住房储蓄银行在我国的发展前景分析-论文

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1、 住房储蓄银行在我国的发展前景分析 - 论文 关键字：住房 住宅 贷款 合同 方面 储蓄 储户 公积金 储蓄银行 摘 要 2004 年 2 月 15 日，在国内原有住房储蓄银行改弦更张 3 年后，酝酿 5 年的 中德住房储蓄银行终于落户天津。中德银行的建立对我过目前的住房金融体系会产生什么 影响，其本身的运作机制究竟能给自己带来多大的市场空间，将来的发展前景又如何？就 这三方面内容进行如下分析。关键词 住房储蓄 住房金融 贷款1 中德银行对我国住房金融的影响 1.1 促进我国住房金融制度改革目前，提供住房贷款仅仅是各大商业银行众多贷款业务之一，我国尚未建立专门的住 房金融机构。众所周知，住房是

2、老百姓生活所不可缺少的物质基础，但由于其耗资巨大， 人们大多几乎不可能一次付清全部购房款，这就决定了人们的购房活动必须借助于专门的 住房金融机构才能更好的实现。鉴于住房金融的特殊性，我国曾经进行过住房储蓄银行的 试点，然而，在市场机制不发达，房改还不彻底的情况下以失败告终。在此之后，我国又 多次提出建立专门的住房金融机构，进行专业化、规模化的运作，然而一直没有进入实际 的操作阶段。中德住房储蓄银行的建立无疑是对这一思路的大胆再尝试，通过中外合作， 引进先进的管理理念、管理方法和技术，以住宅储蓄开路，为我国今后建立系统化、规模 化、专业化的住房金融体系创造了条件。 1.2 增加购房贷款渠道在我国

3、，政府鼓励拥有公积金的人们采取公积金贷款和商业贷款组合的住房贷款模式。 而实际上，有相当一部分城镇职工，由于单位的经济效益差，或者因所属单位不在公积金 的覆盖范围之内（包括大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分 “三资”企业和外商驻华机构的员工等）而被排斥在政策性住房金融体系之外。这些没有 公积金的购房者中低收入阶层只有通过高利率的商业贷款获得支持，加重了购房者的负担。 目前，在中国住房信贷三种方式中，公积金贷款只占全部住房贷款的 32，所以其余 68 的消费需求可以由商业银行和储蓄银行共同满足。住宅储蓄贷款则为这些人群“量身定做” 住房贷款产品，以类似于公积金体系的低存低贷

4、的运作机制建立一个住房金融互助合作体 系，增加房贷渠道。 1.3 有利于我国对个人信用体系的建立“人无信不利，市无信则乱。 ”市场是人们各种行为的组合体，因此个人信用是企业信 用、社会信用乃至国家信用的基础。住房储蓄以最低存款额和最低贷款年限为基础，通过 让人们自愿地参加住房储蓄，根据自己的支付能力选择储蓄金额，在 35 年的定期储蓄过 程中，让贷款机构更好了解借款人的收入状况、信用情况、支付能力及就业、家庭的稳定 性，它不但是一个个人信用建立和培养的过程，而且保障了存款权利与义务的对称，同时 也降低了信用风险。在我国个人信用体系刚刚起步的今天，可以考虑以这种方式建立个人 信用记录，并通过个人

5、信用制度的建立来降低金融风险，促进我国住房抵押信贷和其他消 费信贷(如汽车、教育和耐用品消费贷款)，完善整个社会信用体系。 2 中德住房储蓄银行的运作机制研究 2.1 利率制定缺乏灵活性中德住宅储蓄银行的卖点集中于超低的贷款利率，而且是低存低贷、不存不贷的封闭 式运作，这是以储户坚持储蓄并最终履行贷款合同为前提的。如果储户虽然达到配贷条件， 但由于特殊原因放弃贷款，一方面，将无法得到正常的市场存款利率，另一方面，如果储 户不能出具该笔存款用于住房消费的证明，也享受不到存款时的利息补贴。如果储户达到配贷条件而提前支取存款，存款时交纳的占合同额 1的服务费也不予退还，储户的损失 更大。目前，住宅储

6、蓄银行业务没有考虑这部分储户的利益，也会把一部分储户拒之门外。2.2 贷款时间短，还款压力大根据有关规定，国内提供个人住房抵押贷款各大商业银行中，贷款期限最长可达 30 年。 在国外同类银行中：加拿大通过建房公司（H）提供保险的住房抵押贷款偿还期可至 35 年， 贷款额度可高达 90；英国住房抵押贷款一般可达 1525 年，最常可达 35 年，贷款额度 达 80，在有保险公司担保的条件下，最高可达 100。按照中国人民银行规定住房公积 金个人住房抵押贷款最长也达到 30 年。贷款偿还期长，每年还款付息就少，这就使借款者 具有充足的偿还能力。而目前住房储蓄贷款期限分别为 5 年 1 个月(AA

7、合同)，6 年 8 个月 （AB 合同）和 10 年 2 个月（A 合同） 。其中 AA 和 AB 合同的贷款利率才是最优利率，即 33，而 A 合同贷款利率为 3.9。人们为取得较低的贷款利率，就必须考虑选择前两 种合同类型，这无疑加重了购房者每月的还款压力。 2.3 存款比例过高，变相限制了最高贷款额住宅储蓄银行是以存定货的运作机制，客户签署了一定合同额的住房储蓄合同后，只 要按合同约定存够最低存款额和存足一定期限，并同意接受配贷，住房储蓄银行将客户的 住房储蓄存款，以及在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款发放给客户。如此，在 贷款阶段开始，客户即获得了与合同额等额的融资。从这个运行机

8、制可以看出，存足最低 存款额和一定存款期限是获得贷款的必要条件，而且最低存款额占合同总额比例越低，则 贷款的可得性就越高。在德国，这一比例为 30，而且政府通过各种扶助措施给予存款者 补贴，变相提高了储户的存款额，缩短了达到最低存款额的时间，增加了贷款的可得性。 中德银行则要求储户必须存足合同额的 50才能取得贷款，而且政府的补贴也仅仅限于贴 息这一项内容。如果初始合同额较高，或者储户不能在规定期限内存足合同额的 50，储 户达到贷款条件的时间就会拉长。如果人们为了按期取得贷款，就必须通过修改合同（减 少合同额）来提高贷款的可得性，这无疑有限制了贷款的最高额。2.4 固定利率给银行带来高风险低

9、进低出、固定利率在经济运行比较平稳的时候可以起到防风险的作用，这种封闭运 作的支撑条件就是要求具有较低且稳定的市场利率和通货膨胀率，否则合同储蓄很难维持 吸引力。但在正常的市场环境中，利率是波动的。当市场通货膨胀率持续增高的情况下， 如果市场利率调高，若银行仍然维持原来的存贷款利率，一方面会出现贷款经营成本增长 速度超过收益增长速度的情况，另一方面由于人们的资金可能流向存款利率高的商业银行， 住宅储蓄银行的资金库就有可能出现危机；如果中德银行同时也调高存贷款利率，以保证 正常的利润，那么对于已经签订合同的但是尚未打算贷款或根本不打算贷款的客户仍执行 合同利率显然是不合理的。唯一的办法就是修改合

10、同，那么同时也降低了银行对储户资金 的吸引力。 2.5 封闭运作蕴涵高风险中德银行的封闭式运作系统一方面指资金是封闭运作的，即它只向住房储蓄客户吸存， 也只向自己的住房储户放贷，另一方面，还包括其单一的存贷业务，即利润仅仅从存贷利 差中获得，不进行任何其他投资。这种系统在德国是以强大的政府支持为前提的。而在我 国如 1989 年，为了治理通货膨胀，国家出台了相关政策，包括要求所有银行三年内不得给 予房地产开发商贷款支持。这些都蕴涵着政策的高风险。 3 住房储蓄银行发展前景分析 3.1 住宅储蓄将来的地位住房储蓄银行不能取代公积金制度。中国社会科学院经济研究所研究员汪丽娜指出： “由于德国施威比

11、豪尔银行是依据特定法律设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融 机构，尽管它要求承担为政府目标服务的责任，却未改变它作为独立的金融企业的法人地 位。 ”这说明中德住房储蓄银行不是政策性银行，而是作为专业型银行存在，是独立法人， 最终还是以盈利为目的的，而且政府也并没有强制规定其必须具有政策性职能。它与德国 本土的住房储蓄制度的根本区别是具有盈利性，政府支持力度有限，而且在资金筹措方面 不具有相对垄断性。而我国公积金制度则具有强烈的政策保障色彩，它服务于政府的住宅 政策目标，具有非盈利性特点，由政府强制缴存，基金稳定，是保证中低收入者购房基本 需求的有效措施。尽管目前还不是狠完善，但无论在归集总

12、额、覆盖面，还是在缴存比例 和贷款数量上都有所增加，今后也会在存贷机制上不断完善、使公积金制度更具人性化。 由此可见，我国不可能也没有必要出现两种政策性住房金融机制，对于有公积金的市民， 购买住房时，还是会首选公积金贷款。住房储蓄银行只能作为公积金贷款和商业贷款的补 充，为希望享受地贷款利率，不急于购房或购买第二套住房以及没有公积金的群体服务。 3.2 运作机制的改进方向 3.2.1 打破封闭运行封闭运行虽然可以免受市场波动的影响，但是也使得住宅储蓄银行的盈利模式十分单 一，在资产和负债两个方面的市场竞争能力都比较弱。一方面限制了存款规模，另一方面 也可能增加贷款风险。笔者认为，在吸收存款方面

13、，可以考虑人们的不同需要，给予灵活的存款利率。对于 今后打算通过住房储蓄贷款买房的储户实行低存款利率，而对于一开始就不打算贷款的储 户直接给予市场利率，对于那些开始签订储蓄贷款合同后来由于某种原因无法取得贷款贷 款的储户，可以扣除一定的违约金后同样给予市场利率。这样就可以吸纳各方资金，扩大 资金。对于沉淀下来的资金同样可以通过购买基金和国债来取得稳妥的收益。在发放贷款 方面，可以考虑朝着全面性住房金融机构发展，实现一条龙服务，通过其他商业银行参股 增资，合并提供商业性住房按揭贷款服务，从而保证存贷平衡。此外，可以考虑开展公积 金贷款业务，从而减少人们的交易成本，实现真正一体化。 3.2.2 通

14、过客户群体细分，设计个性化的业务品种，以满足不同客户的需求如可以对住房储蓄、商业贷款和住房公积金组合贷款进行多种业务品种设计，从三者 之间的贷款比例、偿还期限。还款方式上进行个性化设计，从而满足不同层次的需求。 3.2.3 不断扩大住房储蓄银行的覆盖范围在具备条件的城市设立机构，将住宅储蓄这一住房金融模式在全国推广。中德合作住宅储蓄银行在进行市场化经营的同时，也要积极主动地加强与政府主管部 门的沟通与协调，积极争取政府对住宅储蓄银行业务的适当补贴，以推动中德合作住宅储 蓄银行在住宅储蓄业务方面不断扩大经营规模，提高核心竞争力。 参考文献 1 么士奇关于中德合作开办住宅储蓄银行前瞻性的探讨 中国房地产，2003（5） 2 汪丽娜德国的住房储蓄银行与中国的公积金政策性住宅金融的国际比较.http: /ufefsi./htvie/huse1/ht3 晋白杉住房储蓄银行潜力不可低估.公途经济，2003（）