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1、 *建设项目-1-第一章第一章 总总 论论1.1 项目名称及建设规模项目名称及建设规模项目名称：开发建设*项目开发建设单位：*公司项目地理位置：*土地*亩。建设规模：总建筑面积*平方米1.2 项目开发建设单位概况项目开发建设单位概况*公司成立于*，是经*工商局注册的有限责任公司，是*房地产管理局批准的二级房地产开发企业，公司*(基本情况)。1.3 项目申请报告编制的依据和范围项目申请报告编制的依据和范围1.3.1 编制依据*住房需求状况调查*国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要*城市总体规划（2005-2020 年） *土地利用总体规划(2005-2020 年)*住房建设规划（2008-20
2、12） *2008 年度国有土地使用权供应计划房地产开发项目经济评价方法（建标2000205 号） 城市居住区规划设计规范等法律规范*建设项目-2-住宅设计施计规范*1：2500 地形测量图1.3.2 编制范围根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本可行性研究报告主要从以下范围进行研究：项目建设的必要性和依据；项目建设规模的确定建设条件是否具备； 工程建设规划公用工程方案； 项目实施进度计划安排投资估算及资金筹措方案；对项目的效益进行客观分析1.4研究结论研究结论1.4.1*房地产市场分析*的房地产业目前正处于初步发展期。*是一个新兴的城市，许多建筑为八十年代的建筑，基本上不需要改造。但
3、由于近年来*人民生活水平的不断提高，对城市产业空间、居住空间有了全新的要求；尤其是随着社会的发展，知识越来越受到重视，为孩子上学买房成了新的需求热点。再者，随着中原油田相关单位的外迁，*场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。1.4.2 项目地块概况本项目位于*以北，*建设项目-3-*以西所围成的区域；地块地势较为平整，周边供水、供电、供暖、排水、雨水、天然气、通信、闭路电视等基础设施条件完善，交通便利，适合项目开发的需要。1.4.3 建设规模根据周边的地理条件和规划指导思想，为满足不同层次的住房需求，本规划住宅采用 38、76、
4、89、116、135、169 平方米六个户型，90 平方米以下住宅占 70.14%，大中户型占 29.86%以下，总规划建筑面积*平方米，其中住宅面积*平方米，住户*户；商业 85100 平方米；容积率：住宅 2.7，商业 4.5；绿地率：40%；并配套建设公共建筑工程。1.4.4 项目总投资该项目共需建设资金*万元，项目建设单位自筹资金解决 80635.8 万元，分年度申请银行贷款 80000 万元，其中：第一年至第四年分别为 15000 万元，后两年各 10000 万元。1.4.5 经济技术指标主要技术经济指标见下表：主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1规划占地面积亩
5、*2总建筑面积m2*建设项目-4-3设计规模户*居民户4总投资万元1*5建设资金来源万元1*6银行贷款万元800006.1单位自筹万元77587.26.2建设期年67项目总收益万元21918.678内部收益率%16.321.4.6 结论和建议该项目符合国家产业政策和*经济社会发展实际，不仅对改善城市面貌、完善投资环境有积极的意义，且经济社会效益均好，项目抗风险能力强，因此，它的建设是可行的。第二章第二章 宏观投资环境及市场研究宏观投资环境及市场研究2.1 房地产投资环境及发展趋势房地产投资环境及发展趋势2007 年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，
6、抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。2007 年土地购置面积为 40609.18 万平方米，全国商品房累计施工面积为 186454.97 万平方米，同比增长 22.9%，增幅要高于 2006 年同期水平。全国商品房新开工面积为 78135.98万平方米，同比增长 21.3%，增幅与 2006 年同期相*建设项目-5-比增长 6.5 个百分点。总体来看，2007 年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。2007 年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，包括从紧的货币政策，已经为 2008 年乃至更长时期该国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。2008 年从整体上看，
7、中国的房价将出现“调整期”，但不会出现大降，小幅上涨仍有可能。尽管中央经济工作会议出台了货币从紧的政策，房价可能会出现一定的波动和调整，但是 2008 年中国的经济仍将是处在高速增长期，房地产经济仍是中国经济的主流之一，开发量仍将很大，需求量仍将旺盛。2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计 2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。2.2*经济社会发展经济社会发展*位于河南省东北部，黄河下游冲
8、积平原，西邻安阳市、鹤壁市，西南与新乡市接壤，北部与河北省，东部与山东省相邻，东西长 103.24 公里，南北宽 101.46 公里，总面积 4266 平方公里，总人口 356 万人，是闻名遐迩的国家石油化工基地（中原油田所在地） ，并先后成功创建了国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、世界人居环境金质奖等“六城二奖” ，是一个充满朝气、蓬勃发展的城市。*建设项目-6-改革开放以来，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，以十七大精神为指导，解放思想，真抓实干，使得全市社会经济建设取得了显著成绩，经济增长的质量和效益显著提高。2007 年*生产总值完成 532.8 亿元；以工兴市战略稳步实施，
9、工业经济快速增长，第二产业增加值 342.7 亿元，占 GDP 的比例为 64.3%；第三产业总量不断扩张；基础设施建设日臻完善；城市建设取得新进展，相继完成了城市电网改造及部分城市道路工程，打通了东西南北环城公路，城市框架进一步拉大；2007 年城镇居民人均可支配收入达到11042 元，比上年增长 23.19%，扣除价格因素实际增长 14.5%。总体上看， “十五”期间*综合实力大幅提升，经济社会协调发展，人民群众生活不断改善，城乡面貌显著变化，*经济社会发展已站在新的战略起点上，进入了全面提升产业层次、促进统筹协调发展的新阶段。发达国家房地产发展研究综合得出，当人均 GDP 在$0-800
10、 时房地产处于启动时期，在$800-4000 美元房地产处于快速发展时期。因此*房地产市场正在进入一个快速发展期，以保障居民基本生活或改善居住需求。2.3*房地产市场分析房地产市场分析2.3.1 政策背景研究该国的房地产市场在近几年来发展速度较快，房价涨速较高。国家为了抑制房地产的过速膨胀，进一步规范房地产市场，促进该国房地产市场的健康发展，相继出台了一系列宏观调控政策。其中：*建设项目-7-1、加强了对土地出让监控，招标、挂牌等方式增加了购地成本；严控土地“闸门”可能进一步拉升地价。2、控制高端住宅土地的供应，加强中低端房地产土地的供应，平衡各类房地产结构；制定中低价位普通商品房、经济适用房
11、、廉租房制度，未来供应量进一步加大。3、规范房地产交易信息的公示，使房地产市场交易更加透明化。2.3.2*房地产市场现状分析*地产大至可分为三大板块：老城区板块、市区板区、中原油田区板块。市区是*政府所在地，房地产开发以中房锦绣花园、瑞璞紫景园等项目为主；中原油田区是中原油田总部所在地，近几年，由于前线职工对孩子教育问题的重视，许多前线职工在总部买房，油田区房地产的开发量日趋增长，房地产开发以清华文苑为主。老城区是*传统商业、居住区，居民住房以自建房和单位房为主，随着建业城项目的开发，老城区板块也开始启动。1、供求分析2007 年房地产开发投资 17.2 亿元，其中，住宅投资 13.9 亿元；
12、房屋施工面积 132.2 万平方米，其中，住宅 125 万平方米；房屋竣工面积 32.2 万平方米，其中，住宅 29.3 万平方米。*建设项目-8-商品房销售面积 83.6 万平方米，增长 25.3%，其中，住宅 81.1 万平方米，增长 26.6%。从供需的增长率来看，供应量和销售量均保持较快的增长速度，相对于省内其他城市而言，房地产市场发展还是较好的。从住宅供求关系看，除了油田前线职工、本地人口外，公务员、私营业主及第三产业的部分从来者都有着旺盛的需求和一定的购买力。随着城市建设的扩大，县乡农民进城及外地务工人员的涌进，是新一轮的购房主力。2、*住宅市场分析*的房地产业目前正处于初步发展期
13、。*是一个新兴的城市，许多建筑为八十年代的建筑，基本上不需要改造。但由于近年来*人民生活水平的不断提高，对城市产业空间、居住空间有了全新的要求；尤其是随着社会的发展，知识越来越受到重视，为孩子上学买房成了新的需求热点。这一情况主要表现在大量油田前线职工在市区买房上。随着，中原油田相关单位的外迁，*场中购房需求及购房主体正在悄然变化，中高档商品房的需求将有所缩减，经济适用房及廉租房的市场需求依然很大。3、2007 年*房地产发展特征商品房价格稳步攀升，增长速度相对全国平均水平不是很快。*建设项目-9-地产市场供应量和销售同步增长，虽然供应量高于销售量，但销售量的增长也比较迅速。从开发企业来看，开
14、发商开始注重品牌的优势及开发规模。从供应结构上来看，小高层开始逐渐被消费者接受。从区域供求方面，老城区市场开始启动。从购房人群区域上看，中原油田区的购房客户群仍以油田前线职工为主；市区内的公务员及附近县、市购房人群增多。商品房购买力主要分布在 2540 岁人群之间，3050 岁之间的人群购房次数较多，35 岁以下的人群购房需求最为明显。经济性和紧凑型三房最为畅销，其次为两房和舒适性三房；从片区上来看，油田前线客户购买两房比例较高，市区客户购买三房比例较高。2.3.3 房地产价格分析*房地产业自 2000 年后，一直处于稳定增长的趋势，从2000 年均价的 986 元/平方米，至 2007 年上半年部分项目均价达到2100 元/，2007 年底部分项目的销售均价达到甚至超过 2800 元/。根据*经济发展的速度、人均可支配收入的情况及房地产投资增长率等方面综合分析，受宏观经济调控影响，2008 年*的商品房销售均价在现有水平可能徘徊一定时期，销售价格上涨可能性非常小。*建设项目-10-2.3
