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1、- 本资料来自 - 本资料来自 -昆明市场调研报告昆明市场调研报告Version:Version: 1.011.012008/06/022008/06/02昆明市场调研报告2报报 告告 目目 录录序言序言 3第一部分第一部分 调查综述调查综述 4第二部分第二部分 项目开发联动因素项目开发联动因素 5第三部分第三部分 昆明住宅市场概况昆明住宅市场概况 33第四部分第四部分 消费者调查问卷分析消费者调查问卷分析 37第五部分第五部分 可比个案盘例调研分析可比个案盘例调研分析 79第六部分第六部分 在售楼盘与本项目对比分析在售楼盘与本项目对比分析 110第七部分第七部分 本项目主要突破点启发思路
2、本项目主要突破点启发思路 116附件一附件一 121昆明市场调研报告3序序 言言昆明新赛联房地产开发经营有限公司：感谢新赛联公司对深圳天王星公司的信任，本着对行业的责任和使命，公司董事会自双方开展合作以来，对本项目给予高度的关注和重视，下决心将本项目打造成昆明市的明星楼盘。在进驻昆明市的一个月时间里，我公司项目调研专案组成员对当地房地产市场进行了多方面的深入调查研究，进行了深度分析，严谨求证，从而为本项目的定位提供了科学的市场依据。在本次市场调研工作中，贵公司各位领导及有关工作人员对我公司调研组给予了强力支持和帮助，在此表示至为真诚的感谢！本案仅供白龙路项目的前期定位和开发思路作为参考，具体执
3、行有待与开发商进一步共同探讨；如有偏误之处，恳请贵司不吝斧正！继本案之后，我司将按双方原定计划陆续提供后面系列策划细案。深圳市天王星房地产经纪有限公司2004 年 06 月 2 日昆明市场调研报告4第一部分第一部分 调查综述调查综述一.调查目的调查目的对昆明市现有房地产市场进行针对性的调查研究分析，最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证、概念设计、营销推广提供决策参考依据。二.调查原则调查原则 客观、全面、深入、有效。三.调查方式调查方式 文献调查 政府搜集 实地考察 目标访谈四.调查范围调查范围区域范围：官渡区、盘龙区、五华区、西山区。 涵括内容：城市发展、市场特征、行业政策、客户需求、竞
4、争物业等。五.调查周期调查周期 一个月昆明市场调研报告5第二部分第二部分 项目开发联动因素项目开发联动因素一.昆明市人文地理环境概述昆明市人文地理环境概述昆明，云南省省会，具有两千四百多年的历史，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心，同时也是我国著名的历史文化名城和优秀旅游城市。西部明珠之昆明 昆明地处云南省中部，与同云南省接壤的缅甸、老挝、越南毗邻相望。全市幅射面积 21111 平方公里，三面环山，南濒滇池， “城枕群山廓面湖，山川风景堪画图”，湖光山色，天然成趣，具有良好的空间环境。市区年平均气温15.1，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。年平均日照时间长达 2400 多小时，鲜花常年不
5、谢，草木四季常青，享有“春城”美誉。昆明总人口 467 万。旅游天堂之昆明 昆明市的旅游资源闻名遐尔，是一个发展中的国际旅游城市；昆明自然景观和人文景观的荟萃之地。悠久的历史、独特的地质结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。目前，已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地。昆明市场调研报告6民族风情之昆明 早在氏族社会时期，云南就生活着“羌、濮、越”三大族群，他们是云南最早的先民，秦汉暑期总称为“西南夷”。后经历代的不断迁徒、分化、演变、融合，到了明、清两代，各族的分布和特点才趋于稳定。现在，世居汉、回、彝、白、苗等 26 个民族，少数民族人口 64
6、万，占总人口的 13.7%，全省 26 个民族在昆明都有居住。各民族和睦相处，平等团结，民风淳朴，民族文化源远流长，民族风情多姿多彩。国际都市之昆明 昆明市是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。昆明机场是中国五大国际航空港之一，有飞往仰光、曼谷、新加坡等的 6 条国际航线、通往香港的一条地区航线及通往国内各大中城市的约 40 条航线，以及省内的 7 条航线。结论：昆明市独具特色的山水养育 26 个民族，各民族人民的智慧创造着昆明今天的文明；其得天独厚的地理环境资源，夏无酷暑，冬无严寒，四季宜人的气候条件又使得昆明成为被热衷和向往居住城市。二.未来昆明市城市建设总体规划、发展思路和
7、目标未来昆明市城市建设总体规划、发展思路和目标根据 2020 年昆明市城市建设规划发展计划，昆明市未来发展思路和目标如下：1.城市扩容：一湖四片，一湖四环昆明市场调研报告7“一湖四片、一湖四环”的“大昆明”规划建设将投资 2000 亿元，城区将由现在 180平方公里增加到 460 平方公里，人口 245 万扩容 450 万；其中包括生态治理滇池，建成四个环城大道，42 平方公里的生态风景区，亮化绿化 14 条主街，修建新机场等；“一湖四片”，是指环湖北城、环湖东城、环湖南城和环湖西城。北城现在的主城：形成金融商贸服务中心、大昆明城市的核心区。规划人口二百二十万人，用地二百二十平方公里；东城即呈
8、贡新城：形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。规划人口九十五万人，用地一百平方公里； 南城，即晋城新街新城：形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口七十五万人，用地八十平方公里；西城，即昆阳海口新城：形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业。规划人口六十万，用地六十平方公里。“一湖四环” ，是指环湖公路、环湖截污、环湖生态、环湖新城。环湖公路：全长一百一十四公里，总投资为八十六亿元人民币；环湖截污：是指在环湖公路外侧实施截污工程，全长一百零一公里，估算总投资七十二亿一千万元；环湖生态：是实现环湖生态系统的重建和修复，通过退田退塘还湖等，
9、恢复建设四十二平方公里的湖滨生态带和四十二平方公里的风景林区，估算总投资六十九亿四千万元；环湖新城：以滇池为中心，构建“一湖四片”大昆明城市区。昆明市场调研报告82.城市特色定位特色是城市重要的无形资产，是城市生命力和竞争力所在，体现着城市的吸引力和凝聚力。在大昆明建设过程中，将充分挖掘和发挥昆明“山水生态春城、历史文化名城和现代开放新城”的特色，成为大昆明城市走向全国、走向世界的“名片”。 山水生态春城是大昆明城市的自然环境定位。 现代开放新城是大昆明城市的时代定位。历史文化名城是大昆明城市的文化定位。3.城市布局结构到 2010 年，昆明将建成“一主三副、五区三轴；内疏、北行、南限、西优、
10、东进”的轴向开拓、自然分隔、组团发展的动态城市布局结构。主城：“一主三副五区三轴”一主：在二环路以内的城市功能主中心，形成具有强大辐射功能的第三产业密集区，集中强化金融贸易、商务办公、信息交换、文教卫生等功能，作为近期服务全市和全省的强力极核。三副：在北市区北京路延长线至尽端核心位置为北部城市副中心，以北市区行政中心、中心公园及聂耳音乐厅、民族大剧院等标志性文化建筑和沿线商务建筑为依托，形成城市的文化商务副中心。在南市区草海以东的滇池路沿线为南部城市副中心，以省委、省政协、昆明中级人民法院办公区、草海公园、民族村、海埂国家冬训基地等项目为依托，形成城市的行政与体育休闲度假副中心。在南市区与东市
11、区交界的机场至东站之间的区域为东南部城市副中心。利用便捷的外部交通条件，结合巫家坝机场片区改造布置省奥林匹克公园与东站枢昆明市场调研报告9纽的改扩建设，形成城市的体育、会展、商务、对外交通副中心。五区：中心区 46 平方公里、北市区 52 平方公里、西市区 110 平方公里、南市区 159平方公里和东市区 230 平方公里。4.城市道路交通规划2006 年前建设完成 15 分钟主城交通圈；2005 年建成 45 分钟环滇城市群交通圈；计划 2010 年建成 60 分钟大昆明交通圈。进出快捷分布均衡的交通系统“进出城市快速、便捷，充分发挥中心城市辐射作用，形成“一环(二环路)、半圈(主城外围绕城
12、路)、六出口快速路”的对外道路格局。主城道路交通系统将加强区域沟通，减小交通对二环路核心区的冲击，合理布置主次干道，使交通分布均衡。其具体措施是：形成三条环路，迂回交通；突出二环系统的城市快速环路功能；四个次区域形成“以二环为核心，放射加方格网”的干道布局形式；使干道交叉口通行能力二路段通行，形成以交叉口为核心的规划、设计和管理模式；形成布局合理的互通立交体系。5.城市绿地系统及城市景观规划2010 年昆明市城市绿化建设将要达到以下指标：城市规划建成区绿化覆盖率不少于 40%，绿地率不少于 35%，人均公园绿地不少于 10平方米，城市中心区人均公园绿地不少于 6 平方米。其中公园绿地占建设用地
13、总面积的比例为，新建各类公园绿地不少于公园用地陆地面积的 70%。附属绿地的比例为：在一环路以内地区，新建项目昆明市场调研报告10不少于 25%，改扩建项目不少于 20%；在一环路以外、二环路以内地区，新建项目不少于 30%，改扩建项目不少于 25%；在二环路以外地区，新建项目不少于 35%，改扩建项目不少于30%。另外，在公园绿地和附属绿地内乔灌木的种植面积不得少于绿地总面积的 70%。6.城市人口分布昆明辖五华、盘龙、官渡、西山、东川 5 个区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸 8 个县，总人口 467 万。有汉、回、彝、白、苗等 26 个民族，少数民族人口 64 万
14、，占总人口的 13.7%。五华区：昆明市中心城区之一，面积 15.98 平方公里，人口 42 万，辖 12 个城市街道办事处。盘龙区：昆明市中心城区之一，面积 15.1 平方公里，人口 42 余万，辖 11 个街道办事处。官渡区：昆明东南部，面积 1025 平方公里，人口 54.6 万，辖 17 个乡(镇)。西山区：面积 1056 平方公里，人口 32.7 万，辖 8 个乡(镇)和一个城市街道办事处东川区：面积 1858.79 平方公里，人口 29 万，辖 14 个乡(镇)。7.主要区域的区域功能1）五华区五华区是昆明市信息化建设实验区，根据“政府引导、政府支持、市场机制、企业行为”的思路，五
15、华区在未来几年将重点发展电子政务、社区信息化和信息产业，建成全市乃至全省一个重要的信息产业基地和实验区。 昆明市场调研报告11人民中路商贸片区 以人民中路为轴心，包括华山西路、五一路、翠湖南路及翠湖西路南段、小西门范围，按照现代中心城区的发展要求，引导和培育适应城市发展需要的金融、证券、保险、中介服务等行业入驻片区，建成集商务、体育文化用品、妇女儿童用品等主题购物、都市休闲旅游等为一体的商贸片区。 螺蛳湾市场片区 通过成立管理公司等方式，进一步强化市场管理，营造有序发展的市场经营环境，引导市场继续向精品、名品经营化方向发展，提升经营内涵和辐射能力，提高全区物流业的现代化水平，形成一个沟通内地与西南，辐射东南亚邻国的物流集散中心。 大观商业城 位于昆明市中心区域最具盛名的传统步行街大观街，占地 127 亩，总建筑面积 21 万平方米，分为商业步行区和住宅两部分。其中商业区建筑面积 12 万平方米，由大型步行平台连接 11 幢高、多、低层建筑形成，功能分为商业、商务办公、酒楼、各种娱乐及综合经营场所等。金马碧鸡旅游商城 商城与市区商业中心近
