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1、* 世 聯 地 産 世联版权所有对房地产行业的认识和我们的努力方向世联新员工入职培训系列课程*世联版权所有世 聯 地 産 纲 要一、关于房地产市场的基本认识二、房地产行业角色面面观三、关于房地产咨询业四、未来35年中国房地产行业趋势与世联的战略五、我们的努力方向2本报告是严格保密的。第一部分 关于房地产市场的基本认识3世联版权所有世 聯 地 産 关于房地产市场课堂讨论：房地产市场与汽车市场的区别是什么？4世联版权所有世 聯 地 産 房地产：建筑、区位、权益。u位置固定性u异质性u土地资源稀缺性u不易变现性u产权权利特性u价格个别形成关于房地产市场u市场分级u信息不对称u交易过程长u交易的实质是
2、“产权交易”u无实体“市场”特 性：5世联版权所有世 聯 地 産 影响房地产市场的关键因素 市场因素：供求关系/客户 基本面因素：宏观经济/政策 金融因素：利率/汇率6世联版权所有世 聯 地 産 关于房地产市场：周期性行业危机期（06-07年）萧条期（08年）复苏期（09年）发展期市场 表现价升量跌价量齐跌价跌量升价量齐升价格全面上涨，豪宅 市场上涨速度快于一 般物业 期房价格现房价格 地价上升速度房价 上升速度市场低迷，成交 量下降，部分楼 盘降价促销 期房、现房价格 齐跌 地价下跌速度 房价下跌速度高端市场“走价不走 量”，一般物业“走量 不走价”，个别具有 核心竞争力的项目 在速度上可形
3、成市 场热点量价平衡恢复，价 格稳步上扬，个盘 表现差异较大，明 星项目增多 地价上升速度房 价上升速度客户 表现投资客主流集体观望刚性需求恢复投资客启动投资客户比例快速上升， 自用型客户甚至出现 恐慌性购买行为投资客户快速退出市场 ，刚性需求自住 型客户也保持观 望看跌自用型刚性需求恢复，结 束观望开始进入市 场自用型客户占市场主流 ，投资市场启动， 市场购买信心逐渐 增强开发商 策略尽快出货降价为王竞争差异化价值最大化抓住高价位的市场趋势抢 夺投资客户快速出货 ，抢先跑在大势之前抢先降价，尽快撬动刚 性需求市场试图 快速走量在同质客户群体中利用项 目独特的竞争力成 为明星，实现速度 突破凭
4、借竞争力及营销作为 ，在竞争中突围， 在量价上跑赢大势7本报告是严格保密的。第二部分 房地产行业角色面面观8世联版权所有世 聯 地 産 房地产行业中的角色金融机构（银行/担保/ 信贷公司）设计施工 中介公司 其他合作公司政府（一级市场：土地）开发商（二级市场：楼房）小业主 小业主（三级市场：二手房）9世联版权所有世 聯 地 産 国土局关键职能：土地出让、转让、出租、抵押、审批，调处土地权属纠纷， 查处土地违法案件，征地，土地登记、确权、定级等，除了土地资源， 还具有管理矿产资源的职责。 建设局关键职能：开发区房地产管理，房屋产权登记发证，房地产市场管理， 房地产中介及物业管理机构的行业资质审查
5、。建筑行业及建筑市场管理 ，工程招投标管理，设计、施工、监理单位的资质审核，工程质量监督，工程施工管理，工程竣工验收。 规划局编制实施全市国土规划、土地利用总体规划、矿产资源规划、地质勘察 规划、地质灾害防治规划、地质遗迹保护规划和基础测绘规划；编制实 施土地利用年度计划。重点政府机构10世联版权所有世 聯 地 産 上市公司：万科/金地/招商特点：对业绩目标要求高，职业经理人型管理决策模式，全国布局发展，专业线型发展。 央企或国企：中信/华润/保利特点：资金雄厚，政府关系好，对名利都有较高要求，集体式的决策为多，在集团的支持下有更多元化发展空间。民营企业：星河/卓越/泰华特点：数量最为众多的中
6、小型房地产公司，老板一言堂的管理决策模式，发展方向受老板影响较大。关于开发商11世联版权所有世 聯 地 産 设计院：规划/建筑/景观园林/结构/室内建筑：华森/柏涛/中建/室内：梁志天工作室/高文安工作室施工单位典型：江苏华建/中铁监理公司典型：中海关于设计施工12世联版权所有世 聯 地 産 中介（下节重点讲，此处略）广告公司职能：项目推广形象，包括案名/广告语及文案/LOGO等系统包装礼仪公司职能：项目活动组织，提供包括人员/物品/场地布置的提供媒体公司职能：推广渠道的控制，如短信/电子屏/报纸电视/网络等关于中介公司及其他合作公司13世联版权所有世 聯 地 産 银行 关键职能：为开发商及小
7、业主提供资金支持。 担保公司 关键职能：银行为了降低风险，不直接放款给个人，而是要求借款人找到 第三方（担保公司或资质好的个人）为其做信用担保。 房地产信托 关键职能： REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集 特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将 投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 按揭服务公司（少/新兴） 关键职能：一手楼及二手楼按揭代理、合同公证、房产评估、担保、保险 等房地产相关服务，并整合地产中介的业务网络和各大银行的理财优势， 为置业者提供快捷、便利、专业的 “ 一站式 ” 房地产交易和贷款服务。关于金融及服务机构14世
8、联版权所有世 聯 地 産 第三部分 关于房地产咨询业15世联版权所有世 聯 地 産 房地产咨询业的核心作用 为开发商提供决策依据，降低风险寻找交易对象的费用+谈论签约的费用+合约履行监督的费用交易费用= 提供第三方意见，为金融提供依据及支持提供渠道及管理，降低交易费用各类外包服务及管理，专业化分工16世联版权所有世 聯 地 産 房地产咨询业的业务范围不同的公司在业务范 围上重点和竞争力上 有所不同17世联版权所有世 聯 地 産 资讯价格 = 资讯提供者以前提供资讯的价值房地产咨询业的价值资讯价格？18世联版权所有世 聯 地 産 房地产咨询业的行业发展：二三线城 市诸侯争战，空间巨大城市代理分
9、额额市场现场现 状成都25%主要公司：中原、尺度、正合等重庆庆40%主要公司：中原、金丰易居、纬联 等中原2006年收入2000万，2007年至今已完成1600万收入 。厦门门10%主要公司：新景祥、豪斯、立丹行等。福州10%当地代理市场不活跃,代理公司大概20几家,且基本本地公司，属于关系型。外地代理商有深 圳同致行长长沙20%长沙代理公司有200多家,其中有实力的外地代理公司大概10几家,合富辉煌大概有8个项目， 06年额度为8亿元。武汉汉20%主要公司：戴德梁行、德思勤、中原地产、易居中国、合富辉煌等；上海易居、合富辉煌各 代理楼盘约 10个左右楼盘项 目，中原1个南京60%主要公司：中
10、原、新吉阳、新景祥、世联顾问 、澳洲五合、苏垦 等, 有30-40家一定规模的 公司; 中原代理楼盘有6个；杭州10%主要公司：青鸟、精锐、中原、21世纪不动产 、戴德梁行;目前中原地产在浙江的代理项目 有40个； 郑郑州30%主要公司：恒辉、同致行、盛联阳、地产前沿、金丰易居、水木良行、深圳星彦、高登地产 、广州钧城国际、深圳新业、中原等；行业鱼龙 混杂，当地代理商为主青岛岛10%主要公司：中原、伟业 、协成、戴行梁行等代理公司；当地代理公司已经相对成熟，其中代 理量50万以上的公司也有好几个，100万以上的也有一个沈阳10%主要公司：美业，中原等少量外地品牌代理进驻 ，本地代理企业和外地代
11、理企业各占一半。 19世联版权所有世 聯 地 産 门槛与信誉房地产咨询业的特性竞争关 键20世联版权所有世 聯 地 産 实实在在地了解现实的房地产市场，市场的内容是永远不会被全部掌握的，是变化的，因此这个了解过程是伴随我们工作一生的； 掌握建筑物构造、功能、结构、材料、工程施工和规划的基本概念； 掌握法规和政策，这是在日常工作中天天要接触的，绝不可随意应付； 掌握并遵守公司的业务程序和要求，这是对客户负责的基本内容。房地产咨询业的人员知识要求21本报告是严格保密的。第四部分 未来35年中国房地产行业趋势与世联的战略22世联版权所有世 聯 地 産 我们认定外部环 境变化的如下五种趋 势将对房地产
12、市场产 生重大影响：未来35年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势趋势 1234523世联版权所有世 聯 地 産 近期受经济影响出现短期市场波动调整，但受中国城市化大势和经济复苏影响下，长期看好。未来35年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势趋势 1234524世联版权所有世 聯 地 産 对房地产服务的需求日趋多样化：1、增量中：土地，区域 ，物业形态2、存量中：交易，金融和资产管理3、上市企业越来越多未来35年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势 1趋势 234525世联版权所有世 聯 地 産 行业因信息技术而发生变化 未来35年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势 1245趋势 326世联
13、版权所有世 聯 地 産 房地产财富效应日益显现，争夺终端消费者的趋势增强；对专业要求提高。未来35年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势 1235趋势 427世联版权所有世 聯 地 産 组织成长因专业和网络而将形成新的格局。未来35年中国房地产行业的趋势趋势趋势趋势趋势 23趋势 5428世联版权所有世 聯 地 産 世联上市元年四大亮点u平台支撑的各级职能管理工作捷报频 传u世联上市元年的第一份年报递出2009年 公司净利润预增110140；与IBM、惠普学院合作，引进从项目经理到 高管的系列培训；CRM客户管理系统上线；明源系统投入使用。29世联版权所有世 聯 地 産 世联一直是一个战略驱动
14、型公司， 而非机会型公司。世联的战略30世联版权所有世 聯 地 産 天津北京沈阳青岛无锡南京重庆厦门广州深圳成都世联的战略1：进入分公司成长拉动型 的快速成长期深圳区域 ： 广东、广西、海南、湖南、福建、湖北、河南、贵州、云南北京区域 ：北京、天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古、山西、山东西北上海区域 ：上海、浙江、安徽、江苏、江西X 区域：四川、重庆 世联的业务规划： 3+X31世联版权所有世 聯 地 産 世联的战略2：从专业型到服务型提升世联的新愿景：中国房地产市场服务的第一选择。在运营效率最优、产品技术领先、客户关系密切三种竞争策略中，世联选择：客户关系密切型的竞争策略。32本报告是
15、严格保密的。第五部分 我们的努力方向33本报告是严格保密的。世联的整体努力方向n中国房地产市场服务的第一选择FIRST CHOICE, BEST SOLUTIONn持续推动中国房地产市场发展的服务力量We adhere to be the service force giving a sustained push to the development of China real estate market.34本报告是严格保密的。各业务线努力方向35本报告是严格保密的。顾问策划目标保持先进优势，凭借强大的知识管理平台、系统化的创新能力、对行业和城市发展的前瞻性以及对消费者需求的敏锐把握，协助客
16、户共同面对挑战，达致成功。中国房地产咨询第一品牌n顾问服务体系36本报告是严格保密的。代理销售目标秉承“挖掘物业价值，降低交易成本”的核心理念，以专业服务为核心，与客户建立战略伙伴关系。开设代理分公司开设，做大一手楼市场，两大区域领先。中国物业代理的知名品牌n代理服务领域世联代理为住宅物业、写字楼物业、商服物业三大市场提供营销策划和销售代理服务。37本报告是严格保密的。经纪业务目标u顺应市场变化和企业自身发展，针对房产主流市场，整合世联顾问、代理的服务链及区域资源，以“置业理财”定位，为终端业主、行业机构客户提供创新的二三级联动、跨区域客户渠道渗透营销、尾盘解决方案、商业物业整体租赁/招商等营销服务。从“豪宅专家”到“置业理财”：u“豪宅专家”做大、做强三级市场，依托世联一手市场
