《高级营销师论文-论房地产严控下“a地产项目”进入江西宜春市场策略p13》由会员分享，可在线阅读，更多相关《高级营销师论文-论房地产严控下“a地产项目”进入江西宜春市场策略p13（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、营销师论文题目：论房地产严控下“A 地产项目”进入江西宜春 市场策略编号:( )目录一、 2011 年房地产宏观政策概况.3 二、宜春城市概况 .4 三、宜春市房地产市场分析.4 （一） 土地市场分析.5 （二） 房产市场分析.5 （三） 客户群体分析.6 四、 A 地产项目自身分析. .6 （一）优势分析. 6 （二）劣势分析.6 （三） 机会. . 6 （四）威胁.7 五、A 地产项目进入宜春市场营销目标.8 六、A 地产项目进入宜春市场战略.8（一）市场细分. 8 （二）目标市场选择. 8 （三）市场定位. 8 （四）品牌战略. 9 （五）开发战略.9 七、A 地产项目进入宜春市场的营销
2、组合策略.9 （一）产品策略.9 （二）价格策略. 9 （三） 促销策略.10 八、 总结.12论房地产严控下“A 地产项目” 进入江西宜春市场策略一、2011 年房地产宏观政策概况 2011 年 1 月 26 日新国八条，针对各直辖市、计划单列市、省会 城市等房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执 行住房限购措施。 2011 年 2 月 9 日央行首次加息：这是中国人民银行 2011 年的首 度加息，但却是自 2010 年 10 月 20 日中国开始动用加息工具，应对 通货膨胀不到四个月以来的第三次加息。本次加息意在抑制通账，特 别是物价上涨压力特别大，调整后，一年期存款利率
3、达到 3.25%，一 年期贷款利率达到 6.31%。加息无可避免影响到房地产行业，加息后1-3 年开发贷款利率达到 6.4%，个人房贷（5 年期贷款）基准利率也 达到 6.8%，加息将进一步考验房企资金链，个人购房需求也会受到抑制。2011 年 3 月 16 日，发改委发布商品房明码标价的销售规定 ， 实施一房一价，政府对价格监控力度加大。 2011 年以“新国八条”为首的房地产新政，在巩固之前的限购 令和限贷令的基础上进一步出台了更严格的措施， 大力打压房地产市 场需求，例如营业税更严，二套房贷首付提高至 6 成，一房一价等， 目前的房地产市场环境可谓是史上最严的时期。 这些政策虽然是一个普
4、遍适用的政策， 但是大部分内地城市不限 购，再加上较小的拿地成本，高铁、高速公路的建成所带来空间距离 拉近，为它们的发展带来新的机遇。二、宜春城市概况 宜春素有“赣西重镇”之称，地处江西省西北部，距南昌 220 公 里，现辖六县三市一区，总面积 1.87 万平方公里，人口 540 万，其 中心城区是中国优秀旅游城市、国家卫生城、国家园林城市等荣誉称 号为一体的中等城市，中心城区面积小，人口只有 30 多万。宜春市区由于地理位置、经济等因素制约，对所管辖的县市辐射 较小，甚至有“宜春市区只是袁州人的市区”一说。 2010 年袁州区 GDP 达到 117.54 个亿，增长 15.8%，占宜春市 的
5、 15%左右，增长速度低于整个宜春地区，其作为地级市的影响力 不足。 2010 年，宜春市常住人口中城镇人口达 202.38 万人，城镇化率 为 38.17%。截至 2009 年，中国的城市化率已经达到 46.6%。宜春市 城市化进程远低于全国水平，随着城市化水平的不断发展，将有越来 越多人进城置业，房地产发展前景总体看好。 宜春市袁州区现已经发展成锂电产业基地，围绕“锂电产业”打 造千亿工程，经济实力将进一步增强。 跨越式发展是宜春市中心城市建设发展的重点，随着明月山机 场、沪昆高铁、武厦铁路的兴建，未来城市的发展将大幅提速，强化 了其交通区位中心和行政中心职能。 袁州区将越来越成为最适合生
6、活 的宜居城市。三、宜春市房地产市场分析 （一）土地市场分析 宜春土地市场连创新高，主要得益于城市大面积扩容，以及自 2009 年以来销售的利好，导致 2010 年市中心地价由 2007 年的 100 万元/亩上升至 250 万元/亩左右，上涨幅度达到 150%。 土地价格决定的房市价格，2009 年第一季度之前拿地开发商相 对具有更大的成本优势；预示着的 2011 年新开工楼盘是在不同价格 成本之上的竞争， A 地产项目也面临着相当大的成本压力。 （二）房产市场分析 1. 2010 年宜春市开工面积达 441 万平米； 成交面积约 200 万平米， 同比增长 46%，市场相对较为活跃；但从
7、2008 年新政后，竣工 面积大幅减少来看，随着 2011 年史上最严房地产调控政策出 台实施，宜春房地产市场受国家宏观调控影响将不可避免。 2. 2008-2011 年上半年宜春房地产发展迅速， 价格也从 2008 年的 2500 元/平米上涨至 2010 年的 3500 元/平米，2011 年近期翡 翠城开盘价更高达 4200 元/平米。丽景滨江、地中海风情等前 期销售较好楼盘的畅销户型已无货源，后续开发进度无法跟上 销售速度，出现多层户型货源断档现象。 3. 2011 年宜春市场新开盘项目较多，潜在供应量较大。售楼中心 已开放的项目有馨园、名月一品、丽景滨江三期、公园一号、 翡翠城、金鑫
8、小区、喜来乐大厦等七个项目。售楼中心未开放 的潜在竞争对手主要有，正荣丽景兰庭、沁园等同片区大型优 质项目，A 地产项目销售存在着较大竞争压力。4. 宜春市区主要竞争楼盘户型集中在 110-130 三房， 占所有房 源比例的 61%，紧凑型 89 小三房的房源稀缺；75-95 二 房房源较少，随着房价的上升二房市场接受度将提升，销售速度将加快。 5. 宜春市目前主要楼盘还集中在新城区中心，以建筑面积 10 万 左右的项目居多，10 万以上的中大型项目较少。并且以 当地大型品牌发展商为主开发，A 房地产项目进入宜春将搅动 原来市场竞争格局。（三）客户群体分析 通过前期对竞争楼盘成交客户和潜在客户
9、访谈调研， 我们对宜春 的购房客户有了如下分析结论： 1. 宜春客户群体以本地刚性需求为主，投资客比重少于 10%。购 房客户家庭结构大多是三口之家，占 66%；其次是准备结婚的 单身客户；客户年龄集中于 25-35 岁之间。 2. 宜春客户了解楼盘主要是朋友介绍、现场包装、户外广告、短 信等四大途径了解楼盘信息，同时由于城市较小口碑传播速度 很快。 3. 客户购买商品房的因素排序中，第一位是价格因素，第二位是 自然环境与园林环境，第三位是户型，第四位是物业管理和周 边配套。说明宜春客户对环境要求越来越高。 4. 客户首要选择多层无电梯洋房；其次是多层带电梯洋房、小高 层住宅和别墅；选择高层的
10、客户所占比例最少，主要原因是高 层物业管理费高，实用率低的原因。 5. 客户计划购买最多的是 110-120 的 3 房单位， 占 55%的比例， 其次是 130-150 平米四房单位，占 28%比例，2 房和 5 房选择 较少；大部分客户能接受 3500-4500 元/平米的单价，31-40 万 元总价，单位超 4500 元/平米以上客户选择较少。 6. 客户喜欢高档洋气的舶来品，如果具有纯粹异国情调的园林在 当地最受欢迎。客户喜欢外墙贴砖，而认为涂料档次较低。 7. 大多数客户会优先考虑在新城区购房，客户认为袁州新区适合 居住，但大部分不了解其详细规划。 8. 客户喜好成熟的生活气氛，同时又向往新区的生活品质，他们 最希望有配套是：健身设施、医疗中心、超市。A 地产项目商 业配套应该重点考虑。四、A 地产项目自身分析 A 地产项目， 是由北京鸿宇嘉晨投资有限公司在宜春的第一个高 端地产项目，该项目位于宜春市城北新城区，西与袁州区政府相邻，
