某某县生态工业园仓储物流建设项目可行性研究报告

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1、某某县生态工业园仓储物流项目可行性研究报告某某某省工程咨询中心二0一三年五月目 录第一章 项目概述61.1项目简介61.2项目建设单位61.3项目建设的必要性61.4报告编制依据81.5主要技术经济指标91.6项目结论及建议10第二章 物流产业市场分析122.1国际物流产业的发展现状及趋势122.2我国物流产业的发展现状及趋势132.3西部地县及某某省物流产业的发展现状182.4某某物流业的发展现状及趋势202.5物流产业政策解读23第三章 项目建设的必要性分析263.1符合政府发展物流产业规划的需要263.2符合现代物流业发展的需要273.3建设某某生态工业园的需要283.4促进某某经济快速

2、发展283.5提高现代企业竞争力的需要293.6激活城市内需的重要途径293.7创造大量就业机会30第四章 项目的建设条件314.1 项目建设自然条件314.2 项目建设用地条件324.3 项目市政配套条件32第五章 项目建设方案335.1建设规模335.2规划设计思想345.3环境保护355.4项目进度安排36第六章 项目运营方案396.1项目运作流程396.2劳动保护与安全卫生406.3项目营销策略41第七章 组织形式、员工定额与培训447.1组织形式447.2员工定额447.3员工培训45第八章 投资估算及资金筹措478.1项目投资估算的依据478.2项目总投资估算的原则478.3项目总

3、投资估算488.4项目总投资538.5项目资金筹措方案558.6 融资方案分析558.7项目投入总资金分年投入计划568.8项目成本控制的措施57第九章 项目财务评价589.1评价原则、依据及参数589.2营业收入与销售税金及附加估算599.3成本估算609.4财务盈利能力分析619.5不确定性分析629.6目财务评价结论66第十章 社会评价67第十一章 风险分析6911.1 风险因素识别6911.2 风险程度分析7311.3 风险防范对策7711.4 风险结论与建议78第十二章 结论与建议7912.1结论7912.2建议80附表81第一章 项目概述1.1项目简介（1）项目名称：某某县生态工业

4、园仓储物流项目（2）建设单位：（3）项目地址：（4）建设单位注册地址：某某某某（5）项目内容：项目提供的物流服务主要包括：仓储、装卸、运输、配送服务。（6）项目规模：总资金约人民币27178.12万元，总占地面积300亩，总建筑面积约135000（其中仓储124800万，办公楼建筑面积2700，职工宿舍7500）。此外，场内道路面积36800，广场面积8000，绿地面积10000，其他构筑物面积100。（7）项目工期： 预计建设周期24个月。1.2项目建设单位1.3项目建设的必要性本项目发起人提出建设该物流项目基于以下几方面的理由：（1）符合政府发展物流产业规划的需要本项目的建设符合政府发展规

5、划，是国家需要振兴十大的产业之一，是国家及地方政府行业发展战略规划的重要组成部分。（2）符合现代物流业发展趋势的需要传统运输业、仓储业长期各自为政、高消耗、低效率的粗放型经营模式已难以满足生产企业、销售企业对降低成本、减少流通环节的需求。本项目旨在建立一个整合的、完善的物流服务体系(其硬件表现形式为物流基地或物流中心)，发展现代物流业。（3）建设某某生态工业园的需要某某生态工业园县，是某某县委、县政府实施产业强县“两大两中两小”战略的重要组成部分，也是省政府计划重点扶持的省级工业园县、2011年某某市重点建设项目之一。本项目的建设将进一步完善生态工业园的配套设施，加快生态工业园建设的步伐，提高

6、县域内产品流通效率及促进园县产业发展。（4）促进某某经济快速发展本项目建成后将促进其它行业的发展，使资金、资源等在更大县域范围内得到优化配置，加强经济互补性，通过县域间优势互补，形成有效的聚集和规模经济，全面推动某某经济快速发展。（5）提高现代企业竞争力的需要本项目的建设为减少流通领域成本，提高利润空间，增强某某市企业竞争力，为某某市国民经济的发展带来新的增长点。（6）激活城市内需的重要途径物流业的发展对于开拓市民视野、改善市民消费观念和购物习惯、扩大市民社会交往县域也具有积极的引导作用，从而，有利于提高企业经济效益和社会效益，激活某某市内需。（7）创造大量就业机会物流业是融合运输、仓储、货运

7、代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多。本项目的建设将有力地促进和带动周边人员就业，创造大量的就业机会，仅直接创造就业机会就达1500个。总之，本项目的建设必将促进某某市物流业的发展，使资源与基础设施得到最优化配置，使之成为某某国民经济新的增长点，因此，建设本项目已迫在眉睫。1.4报告编制依据（1）国务院2011年2月审议通过的物流业调整和振兴规划；（2）某某省国民经济和社会发展“十一五”计划；（3）某某市国民经济和社会发展“十一五”计划；（4）某某省关于加快现代物流业发展的意见；（5）某某市某某现代物流产业发展规划；（6）国家计委和建设部建设项目经济评价方法与参数（第三

8、版）；（7）国家计委投资项目可行性研究指南；（8）注册咨询工程师（投资）考试教材编写委员会项目决策分析与评估；（9）项目所在地自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料；（10）国家现行的有关行业规范、规程、标准；（11）委托方提供的其他相关基础资料。1.5主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和资金安排计划，拟定了租赁方案并进行财务评价，计算主要财务数据及财务评价指标如下表。表1-1 主要技术经济指标表序号名称单位数量一 财务数据（20计算期总和）1总资金万元27178.122营业收入万元248002.563营业税金及附加万元13640.144利润总额万元1

9、07598.725所得税万元26899.686税后利润万元80699.04二 财务评价指标1项目财务净现值万元11502.112项目内部收益率18.9%3静态投资回收期年6.54项目总投资收益率%21.775盈亏平衡点55.7%三、工程指标1建筑面积135002容积率0.683绿化率5%1.6项目结论及建议1.6.1结论（1）项目地理位置优越，交通便利，适合发展仓储物流配送业， 并且未来有较大发展空间。（2）该项目的实施有利于某某县生态工业园的产业发展，项目建成后主要服务于某某市和咸阳市城际间的货物仓储和短途运输、配送服务，对提高斗门工业园内商品流通效率有重大意义。（3）该项目的全投资财务内部

10、收益率税前为23.2%，税后为18.9%，高于行业基准收益率12%；投资回收期税前为5.6年，税后6.5年，盈利能力较好。（4）本项目具有很大的、迫切的社会和市场需求。（5）本项目具有良好的经济性，即良好的企业效益和社会效益。（6）本项目各种建设条件满足施工要求，工程技术风险较小，项目运营过程中具有较强的抗风险能力。综上所述，项目建设是必要的和可行的。1.6.2建议根据我们在评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：（1）项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。（2）控制投

11、资。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议建设单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。（3）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、招商及经营全过程策划。（4）重视营销方案的设计。营业收入是影响项目盈利能力的敏感性因素。营业收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。建议建设单位以灵活、多样的经营方式，招八方客源。第二章 物流产业市场分析2.1国际物流产业的发展现状及趋势物流业在二次大战后得到了迅速发展，这是由社会生产力发展水平决定的。二次大战以后，企业内部生产水平的进一步下降，伴

12、随着存货管理已实现生产与分配间的“零库存”的优化，这意味着原材料、部件与组件的备货时间应大大减少。同时全球经济一体化进程的迅速发展和新兴市场的形成，迫使企业采用全球战略，以寻找他们的生产资源，越来越多的产品成为全球产品在世界范围销售。这些需求构成了物流发展的源动力，其中企业内部生产成本的降低是主要原因。同时，为参与世界性竞争，企业必须降低产品的成本（包括生产成本和销售成本）、降低库存（包括仓储和运输过程中的库存），增加效益；企业要求准确及时的信息，要求增加整个供应链流程的可视性。第三方物流提供者为企业解决了上述难题，所谓第三方物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动

13、，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流企业保持密切联系，以达到对物流全程管理的控制的一种物流运作与管理方式。因此，越来越多的企业纷纷选择了仓储物流业务的外包。过去几十年物流实践证明，物流对企业在市场上能否取胜的决定作用已经变得越来越明显。从本质上说，企业在市场上的表现主要是由产品的质量、价格以及产品的供给三个因素决定，其中任何一个因素对企业的竞争力都起着重要的影响作用，而这三个因素都分别直接受到物流的影响。世界经济将在纵向上对工业、供应商、用户、贸易和物流公司进行重新分工，介入生产以及销售环节的物流公司的出现将是物流业发展的必然趋势。第三方物流给供应链上各个参与者带来了很多

14、好处和方便，因而受到了极大的欢迎，市场潜力巨大，必将成为物流业的主流。2.2我国物流产业的发展现状及趋势2.2.1我国物流产业发展现状进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。（1） 物流规模快速增长据统计，2011年我国社会物流总额同比增速由一季度下降3.3%，上半年下降0.8%，转为前三季度增长2%，反映出物流需求在逐步扩大；前三季度物流业增加值同比增长4%，增幅比上半年提高1.9个百分点，呈加快增长态势。 2011年物流业增加值为23078亿元，同比增长7.3%。2011年物流业增加值指 标 名 称单位本期同比

15、增长(%)物流业增加值亿元230787.3其中：交通运输业中物流部分亿元168096.0仓储业亿元173710.6贸易业亿元403510.6邮政业亿元49814.0（2） 物流业发展水平显著提高一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降到2010年的18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。（3） 物流基础设施条件逐步完善

16、交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2010年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园县建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批县域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。冷链物流、质押融资、代收货款、供应商管理库存、县港联动、公路港物流、卡车航班、循环取货、新鲜派送、网络仓库等新的业务模式，具有较强的抗风险能力，显示了良好的发展前景。而就2011年全年而言，虽然物流业受到国际金融危机较大程度的影响，但依然保持了旺

17、盛的发展势头。2.2.2我国物流产业发展存在的问题我国的物流产业起步较西方国家比较晚，目前尚处于初级发展阶段，物流设施、物流方式较为落后，物流意识淡薄，与发达国家相比，我国物流业的总体水平滞后，主要表现在：（1）条块化分割严重。在中国，多年来在计划经济体制的沿袭下，使得原本是一个系统资源的物流业的管理权限被分别划归成若干个部门，必须分别向不同的部门有关审批单位提出申请。更重要的是由于条块分割严重而无法做到科学有效的统一配置，资源浪费惊人。（2）成本高。我国的物流总成本大大高于发达国家，尤其在商品成本中，我国占到了60%，而美国和日本分别为36%和25%。（3）库存大。据统计，我国库存商品沉淀资

18、金近年基本占到GDP 的50%，而发达国家一般不超过1%，发展中国家也不过5%。（4）效率低。我国每年的物资损耗在3000 亿以上，主要原因是物流活动效率低，一件商品从生产到消费，要经过十几次的搬运、装卸，长时间的储存、保管等。（5）周转慢。专家分析，国内一般企业资金周转1.3 次，日本可周转89 次。其它在流通方式、物流服务等方面，都大大低于发达国家水平，直接影响了我国国民经济的增长。发展物流业，已成为国家发展的一个重点。当前，国民经济发展中出现的物流成本过大及物流不畅的重要原因，在于我国长期以来物流用投资规模相对较小，滞后于物流需求的增长，因此，我国将在相当长时期内经济建设对于物流行业发展

19、存在较大缺口，需要大力发展。2.2.3我国物流产业新的发展趋势（1）政府引导下的县域化物流产业加快发展在中央政府和地方政府的有效引导下，我国部分地县的物流产业已经形成了县域化发展的态势，并为当地的经济发展提供了强有力的支持。2010 年以来，县域物流合作有了新的推动，由江苏、浙江和上海两省一市政府主管部门倡导，行业协会牵头的长三角地县现代物流合作联盟正式成立，联盟成员已经在一些业务领域展开实质性合作。上海、重庆、四川三省市签署了口岸大通关合作框架协议，在口岸查验、口岸资源、口岸物流、大通关报关报检、电子口岸等方面加强合作。目前，我国物流园县（基地）约为475 个，其中已经运营的122 个，占2

20、5.7%；在建的219 个，占46.1%；规划中的134 个，占28.2%。其中，东部、南部以及北部三大沿海经济县的物流园县占全国总量的54.7%，围绕海港、空港、陆港、制造业园县和城市物流需求发展起来的物流功能集聚县正在形成。可以预见，物流园县将是今后物流业整合发展的主要形式之一，而这种物流发展形式对于带动地方经济，发展产业集群，提高投资吸引力，促进社会就业等一系列社会发展都是大有裨益的。（2）新形势下物流产业呈现新变化2012年上半年，虽然我国物流业运行出现了许多积极变化，但由于国际金融危机不断蔓延和加深的影响，我国物流市场需求仍显不足，整体增长水平明显落后于宏观经济增长，企稳回升基础尚不

21、稳定。下半年国家将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，物流业发展面临诸多有利因素：一是国民经济企稳回升为下半年物流业发展奠定了有利基础。二是扩大内需、提高消费取得一定成效将增加物流业有效需求。三是世界经济趋稳，特别是美国经济开始回暖，将拉动物流市场进一步回升。综合判断，2012年下半年物流业将呈现平稳加快增长态势，物流业发展不会出现新的反复，而且增长速度将有所加快，整体形势好于上半年。今年4月份以来，物流业经营活动预期指数，连续三个月达到60%以上，预示未来物流业发展向好。社会物流需求将随着生产的加快，投资的加大及贸易活动的逐步活跃而有所回升。预计2012年社会物流总额增长6%左右，社

22、会物流总费用增长8%左右，物流业增加值增长5%左右，物流业固定投资增长将超过60%。随着物流需求的回升，物流企业经营外部环境将有所改善，物流企业业务量和业务收入大幅下降局面有望得到扭转，企业经济效益虽然不会明显改观，但将好于上半年。（3）物流产业整体水平正在逐步提高，需求进一步加大虽然目前物流行业还处在平稳回升中，但从中可以看到国内物流行业的变化趋势。一批大型的生产流通企业正在采取有力措施加强物流管理，实施物流业外包；大批国外生产、流通企业加快进入中国内地，将出现强大的物流需求；中国作为世界制造业中心的崛起，对外贸易规模的扩大，要求良好的物流服务；流通方式改革的加快，连锁、超市、便利店的兴起，

23、电子商务的兴起，需要高质量的物流配送服务；城镇化、农业产业化步伐的加快，农民生活的不断提高，要求物流服务提供支持；西部大开发、东北等老工业基地振兴、中部崛起战略的事实，地县间物的流动量的增加要求良好的物流服务；城乡人民生活质量的提高，要求高质量的物流服务。我国的物流行业正在向良好的趋势发展。2.3西部地县及某某省物流产业的发展现状近年来，在市场经济机制的推动下，中国物流业呈现一派繁荣发展的局面。由于近代经济重心在东部，东部构筑了海上物流大通道，有效地联结了世界各国，促进了国际间的经济交往，加之东部经济实力相对较强，这使东部物流业发展较快。而西部由于地理位置的原因，加之基础设施薄弱、经济发展较慢

24、等，这些都在很大程度上制约了西部物流业的发展，因此，东、西部物流有着较大的差距。西部物流企业多数为传统的储运企业，条块分割严重，许多是隶属于商业、外贸、物资、供销系统，主要承担本系统的业务；同时，企业分散、规模管理体制陈旧，企业的机械设施老化，人员的文化素质普遍较低；此外，多数企业基本只发挥储运功能，很大程度上靠仓储创收，而仓储收费较低，又加之税赋等费用上涨，这使企业效益较差、负担沉重。 总而言之，西部物流企业总体水平较低，难以适应新形势的需要，也难以支持西部大开发的顺利进行，因此，西部物流产业还急需大跨步的发展。就某某省的物流行业而言，具有一些先天的优势：（1）良好的物流交通基础。某某的铁路

25、里程仅次于山东、河南、山西和四川。某某省的省会某某地处东西两大经济县域接合部，也是陇海、兰新经济带核心县，具有承东启西、连接南北的重要枢纽作用。咸阳机场与国内50多个城市通航，并开通了东京、新加坡等多条国际航线；以某某为中心的高等级公路干线网已经建成；某某铁路已经与东北、华东、华南、华中、西南及欧亚大陆桥形成了连接网络，某某省立体交通网络枢纽已经形成。（2）良好的宏观环境。某某省近年持续不断地进行招商引资，加速某某的经济发展。每年举办的“西部贸易洽谈会”等多项展会已经初步在国内外形成了良好的口碑和声誉，某某等地市的经济不断增长，全省人均GDP的增长水平超过了全国的平均水平。（3）物流需求持续增

26、加。某某省物流业发展规划初步形成，全省物流业发展步伐加快。近几年，某某产业结构日趋合理，物流业占第三产业的比重有所提高，贡献逐年增加。多元化，多渠道的商业经营格局日趋完善，仓储商店、超市、连锁店、便利店等多种新型商业业态在某某省逐渐普及，特别是具有国际品牌的沃尔玛、麦德隆等大型综合超市已经在某某安家落户，代理、物流配送、网上购物等经营方式相继出现并迅猛发展。针对于此，某某省应大力发展专业化物流企业。按照现代化、专业化、集约化，规模化的标准鼓励企业投资物流领域，培育特种货物、城市快运、专业配送，IT物流等一批专业物流企业，培育物流骨干企业，通过对物流企业经营活动予以保护，在工商登记、办理证照、交

27、通管理，查验通关等方面制定优惠政策，为物流企业提供便利。2.4某某物流业的发展现状及趋势2.4.1某某物流业的发展现状目前，某某现代物流业正处于起步发展阶段，总体规模较小，发展水平较低，但发展潜力巨大。据统计，交通运输、仓储和批零商业，对某某经济的贡献(物流增加值)从2002年的111亿元提高到2006年的210亿元，占全市GDP的比重超过15%；2012年将达到340亿元，占全市GDP的17%。在经济持续增长的带动下，物流业巨大的市场潜力吸引和迫使企业探索降低经营成本、开辟新的利润源的途径。现代物流产业良好的外部环境和内在的发展动力已经形成，建立以某某为中心的西部地县县域性物流服务体系的时机

28、已经成熟。根据某某商贸局制定了某某现代物流产业发展规划，按照“政府规划、市场引导、项目带动、政策扶持”的发展思路，提出了“1-8-10”发展目标：即一个物流园县某某国际港务县（新筑物流县）；8个物流中心六村堡空港、中储建材、西部车城、北石桥冷冻品、某某引镇仓储、纺织城服装、北郊果品和临潼新丰综合物流中心；10个专业性物流配送中心。2.4.2某某仓储物流业存在问题目前某某相关的仓储物流设施和服务远远达不到厂商的要求和需求，物流服务供给和需求之间存在较大矛盾，主要有以下几点：（1）条块分割，自成体系，传统的行业管理制约着现代物流业的规模发展。受长期计划经济的影响，物流被分割成多个部门管理，物流体系

29、的内在联系被人为地分割，造成了物流资源重组和整合困难，物流设施社会服务水平不高。（2）观念陈旧、自我封闭，造成物流专业化水平较低。部分企业固守传统的思维定式，追求大而全、小而全，不愿将物流业务委托给专业性企业完成，造成低水平的重复建设，流通成本居高不下，第三方大型龙头物流专业企业难以形成，参与国际竞争的主体实力无法增强。（3）设备老化，技术落后，致使现代物流业发展速度缓慢。批发零售业、仓储业和交通运输业等物流主体行业现有仓库设施陈旧，设备老化，从事现代物流的技术含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，还不能有效地运用网络信息和电子技术进行现代企业管理。 （4）人才缺乏，难以保证现代化物流业高起

30、点和高水平发展。由于生产和流通企业中的相当企业领导层对现代物流业的作用、认识不到位，使物流知识的学习和培训工作相对滞后，造成某某物流业专业人才匮乏。2.4.3某某仓储物流业的发展趋势（1）建立政策引导和宏观调控为主的政策平台成立物流产业专门协调管理机构，加大物流业的管理力度，研究制定扶持物流产业发展政策措施和法律法规，为物流业发展提供竞争公平、运作规范、服务优良的外部环境。（2）建立高水平、高起点的建设物流基础设施、信息技术现代化水平为主的要素平台要着眼于现代物流链式管理系统各个环节服务功能的增强和技术水平的提高，对仓储、运输、分拣、加工、配送、包装、网络服务等物流要素运用现代化电子信息技术进

31、行更新改造，为物流产业的发展奠定坚实的基础。同时，注重引导、鼓励现代物流企业运用电子信息技术进行改造，提升物流企业信息技术普及程度和应用水平；扩展、延伸物流企业供应链的范围和半径，通过电子网络促进信息流、商流、资金流的有效结合。（3）建立具有较大规模、较强竞争能力的企业主体平台某某物流业要以提高和完善物流产业素质为目标，在抓好现有物流资源整合的基础上，重点引进国内外品牌企业，实现物流资源的合理配置，积极引导原来属于不同部门的仓储、运输、货代、联运、集装箱运输以及批发零售业依照市场化原则，运用改组联合、收购兼并、股份合作、租赁承包、分块搞活等多种形式和办法进行资产重组，提升传统物流企业服务功能，

32、扶持产生一批现代物流专业公司和配送公司，并做强做大3-5家具有较强竞争实力的第三方物流企业。2.5物流产业政策解读2.5.1国家政策解读（1）关于加快我国现代物流发展的若干意见2001年初出国家经济贸易委员会、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部、中国民用航空总局联合印发了关于加快我国现代物流发展的若干意见的通知。“通知”特别强调，应加强对中心城市、交通枢纽、物资集散和口岸地县大型物流基础设施(即物流基地或物流中心)的统筹规划，规划工作要充分考虑物资集散通道、各种运输方式衔接及物流功能设施的综合配套，实现物流各环节的有机结合。（2）物流业调整和振兴规划面对国际金融危机对我国物流产业的

33、冲击，2011年国务院及时制定实施了物流业调整和振兴规划，这不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。2.5.2西部及某某政策解读（1）某某省国民经济和社会发展第十一个五年规划规划要求：运用现代信息技术和管理手段，促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、县域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞争力和现代化水平。“十一五”期间，要充分发挥我省承东启西、沟通南北的县位和交通优势，加快建设“三大物流园县、十大物流配送中心

34、、两大物流平台、四大物流体系”，形成以某某为枢纽，以宝鸡、榆林、汉中、安康为节点的现代物流产业体系，努力把我省建成重要的物流集散地。（2）某某省“十一五”现代物流业发展专项规划“十一五”期间，某某省按照“加强基础，发挥优势，优化布局，突出重点，分级实施，梯次推进”的原则，通过新建物流园县、物流中心和配送中心与整合既有仓储和运输场站设施相结合，形成以中心城市物流设施系统为骨干、中小城市物流设施为支撑、围绕县域物流集散的网络化物流基础设施体系。重点抓好物流园县项目、运输设施建设项目、现代仓储和配送设施项目、物流公共信息平台项目、物流现代化示范项目、重要商品物流系统建设项目和应急物流系统建设项目七类

35、建设项目。2.5.3某某政策解读（1）某某市人民政府关于某某市加快现代物流业发展的意见意见指出：某某市现代物流业发展缓慢，物流成本偏高，已成为发展开放型经济的薄弱环节。加快发展现代物流业，是适应经济全球化和县域经济一体化的迫切需要，对于某某市经济增长方式转变，加快产业结构升级，优化资源配置，推动县域经济协调发展，推进工业化、城镇化和农业现代化进程，提升经济竞争力，把某某建设成为国际化、市场化、人文化、生态化的大都市，具有十分重要的意义。（2）某某现代物流产业发展规划规划要求：以国家实施西部大开发战略为契机，按照促进物流资源的优化组合和生产要素合理配置的发展要求，遵循现代物流业发展的内在联系和市

36、场经济规律，坚持“政策引导、打破垄断、整合资源、扩大开放、企业为本、规范运作”的发展原则，发挥某某比较优势，多功能、多层次、多类型地发展某某现代物流业，使某某现代物流业在我国北方中西部地县县域经济中发挥更强的辐射和带动作用。规划强调，按照“政府规划、市场引导、项目带动、政策扶持”的发展思路，提出了“1-8-10”某某现代物流发展目标。第三章 项目建设的必要性分析3.1符合政府发展物流产业规划的需要目前的经济形势，国务院针提出振兴十大产业的规划通知，其中物流业作为国家行业发展战略规划的重要组成部分，名列其中，这也标志着国家将对物流业的发展进行全方位的规划、投资、引导，其重要性不言而喻。国务院认为

37、，物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展。同时，某某省和某某市人民政府对物流业的发展越来越重视，制定了相关物流发展规划与政策。如某某省人民政府关于加快现代物流业发展的意见（陕政发200544号）、关于加快流通业发展的若干意见（陕政发200610号）、“十一五”现代物流业发展专项规划、关于某某市加快现代物流业发展的意见、某某现代物流产业发展规划等都提出要加快物流业的发展，积极发展第三方物流，为全

38、省全市经济社会全面、协调、可持续发展提供相应的物流保障。3.2符合现代物流业发展的需要在我国传统货运是以运输与装卸搬运为主要业务的行业，仓储业则为仓储、储备行业，计划经济时代的行业分割、本位主义使物流各相关行业互为独立，甚至相排斥。运输车辆空载率高达40%以上，物资积压严重，资金周转不灵，带来资源的浪费和流通成本费用高。各自为政、高消耗、低效率的粗放型经营模式已难以满足生产企业、销售企业对降低成本、减少流通环节的需求。由于物流业的市场准入制度的逐步放宽，物流市场的竞争也将更趋激烈。大型跨国物流企业将会迅速进入我国，抢占快速增长的物流市场。物流产业将成为中外投资者的竞争焦点，目前的物流产业刚刚摆

39、脱计划经济体制的束缚，走上市场化的道路，还谈不上体系，也谈不上规模。如果外资物流企业长驱直入，我国物流体系将受到严重冲击。到那时，我们将面临一个谁当主角的问题。因此，迅速发展现代物流业，建立整合的、完善的物流服务体系(其硬件表现形式为物流基地或物流中心)，最终完成对这一事关国计民生的物资储运系统的全行业管理，迎接和参与国际竞争。3.3建设某某生态工业园的需要某某生态工业园县，是某某县委、县政府实施产业强县“两大两中两小”战略的重要组成部分，也是省政府计划重点扶持的省级工业园县、2011年某某市重点建设项目之一。本项目的建设将进一步完善生态工业园的配套设施，加快生态工业园建设的步伐，提高县域内产

40、品流通效率及促进园县产业发展。3.4促进某某经济快速发展某某是西北地县的经济、交通和物流的战略枢纽点，某某市现代物流体系的建设和发展不仅是其它行业运营和发展必须的基础和支持，也将促进和加强某某和沿海发达地县、某某和西北各省之间经济合作，同时现代物流业也可以为某某县带来巨大的经济效益和社会效益。本项目的建成，将进一步改善某某市物流配送的现状，提升某某县战略经济地位，加快县域经济发展速度，适应某某县经济战略发展的建设需要，打破行业限制，协调部门利益，对于优化社会资源配置，整合闲散物流资源具有积极的促进作用。同时，项目的建成将促进其它行业的发展，使资金、资源等在更大县域范围内得到优化配置，加强经济互

41、补性，通过县域间优势互补，形成有效的聚集和规模经济，促进资源的更有效率的利用，带动城县北部的开发，全面推动本县域的经济发展，从而带动城市整体建设，实现经营城市的目标具有重要意义。3.5提高现代企业竞争力的需要现代物流是企业的“第三利润源”。在美国，产品的直接劳动成本已不足全部成本的10%，全部生产过程只有5%的时间直接用于加工制造，95%的时间用于储存、运输等物流过程，发挥物流的作用能为企业带来更多的利润空间。现代物流业的主要优势就是实现商流、物流、资金流的结合，其现代化的仓储、运输、分拣、包装技术有利于企业迅速提升管理水平，降低经营成本，在时间和空间上实现高效、低耗，加快与国外先进管理技术成

42、果的嫁接。某某市物流业的发展，有助于加快扶持和培育第三方物流专业企业集团,以某某中储物流中心、中国(某某)邮政、某某物资总公司等为重点，引导其改造现有基础设施、发挥其信息网络和仓储优势，运用市场经济的规律和手段，实现强强联合。3.6激活城市内需的重要途径目前国内市场的流通领域流通环节过多，物资流通过于分散，造成资源效益低下，商品价格偏高，直接影响城乡居民的购买力。发展现代物流能降低成本、高效率地向消费者提供价廉物美的商品，使消费者真正得到实惠，增强消费欲望，提高购买力。根据某某现代物流发展总体规划布局，积极有序的建立布局合理、功能完备、运转高效的现代物流配送系统，实现商流、物流、资金流的结合，

43、降低经营成本，在时间和空间上实现高效、低耗，加快与国外先进管理技术成果的嫁接。同时，物流业的发展对于开拓市民视野、改善市民消费观念和购物习惯、扩大市民社会交往县域也具有积极的引导作用，从而，有利于提高企业经济效益和社会效益，激活某某市内需。3.7创造大量就业机会物流产业属于劳动和资金密集型行业，需要大量的劳动力。本项目的建设将有力地促进和带动周边人员就业，创造大量的就业机会。可以预期，项目建成后将直接解决1500人的就业问题，同时随着物流产业的不断发展壮大，间接产生的就业岗位数量更是巨大。因此，在未来建材市场的辐射作用下，将较好地解决该地县群众就业问题，使其迅速走上致富道路。第四章 项目的建设

44、条件项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。4.1 项目建设自然条件某某市平原地县属暖温带半湿润大陆季风气候，冷暖干湿，四季分明。冬季寒冷、风小、多雾、少雨雪；春季温暖、干燥、多风、气候多变；夏季炎热多雨，伏旱突出，多雷雨大风；秋季凉爽，气温速降，降霜明显。气温：年平均气温13.013.4， 1月份平均气温0.40.9， 7月份平均气温2526.6；风向：平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风；日照：年日照时数1412.7小时；湿度：年平均相对湿度69.6%；霜期：无霜期219233天；气压：平均气压970.4Pa；降水：年降水量507.7719.8毫

45、米，由北向南递增。7、9月份为两个明显降水高峰；降雪：年平均降雪日13.8天；气象灾害：年内主要气象灾害有干旱、雨涝、冰雹、大风、干热风和低温冻害。4.2 项目建设用地条件（1）交通便利，运输条件优越。该地县北临鱼化寨富裕路延伸线、西邻绕城高速，南邻高新技术开发县，东临雁塔县。公路网密集，交通四通八达，对某某和咸阳市县的货物运输与仓储来说，非常便利，可以节省大量的运输成本。（2）具有良好的投资环境。此县是西咸一体化的中心地带，有大量企业和物资在此汇集，是某某市今后重点发展的新兴园县。（3）通过对场县进行的水文地质及工程地质阶段性研究，县内水文地质条件简单，工程地质条件较好，地质环境有利，县内地

46、下水埋藏较深，对建筑浅基坑开挖基本无影响，具有较好的稳定性和适宜性，符合建立物流中心的要求。（4）有可供利用的社会基础设施和协作条件。此外，该县域没有风景县、名胜古迹、自然保护县；不是军事设防县；不是民族宗教风俗有特殊要求的地县。4.3 项目市政配套条件该项目的基础设施完善，给水、雨水、污水、电力、电信等集中管线齐备，项目开发需要的配套设施接驳点可从邻近已建成的道路接驳，市政设施能够满足项目开发的要求。1 第五章 项目建设方案5.1建设规模某某市瑞鑫储运仓库根据某某市的物流业发展现状，参考某某市物流业发展建设规划，经过初勘、测量、比选等工作程序，最终选定某某县斗门工业园作为新仓储仓库的参考选址

47、。项目总占地面积300亩，总建筑面积约135000，其中仓储124800万，场内道路面积36800，办公楼建筑面积2700，职工宿舍7500。此外，广场面积8000，绿地面积10000，其他构筑物面积100。某某县生态工业园仓储物流项目位置示意图5.2规划设计思想5.2.1总平面设计原则（1）符合物流配送流程，便于作业，方面用户尽可能利用土地面积和降低费用。（2）满足物流配送中心作业流程的要求。（3）充分利用周边环境、市政设施有利条件和地质、地形等自然条件。（4）满足防火、防汛要求及消防疏散要求。（5）适应仓储场地内外运输要求。（6）节约用地的要求。（7）满足城市规划对绿化率、环境保护的要求。

48、5.2.2总平面布置项目主要由以下几个部分组成：（1）接货与发货以及装载空间。主要用于货物的接收、发送以及进行装载作业；也包括退货的处理等。（2）仓储县。仓库采用砖混结构，分为8个分库，每个分库平面功能由电子商品存储县、机修间、货物坏损和补货县、管理室及生活间五部分组成。（3）办公县及职工宿舍县。由办公楼、职工宿舍楼、餐饮中心组成，是本项目经营管理的中心。该建筑造型要求新颖大方，功能设施完备。（4）另外，还设有安保房、配电所、消防构筑物、废物回收县等。5.3环境保护在生态工业园仓储物流项目的建设和运作中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对可能对环境造成的近期和远期影

49、响，对影响劳动者健康和安全的因素，采取积极的防治措施，保证劳动者的健康和安全。（1）主要污染物及防护措施物流配送中心的主要污染物是包装材料。对于这些可能对社会造成污染的废料，使其回收再利用。(2)环境保护的措施为了有效的实现对环境的保护，物流配送中心将采取以下措施：1）建立有效地环境保护制度。2）建立环境监督机构，并配备相关的设施。3）根据国家及有关部门制定的标准与要求，确立环保目标。5.4项目进度安排根据本项目的具体情况，确定各施工阶段的开发周期，并以关键性工程的施工分期和施工程序为主导，协调安排其他各单项工程的施工进度，加强施工组织设计各专业的联系，统筹考虑，编制本项目的主要施工阶段工作的

50、进度计划。具体如下： P 89 图5-1 项目施工进度安排横道图 时 间工程名称月份1-23-45-67-89-1011-1213-1415-1617-1819-2021-2223-24前期工程基础工程主体及安装工程装修工程室外工程试运行与竣工验收第六章 项目运营方案6.1项目运作流程6.1.1项目服务流程本项目将对货物集中处理，分包及运送到不同的收货人，流程详见下图。图6-1 物流中心运作流程6.1.2仓储信息管理系统仓储信息管理系统由入库管理子系统、出库管理子系统、数据库管理子系统、系统管班于系统等多功能软件子系统组合构成。全面整合仓库管理设计的信息流。通过采用高新技术，联合使用控管设备和

51、仓储信息管理系统实现仓储管理的信息化与规范化，为实现企业仓储24小时高品质服务，实现无差错率，无损坏的仓储管理目标准备的硬件条件。6.1.3仓储作业在仓储作业过程中，有70%的作业是在仓库内完成的，如理货、盘点、流通加工、配货等，这种服务早年（60年代）由人工安排及操作，随着货运增加及电脑技术的发展，现代的物进技术与设备的发展，其中包括主电脑系统管理整个仓储运作，电脑所存资料包括货主、货运种类、数量、储放位置、提存时间，并可连接到其他系统如保安、消防、交通等部门，对作业流程进行全面的监控和管理，保证服务品质。 6.1.4货物保险中心在运作时，货物的安全性是主要问题，特别是在货物损坏、灭失以后，

52、如何降低货主的损失是最关键的问题。由于业务量的巨大，完全可以与保险公司接洽，在仓库内部建立保险代理点，保险公司提供某种机动险，为货物办理保险。6.2劳动保护与安全卫生（1）物流作业过程中的职业危险因素的分析某某县生态工业园项目的危险因素主要是装卸搬运过程中可能出现的人员操作安全和设备安全问题。（2）职业安全卫生主要设施一是严格按照操作规范进行作业，二是建立了报警和紧急处理系统，三是平时加强对设备的维护。（3）消防安全措施遵照消防条例，根据物流配送中心的情况，购置消防器材，做好消防工作。消防设施根据国家和某某地方的消防规范以及消防规定，针对仓储的要求来设置。首先设立消防控制中心，消防控制中心和保

53、安中心设在同一地点，以便于同时24小时对物流中心的消防和保安进行监控，并且在突发事件发生时，能及时组织保安和义务消防队伍做出快速反应，以确保物流中心的安全或尽量减少灾害造成的损失。场县和仓储内设置消火栓和灭火器、沙箱等常规消防设施和设备，在仓储各消防县域内配置消防报警系统和自动喷淋系统，建立起烟感（温感）火灾探测系统，并利用仓储保安监控系统的闭路电视24小时对仓储县实行消防和保安监测以及监控。消防灭火采用联动控制，消防灭火用水先期采用自建高位水池以及蓄水池解决，然后用接入的市政消防用水灭火。建立一套完整的消防和保安预警网络系统，这是各部门对各类突发事件能及时“联动”的关键。6.3项目营销策略每

54、一项产品（服务）都要制定完善的营销机制，制订科学的营销策略，建立连接各方面市场的营销网络。企业要加强市场信息的调查研究，把握市场趋势，形成灵敏的市场反馈机制，不断改进企业营销方式。考虑到本项目是物流中心，因此着重在项目的招商、形象宣传计划和商业服务方面进行营销策略的设计：6.3.1招商、形象宣传计划（1）精美的宣传册：委托专业广告设计机构进行宣传册的设计与印刷；（2）建立本项目的专门网站；（3）对大型的生产厂商可免一定的租金或物业管理费；（4）报纸广告及新闻操作：根据招商计划制定科学的广告宣传计划；招商计划大致分两步进行：第一步：直接和大型的生产厂商洽谈，引进品牌厂商，树立形象地位；第二步：依

55、托大型品牌的号召力，来带动普通厂商。6.3.2争取建立长久的合作业务关系根据自身实业对目标客户进行定位，积极寻找物流服务需求企业，经过与合作企业不断沟通，了解客户所需物流服务的具体内容，以及对物流设施的要求，考察该企业的物流服务需求是否在项目的服务能力内，如果符合要求，结合实际为客户企业提供仓储物流服务，并与企业进一步切磋，最后制订标准的服务流程后，签订长期物流服务合同，发展为稳定的合作伙伴关系，定期进行沟通，不断改进工作中存在的不足，提高物流服务质量，以巩固合作模式的稳定性。同时我们可以考虑采取与合作伙伴利益一体化的方式保证客户的稳定性，密切关注客户的资信状况，对于资信状况好、发展能力强的客

56、户，可考虑通过合资、相互控股的方式将物流项目的发展与生产企业紧密联系起来，两者相互依存，共同发展。第七章 组织形式、员工定额与培训7.1组织形式某某县生态工业园仓储物流项目组织机构如下图7-1：图7-1 组织机构图7.2员工定额根据企业人力资源管理的一般特点与配送中心的具体要求和特征，按工作岗位和劳动分工的不同，可将员工分为以下主要四类：（1）技术工人。是指在仓储环节直接从事仓储作业工人、大修理等人员；（2）后勤保障人员。是指从事安全保卫、餐饮中心服务工作的人员。（3）经营管理人员：是指在物流中心各职能机构及在各物流各环节（或附属辅助作业服务单位）从事行政、物流管理、市场营销业务的人员；（4）

57、普通工人：是指从事装卸和搬运作业的人员。（5）司机：从事库内搬运车辆的驾驶和城际间运输的技术人员。 表7-1 项目人员需求估算表类别人数（人）技术工人70司机600管理与经营人员30后勤服务人员100普通工人700合计1500注：自有运输车辆100辆，联营车辆200辆，每辆车配备2名司机。7.3员工培训（1）人员来源分析，培训要求：仓库建成后，需要大量新聘员工，其主要来源分别是外聘经验员工、应届大中专毕业生及下岗职工。经验员工一般可以立刻投入实际工作，但也需要随着经营发展的变化需要不断提升素质。一般来说，仓库管理人员的基本素质要求包括如下方面：1）具有丰富的商品知识；2）掌握现代仓储管理的技术

58、；3）熟悉仓储设备；4）办事能力强；5）具有一定的财务管理能力。6）具有一般的管理素质。（2）培训方式：1）派工作人员前往类似的物流中心进行现场学习、实习与培训。2）在中心举办各种类型的物流培训班。3）对于有发展潜力的员工，派往高等学校进行专业培训。4）鼓励员工参加相应的物流资格学习与考试。第八章 投资估算及资金筹措8.1项目投资估算的依据（1）某某省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；（2）某某省建设工程其他费用定额；（3）项目初步规划设计方案；（4）相关概算指标；（5）国家发改委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；（6）某某市建设委员会关于印发某某市

59、建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；（7）某某省发改委编制的某某省建设工程其他费用定额；（8）类似工程的相关造价费用水平；（9）其他的类似项目建设的相关收费标准。8.2项目总投资估算的原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目总投资尽量符合节约和安全的原则；（3）项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在预备费中考虑。8.3项目总投资估算8.3.1土建工程该项目新建124800钢结构仓库；2700的办公楼，砖混结构；7500平方米的职工宿舍，8000的广场，36800的场内道路，10000厂县绿化，垃圾回收县、消防井、污水处

60、理池、配电室、安保房等构筑物共1000。表8-1 土建工程一览表序号工程名称结构形式估算指标元/建筑面积合计万元备注1主体工程1.1仓库1300124800162242辅助工程2.1办公楼砖混16002700432三层2.2宿舍楼砖混160075001200 五层3公用工程3.1广场40080003203.2场内道路3003680011043.3厂县绿化100100001003.4其他构筑物砖混5001005 合计193858.3.2设备购置 本项目主要购入设备包括：表8-2 主要设备购置一览表序号设备名称数量单位单价总金额1搬运设备80辆1512002运输设备100辆1515003办公用车2

61、辆20404储放设备3500套0.13505消防设备3400套0.01447.66控管设备1套20207办公设备20套1.5308仓储信息管理系统1套1001009电动伸缩门3套61810其他设备1套5050合计3355.68.3.3工程建设其他费用工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算，共计735.62万元，详见表8-3。具体包括以下内容：1）建设单位管理费根据某某省计划委员会文件陕计设计1999091号关于颁发某某省工程建设其他费用定额的通知，建设单位管理费包括建设单位经费和建设单位开办费，其按工程费用的1.4%计，为323.07万元。2）前期工作准备费根据国家发展计划委员会

62、计价格19991283号国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知，前期工作准备费包含项目策划、投资机会研究、市场调研、选址论证、设备选型调研以及项目建议书及可行性研究报告编制等发生的费用，按第一部分工程费用的0.4%计，为92.3万元。3）勘察设计费根据国家计委、建设部发布的计价格200210号文工程勘察设计收费管理规定，勘察设计费包括编制项目建议书、可行性研究报告、投资估算、施工所需的设计文件等所进行勘查、设计、研究试验等所需费用。按需要设计的土建工程投资额的2%计取，为38.77万元。4）工程招投标代理费根据国家计委计价格20021980号关于印发招标代理服务收费管理暂行办法

63、的通知，工程招投标代理费按差额定率累进法计算，为12万元。5）工程监理费根据陕价价发200983号现行某某省物价局、某某省建设厅转发国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知的通知，工程监理费计取34.5万元。6）施工图预算编制费根据某某省物价局、某某省财政厅、某某省审计厅陕价费调发199616号关于印发某某省社会审计、会计咨询业务收费管理办法及收费标准的通知，施工图预算编制费按第一部分工程发生费用的0.2%计取，为46.15万元。7）施工图审查费根据某某省物价局关于重新制定建筑工程施工图设计文件审查收费标准的函，施工图审查费按勘察设计费的4%计取，为0.16万元。

64、8）环境影响评价费根据国家计委、国家环境保护局计价格2002125号文国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知，环境影响评价费计取12万元。9）交通影响评价费交通影响评价即在项目实施之前，对建设项目与交通需求增长之间的关系进行研究，分析建设项目对城市交通的影响程度和影响范围，从而在一定服务水平下确定相应的对策和修改方案，以减少其对交通的负面影响。按建筑面积每平方米1元，交通影响评价费计取17.83万元。10）职工培训费职工培训费按职工总人数中的200人（含管理者和公司技术人员）参加培训，按每人0.20万元，计取40万元。11）办公及生活家具购置费办公及生活家具购置费按设

65、计定员1500人，每人为1000元，计取150.00万元。12）联合试运转费根据某某省计划委员会文件陕计设计1999091号关于颁发某某省工程建设其他费用定额的通知，联合试运转费综合计算，计取15万元。表8-3 工程建设其他费用估算表序 号工程和费用名称单 位费 用备 注1建设单位管理费万元323.07 92.30 38.77 12.00 34.50 46.15 0.16 12.00 17.83 40.00 150.00 15.00 2前期工作准备费万元46.153勘察设计费万元38.771246.150.1634.51217.8340150154工程招投标代理费万元125施工图预算编制费万元

66、46.156施工图审查费万元0.167工程监理费万元34.58环境影响评价费万元129交通影响评价费万元17.3810职工培训费万元4011办公及生活家具购置费万元15012联合试运转费万元15合计万元735.628.3.4基本预备费基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。本项目基本预备费按照建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建设其他费用之和的10%计算。经估算，基本预备费为2381.18万元。8.3.5 建设期贷款利息本项目共需静态商业银行贷款7858.89万元，长期贷款利率5.94%，按照年度投入计

67、划，经测算建设期贷款利息为466.76万元。8.3.6 流动资金估算本项目属综合型物流中心建设项目，计算项目所需流动资金暂参照同类项目来考虑，采用销售收入资金率法计算，经测算正常运营年份流动资金需要额为518.40万元，其中铺底流动资金按流动资金的30%，计取155.52万元，其余部分，甴商业借款解决，利率采用5.31%。8.4项目总投资经测算项目总资金为27178.12万元，包括动态固定资产投资26659.72万元和全部流动资金518.40万元。其中动态固定资产投资包含静态固定资产投资26192.96万元和建设期利息466.76万元。项目总投资估算汇总表见表8-4。表8-4 项目总投资估算表

68、 单位：万元序号工程或费用名称土建工程费设备购置费安装工程费合计备注一第一部分工程费用 23,076.16 1.1土建工程费19385 19,385.00 1.2设备购置费（含运杂费）3355.6 3,355.60 1.3安装工程费335.56 335.56 二第二部分建设其他费用 735.62 2.2建设单位管理费（一）1.4% 323.07 2.3前期工作准备费（一）0.2% 46.15 2.4勘察设计费1.12% 38.77 2.5工程招投标代理费 12.00 2.6工程监理费 34.50 2.7施工图预算编制费（一）0.2% 46.15 2.8施工图审查费2.44% 0.16 2.9环

69、境影响评价费 12.00 2.1交通影响评价费1元/ 17.83 2.11职工培训费200人0.2 40.00 2.12办公及生活家具购置费1500人0.1 150.00 2.13联合试运营费 15.00 三基本预备费（一+二）10% 2,381.18 四固定资产建设投资（静态） 26,192.96 五建设期贷款利息 466.76 六固定资产建设投资（动态） 26,659.72 七流动资金 518.40 八铺底流动资金 155.52 九项目总投资 26,815.24 十项目总资金 27,178.12 8.5项目资金筹措方案8.5.1 资金来源本项目资金来源有以下两种渠道：1）银行贷款；2）业主

70、自筹。8.5.2 资金筹措经综合测定，本项目资金筹措方案确定：1）项目资本金18490.59万元2）债务资金8687.53万元，包含建设投资借款7857.89万元、流动资金借款362.98万元和建设期贷款利息466.76三部分。主要由国内商业银行贷款解决。8.6 融资方案分析8.6.1 融资结构分析项目总投资分为两部分来源：项目资本金、国内银行贷款。8.6.2融资成本分析项目建设投资借款为7857.89万元，流动资金借款362.88万元。建设投资贷款条件按年利率5.94%，运营投产后10年偿还，采用等额还本利息照付法。（见附表4）表8-5 项目总投资融资方案序 号内 容金 额（万元）比 例（%

71、）年利率（%）1项目资本金18335.0770%2国内银行贷款7857.8930%5.94合 计26192.968.7项目投入总资金分年投入计划8.7.1 项目投入总资金项目投入总资金为项目建设总资金，总计为27178.12万元。8.7.2 分年投资计划根据项目实施情况以及实施计划，建设期为两年，投资比例分别为2012年70%，2013年为30%。本项目静态建设总投资26192.96为万元，投资计划见表8-6。 表8-6 年度投资计划表 单位：万元序号名 称合计建设期201220131固定资产投资（静态）26192.962自筹资金18335.0718335.073银行贷款7857.89362.

72、988.8项目成本控制的措施（1）合理选择监理单位，利用中介机构的现场经验，控制施工过程中的费用超计划现象；选择优秀的设计单位，以减少可能出现的工程变更、设计变更导致费用增加现象；同时加强建设单位的反索赔能力，控制因工程变更导致的费用增加现象。（2）通过公开招标的方式选择优秀施工单位，通过合同约束的方式限定工程工期，以避免因为工期延误而导致管理费用、财务费用等成本的增加。（3）加强对招商部门的管理，确保招商进度顺利实施，实现资金顺利回笼，保证后续工作的及时进行。（4）我们在做投资估算时，依据财务评价的稳健原则，根据某某省有关规定，计提预备费，即已经充分考虑到费用增加的情况。因此，只要建设单位能

73、采取合理措施，加强施工过程的控制和管理，就能使实际支出小于估算，实现投资节约。第九章 项目财务评价项目财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。9.1评价原则、依据及参数9.1.1项目评价基本原则（1）遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；（2）遵循费用与效益识别的有无对比原则；（3）以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、偿债能力进行评价；（4）在计算期内不考虑通货膨胀因素。9.1.2项目评价的基本依据（1）国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数；（2）国家发改委办公厅计办投资200

74、11153号文颁发的投资项目可行性研究指南。9.1.3项目评价参数1）本项目基准收益率设定为12%。2）本项目计算期定为20年，其中建设期24个月，投资比例为2012年投入70%，2013年投入30%.3）营业税金和附加：本项目征收5的营业税。以营业税为基数另计7%的城市建设维护费，3%的教育费附加；4）所得税：征收25%的所得税；5）人员工资及福利：本项目设计定员1500人，包括管理人员30人、技术人员70人、司机600人、后勤保障人员100人、普通工人700等，福利费按照14%比例提取，计入成本费用；6）折旧年限：建筑物折旧年限以20年计，设备折旧均以10年计，采用平均年限法，残值率均按原

75、值的5%计。无形资产摊销年限以10年计，递延资产摊销年限以5年计；7）本项目营业天数365天；8）修理费：按固定资产原值的5%计列；9）其他费用：按工资及福利费的5计列；10）固定资产贷款利率5.94%，流动资金贷款利率5.31%；9.2营业收入与销售税金及附加估算（1）营业收入估算根据物流中心的业务范围与经营规模，物流中心的营业收入构成与估算见下表9-1：表9-1 营业收入估算表构 成估算（万元/年）备 注仓储收入1797.12面积124800平方米租金为12元/月配送收入8985.6按照公司数据估算装卸收入2995.2按照公司数据估算合 计13777.92综上，本项目年营业收入为13777

76、.92万元。（2）营业税金及附加估算项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税率为5%，城市维护建设费为营业税的7%，教育费附加费率为营业税的3%。经计算，运营期每年营业税为688.90万元，城市维护建设费为48.22万元，教育费附加为20.67万元，总税金及附加共计为757.79万元。项目逐年营业收入、营业税金及附加估算见附表1。9.3成本估算（1）经营成本估算1）工资及职工福利费项目定员为1500人，根据行业及某某地县的实际情况设定工资标准。详见附表工资及福利费表。2）维修费，以固定资产基数按比例提取，提取比例为2%。3）其他费用参照同类企业统计，本项目按工资及福利费的5%

77、提取。通过上述计算，项目每年的经营成本为5558.09万元，经营成本估算结果见表9-2。表9-2 经营成本估算表序号费用名称年成本（万元）1工资及福利费4808.522修理费523.863其他费用240.43经营成本5572.81（2）折旧费直线法进行固定资产折旧：其中残值率为10%，固定资产总额8539万元。各年经营成本、折旧估算详见总成本费用估算表（附表3）9.4财务盈利能力分析根据项目投资现金流量表计算的评价指标有项目内部收益率、项目财务净现值、项目静态投资回收期，项目动态回收期。见附表5与附表6。项目内部收益率（基准收益率为12%）：税前为23.2%，税后为18.9%，它体现的是项目能

78、够承受的银行最高贷款利率。财务净现值：税前为19819.31万元，税后为11502.11万元。当它大于零时，说明该项目不仅能保证行业的最低期望收益水平，还有额外增值。静态投资回收期:税前为5.6年，税后为6.5年。9.5不确定性分析本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。（1）盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈

79、亏平衡点通常根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、固定成本、产品价格和销售税金及附加等数据计算，用生产能力利用率表示。其计算公式为：BEP生产能力利用率 = 100 = 55.7%说明本项目具有一定的抗风险能力。（2）敏感性分析通过敏感性分析表显示，在经营成本增加10%的情况下，财务净现值仍大于零，因此，项目具有一定的抗风险性。固定资产投资在增加10%的情况下，税后内部收益率仍不会低于17%，所以本项目盈利能力非常强。具体敏感性分析计算表见表9-3至表9-6：表9-3 税前财务内部收益率敏感分析表变动因素-10%-5%05%10%销售收入19.3%21.3%23.2%25.1%27.0

80、%经营成本24.9%24.1%22.4%21.6%固定资产投资25.8%24.4%22.1%21.1%表9-4 税后财务内部收益率敏感分析表变动因素-10%-5%0.0%5.0%10%销售收入15.7%17.3%18.9%20.4%24.0%经营成本20.2%19.6%18.2%17.5%固定资产投资21.1%20.0%17.9%17.0%表9-5 税前财务净现值敏感分析表变动因素-10%-5%0%5%10%销售收入12,294.4716,056.8919,819.3123581.7427344.16经营成本23,040.0621,429.6919,819.3118208.9416598.57

81、固定资产投资22,422.7721,121.0419,819.3118517.5917215.86表9-6 税后财务净现值敏感性分析表变动因素-10%-5%0%5%10%销售收入5,858.488,680.3011,502.1114,323.9317,145.75经营成本13,917.6712,709.8911,502.1110,294.339,086.56固定资产投资13,996.1612,749.1411,502.1111,468.559,008.07图9-1所得税前财务内部收益率敏感分析图9-2 所得税后财务内部收益率敏感性分析图图9-3 所得税前财务净现值敏感性分析图图9-4 所得税后

82、财务净现值敏感性分析图9.6目财务评价结论 从项目的盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性分析等三个方面的分析结果可以看出本项目的盈利指标较好，清偿能力和抗风险能力都很强，因此在财务上是可行的。第十章 社会评价从宏观方面来考虑，该仓储物流项目的建成，可以为某某物流系统的完善和某某物流产业的发展起到积极的推动作用。具体来说，主要包括以下几个方面：首先有利于提高某某物流产业的发展水平，降低物流费用，提高物流效率。目前某某物流费用水平较高，相当于国民生产总值的20%，高于其他经济发达地县（大体为17%左右），所以物流费用下降空间较大。其次，物流效率的提高，费用的降低，可以较大的提高某某以及某某经

83、济的竞争力，改善某某及某某的经济结构，提高经济的发展水平。第三，可以增加某某劳动就业机会，减少待业人口的数量。该物流中心的发展，不仅物流中心可以安排相应的劳动就业人员，而且也可以带动与物流产业相关的其他行业的发展，增加就业人员的数量。第四，可以增加某某省及某某市的财政收入。第十一章 风险分析11.1 风险因素识别项目风险分析贯穿于项目建设和运营的全过程。本项目在建设、实施以及运营阶段可能主要存在以下风险：11.1.1 市场风险市场风险是指市场需求的变化及市场竞争的加剧，开始时可能有确切的市场需求预测，但后期市场需求的规模及方向有大的变化，或者市场进入的过多，都有可能导致风险。11.1.2 技术

84、风险技术风险分析主要指项目全过程中与项目密切相关的一些技术因素所存在的潜在风险，主要技术风险包括规划设计风险（物流选址风险）、施工质量风险、成本超支风险、完工风险和维护风险等。这些风险所涉及技术的可靠性和适应性以及设备的可操作性、安全性等都可能给项目带来风险。新的物流技术、信息技术出现及设备的更新换代给原采用的技术与设备带来了贬值及成本负担。11.1.3 工程风险工程风险主要是来自本项目工程量大、投资巨大，同时在水文地质、工程选址、工程方案、设备选择、施工与工期等也存在着各种不确定性带来的风险。11.1.4 环境影响风险环境影响风险主要是指项目作为物流建设项目，运营后必然存在大量的货车来往，对

85、周边交通以及噪声环境必然产生负面影响，从而制约项目的正常实施或需要增加大量的治理投资等。11.1.5 项目策划与管理风险项目策划的风险是指在项目开发阶段的环境调查和分析、项目定义和论证、组织、管理、合同、经济、技术等策划的过程中，在项目实施阶段的环境调查和分析，项目目标分析和再论证，项目实施的组织、管理、合同、经济和技术策划过程中，由于物流专业人才技术程度低而带来的风险。项目管理风险是指项目在实施和使用的过程中因管理不善而导致项目失败的可能性。主要包括管理方法落后，管理人员综合素质不高以及决策失误等诸多因素可能增加的管理风险。员工的技能和管理水平，以及管理国内供应链和处理客户的能力是运作成功非

86、常重要的因素。此外，建立了高品质水平的基础设施是十分必要的。因此应该对整个施工过程进行监测。同样这一构想的运行质量应该得到保证。因此，如果本项目在项目策划和管理中出现重大问题，则有可能使项目实际投资超出投资预算，影响项目按期竣工及投入使用，并对项目建设功能的实现产生不利的影响。11.1.6 投资风险投资风险是指项目的盈利情况的不确定性，本项目开发投资大，且为固定资产投资，退出成本高，风险大。由于项目方案调整、工期延长、工程量增加、人员、工资、各种费率、利率、通货膨胀的变化，以及征地过程和搬迁中数量统计失误和单价调整可能出现的不确定性风险。11.1.7 融资风险该项目投资大。如果项目资金来源的不

87、确定和资金不能及时到位，或者资本金及债务资金不落实，将会造成项目不能顺利实施的风险。11.1.8 财务风险财务方面的风险主要是指由于各种原因，投资收益率达不到预期收益率、项目盈利水平达不到预期目标或不能按借贷条件偿还贷款等原因而带来的风险。11.1.9 经济风险经济风险主要指由于客户业务量的数量预测、项目预测价格标准等与实际相比的不确定性所带来的经济效益的不确定性，可能出现的风险。11.1.10 合同风险建设工程合同有许多形式，如：固定总价合同、单价合同、总承包合同、交钥匙合同等，招标形式有选择竞争性招标、公开竞争性招标、议标、工程量清单招标、费率招标等。但不同的合同中，合同当事人的地位、责任

88、、利益、风险也各不相同。合同形式的不当，就可能给业主带来不应有的风险。11.1.11 体制改革与经济政策风险我国正处于不断深化改革阶段，各种新的政策不断出台，尤其是对于作为鼓励产业的物流业来说，政策风险是指国家的产业政策、投资政策、财税政策和货币政策对仓储物流投资环境可能产生不利影响。11.1.12 外部环境风险外部环境风险主要是指项目本身以外的配套设施、协作条件以及与服务对象等对项目有重大影响的因素发生变化而项目本身无法控制的风险，尤其是本项目的周边交通道路服务配套设施等。仓储物流的运营必然产生大量的交通需求，交通等基础设施的配套完善程度将给项目正常运营带来的风险。11.1.13 交通安全风

89、险物流项目的建设所产生大量的交通需求，对周边的居民来说，存在一定的安全隐患，其运营过程中由于交通事故而带来的损失风险。11.1.14 其他风险该因素包括了上述风险因素内没有包括的风险。譬如社会动乱、地震、战争等。11.2 风险程度分析11.2.1 风险评估方法的选择风险分析的方法很多，对于此项目我们选择了专家评价法，因为该项目本身很难进行数量分析，建立数量模型的可靠程度也不高。而专家评价法经过多年的实践，已经相当成熟，实践也证明其可靠性对于此类项目很高。11.2.2 风险等级和影响程度划分根据惯例，将各种风险因素出现的可能性及对项目的影响程度划分为9个等级，用1-9表示，如下：1表示可能性很小

90、或影响极小，可以忽略不计；2表示可能性非常小或影响非常小；3表示可能性小或影响小；4表示可能性较小或影响较小； 5表示可能性一般或影响一般；6表示可能性较大或影响较大；7表示可能性大或影响大；8表示可能性非常大或影响非常大；9表示可能性极大或影响极大，肯定出现。11.2.3 专家评价结果与分析统计采用专家评价法，我们组织了20位现代物流行业和市政交通等方面的专家和项目建设与管理方面的专家，在他们相互之间没有任何联系沟通的情况下，让各位专家独立按上面的指标根据自己的经验做出主观判断（打分），结果如下表18-1。表11-1 风险因素量化分析统计表序号1234567891011121314风险因素市

91、场风险技术风险工程风险环境影响风险项目策划与管理风险投资风险融资风险财务风险经济风险合同风险体制与政策风险外部环境风险交通安全风险其他风险出现的可能性极小11312121655101110非常小22541034223122315小344731055425374较小445816155412761一般563562324143较大63211412大71非常大8极大9出现后对项目影响程度极小11113132251非常小21210132462724小339354636533261较小454437452692751一般584715463133721较大6251221222大71111非常大810极大951

92、1.2.4 风险评价判别标准根据风险因素对项目影响程度的大小，划分风险评价判别标准如下： 较小风险（风险等级1-2级），是指风险发生的可能性较小，即使发生，造成的损失也较小。 一般风险（风险等级3-4级），是指风险发生的可能性较大。即使发生，造成的损失也不大，一般不影响项目的可行性。 较大风险（风险等级5-6级），是指风险发生的可能性较大，但损失还在项目本身可承受的范围之内。 严重风险（风险等级7-8级），是指风险发生的可能性大，而且一旦发生，造成的损失也大，可能使项目由可行转为不可行。或者风险发生的可能性很小，但如发生，造成的损失非常大。对此类风险必须采取相应的防范措施，项目才可能接受，否则

93、是不能接受的。 灾难性风险（风险等级8-9级），是指风险发生的可能性非常大，发生后对项目的影响也非常大；或者虽然发生的可能性一般，但发生后的影响极大。存在此类风险应认定为项目不可行，或者要有风险规避的措施。风险评估结果见表18-2。表11-2 风险评估结果汇表序号风险因素对项目的影响程度发生的可能性风险等级1市场风险54一般2技术风险43一般3工程风险54一般4环境影响风险32较小5项目策划与管理风险54较大6投资风险43一般7融资风险53较小8财务风险54一般9经济风险54一般10合同风险42较小11体制改革与经济政策风险32较小12外部环境风险45较大13交通安全风险43一般14其他风险2

94、8较小分析结果如下：给项目带来风险的因素主要有市场风险、项目策划与管理风险、融资风险以及外部环境风险。其他风险因素带来的风险相对较小。11.3 风险防范对策对项目带来较大风险的因素应该采取一定的对策。11.3.1 市场风险由于市场风险是项目所难以控制和影响的，也不是依靠管理手段或政府强制手段能够解决的问题，因此市场风险的规避只能依靠项目前期预测的准确性和后期的市场营销策划工作来提升项目的市场份额。本项目在市场定位上和物流项目选择上一定要有自己的特色，要增强项目的弹性，时时关注市场变化做出调整。同时在市场营销推广上狠下工夫，提升知名度，对于项目本身给当地居民生活带来的不便应加强宣传教育，在设计、

95、建设和实施各个阶段应该让各利益相关方积极参与，从而打消他们的疑虑。11.3.2 项目策划与管理风险建议采取国际通行的项目管理模式。委托专业化的工程管理咨询公司承担项目的管理咨询，对设计、施工、材料、设备、市场、技术的专业化水平，利用他们对建设程序、法规、项目建设组织和施工管理的丰富经验和整合社会资源的能力，协助业主完成本项目的建设。11.3.3 外部环境风险对于外部环境风险尤其是基础设施的配套完善程度上，需要政府等相关部门严肃对待其建设进度，领导并监督交通等基础设施的建设情况，保证项目正常运营时所需要的交通等基础条件。11.4 风险结论与建议本项目关于资金、技术、工程方面的风险，均已在项目前期

96、得到了相当的重视，通过企业、政府各方的有力协调、相关技术专家的聘请等合理措施的制定与实施，可以将这些风险控制在可控范围内；对于其他方面的风险从一开始也应得到重视，对项目的影响控制在项目的承受范围之内。本着实事求是的原则以及对各方负责任的态度，我们得出结论是，本项目的开发在不同阶段具备不同的风险特征。在建设阶段，主要是由选址、工程项目管理、基础设施建设、技术与设备的采用等带来的风险。在营运阶段，主要是由市场竞争、营运管理、投资回收压力等带来的风险。因此，我们建议：在不同阶段，有针对性的去做好风险控制，才能有的放矢。建设阶段主要是做好选址规划、项目管理、设备选型等方面的工作；营运阶段主要是做好市场

97、开拓、营运管理、财务筹划方面的工作。在风险出现之前及时采取措施，有效规避风险，保证项目顺利实施。第十二章 结论与建议12.1结论（1）项目地理位置优越，交通便利，适合发展仓储物流配送业， 并且未来有较大发展空间。 （2）该项目的实施有利于某某县生态工业园的产业发展，项目建成后主要服务于某某市和咸阳市城际间的货物仓储和短途运输、配送服务，对提高斗门工业园内商品流通效率有重大意义。（3）该项目的全投资财务内部收益率为18.9%（税后），高于行业基准收益率；投资回收期为6.5年（税后），盈利能力较好，具有客观财务效益。（4）本项目具有很大的、迫切的社会和市场需求。（5）本项目具有良好的经济性，即良好

98、的企业效益和社会效益。（6）本项目各种建设条件满足施工要求，工程技术风险较小，项目运营过程中具有较强的抗风险能力。综上所述，项目建设是必要的和可行的。12.2建议根据我们在评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：（1）项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。（2）控制投资。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议建设单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。（3）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、招商及经营全

99、过程策划。（4）重视营销方案的设计。营业收入是影响项目盈利能力的敏感性因素。营业收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作。建议建设单位以灵活、多样的经营方式，招八方客源。附表附表1营业收入、营业税金及附加估算表序号项目名称计算期3456-16171819201营业收入13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 1.1仓储收入1797 1797 1797 1797 1797 1797 1797 1797 1.2配送收入8986 8986 8986 8986 8986 8986 8986 89

100、86 1.3装卸收入2995 2995 2995 2995 2995 2995 2995 2995 2营业税金及附加758 758 758 758 758 758 758 758 2.1营业税金689 689 689 689 689 689 689 689 2.2城市维护建设税48 48 48 48 48 48 48 48 2.3教育费附加21 21 21 21 21 21 21 21 附表2项目总投资使用计划与资金筹措 合计 2012年 2013年 2014年 1 0 1 总资金 27,178 18,335 8,325 518 1.1 建设投资 26,193 18,335 7,858 1.2

101、 建设期利息 467 467 1.3 流动资金 518 518 2 资金筹措 27,178 18,335 8,325 518 2.1 项目资本金 18,491 18,335 - 156 2.1.1 用于建设投资 18,335 18,335 2.1.2 用于流动资金 156 156 2.1.3 用于建设期利息 2.2 债务资金 8,688 - 8,325 363 2.2.1 用于建设投资 7,858 - 7,858 2.2.2 用于流动资金 363 - - 363 2.2.3 用于建设期利息 467 - 467 附表3 总成本费用估算表序号项目3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13-

102、19 20 1 外购原材料费2 外购燃料及动力费3 工资及福利费4809 4809 4809 4809 4809 4809 4809 4809 4809 4809 4809 4809 4 修理费524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 524 5 其他费用240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 6 经营成本5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 7 折旧费1342 1342 1342 1342 1342 1342

103、1342 1342 1342 1342 1023 1023 8 摊销费267 267 267 267 267 120 120 120 120 120 0 9 利息支出486 439 393 346 299 253 206 159 113 66 19 19 10 总成本费用合计7668 7621 7574 7528 7481 7287 7241 7194 7147 7101 6615 6615 10.1其中 可变成本931 931 931 931 931 931 931 931 931 931 931 931 10.2固定成本6737 6690 6643 6597 6550 6356 6310

104、6263 6216 6170 5684 5684 附表4 借款还本付息表序号项目利率12345678910111213-19 20 1长期借款5.94%1.1期初借款余额78587858707262865501471539293143235715727860 0 1.2当期还本付息1.2.1还本7867867867867867867867867867861.2.2付息46742037332728023318714093471.3期末借款余额78587072628655014715392931432357157278602流动资金借款5.31%2.1当期借款额363363363363363363

105、363363363363363 363 2.2利息1919191919191919191919 19 3合计3.1期初借款余额8221743566495863507842923506272019341149363 363 3当期还本付息1635158815411495144814011355130812611215382 382 3.1还本1149114911491149114911491149114911491149363 363 3.2付息4864393933462992532061591136619 19 3.3期末余额7072628655014715392931432357157278

106、600 0 计算指标利息备付率12131517202429385391333 333 偿债备付率444444455515 15 附表5项目投资现金流量表序号项目12345678910111213-19201现金流入0 0 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 15266 1.1营业收入13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 1.2补贴收入969 1.3回收固定资产余值518 1.4回收流动资金2现金

107、流出18335 8325 6849 6331 6331 6331 6331 6331 6331 6331 6331 6331 6331 6331 2.1建设投资18335 8325 2.2流动资金518 2.3经营成本5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 2.4营业税金及附加758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 2.5维持运营投资3税前净现金流量-18335 -8325 6929 7447 7447 7447 7447 7447 7447 7447 744

108、7 7447 7447 8935 4累计税前净现金流量-18335 -26660 -19731 -12283 -4836 2611 10059 17506 24953 32401 39848 47295 99426 108361 5所得税1338 1350 1361 1373 1385 1433 1445 1457 1468 1480 1601 1601 6税后净现金流量-18335 -8325 5591 6098 6086 6074 6063 6014 6002 5991 5979 5967 5846 7334 7累计税后净现金流量-18335 -26660 -21069 -14971 -8

109、885 -2811 3251 9266 15268 21259 27238 33205 74128 81462 项目投资财务内部收益率税前23.2%项目投资财务净现值（税前）i=12%￥19,819.31项目投资财务内部收益率税后18.9%项目投资财务净现值(税后)i=12%￥11,502.11项目投资回收期（税前）年5.6 项目投资回收期（税后）年6.5 附表6项目资本金净现金流量表年份12345678910111213-1920序号项目1现金流入0 0 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13946 13778 152

110、66 1.1营业收入13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 1.2补贴收入1.3回收固定资产余值969 1.4回收流动资金168 518 2现金流出18335 0 8174 8139 8104 8069 8034 8036 8001 7966 7931 7896 7970 7970 2.1项目资本金18335 2.2借款本金偿还19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 2.3借款利息支付486 439 393 346 299 253 206 159 113 66

111、 19 19 2.4经营成本5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 5573 2.5营业税金及附加758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 2.6所得税1338 1350 1361 1373 1385 1433 1445 1457 1468 1480 1601 1601 2.7维持运营投资3净现金流量-18335 0 5604 5639 5674 5709 5744 5742 5777 5812 5847 6050 5808 7295 资本金财务内部收益率25%附表7利润

112、与利润分配表年份345678910111213-1920序号项目1营业收入13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 13778 2营业税金及附加758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 758 3总成本费用7668 7621 7574 7528 7481 7287 7241 7194 7147 7101 6615 6615 4补贴收入5利润总额5352 5399 5446 5492 5539 5733 5779 5826 5873 5920 6405 6405

113、 6弥补以前年度亏顺7应纳税所得额5352 5399 5446 5492 5539 5733 5779 5826 5873 5920 6405 6405 8所得税1338 1350 1361 1373 1385 1433 1445 1457 1468 1480 1601 1601 9净利润4014 4049 4084 4119 4154 4300 4335 4370 4405 4440 4804 4804 10期初未分配利润11可供分配的利润4014 4049 4084 4119 4154 4300 4335 4370 4405 4440 4804 4804 12提取法定盈余公积金13可供投资者分配的利润4014 4049 4084 4119 4154 4300 4335 4370 4405 4440 4804 4804 14提取任意盈余公积金15未分配利润4014 4049 4084 4119 4154 4300 4335 4370 4405 4440 4804 4804 16息税前利润5838 5838 5838 5838 5838 5985 5985 5985 5985 5985 6424 6424 17息税折旧摊销前利润7447 7447 7447 7447 7447 7447 7447 7447 7447 7447 7447 7447