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1、2011云腾地产新项目春天里地块构想方巾牛项目是一项综合性的系统工程，要立足全盘，整体考量，结合棚菜改造、产业升级，以市场需求为导向，顺应时代的发展趋势，塑造个性，打造精品，让这里成为名副其实的新农村建设的领跑者。大民屯物流规划已经做出调整，脱离方巾牛之春的项目定位，春天里项目市场定位在与市场对接中进行全面调整，通过来自身边的声音，在产品总体定位上进行产品创新，思维创新，运营模式的创新，找到适合我们、适合市场的准确定位，所有考虑都寄予客户是我们依赖生存的基石。企业对方巾牛村主要发展思路：怎么样让这里变成新农村建设的典范？我们的未来怎样的市场定位？怎样的产品定位？怎样创新运营模式？怎样的市场定位
2、？规避产品同质化：不做大面积别墅类产品：打造唯一性、收藏性。聚集高端人群，提升区域影响力：找到有利于新农村建设相匹配的人群：用有影响力的喇叭放大这里。提升地方经济政治影响力：创新理念、创新运营模式，让这里成为焦点。来自市场的声音，是定位的第一参考新农村建设要想快速的发展起来，在层面上有所突破。从今年年初开始，云腾地产就着手做了大量准备工作，储备大量人才，面向社会各界进行摸底和意向客户的积累，并与香港中原和信达行及合富辉煌三家业内著名策划公司以及设计单位反复论证、深入调研，目前已经做好各项准备，力争在方巾牛项目上尽可能的稳扎稳打、做出好成绩，绝不能辜负新民政府和乡亲父老的信任和希望，在辽沈大地上
3、独树一帜，开创新未来。云腾地产整合合作单位东北大学EMBA总裁班：汇才教育学院优客俱乐部哈尔滨规划设计院洛可可国际创意农业技术有限公司龙之梦婚纱摄影巴黎婚纱摄影台湾老圃景观设计公司香港戴德洋行物业管理公司达沃斯巅峰旅游规划设计院东北财经大学EMBA合富辉煌房地产运营服务商香港中原广告公司辽宁华昊律师事务所 沈阳华盛工程造价咨询事务所有限公司辽宁经典奢侈品传媒科技有限公司 沈城楼市合作整合单位共计35家，没有一一列举北方传媒有限公司云腾企业一直广泛性的参与社会性质的各类型活动学员层面：82.7%为企业最高决策层，17.3%为任职企业管理高层 平均年龄：39岁 企业性质：民营50%，国有23%，私
4、营15%，外资合资12% 学员来自：省内、国内、港澳台企事业单位高管人员 通过参与社会各界活动，云腾地产结识资源型客户3000余人，并且客户 有较高文化素质，大多都是活跃在沈阳经济大潮中的精英：前期与合富辉煌 做的一次项目浅谈会前期与信达行合作 一对一的经理人服 务模式前期与策划公司做的一项市场目标客户调研调研问卷共3000份，收回有效问卷1300份通过分批对意向客户的摸底工作，实现积累方巾牛项目意向客户达618组我们要为他们量体裁衣意向客户统计装户产品分类人数企业性质职务客户来源意向面积意向单价公馆186民营47%企业决 策层东北大学 EMBA、东 财EMBA、 汇才教育 学院、优 客俱乐部
5、 、奢侈品 杂志会员 及合作单 位6亩（地上建 筑需求500- 1200平）按地上建筑 面积2万元 /平 国有10%私营25%外资18% 金领院落120民营23%职业经 理人及 企业高 管160-240平1.5万元/平国有10%私营53%外资14% 白领公寓312民营35%企业管 理层及 经理60-80平8000元/平 （精装）国有24%私营19%外资22%我们的定位，源于客户的需求，我们的产品，超越客户的想象塑造经典，传世收藏怎样的产品定位？新民区域现有产品新民区域现有产品多是单纯依靠温泉做为主要卖点。在项目定位上首先要解决同质化问题，只有避免同质化产品，走良性竞争的发展 路线，理念创新才可
6、以立足市场。同质化的反义词 差异化：居住文化不断发展的今天，现代建筑产品并不仅仅停留在满足居住的功能上，高端客户人群的需求，更多的体现在生活态度、圈层文化和心灵归属方面，同质化产品不可能满足客户需求，要解决这个问题，就必须在模式上创新、必须走差异化产品设计路线。满足现代人的心理需要，深入挖掘观赏性、特殊性，通过个性化设计、概念性创新，追求建筑的最高属性收藏性、唯一性，满足高端人群的终极目标。沈阳市场的唯一性企业家高端专属公馆公馆原意：为公家所建之馆。有较高的收藏价，值纪念意义。现代公馆是商业运作的名词而不是学术名词，功能上也主要是兼具居住和办公 的功能，而现在的公馆已经摒弃了其他功能，演变为居
7、住和社交功能的场所。因为市内土地的稀缺性，沈阳在真正意义上的现代公馆没有出现，并且现代人对 公馆的要求，并不是单纯满足在居住和办公的需求，而是对品质感要求极高，远 离城市喧嚣的近郊是高端人群未来首选的地方。第二办公区新概念：企业家、领导休闲思考问题的地方皇帝承德避暑山庄区别于别墅产品，专属公馆设计在功能分区上可以设立两个独立或连接的主体，有极强的功能划分。企业家高端专属公馆庄园式、农场式公馆即将在沈阳出现，一种新的生活理念即将登陆多元化欧洲元素通过市场扫描和目标人群定位，春天里项目定位于专属公馆、金领院落和白领公寓三种产品形式相结合。其中，主力产品是专属公馆。专属公馆涵盖办公、居住、社交等多项
8、功能，从沈阳市场来看我们的设计理念具有唯一性，其设计风格上以欧洲多元素设计手法，精美的工艺，创造性的灵感空间，打造别具一格的收藏价值。金领院落居住区及白领公寓产品为了区别第二办公区产品（高端专属公馆），主要为高级金领设计，体现院落文 化，时尚品味追求，内部设计也采用定制式功能划分，这样既保留了独栋别墅的 私密性和美誉度，其价值也得到很好的体现。金领院落共享 空间共享 空间共享 空间金 宅金 宅虽然白领公寓客户积累约312组，但本案 公寓产品不宜设计过多，影响品质感，约 100套左右比较适宜整体效果（建议做精 装小户型产品，可以提升项目品质）。白领公寓产品与理念的唯一性，传世的品质感与收藏价值，
9、只有在此，方能享有。怎样创新运营模式？DIY模式理念的引进旅游项目的设定圈层营销、角落营销DIY：Do It Yourself即自己动手，在这里指的是自己动手设计；DIY理念代表个性化时代的开始。 DIY产品设计；DIY定制式服务：DIY食品配送：流行词语：3D理念修建样板展示区可以让客户更多身临其境的感觉，引发购买欲望，在这里他可以享受生活的快乐。（未来还要给对本案有一定帮助和贡献的社会团体建造活动中心）DIY专属公馆产品设计客户可以按照自己的想法去设计，经历整个过程，从无到有，自己还可 以拥有一片属于自己田园，看见自己的梦想得以实现，对个人来说就是 一件值得收藏的作品（每个公馆设计不可复制
10、）。私人空间商务、社交、 客房等院落 连接香港曾经是英国殖民地，在香港现在高端生活区中继续保留纯正英式管 家服务标准，目前沈阳还没有纯正的英式管家服务体系，我们的引入将在 沈阳拥有唯一性。DIY定制式服务根据个人模式提前制定适合自己的个性化服务内容及标准：了解每个服务对象的喜好、秉性，对大管家人员进行一对一内容培训，每两个大管家服务一户，根据个人需求适当增减，采用客户定制式服务，在这里可以享受自己给自己定制的服务。DIY食品配送结合方巾牛东北第一棚菜的优势，解 决高端客户群体对于食品的各项需求 ，提前预定所需食品采购单送货上门 ，保证绿色、无公害，安全放心。只有您想不到的没有我们做不到的。旅游
11、项目的设定千亩湿地公园会所经营项目大型会所：会所初步暂定3万平营业面积，以两至三层建筑形态，接待各类商业活动，并且做为DIY专属公馆的服务指挥中心 。为大型机关、企事业单位提供商务会议、企业培训、年会等特色会务一条龙服务。开心农场：体验田园之乐、采摘之趣 ，从播种和收获中，给学生提供亲近 农田的机会，为家庭创造享受亲子协 作的乐趣，。极具有品味的健身场所 羽毛球及室内高尔夫图片室内高尔夫体验婚纱摄影拍摄基地：源于哈尔滨、鲅鱼圈、阜新等地成熟项目。从特色婚纱摄影基地到婚礼大堂，全套的婚庆一条龙服务一应俱全庞大的市场需求，聚集人气的灵丹妙药。水幕电影喷泉室外电影：只有在香港的电影中才能看到的 场景
12、竟然可以亲身体验，坐在车里和心爱的 人看室外电影别有一番感觉。源于哈尔滨亚布力（旱地雪橇）源于浙江绍兴（乌蓬船水上餐厅 ）以石头铺设的林间小路，配以温泉循环 水系，足底按摩的全新风尚让这里的冬季依然不冷设立以专项命名的基金做为奖励，向全社会征集雪雕作品，结合创意农业欣赏， 滑雪为辅助项目，开创新民（绿色）冰雪节，与荷花节冬夏呼应，扩大影响力。小结：特色会所在经营项目上一定因地制宜，合理利用本案的辽河资源，设立一些在沈阳来说没有的经营项目，具有一定的唯一性，这里没有提及温泉养生项目，云腾认为，温泉只能做为辅助性资源，不做为重点考虑，云腾在做方巾牛项目上，尽可能以唯一性打动消费者，立足沈阳市场空间
13、独有性经营手法，把这里变成沈阳新民的（欧亚之窗)，吸引更多外国有人，来这里享受方巾牛给他们带来的快乐。圈层营销DIY专属公馆-云腾汇21世纪的今天，企业生存发展中信息与人脉的地位日益凸显，我们致 力于服务企业，通过举办企业家高峰论坛，与各类MBA、EMA学员班合 作，组织各类交流活动，致力于为企业之间资源共享、人脉互通架构一个 良好的平台。为了提升项目美誉度，可以引入两节一论坛概念：采摘节、绿色冰雪节、新农村建设论坛的观念有利的结合起来，深挖卖点，把产品的整体调性定位达到极致。国学大师：翟洪森中国最敢说话的经济学家：郎咸平邀请大师级学者进行企业讲座，及论坛嘉宾DIY专属公馆-云腾汇组织定期的会
14、员交流平台，可 以限制会员带X嘉宾进行参与。可以广泛的招聘兼职人员，金融行业、资产评估行业及企业培训师等可以与社会有识群体接洽，进行体验营销。角落营销展开周边城市的推介活动周边城市的巡展形式：与辽宁青年企业家协会合作，组织每个城市的重点企业家进行活动，宣传项目展位或展架照片宣传企业X展架摆放企业宣传资料展架商场展位高档宾馆展位航空杂志大型洗车行让我们的营销无处不在价格定位翔凤山水国际联排别墅254-280平，8500元/平独栋别墅204-220平，18000元/平万科兰乔圣菲独栋别墅230-1000平，350-2700万每平方米均价约3万迷你别墅54-128平，8000元/平联排别墅204-2
15、20平，15800元/平世界温泉部落保利十二橡树庄园独栋别墅280-350平，750-950万 每平方米均价约2万5扫描沈阳市场独栋产品价格后，本案优势在于地块私密性较好，依托辽河资源，劣势是区域没有形成高端居住区，整体环境没有改善，基于市场价格原因，定价暂时不应高于其他区域价格，但本案专属公馆商业部分在沈阳具有唯一性、稀缺性、收藏性，很多企业家对这里有归属感期待度较高，除建筑造价外，并且设定园林造价每平方米约1000元左右，超强品质感，赢得客户的认可度，通过来自市场的声音（客户）作为定价支撑，高端专属公馆建议销售均价：不应低于20000元，金领院落销售均价：在15000元左右，精装白领公寓产品销售均价：8000元。价格定位：项目规划设想项目共分三期开发：一期：湿地公园，涵盖旅游项目开发，特色创新会所。二期：专属公馆、金领院落、白领公寓。三期：按照五化标准进行棚区整体改造，实现产业升级。项目开发周期为三年，总投资20亿元，三期产品交叉作业，同步进行。力争打造具有北方特色地产新理念的航空母舰感谢各位领导聆听！
