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1、房房 屋屋 共共 用用 部部 位位 、 共共 用用 设设 施施 设设 备备理理 解解 与与 具具 体体 运运 用用维维 修修 项项 目目 分分 类类讲 解 人 伍 三 明目目录录一、标准的提出一、标准的提出二、标准的释义二、标准的释义三、推广运用三、推广运用1 1、物业设施设备管理状况、物业设施设备管理状况随着新技术、新材料、新工艺在建筑行业的广泛运用和建筑物业智能化管随着新技术、新材料、新工艺在建筑行业的广泛运用和建筑物业智能化管理的快速推进，对建设方、设计方、施工方、物业管理方都提出更多专业化要理的快速推进，对建设方、设计方、施工方、物业管理方都提出更多专业化要求，而上述各方对设施设备在房
2、屋建筑重要性方面的关注度不够，业主方对房求，而上述各方对设施设备在房屋建筑重要性方面的关注度不够，业主方对房屋共用部位、共用设施设备的维修管理知识缺乏，导致现代物业设施设备管理屋共用部位、共用设施设备的维修管理知识缺乏，导致现代物业设施设备管理工作滞后，影响设施设备的使用功能，为后期的使用管理带来诸多不便和隐患工作滞后，影响设施设备的使用功能，为后期的使用管理带来诸多不便和隐患，可能出现以下问题：，可能出现以下问题：1 1）个别建设单位为降低建设成本，弱化设施设备的配置标准；）个别建设单位为降低建设成本，弱化设施设备的配置标准；2 2）设计方在设计时各专业之间缺乏有效的配合，设计标准相对滞后；
3、）设计方在设计时各专业之间缺乏有效的配合，设计标准相对滞后；3 3）个别施工单位施工管理不规范，未按设计要求安装设施设备；）个别施工单位施工管理不规范，未按设计要求安装设施设备；4 4）部分建筑物业的设施设备在实际使用管理中维护、修缮、更新不及时）部分建筑物业的设施设备在实际使用管理中维护、修缮、更新不及时。一、标准的提出一、标准的提出一、标准的提出一、标准的提出2 2、目的意义、目的意义标准标准的制定和推行是规范房屋共用部位、共用设施的制定和推行是规范房屋共用部位、共用设施设备规范管理的重要依据，有利于明确物业的管理责任，提设备规范管理的重要依据，有利于明确物业的管理责任，提高业主参与物业管
4、理的意识和能力；有利于维护建筑区划的高业主参与物业管理的意识和能力；有利于维护建筑区划的公共安全，及时消除安全隐患；有利于保障物业功能的正常公共安全，及时消除安全隐患；有利于保障物业功能的正常发挥，指导各方正确使用、维修及管理；有利于物业的保值发挥，指导各方正确使用、维修及管理；有利于物业的保值和增值，提高物业的使用价值；有利于促进社会和谐稳定，和增值，提高物业的使用价值；有利于促进社会和谐稳定，共建和谐人居环境。共建和谐人居环境。二、标准的释义1 1、标准内容框架、标准内容框架5项目分类3术语和定义4分类原则2规范性引用文件1范 围维修项目分类 房屋共用部位、共用设施设备二、标准的释义二、标
5、准的释义保修期：保修期：适用于成都市行政区域内的房屋共用部位、共用设施设备在适用于成都市行政区域内的房屋共用部位、共用设施设备在保修期保修期满满后至后至灭失灭失前，为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造前，为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造活动。活动。1 1、范围、范围指房屋建设工程在办理竣工验收手续后，在保证房屋建设工程在合理指房屋建设工程在办理竣工验收手续后，在保证房屋建设工程在合理寿命年限内出现的质量缺陷，不符合工程建设强制性标准、设计文件以及寿命年限内出现的质量缺陷，不符合工程建设强制性标准、设计文件以及承包工同的约定，予以修复。承包工同的约定，予以修复
6、。房屋建筑工程的最低保修期限为：房屋建筑工程的最低保修期限为：1 1）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2 2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 5年；年；3 3）供热与供冷系统，为）供热与供冷系统，为2 2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期；4 4）电气系统、给排水管道、设备安装为）电气系统、给排水管道、设备安装为2 2年；年； 5 5）装修工程为）装修工程为2 2年。年。备注：个别项目的保修期限由建设单位和施工单
7、位约定。备注：个别项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。灭失：灭失：房屋共用部位、共用设施设备达到本身的正常使用年限，或在自然灾房屋共用部位、共用设施设备达到本身的正常使用年限，或在自然灾害或不可况下抗拒的因素下造成房屋共用部位、共用设施设备毁灭消失。害或不可况下抗拒的因素下造成房屋共用部位、共用设施设备毁灭消失。二、标准的释义二、标准的释义二、标准的释义二、标准的释义GB 5749 生活饮用水卫生标准GB 7588 电梯制造与安装安全规范GB 50057 建筑物防雷设计规范GB 50203-2002 砌体工程施工质量验收规范GB 50343 建筑物电子信息系统防雷技术规范GA 95-200
8、7 灭火器维修与报废规程2 2、规范性引用文件、规范性引用文件3 3术语和定义术语和定义3.13.1共用部位共用部位3.23.2共用设施设备共用设施设备3.33.3紧急维修紧急维修3.1.13.1.1 维修维修3.1.23.1.2 改造改造3.2.13.2.1 维修维修3.2.33.2.3 改造改造3.2.23.2.2 更新更新3.1.13.1.1 维修维修二、标准的释义二、标准的释义4.14.1维修的对象维修的对象4.24.2维修的状态维修的状态3.33.3紧急维修紧急维修3.1.1 维修4.24.2维修的状态维修的状态共用部位共用部位由由多个所有权人多个所有权人共同拥有，其共同拥有，其主体
9、承重结构主体承重结构部位和部位和共用面积共用面积所构成的部位所构成的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。楼梯间、走廊通道等。 二、标准的释义二、标准的释义共用设施设备共用设施设备由由多个所有权人多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋的设施设备，一般包括：电共同拥有，并由其共用的房屋的设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟
10、渠、池、非经营性车场或车库、公益性消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 案例入口案例入口共用部位维修共用部位维修为使共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求对其进行修复，但不改变为使共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求对其进行修复，但不改变原房屋规模和结构的活动等。原房屋规模和结构的活动等。 一、标准的释义一、标准的释义共用部位改造共用部位改造为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分或全部拆除、另行设计为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分或全部拆除、另行设计、重新建造的活动等。、
11、重新建造的活动等。共用设施设备维修共用设施设备维修在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。件、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。 二、标准的释义二、标准的释义共用设施设备改造共用设施设备改造在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方案，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、案，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建
12、筑构件、设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活动。设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活动。共用设施设备更新共用设施设备更新在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，以相应设施的新在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者，恢复其正常功能的活动。建筑构件、设备的新部件取代旧者，恢复其正常功能的活动。紧急维修紧急维修物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常安全等紧急情况，
13、为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。 二、标准的释义二、标准的释义5.12地震、洪灾、园区主管意外爆管等事件。如：二、标准的释义二、标准的释义5.15.1共用部位共用部位5.1.55.1.5地下室地下室5.1.35.1.3外墙面外墙面5.1.45.1.4室内门厅、室内门厅、 楼梯间、走廊通道等楼梯间、走廊通道等5.1.25.1.2屋屋 面面5.1.15.1.1主体结构主体结构5.1.65.1.6其它共用部位其它共用部位5 5、项目分类、项目分类案例入口关键词释义二、标准的释义二、标准的释义5.2
14、.55.2.5弱电系统弱电系统5.2.35.2.3供配电系统供配电系统5.2.25.2.2给排水系统给排水系统5.2.15.2.1总平环境设施总平环境设施5.2.65.2.6空调系统空调系统5.2.75.2.7热源系统热源系统5.2.45.2.4电梯电梯5.2.85.2.8消防系统消防系统5.2.95.2.9防雷系统防雷系统5.25.2共用设施设备共用设施设备5 5、项目分类、项目分类5.2.35.2.3供配电系统供配电系统5.2.25.2.2给排水系统给排水系统5.2.45.2.4电梯电梯5.2.35.2.3供配电系统供配电系统5.2.25.2.2给排水系统给排水系统5.2.55.2.5弱电
15、系统弱电系统5.2.45.2.4电梯电梯5.2.35.2.3供配电系统供配电系统5.2.25.2.2给排水系统给排水系统5.2.85.2.8消防系统消防系统5.2.55.2.5弱电系统弱电系统5.2.45.2.4电梯电梯5.2.35.2.3供配电系统供配电系统5.2.25.2.2给排水系统给排水系统5.2.45.2.4电梯电梯5.2.35.2.3供配电系统供配电系统5.2.25.2.2给排水系统给排水系统5.2.85.2.8消防系统消防系统5.2.55.2.5弱电系统弱电系统5.2.45.2.4电梯电梯5.2.35.2.3供配电系统供配电系统5.2.25.2.2给排水系统给排水系统二、标准的释
16、义二、标准的释义5.2.15.2.1总平环境设施总平环境设施5.2.1.15.2.1.1道路、停车场道路、停车场5.2.1.65.2.1.6围墙、大门围墙、大门5.2.1.35.2.1.3沟渠、水池、游泳池沟渠、水池、游泳池5.2.1.45.2.1.4环境小品景观环境小品景观5.2.1.55.2.1.5运动场所运动场所5.2.1.25.2.1.2广场广场5.2.1.75.2.1.7绿化设施绿化设施5.2.1.85.2.1.8其它其它5 5、项目分类、项目分类案 例 入 口二、标准的释义二、标准的释义5.2.8.55.2.8.5其它灭火系统及灭火器其它灭火系统及灭火器5.2.8.35.2.8.3防排烟系统防排烟系统5.2.8.25.2.8.2喷淋及消火栓灭火系统喷淋及消火栓灭火系统5.2.8.15.2.8.1火灾自动报警系统火灾自动报警系统5.2.8.65.2.8.6消防电源系统消防电源系统5.2.8.45.2.8.4防火分隔系统防火分隔系统5.2.85.2.8消防系统消防
