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1、- 1 -第一章第一章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况第一节第一节 项目申报单位概况项目申报单位概况一、项目申报单位及概况一、项目申报单位及概况本项目的申报单位为运通房地产开发有限公司。该公司拟作为本项目的法人单位，负责交运家和及交运佳兴居住小区项目的开发建设工作。山东某运通房地产开发有限公司隶属山东某交运集团有限责任公司，于 2007 年 4 月 13 日成立，注册资本金 1000 万元人民币，现有职工 15 人，各类职称专业技术人员 11 人，其中高级职称专业技术人员 3 人。2007 年 11 月取得由某市建设局颁发的房地产企业暂定资质证书。该公司主要经营范围为房地产开发、室内外装
2、饰装修、绿化工程施工、建材销售等。该公司自成立以来，秉承“团结、诚信、创新、争优”的企业精神，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，注重经济效益、社会效益和环境效益，以人为本、以业主满意为宗旨。在新征程的起跑线上，该公司将以对国家、对企业高度负责的- 2 -精神，以更加远大的志向一如既往地致力于企业的做大做强、永续经营和长盛不衰，为某市的经济建设和社会发展做出新的贡献。第二节第二节 项目概况项目概况一、项目名称一、项目名称交运家和及交运佳兴居住小区二、项目建设的背景二、项目建设的背景改革开放以来，特别是近几年来的建设与发展，某市在经济、文化等方面都发生了较大的变化。以其深厚的文
3、化底蕴，便利的居住条件，优良的投资环境，吸引了各地有识之士前来某投资发展。近年来，随着某市城市经济的快速发展，某市房地产业发展迅猛，住宅小区增长较快，但总体开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准商业住宅小区还较少。而随着经济和社会的发展，大量企事业单位不断进驻，各种商务活动也随之大量增加，居民及经商人口大量增加，居住用房需求量随之越来越大，同时消费者对居住设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。而随着国家政策对土地的宏观控制，外来资金投入加大，房地产价位将逐渐扬升，同时消费者对住房的环境、套型、布局和物业管理等要素的要求也会逐步提高。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民
4、经济的支柱产业。- 3 -促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。国家建设部提出“十一五”期间的建设工作，必须牢牢把握推进经济社会发展、提高人民生活水平这一根本目标，紧紧围绕结构调整、依靠改革和科技进步推动建设事业发展。为改善城市居民居住条件，促进经济发展，运通房地产开发有限公司研究决定，投资建设交运家和及交运佳兴居
5、住小区项目。该项目的开发建设，不但盘活了现有土地资产，同时加快了某市开发的步伐，进一步提升了城市品位。运通房地产开发有限公司拟建设的交运家和及交运佳兴居住小区项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和某市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。- 4 -综上所述，居住条件的改善，
6、符合社会和经济发展的要求，符合公民“安居乐业”的理想和追求。本项目符合国家以及山东省行业发展规划，符合某市城市发展总体规划，项目选址合理。因此，本项目的实施是必要的。三、建设地点三、建设地点拟建项目位于某市渤海五路与渤海六路之间，其中交运家和地块位于黄河四路以北，交运佳兴地块位于黄河四路以南，是原某交运集团的用地。交运家和地块北面是盛世春秋居住小区，交运佳兴地块东面与某国营汽车站一路之隔。四、建设内容与规模四、建设内容与规模本项目总占地面积 54450 平方米，总建筑面积 97031 平方米（包括已有建筑 13510 平方米） 。交运家和地块规划总用地面积 17300 平方米，总建筑面积261
7、74 平方米，其中：住宅建筑面积 24510 平方米（包括已有建筑4298 平方米） ，商铺建筑面积 288 平方米，公建建筑面积 1088 平方米，道路及硬化面积 7117 平方米，绿化面积 6972 平方米。交运佳兴地块规划总用地面积 37150 平方米，总建筑面积70857 平方米，其中：住宅建筑面积 51796 平方米（包括已有建筑9212 平方米） ，商铺建筑面积 7850 平方米，公建建筑面积 3361 平方米，道路及硬化面积 11345 平方米，绿化面积 13040 平方米。五、工程技术方案五、工程技术方案（一）设计依据- 5 -1、 中华人民共和国城市规划法2、 城市居住区规划
8、设计规范 （2002 版）3、 某市城市规划管理办法4、 某市城市总体规划（20042020） 5、编制项目申请报告的委托书（二）规划定位项目市场定位某市中高档住宅，具有高品质居住生活环境的现代化生活社区。环境塑造定位充分利用基地特点，强调自然化生活氛围，实现天然景观要素、生态资源与人工优化处理的有机结合，使自然景观与人文景观相得益彰。外部商业定位本项目沿黄河四路规划沿街商业网点，以补充区域商业设施的缺乏。（三）规划目标基于项目用地自身特定的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化，创造充满时代感、富有高品质、体现某城市新风貌的新型城市居住空间为目标，协调住宅区内外部的环境与景观形象，合理确定
9、住宅的布局与开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化、生态型城市住区，最终达到“为公众美化环境、为城市塑造形象、为开发者打造品牌、为投资者创造利润”的目标。（四）规划构思1、 “文化社区”的概念- 6 -对于一个位于主城区，全新打造的新式社区，完善的交通、商业等硬件配套固然重要，但人们生活的灵魂、生活中不可或缺的人文精神文化，往往被严重地忽略了。为此，本项目打出“文化社区”的概念。“让文化成为生活” ，引领住户沿着五重风景回家：城市道路社区入口广场社区景观道路风景组团风景厅室。一路清风拂面、绿意荡漾，让渴望在心灵家园中诗意栖息的人们，找到回家的感觉，拾回美丽的儿时回忆。“文化社区”由四
10、层空间组合：城市开放空间社区公共空间组团风景空间住户私密空间。由外到内、由动到静逐步过渡的风景空间组合，创造了舒适休闲的空间氛围。充分考虑人与环境互动和参与性，共享文化生活空间。“五重风景” 、 “四层空间”为住户营造出一个美丽而富有生活情调的高品质人文社区氛围，展现“文化、生态、健康、和谐”的“文化社区” 。2、 “点板结合”的布局模式交运家和地块、交运佳兴地块地段居住小区由于地处城市中心地段，地块内高差不大。为形成更好的小区形象和更为良好的社区环境并充分利用用地，规划定位以“点板结合”的多层、高层住宅为主。高层位于用地东边，多层位于两块用地中部，同时设置齐全的商业配套设施以完善整个周边区域
11、的城市功能。3、具有均好性的布局模式- 7 -地块呈不规则形状，规划住宅为南北向排列。提高均好性是商业化住宅的要求，同时体现对每一位入住小区业主的关爱，也提升了小区的品质。4、以环境为核心，营造城市生态景观社区以板式多层及小高层住宅为主，适当配以点式多层住宅，留出大量的绿地面积，为创造优美的环境景观提供了先决条件。本项目将环境观念放在首要位置，运用环境知识及手段，规划设计人工环境，充分考虑人工与自然、地域性与整体性的融合，结合大量自然绿化的设置创造整体有序、协调共生的人居生存环境，以求创造一个现代、人文、高尚、自然的花园式居住园区。5、以富有诗意的建筑表现手法，完成建筑内涵与场所精神的契合力争
12、在总体布局、建筑空间安排、功能布局、交通组织等方面，都体现行为效率、使用效率、功能效率，通过建筑词汇的演绎体现现代城市中的人文主义气息。建筑形象给人以舒展、稳重之感，水平线条、竖向线条的处理统一而不失丰富，使建筑立面达到构图的均衡。6、以人为本，采用局部人车分流的交通模式充分考虑现代科学技术的发展对人们生存环境的影响，坚持以人为本的人性化理念，采用局部人车分流的交通方式将小区的步行系统和车行系统进行合理组织，将车流对人流的影响尽量减小到最低程度。- 8 -7、以全新的社区理念组织社区公共设施网络只对小区的开发定位和人口规模，突破传统居住小区公建配套设置的概念，适应新时代居住理念的发展变化，方案
13、在为小区居民提供便利的商业服务和齐全的配套设施的同时，吸引小区周边乃至整个区域的客流以提升小区的人气；在营造浓郁的商业氛围的同时形成公共服务设施齐全、生活便利的公建系统。（五）总体规划方案1、空间形态规划方案（1）现代住宅追求的是布局结构的合理化，空间形态的多样化和建筑形态的优美化，本方案在力求空间规划结构合理、便捷和个性化的同时，将建筑形态规划放到一个重要位置。本方案从整体用地的分析入手，将自然要素、功能区块、生活轨迹、视线景观等纳入系统体系，使得小区的用地布局、道路规划、空间组织等与基地的结合更具逻辑性。（2）本方案主要采用“点板结合”的建筑形体来组织小区的总体空间，取得住宅区的丰富感和领
14、域感，另一方面板式多层、高层建筑对建筑室外空间的韵律感和秩序感进行重新诠释。同时穿插在其中的点式多层不仅活跃了空间形态，也为小区在各个视线走廊上的对景与借景起到不可磨灭的作用。（3）天际轮廓线变化丰富又不失秩序感，规划结构上形成“南低北高、东高西低”的布局，东侧沿渤海五路充分利用有利地形，设置 18 层的高层住宅，交运家和地块、交运佳兴地块均设在西北- 9 -侧，利用地形设置小高层住宅，地块中部设置多层住宅，使得整个小区在空间形态上灵动而不失庄重，丰富而不失韵律，在驿动的都市中显出自身优雅、尊贵的个性。（4）为与现代化城市的发展精神和城市形象相融合，小区的住宅建筑采用新古典主义风格，商业建筑等
15、公建相应在整体和细部方面加以处理以显示建筑物的功能性格。整个小区的建筑形态简洁而流畅，在现代中透视出人文，在规整中显现出变化，在活跃中流露出灵动，在灵动中暗示着理性，在内敛中折射出张扬，为小区的个性塑造和空间营造画上有力的一笔。2、公建系统规划方案合理布置公建设施系统，提供居住舒适与方便、丰富社区文化生活内涵，为提高居住品质打下基础。商业设施结合渤海五路与渤海六路设置便利店等商业网点、银行邮电、卫生站、老人活动室等文化设施，方便居民的生活。在沿渤海六路设置垃圾中转站一处，公厕一处。3、景观系统规划方案（1）景观规划方案分两个层面：第一层面是将本社区景观与周围城市景观脉络相融合，第二层面是将社区
16、内景观系统自成一体，完善组团内的庭院景观。本方案的景观规划不仅在以观景的角度从基地周围的城市景观中借景，同时小区内部以造景的理念为本地区创造独特的风景线，融入到周边的城市环境中，将可看的风景以及不仅可以看到而且可以身临其中的景观同时利用起来。- 10 -（2）本方案中巧妙安排、规划的建筑布局和中心花园的设置为充分地实施景观体系奠定了物质基础。本方案尽量增加小区的景观绿化面积，并将小区组团集中绿化景观和宅区绿化景观两个层次加以模糊化，使小区的景观环境系统充分地向外延伸，形态丰富又不乏变化，形成一个相互联通、相互渗透的社区景观系统。整个小区的绿化环境本着生态的原则，以绿色为主，配以颇具现代化人文气息的铺地、座椅、灯饰、小雕塑及环境小品等勾勒出一系列精彩的景观画面，在喧闹的城市环境中构架出一片绿色的方舟。4、交通系统规划方案（1）交通系统规划方案是建立在注重居民的生活方式和行为方式、提高生活质量的基础上，界定相对的活动范围，做到人车分流。（2）交通系统方案充分依据“以人为本”的人性化理念，以人车分流模式为
