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1、1安高公司发展形势分析及规划安高公司发展形势分析及规划一、安高公司发展愿景、使命和近期发展规划一、安高公司发展愿景、使命和近期发展规划（一）愿景（一）愿景1规模化：可持续性滚动开发推动安高房地产规模化发展进而做大做强2专业化：通过专业化分散房地产投资风险、占据房地产行业的领先地位3一体化：以房地产开发业务为核心，成立各专业公司，在产业的上下游进行价值链的延伸和拓展形成经营形式和收入来源的多元化4跨区域开发：重整原有的房地产格局，走向全国市场，获得更大的发展空间5资本市场化：为获得到长足的发展，逐步结合金融资本，极力开拓银行资金外的融资渠道，包括证券市场、信托产品、企业债券、投资基金等等2（二）
2、（二） 使命使命通过我们的努力，不断提高人们的生活质量，改善人们的生活方式；通过我们的努力，使得社会资源得到更为充分的利用，并且通过我们的运转使其价值增值（三）整体发展规划（三）整体发展规划全面推进房地产业的发展，以品牌建设为龙头，首先做精做专房地产业；以短期盈利性项目为先导，加速资金积累；逐步完善房地产价值链，加快成立与房地产配套的各专业公司；以房地产开发为核心、延伸价值链和产业链的多元化经营模式形成多种收入来源；以制度建设为纲，以企业文化建设为要，以人才战略为保证，在最短时间、最大程度上做大做强房地产业务，成为安徽省领先房地产开发企业；立足安徽面向全国向经济发达和资源集中的区域市场的拓展和
3、延伸；积极发挥金融业务的杠杆作用，适时拓展资本市场业务，积极探索和培育与公司愿景、使命相一致新业务如：休闲、商业、零售和酒店等等。二、房地产市场环境分析二、房地产市场环境分析（一）全国房地产市场环境分析（一）全国房地产市场环境分析1、房地产开发投资增速加快2007 年 1-4 月份全国完成房地产投资 5264.61 亿元，同比增长27.4%,同比加快 6.1 个百分点，房地产开发投资占固定资产投资的比重为 23.30%，同比高 0.36 个百分点，东部、中部、西部地区同比分别增长 24.3%、35.6%和 32.5%。32、房地产开发结构有所改善2007 年 1-4 月份全国住宅投资同比增长
4、29%，同比加快 3.4 个百分点，经济适用住房投资同比增长 48.5%，同比加快 44.4 个百分点。3、市场需求仍然比较旺盛2007 年 1-4 月份全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积 2.02倍，去年为 1.55 倍，销售面积增幅快于竣工面积增幅 6.7 个百分点，现房销售同比加快 6.8 个百分点，期房销售同比加快 6.4 个百分点，商品住宅空置面积同比下降 0.8%。4、房地产开发企业资金来源分析本年到位资金 9552.3 亿元，同比增长 26%，是完成投资的 1.8倍，其中：银行贷款到位 2155.9 亿元，同比增长 24.6% ，银行个人按揭贷款转为开发使用 999.64 亿元
5、，同比增长 66.7%，非银行金融机构贷款 166.5 亿元，同比增长 65.4% ，利用外资 158.5 亿元，同比增长 91.7% ，自有资金比例上升了 1910 亿元，占比 20.0%。5、房价涨幅总体平稳 2007 年 1-4 月份全国新建商品住房销售价格涨幅在 6.0%左右波动，4 月份销售价格同比上涨 5.3%;环比上涨 0.7%，所有 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，北海 23.6%，深圳 11.3%，北京 10.7% ，石家庄 9.6% ，南京 8.8%。6、房地产行业面临的有利经济发展阶段到 2010 年，我国人均 GDP 将达到 19,270 元，当一个国家
6、人4均 GDP 在 8004000 美元时，房地产进入高速发展期。 7、房地产发展的人口有利因素 20-60 岁人口占总人口比例超过 60%，2644 岁年龄段人口有4.2 亿 。 8、城市化水平的提高（十一五规划）城市化水平由 43%提高到 47%，4200 万农村人口进入城市 ，五年内带来 11 亿平方米的需求 ，每年 2 亿平方米，发达国家 80%的城市化率，中国差距仍大，预计城市化率每年增长 1%。9、居民购买能力开始增长经济高速发展，企业在 2006 年的收益水平都明显上升 ，收入分配的公平性得到高度重视，居民个人财富增速高于 GDP 增速，2005 年北京、上海及广州的年收入逾 2
7、.5 万美元的富裕家庭达 113万户，预期到 2015 年将增至超过 390 万户 。10、房地产升值空间巨大本币升值时，资产的外币价格将会上升，实物资产价格攀升，经济高速发展下，通货膨胀率将维持在较高水平，实物资产具有保值的作用。11、富裕阶层爱投资房地产（汇丰银行与万事达卡国际在广州、上海、北京的三地调查 ） 65%的受访者认为房地产是最受欢迎的投资，远高于内地股票及人民币定期存款 35%及 34%的受欢迎程度 ，65%及 26%的受访者分别拥有 2 项及 3 项房地产 。512、股权分置改革完成，新上市公司收购管理办法的出台，有利于资源向优势企业集中。13、全国中小房地产开发企业数量多，
8、房地产竞争无序，房地产业产越来越规范。14、房地产供需矛盾为寻求更高的利润各房产商好开发大套型，高档型房产，而小户型确供不应求，大户型出现过剩，国家已出台限制户型政策。（二）合肥房地产市场环境分析（二）合肥房地产市场环境分析1、开发开发销售与去年基本持平截止到 2007 年 9 月，合肥市共有入网销售项目 536 个，比年初增加 72 个，入网销售总面积为 2268.11 万平方米比年初增加794.69 万平方米， 总幢数为 4067 幢比年实增加 992 幢，各类房屋销售总套数 228750 套比年初增加 60238 套。其中可售套数为 73768套比年实增加 15516 套，可售面积为 6
9、84.54 万平方米比年初增加53.15 万平方米。以上 72 个新增项目是经市物价局审核批准办理商品住宅明码标价书备案手续的开发项目，备案销售的商品住宅建筑面积近 800 多万平方米，与去年同期基本持平，但市场销售量明显放大。2、今年以来，合肥市商品房市场日见好转根据月份统计数据，全市商品房销售面积为万平方米，同比增长，为去年月份以来最高增幅，住宅销售面积增长。商品房销售额增长，其住6宅商品房销售额增长。今年前个月，我市商品房空置面积增长，为去年下半年以来最低点。3、合肥房产发展空间大随着合肥的城市投入加大，合肥的品位正在提高，其地位也在上升。随着合肥招商力度加大，良好的经济环境与社会环境必
10、然吸引一批客商来此经商投资。在一定程度上说，城市地位改变房产的价位，品位提升住宅区的价位。可以说，随着大建设的完善，合肥正向一个全新的城市转变，合肥的房价也会随同而上，滨湖新区房产更是一路狂奔。亚洲首富李嘉诚先生旗下两大上市公司和记黄埔(中国)有限公司、长江实业集团高层于今年徽商大会期间考察了合肥，对合肥的优良投资环境留下了深刻的印象，一致认为合肥市的城市建设，尤其是滨湖新区的建设，发展前景十分广阔，蕴含着巨大商机。4、合肥经济发展强劲未来 5 年内，合肥将全力打造省会经济圈，将省会经济首位度提高到 20%以上，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。滨湖新区已被看
11、作合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群竞争融合的先发区。三、房地产价值链分析三、房地产价值链分析（一）概念“价值链” ，是哈佛大学商学院教授迈克尔波特于 985 年提出的，波特认为， “每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助7其产品的过程中进行种种活动的集合体。所有这些活动可以用一个价值链来表明。 ”波特的“价值链”理论揭示，企业与企业的竞争，不只是某个环节的竞争，而是整个价值链的竞争，而整个价值链的综合竞争力决定企业的竞争力。（二）作用企业的价值链定位对决定企业的综合竞争力至关重要。分析房地产开发的价值链，一方面可以了解房地产开发价值链的各个环节的增值情况，根据不同环节
12、的增值情况，对这些环节采取相应的战略举措，对需要加强的环节进行强化，对于增值幅度有限或不擅长的环节，完善业务外包管理；另一方面，可以通过分析不同价值链组合，了解其增长和盈利特点以及对资源的需求状况，为确定房地产企业的战略定位服务。 （三）现行房地产价值链一般来说，房地产企业的产业链主要是从获取土地到产品研究、规划设计，经过工程建设、营销策划、物业管理，直到持有性物业管理（酒店、大型商场、写字楼等），是一条闭环的完整体系，是以客户（以最终业主）为中心进行的。8理想的房地产企业价值链是以客户为中心进行的客户规划设计工程建设营销策划物业管理获取土地持有性物 业管理（四）安高价值链现状安高公司目前仅拥
13、有其中的一环，显然与价值链理论存在较大的差距（如下图）。客户规划设计工程建设营销策划物业管理获取土地持有性物 业管理9其他业务没有与安高房地产业发展形成合力，不利于降低安高的整体风险。四、核心竞争力分析四、核心竞争力分析（一）企业核心竞争力的定义及特征核心竞争力又称核心能力，是建立在企业核心资源和关键要素的基础之上，企业的智力、技术、产品、管理、文化的综合优势在市场上的反映。（二）核心能力的特征 1、价值优越性核心能力是企业独特的竞争能力,应当有利于企业效率的提高,能够使企业在创造价值和降低成本方面比竞争对手更优秀。同时,它也给消费者带来独特的价值和利益。 2、异质性 一个企业拥有的核心能力应
14、该是企业独一无二的,即其他企业所不具备的(至少暂时不具备),是企业成功的关键因素。核心能力的异质性决定了企业之间的异质性和效率差异性。3、难模仿性核心能力在企业长期的生产经营活动过程中积累形成,深深打上了企业特殊组成、特殊经历的烙印,其它企业难以模仿。4、难模仿性核心能力与特定的企业相伴生,虽然可以为人们感受到,但无法像其它生产要素一样通过市场交易进行买卖。 105、难替代性由于核心能力具有难以模仿的特点,因而依靠这种能力生产出来的产品(包括服务)在市场上也不会轻易被其它产品所替代。（三）企业核心能力在竞争优势上的表现竞争优势结构性优势良好声誉业务系统优势内在技能对竞争者的行为约束竞争结构(如
15、：市场重点、规模经济）顾客结构（如：地理上、 ）资源获得政府影响（如：管理、反垄断）声誉（如：品牌）顾客习惯优秀设计能力某职能部门的优秀表现（如：低成本生产）跨职能部门合作跨职能部门能力（如：服务、满足顾客需求）组织技能（如：高效率的竞争）创新适应性“相应的缺陷” （如：调拨能力）害怕报复自愿约束缺乏意志力（四）安高核心竞争力安高房地产核心竞争力表象在竞争结构、设计能力、组织技能、创新和对竞争者的行为约束上的缺乏，具体体现在没有自己的规划设计、营销策划和物业管理上。总结总结（一）（一） 、外部机会、外部机会中国城市化进程以及经济的高速发展为房地产行业的发展带来了无限机遇，长期看好中国房地产业的
16、发展。由于需求的刚性以及和谐社会的建设及新农村建设，宏观调11控对房地产市场快速发展影响有限。在人民币升值因素及流动性充裕的条件下，作为实物资产的房地产价格以及作为金融资产的房地产股票的价格依然存在上涨空间。房地产行业前景无限，房地产优势企业因其独特的盈利能力、品牌号召力，在当前估值水平下仍具有高度的投资价值。合肥全力打造省会经济圈，大建设给房地产带来了无限商机。营销、物业行业准入门槛较低。（二）（二） 、外部威胁、外部威胁房地产企业特别是上市公司的快速发展，若不及时进行产业整合或拉长产业链，易出现“快鱼吃慢鱼”现象；专业公司的快速发展，开发易受制于人；中小房地产企业过多，房地产竞争激烈，面临重新洗牌。 ；房地产行业越来越规范；进入建筑设计业门槛高。四、安高房地产开发现状四、安高房地产开发现状（一）劣势资源（一）劣势资源房地产其他业务尚未真正涉入，经验有限；产业、价值链尚处于断开时期，设计、营销、物业目前基本均为外包；此种架构会出现各种不协调因素，可能难以与总公司
