 变共有物性质，也没有让不同意装电梯的 业主出资，或者分摊日后的使用费用，而 且这一行为还增加了共有物的效用或价值 ，所以驳回了原告停止侵权、恢复原状的 诉讼请求。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛14问题讨论如何判断一座建筑物停车位的法律归属？ 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛15物权法有关规定l 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但 属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业 主
8、共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用 房，属于业主共有。 l 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库应当首先满足业主的需要。 l 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归 属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 l 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的 车位，属于业主共有。 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛16小结l 要判断一座建筑物停车位的法律归属， 至少应当明确以下几点：l 一是车库的归属，有约定的，按照约 定；没有约定或者约定不明确的，除建设 单位等能够证明其享有所有权外，属于业 主共有。
9、l 这种约定应包括建筑物所在的地方是 否有关于小区必须建设附属配套停车位的 硬性规定。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛17小结l 二是看建筑物停车位的建设成本是否已 纳入商品房的成本，如果已纳入，则该停 车位应当归全体业主共有；否则，就可能 由开发商单独获得产权。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛18小结l三是看小区的土地使用权面积和分摊面积 是否相等，如一小区的土地使用权面积等 于分摊面积，则说明小区土地使用权归全 体业主所有，作为小区配套设施的附属停 车位也应当归全体业主所有；如果小区土 地使用权面积大于分摊面积，说明有部分 土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这 部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完 全有可能单独取得建筑物停车位的产权， 从而有权再行出让、出租。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛19观看情景录像l要求：l1、观看情景录像家住小区（1）l2、每人提出片中给自己印象最深的做得好 的片段和做得不好的片段l3、课后写出观后感物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛20
