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1、房地产企业普通发票管理存在的问题及对策房地产企业普通发票管理存在的问题及对策房地产企业普通发票管理存在的问题及对策房地产企业普通发票管理存在的问题及对策:2013-6-22 20:14:25房地产企业普通发票管理存在的问题及对策郭瑞亭近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，与房地产行业相关的税收成为新的增长点。国务院对企业所得税的征收管理做出重大调整后，部分新办房地产企业的所得税由国税机关负责征管,而现行“分税制”的税收管理体制，又客观上造成了新办房地产开发商所应承担的营业税和企业所得税分别隶属地税和国税部门征管，其从事房地产经营开发所涉及到的普通发票，国税机关一直缺乏相对有效的控管手段。笔者结合普
2、通发票的管理实践，对目前房地产企业普通发票使用中存在的问题进行分析，并对如何加强房地产企业普通发票的管理进行了初步的探讨。一、存在的主要问题（一）与房地产相关的企业违规开具发票。部分企业将发票联以真实金额开具给房地产开发企业，而存根联和记账联却按照小金额填写，并且篡改购货方单位名称，扰乱税务机关视线，增加了查处难度。如某建材有限公司，2009 年度开具大头小尾发票 3 份，少计销售收入 69 万元，逃避缴纳税款 2.07万元。有的发票提供方和索要方相互利用，篡改经济业务内容，把不能报销列支的支出开成可以报销列支的项目。有的企业迎合房地产开发商的需要，随意增大所开具发票的金额 税机关办理税务登记
3、证，不开具普通发票，企业销售的产品仅开具一张收款收据或使用白条收取货款，且不做账务核算，货物、资金全部在账外流转，从而达到逃避缴纳税款的目的。从调研的房地产企业的发展情况看，铝合金、玻璃幕墙、楼房外墙干挂等增值税应税行为呈逐年上升趋势，该行业的普通发票使用量应不断增加，应纳增值税也应逐年上涨，但由于以上问题的存在，导致了房地产行业企业所得税和建筑安装、建材等行业增值税税款的流失。二、问题存在的主要原因（一）部分纳税人税法遵从度较低。个别建筑安装、建材生产企业和商业企业，法律意识淡薄，为追求利润最大化，无视发票管理的相关规定，通过不开、少开发票或开具假发票、 “大头小尾”发票、收款收据、打白条等
4、方式，有意少报或不申报增值税税款。 （二）税收政策的宣传与纳税人认识不衔接。1994 年税制改革后，建筑行业纳税人从税务登记、发票管理、税款征收一直到税务稽查主要由地税部门负责，从而造成了该行业的纳税人，误认为该行业的所有生产经营行为全部归地税部门管辖，既使发生了增值税应税行为，也不认同开具缴纳增值税的普通发票。而国税部门的宣传辅导工作没有及时跟进，造成个别房地产开发企业以及建筑安装、建材生产企业对普通发票的管理知识缺乏了解，既未按照规定到国税部门领购、开具发票，也不按规定索取发票，影响了发票管理工作的顺利开展。（三）行业经营的特殊性增大了征管难度。房地产开发企业属于大进大出的行业，由于开发商
5、到处承揽供货项目、竞标签合同，经营地址的不固定性为发票的管理带来了难度；购货单位或消费者零散、难于掌握，这种不确定性为给房地产企业供货的纳税人隐匿收入、不办税务登记或者只在地税办理税务登记创造了条件如建筑安装业制售铝合金门窗、水泥预制构件等产品，按照国家税务总局关于印发的通知 （国税发1993154 号）第一条第四项规定， “基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。但对其在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，不征收增值税。 ”但由于购销双方的协作关系随着项目完工
6、而结束，没有长期性和连续性，国税部门很难深入企业检查纳税人的发票开具情况，为普通发票的管理埋下了隐患。其次，房地产行业的工程项目多、工期长、成本不固定，大多数房地产行业在核算时以实际发生的成本、费用据实列支，而国税机关在日常管理中，对企业取得的原始凭证的真实性难以及时全面地进行核实，造成了对普通发票管理相对滞后的现象，其结果一方面减少了企业利润，少缴了企业所得税，另一方面助长了不法分子违规开具发票的侥幸心理。 （四）税收政策需要进一步完善。目前建筑安装行业作为营业税的主要税种之一，没有被纳入增值税链条之内，为普通发票的管理增加了难度，从而造成了从建材行业到房地产业之间增值税链条的中断。即建材行
7、业在生产和流通环节缴纳增值税，进入消费环节（建筑安装、房地产开发环节）则构成营业税的要素。由于增值税属于国税部门管理，而营业税属于地税部门管理，建筑安装行业作为两家共同管理的行业，不但在发票管理方面，而且在很多方面都给税收管理造成不便。三、加强房地产企业普通发票管理的建议（一）强化开票方纳税人的管理。国税机关应加强对建筑材料、建筑装饰、五金化工等经营者发票的管理，对发现违规使用发票或纳税信用等级低的纳税人要严格控制发票的发售量，对发票领购、使用情况异常的纳税人要有预警措施，及时调整供票量，避免造成普通发票管理失控。应认真落实全面开票制度，基层管理人员要熟悉建筑材料、建筑装饰、五金化工等行业企业生产经营状况，随时掌握税源变化，查看普通发票开具情况，加强日常稽核管理，堵塞征管漏洞，从源头上杜绝虚假发票的开具。（二）加大税收政策培训宣传力度。一是利用电视、广播、报刊、网络及深入企业等方式，广泛宣传建筑安装行业的税收政策法规和发票管理知识，增强纳税人的依法开票和诚信纳税意识，自觉维护税法的尊严。二是加强教育培训工作。对内，以增强责任意识、熟悉业务知识、掌握工作
