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1、物业管理服务情景案例实训课程的性质和任务:是房地产与物业管理专业的一门技 能训练课程.通过本课程的学习,训练学生分析问题解 决问题的能力,使学生融会贯通物业管理各项专业技 能,为专业岗位实习和毕业后上岗做好准备。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛1物业管理基本理论应用物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛2课时授课计划一(内容)实训一 课题:“建筑物区分所有权”理论及相关 法规的实际应用授课时间: 2013/3/4 授课地点: 教1-301302物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛3物业管理基本理论应用案例 l实训目的与要求 :l1、加深对“建筑物区分所有权”理论的理解l2、学会应用“建筑物区
2、分所有权”理论解决 实际问题l3、物业服务情景问题处理教学方法:案例讨论 、情景录像物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛4学习重点难点:l应用“建筑物区分所有权”理论解决实际问题 解决措施:l谈个人见解;分组讨论。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛5实训步骤:l实训步骤:l一、案例背景介绍l 教师介绍,学生发问l二、各小组成员分别陈述各自的观点l列出依据(法律),每人需要有文字记录,锻炼分析、总结 能力l三、做出小组结论l组长归纳小组讨论结果,需列出相应法律依据,课堂提交l四、教师点评:l五、物业服务情景问题处理l六、课后完成本专题实训报告物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛6实训报告格式l
3、 实训一l一、实训项目l二、实训目的l二、小组其他成员发言记录l三、小组结论l四、个人总结(结合教师点评)l五、情景录像观后感物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛7复习要点:l什么是建筑物区分所有权? l什么是区分所有权建筑物?l业主是否等同于建筑物区分所有权人? l建筑物区分所有权由哪几部分组成? 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛8建筑物区分所有权l建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产 物权形式,其涵义是指不特定多数的所有人共同 拥有一栋建筑的不同部分时,各个所有人对其在 构造上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有 部分)所享有的所有权和对全体或部分所有人共 同使用的建筑部分(共有
4、部分)所享有的共有权 ,以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事 务而产生的成员权(社员权)的总称。 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛9案例 擅自装电梯,侵犯公共物权?l 袁小姐的邻居要在楼里装电梯,袁小姐 不同意,但是邻居还是装了。袁小姐以邻 居侵犯了自己的公共物权为由,将对方告 上了法庭,究竟他们谁有理?物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛10【个案陈述】l 袁小姐住在白云区某小区一栋九层高的楼梯楼。 2008年年初,袁小姐忽然接到住在9楼的邻居通知, 说要在楼里装电梯(该楼建造时预留有电梯井位)。 但袁小姐住在3楼,所以并不打算安装电梯。在这栋 楼里一共住着的40多户业主,也分成了两
5、派意见:一 部分业主支持装电梯,另一部分业主不支持装电梯。 几次协商无效后,要求装电梯的业主没有得到大部分 业主的同意,就自己找来施工队,擅自开始动工,没 多久,电梯就装好了。不同意装电梯的业主就将擅自 装电梯的业主告上了法庭,理由是对方侵犯了自己的 小区公共物权。 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛11【是非对错】 l 这是物权法通过以后,广州市审理的第 一宗有关小区公共物权的纠纷。l 法庭审判认为,该小区的电梯井位并非是某一 户专有,而是属于全体业主共有,对该共有部分 ,全体业主享受共有权和共同管理权。但是被告 装电梯的行为,是属于在不改变共有物性质的前 提下,对共有物进行改良的行为,是
6、为了增加共 有物的效用或价值从而实施的行为。所以,原告 认为被告侵犯其小区公共物权的依据不足,故对 原告的要求不予支持。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛12【涉及法规】l物权法:l第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。l第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同 享有所有权。l第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动 产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的 权利和义务。 l第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的 不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意
7、,但共有人 之间另有约定的除外。 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛13【涉及法规】l中华人民共和国民法通则第七十八条 和第一百一十七条也有相关的规定。l 部分业主加装电梯这一行为,既没有改 变共有物性质,也没有让不同意装电梯的 业主出资,或者分摊日后的使用费用,而 且这一行为还增加了共有物的效用或价值 ,所以驳回了原告停止侵权、恢复原状的 诉讼请求。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛14问题讨论如何判断一座建筑物停车位的法律归属? 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛15物权法有关规定l 第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但 属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业 主
8、共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用 房,属于业主共有。 l 第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车 位、车库应当首先满足业主的需要。 l 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归 属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 l 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的 车位,属于业主共有。 物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛16小结l 要判断一座建筑物停车位的法律归属, 至少应当明确以下几点:l 一是车库的归属,有约定的,按照约 定;没有约定或者约定不明确的,除建设 单位等能够证明其享有所有权外,属于业 主共有。
9、l 这种约定应包括建筑物所在的地方是 否有关于小区必须建设附属配套停车位的 硬性规定。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛17小结l 二是看建筑物停车位的建设成本是否已 纳入商品房的成本,如果已纳入,则该停 车位应当归全体业主共有;否则,就可能 由开发商单独获得产权。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛18小结l三是看小区的土地使用权面积和分摊面积 是否相等,如一小区的土地使用权面积等 于分摊面积,则说明小区土地使用权归全 体业主所有,作为小区配套设施的附属停 车位也应当归全体业主所有;如果小区土 地使用权面积大于分摊面积,说明有部分 土地使用权未纳入分摊,若开发商利用这 部分未纳入分摊的土地建立停车位,则完 全有可能单独取得建筑物停车位的产权, 从而有权再行出让、出租。物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛19观看情景录像l要求:l1、观看情景录像家住小区(1)l2、每人提出片中给自己印象最深的做得好 的片段和做得不好的片段l3、课后写出观后感物业管理服务情景案例实训 主讲 梁涛20