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1、 第8章 投资性房地产 本章要点 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的转换和处置 本章难点 投资性房地产初始计量、后续计量 投资性房地产转换和处置28.1 投资性房地产的确认和初始计量8.1.1 投资性房地产概述 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 1. 投资性房地产及其特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而 持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备 增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产 应当能够单独计量和出售。 2. 投资性房地产的范围 1)已出租的土地使用权 2)持有并准备增值后转让的土地使用权 3)已出租的建
2、筑物 3. 不属于投资性房地产的项目 1)自用房地产 2)作为存货的房地产38.1.2 投资性房地产的确认和初始计量1. 投资性房地产的确认 (1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能 流入企业。 (2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。2. 投资性房地产的初始计量 (1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款 、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 。 (2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该 项资产达到预定可使用状态所发生的必要支出 构成。 48.2 投资性房地产的会计处理根据企业会计准则规定，投资性房地产应当按 照成本进行初始计量。投资性房地产后续计量时，通常应当采用成本 模式计量，
3、满足特定条件的情况下也可以采用 公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用 一种模式对所有投资性房地产进行后续计量， 不得同时采用两种模式。以下分别介绍投资性房地产在两种计量模式下 的会计处理。58.2.1 采用成本模式计量的投资性房地产采用成本模式的会计处理，需要设置“投资性房地产” 、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减 值准备”等相关账户。 1. 外购或自行建造投资性房地产 外购的投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定 可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”账 户，贷记 “银行存款”、“在建工程”等有关账户。 2. 作为存货的房地产转换为投资性房地产 作为存
4、货的房地产转为投资性房地产，通常是指房地产开 发企业将其持有的开发产品以经营租赁形式出租，存货相 应地转换为投资性房地产。转换日为租赁开始日。企业应 当按该存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”账 户，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”账户，按 其账面余额，贷记 “开发产品”等账户。68.2.1 采用成本模式计量的投资性房地产 3. 自用房地产转换为投资性房地产 按照建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备 等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)” 、“投资性房地产减值准备”账户。按其账面余额，借记“投资性 房地产”账户，贷记“固定资产”或“无形资
5、产”等账户；按已计提 的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”账户，贷记 “投资 性房地产累计折旧(摊销)”账户；原已计提减值准备的，借记“固 定资产减值准备”或“无形资产减值准备”账户，贷记 “投资性房 地产减值准备”账户。 4. 投资性房地产后续计量 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得租金收入时， 借记“银行存款”等账户，贷记 “其他业务收入”等账户；按照有 关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”账 户，贷记 “投资性房地产累计折旧(摊销)”账户；投资性房地产存 在减值迹象，经减值测试后确定发生减值时，应当按照企业会计 准则的相关规定，计提减值准备，借记“
6、资产减值损失”账户，贷 记 “投资性房地产减值准备”账户。78.2.1 采用成本模式计量的投资性房地产5. 投资性房地产转为自用房地产 企业将投资性房地产改用于生产产品、提供劳务或 经营管理时，投资性房地产相应地转换为固定资产 或无形资产。按该项投资性房地产在转换日的账面 余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资 产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等账户。 按其账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”等账 户，贷记“投资性房地产”账户；按已计提的折旧或 摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)” 账户， 贷记“累计折旧”或“累计摊销”账户；原已计提减值 准备的，借记“投资性房地产减值
7、准备”账户，贷记 “固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”账户。 88.2.2 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足 以下两个条件： (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 (2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的 市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价 值作出合理的估计。 1. 外购或自行建造投资性房地产2. 作为存货的房地产转换为投资性房地产3. 自用房地产转换为投资性房地产4. 投资性房地产后续计量5. 投资性房地产转为自用房地产 98.3 投资性房地产计量模式变更和处置8.3.1 投资性房地产计量模式变更
8、 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随 意变更。投资性房地产后续计量时，通常应当采用 成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允 价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所 有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种 模式。 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策 变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值 的差额，调整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从 公允价值模式转为成本模式。108.3.2 投资性房地产的处置企业出售、转让、报废或毁损投资性房地产的，应当将处 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益 。 【例8.8】甲企业投资性房
9、地产采用成本模式进行后续计量 ，2009年末将用于出租的厂房出售。该厂房的账面原价为 1 000万元，已提折旧500万元。出售价款1 100万元存入 银行，按5%缴纳营业税。甲企业的会计处理如下。 借：银行存款 11 000 000 贷：其他业务收入 11 000 000 借：其他业务成本 5 550 000 投资性房地产累计折旧(摊销) 5 000 000 贷：投资性房地产 10 000 000 应交税费应交营业税 5 50 000 应交营业税=11 000 0005%=550 000(元) 118.4 习 题 一、单项选择题 1.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应
10、当按其转换 日的公允价值计量。转换日的公允价值大于原账面价值时，其差额应计入( )。 A. 公允价值变动损益B. 资本公积 C. 其他业务收入D. 营业外收入 2.在会计期末，公司所持有的采用成本模式计量的投资性房地产，摊销时应当借记 的科目是( )。 A. 管理费用B. 销售费用 C. 其他业务成本D. 营业外支出 3.甲公司将一栋自用的办公楼对外出租，转换为采用公允价值模式计量的投资性房 地产。该办公楼的账面原价为2200万元，已提折旧800万元，已提减值准备200万 元，转换当日公允价值为1100万元。该投资性房地资产转换后的账面价值为( )万 元。 A. 1100B. 1200 C.
11、2200D. 1400 4.转让投资性房地产发生的损益，应计入( )。 A. 其他业务收支B. 营业外收支 C. 财务费用D. 管理费用 5.投资性房地产无论是成本模式还是公允价值模式计量，取得的租金收入应计入的 账户是( )。 A. 主营业务收入B. 其他业务收入 C. 营业外收入D. 投资收益128.4 习 题 二、多项选择题 1.下列项目中，属于企业的投资性房地产的有( )。 A. 以经营租赁方式出租的厂房 B. 以经营租赁方式出租的生产线 C. 以经营租赁方式出租的土地使用权 D. 生产经营用的土地使用权 2.下列项目中，不属于企业的投资性房地产的有( )。 A. 出租给职工居住的宿舍
12、 B. 企业自行经营的旅馆饭店 C. 已出租的办公楼 D. 已出租的土地使用权 3.下列关于投资性房地产的表述中，不正确的是( )。 A. 采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失 B. 采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量 C. 采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 D. 采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量 4.下列项目中，属于企业的投资性房地产的有( )。 A. 企业拥有并自行经营的饭店 B. 企业以经营租赁方式租出的写字楼 C. 房地产开发企业正在开发的商品房 D. 企业持有拟增值后转让的土地使用权
13、 5.下列事项中，影响当年度利润表中营业利润的有( )。 A. 对投资性房地产计提的折旧费用 B. 对投资性房地产计提的减值准备 C. 购入投资性房地产支付的相关税费 D. 投资性房地产取得的租金收入 138.4 习 题 三、业务题 目的：练习投资性房地产的核算。 资料：甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。不考虑有关税费 。该公司有关投资性房地产的业务如下： (1)2007年1月，自行建造一栋办公楼，此工程共计发生成本1 884 万元。2007年9月末，达到预定可使用状态并投入使用，预计使用 期为30年，预计净残值为84万元，采用平均年限法计提折旧。 (2)2008年12月，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公楼 整体经营租赁给乙公司，租赁期为5年。租赁开始日为2009年1月1日， 年租金为120万元。租金于每年末支付。 (3)与该办公楼类似的房地产在2009年初的公允价值为2 000万元 ；在2009年末的公允价值为2 300万元。在2010年末的公允价值为2 500万元。2011年末的公允价值与上年相同。 (4)2012年12月甲公司与乙公司签订了转让协议，将该办公楼以2 600万元转让给乙公司。过户手续已办妥，款项全部收到并存入银行。 要求：根据上述经济业务，编制甲公司有关会计分录。14
