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1、新慧嘉苑新慧嘉苑项项目策划目策划报报告告福州房地福州房地产产市市场调场调研研【 【福州市整体市福州市整体市场场分析分析】 】来自市房地来自市房地产产交易登交易登记记中心的最新中心的最新统计统计数据数据显显示，今年上半年我市示，今年上半年我市商品房市商品房市场场无无论论供供给给量量还还是消化量均大幅增是消化量均大幅增长长，主要指，主要指标标增幅在增幅在4080之之间间；存量房市；存量房市场则场则保持了保持了这这几年来一直高速向上的几年来一直高速向上的发发展展势势头头，主要指，主要指标标增幅亦在增幅亦在 50以上；与前几年一直比以上；与前几年一直比较稳较稳定的房价相比，定的房价相比，上半年的房价平
2、均上半年的房价平均涨涨幅超幅超过过了了 35，其中有些区域（如福州，其中有些区域（如福州东东区）的区）的涨涨幅超幅超过过了了 10。和前几年走。和前几年走势势和和缓缓、 、过过渡平渡平稳稳的市的市场发场发展特征相比，展特征相比，上半年福州楼市表上半年福州楼市表现现出近年来少有出近年来少有“突然性、跳突然性、跳跃跃式式”的的变变化：第一季度化：第一季度突然升温，市突然升温，市场场全面火爆，价格快速上全面火爆，价格快速上扬扬；第二季度；第二季度则则又突然走向平又突然走向平稳稳。 。一、房地一、房地产产开开发发投投资继续资继续保持快速增保持快速增长长，增，增长势头长势头迅猛迅猛上半年完成固定上半年完
3、成固定资产资产投投资资 94.4 亿亿元，占全社会固定元，占全社会固定资产资产投投资资的的 42%， ，与去年同期相比增与去年同期相比增长长 48.2%，增幅比一季度回落，增幅比一季度回落 13 个百分点，增幅个百分点，增幅趋趋缓缓，房地，房地产产宏宏观调观调控效果初步控效果初步显现显现。其中住宅投。其中住宅投资资 57.2 亿亿元，占投元，占投资总资总量的量的 60.6%，增，增长长 66.8%。 。1-6 月全市商品房施工面月全市商品房施工面积积 1716 万平方米，同比增万平方米，同比增长长 25.2%，其，其中商品住宅施工面中商品住宅施工面积积 1442 万平方米，占万平方米，占总总施
4、工面施工面积积的的 84%，比增，比增29%； ；办办公楼施工面公楼施工面积积 66.3 万平方米，同比下降万平方米，同比下降 18.4%；商；商业业用房施工用房施工面面积积 121 万平方米，比增万平方米，比增 5.9%。商品房开。商品房开发结发结构合理，住宅开构合理，住宅开发发仍仍为为主主导导。 。受国家宏受国家宏观调观调控政策和市控政策和市场场自我自我调节调节的影响，新的影响，新项项目的开目的开发发步伐有步伐有所放所放缓缓。 。1-6 月份全市商品房新开工面月份全市商品房新开工面积积 213.3 万平方米，同比下降万平方米，同比下降29.2%，其中商品住宅新开工面，其中商品住宅新开工面积
5、积 192.9 万平方米，同比下降万平方米，同比下降 28.8%； ；经经济济适用房新开工适用房新开工 13.79 万平方米。万平方米。 商品房竣工面商品房竣工面积积 140.6 万平方米，万平方米，同比增同比增长长 3.5%，其中商品住宅竣工，其中商品住宅竣工 115.3 万平方米，同比下降万平方米，同比下降 4.6%； ；经济经济适用房竣工适用房竣工 5 万平方米。万平方米。 1-6 月份开月份开发发商商购购置土地面置土地面积积 239.6万平方米，同比增万平方米，同比增长长 24.3%，土地，土地购购置置费费 22.8 亿亿元，同比增元，同比增长长 80.5%。 。另据市国土另据市国土资
6、资源局数据，上半年源局数据，上半年经营经营性土地出性土地出让让面面积积 1448.79 亩亩，土地，土地出出让让金金额额 26.6 亿亿元，平均每元，平均每亩亩地价地价 183.6 万元。万元。说说明开明开发发商商储备储备土地的土地的热热情情较较高，但同高，但同时时也也说说明地价增幅明地价增幅较较大。大。 城市房屋拆迁城市房屋拆迁规规模得到控模得到控制。上半年共制。上半年共审审批拆迁批拆迁项项目目 25 个，比去年同期减少个，比去年同期减少 39%，拆除房屋建，拆除房屋建筑面筑面积积 84.24 万平方米，比去年同期减少万平方米，比去年同期减少 15.4%，一次性安置率达，一次性安置率达 75
7、.6%。 。二、房地二、房地产产市市场场供需两旺，供供需两旺，供应应量与需求量基本平衡量与需求量基本平衡 上半年全上半年全市共批准商品房市共批准商品房预预售售许许可可项项目目 139 起，批准商品房起，批准商品房预预售面售面积积 354.58 万万平方米；其中福州市区批准商品房平方米；其中福州市区批准商品房预预售售许许可可项项目目 134 起，批准商品房起，批准商品房预预售面售面积积 347.82 万平方米，供万平方米，供应结应结构基本合理（构基本合理（详见详见表一）。表一）。 表一：福表一：福州市区新批准州市区新批准预预售商品房物售商品房物业类业类型构成表型构成表物物业类别业类别面面积积(万
8、平方米万平方米)所占比例（）与去年同期相比（所占比例（）与去年同期相比（%）住）住 宅宅286.9382.4972.12 商商业业用房用房 15.064.3331.95 写写 字字 楼楼 2.200.6386.78车车 位位 34.109.81227.88 其其 他他 9.532.7458.8 合合 计计347.8210045.53 商品房商品房销销售售继续继续保持旺盛保持旺盛势头势头。 。16 月全市商品房月全市商品房销销售合同登售合同登记记 35319 宗，面宗，面积积 413.14 万平方米，比批准上市万平方米，比批准上市预预售的商品售的商品房面房面积积多出多出 58.56 万平方米，需
9、求量略高于供万平方米，需求量略高于供应应量，量，预预售合同登售合同登记记金金额额127.42 亿亿元元(详见详见表二表二)，分，分别别比去年同期上比去年同期上涨涨了了67.23、59.28、79.67。其中商品住宅。其中商品住宅销销售合同登售合同登记记 27137 宗，面宗，面积积 348.37 万平方米，金万平方米，金额额 99.05 亿亿元。今年的登元。今年的登记记量超量超过过了供了供应应量，量，说说明今年市明今年市场场需求异常旺盛的特点。其原因是，上半年，特需求异常旺盛的特点。其原因是，上半年，特别别是第一季度，是第一季度，在温州人在温州人购购房的房的带动带动下，市下，市场场需求有些透支
10、，一部分未来需求有些透支，一部分未来时时段的需求被段的需求被提前提前释释放。放。上半年福州各上半年福州各类类物物业业的价格都有上的价格都有上涨涨，其中上半年商品房均价，其中上半年商品房均价为为3196 元元/平方米，平方米，涨涨了了 3.1，而住宅，而住宅为为 2843 元元/平方米，平方米，涨涨了了 5.2，但，但整个整个东东区区涨涨幅达到了幅达到了 10。 表二表二:1-6 月全市商品房合同登月全市商品房合同登记统计记统计表表1 月月 2 月月 3 月月 4 月月 5 月月 6 月合月合计计宗数（宗）宗数（宗）58174778645371924608647135319 面面积积（万平方米）
11、（万平方米）63.0053.370.5188.4358.9578.95413.14 金金额额（万元）（万元）1955461560642135062665471805502619871274200 商品房开商品房开发发的的热热点点在新区，金山、鼓山和五四北成在新区，金山、鼓山和五四北成为为三大集中区域。三大集中区域。这这几年来，新区逐几年来，新区逐渐渐取代旧区成取代旧区成为为我市房地我市房地产产开开发发的重点区域。金山新区、鼓山新区和五四的重点区域。金山新区、鼓山新区和五四北新区成北新区成为为我市房地我市房地产产开开发发的三大集中区，其开的三大集中区，其开发发量占了全市商品房量占了全市商品房开开
12、发发量的一半以上。上半年，量的一半以上。上半年，这这三大新区的商品房三大新区的商品房预预售批准量售批准量为为 184.14万平方米，占了商品房供万平方米，占了商品房供应总应总量的量的 52.94%。 。三、新区房价的不断三、新区房价的不断飚飚升，促使了整体价格的不断走高升，促使了整体价格的不断走高三大区域是今年以温州三大区域是今年以温州为为代表的外地人在我市代表的外地人在我市购购房的重点区域和房的重点区域和房价房价涨涨幅最大的区域。相比去年，平均房价增幅最大的区域。相比去年，平均房价增长长超超过过 300 元元/平方米，平方米，涨涨幅超幅超过过 10%。 。金山新区，今年上半年商品住宅平均交易
13、价格金山新区，今年上半年商品住宅平均交易价格 2400-2500 元元/平方米，平方米，去年同期去年同期 2000 元元/平方米左右；平方米左右；五四北新区，今年上半年商品住宅平均交易价格五四北新区，今年上半年商品住宅平均交易价格 2500-2600 元元/平平方米，去年同期方米，去年同期 2200-2300/平方米；平方米；鼓山新区，今年上半年商品住宅平均交易价格鼓山新区，今年上半年商品住宅平均交易价格 2500-2600 元元/平方米，平方米，去年同期去年同期为为 2000-2200 元元/平方米。平方米。 据据对对商品房合同登商品房合同登记记价格价格进进行行分析，商品房平均价格分析，商品
14、房平均价格 3196 元元/平方米，而去年同期平方米，而去年同期为为 3099 元元/平方米，平方米，同比上同比上涨涨 3.13%；商品住宅平均价格；商品住宅平均价格 2843 元元/平方米，去年同期平方米，去年同期为为 2703元元/平方米，同比上平方米，同比上涨涨 5.18%。我市房价正由。我市房价正由 4 年前的年前的 2500 元元/平方米平方米台台阶阶上升到了上升到了 3000 元元/平方米台平方米台阶阶。 。四、造成新区房价四、造成新区房价涨涨得快的四大原因得快的四大原因1、市区土地供、市区土地供给给不足，造成土地成本增加，楼价上不足，造成土地成本增加，楼价上涨涨随着市区土地供随着
15、市区土地供应应量的日益减少，量的日益减少，这这两三年来，福州土地的投放量两三年来，福州土地的投放量基本都是以新区基本都是以新区为为主，因此，主，因此，这这些地在些地在经过经过了一个开了一个开发发周期后，如今基周期后，如今基本是以成品房上市；相反，同期相比，市区的房子本是以成品房上市；相反，同期相比，市区的房子则则少得多，而且价格少得多，而且价格也要比新区的要高得多，在也要比新区的要高得多，在这样这样的供求关系下，新区房子当然会好的供求关系下，新区房子当然会好卖卖些，些，价格上升得也就比价格上升得也就比较较快。快。2、温州、温州购购房房团团的介入，的介入，产产品的需求量大增，品的需求量大增，供求
16、矛盾凸供求矛盾凸显显，价格成，价格成为为市市场场唯一的唯一的“游游码码”对对于福州新区房价的上于福州新区房价的上涨涨原因不能不提温州炒房原因不能不提温州炒房团团的作用，从某种的作用，从某种程度上程度上讲讲，今年上半年新区的房价能有今天的水平与温州炒房，今年上半年新区的房价能有今天的水平与温州炒房团团是有是有直接的关系的，是他直接的关系的，是他们们的大量介入的大量介入购买购买直接刺激了新区房价的抬升。直接刺激了新区房价的抬升。 3、福州整个土地房地、福州整个土地房地产产市市场场的行情新区的房价快速上的行情新区的房价快速上扬扬 今年以来，福州房地今年以来，福州房地产产土地市土地市场场可可谓谓“火气冲天火气冲天”，极其火爆，以金，极其火爆，以金山新区的土地山新区的土地为为例，去年基本平均在例，去年基本平均在 80 万元万元/亩亩左右，特左右，特别别好的也就是好的也就是100 万元万元/亩亩，但今年整个行情出，但今年整个行情出现现井井喷喷，上个月福州
