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1、第 1 页 共 28 页诸暨诸暨“品牌折扣商城品牌折扣商城”项目可行性研究报告项目可行性研究报告一、一、 项目概况项目概况1、项目投资人、项目总投资项目投资人、项目总投资项目投资人：略项目计划投资额：50038.36 万元人民币（约 5 亿元）2、 项目公司与用资计划项目公司与用资计划略3、 项目选址、占地面积项目选址、占地面积项目四至：项目东临环城东路、气象局；北沿苎萝东路、新世纪花园住宅小区；南靠新安家园住宅小区、 ；西接 37 亩待开发商业宗地、东兴路。东北方是规划的行政中心，部分行政机关以在建设中。西北方向是祥生新世纪广场（台湾大润发卖场） 。新世纪花园住宅小区苎萝东路大润发东 兴 路
2、新行政中心环 城 东 路气象局新安家园住宅小区20m20m130m150m项目占地面积：35 亩（23500 平方米） 。东西长 180 米，南北长 140 米。4、项目建筑面积、建筑层数项目建筑面积、建筑层数项目总建筑面积：97000 平方米；项目主楼地上 8 层地下 1 层，附楼 9-30 层；地下停车场：200 个车位，室外停车场：1200 个车位。第 2 页 共 28 页5、项目容积率、建筑密度、绿化率项目容积率、建筑密度、绿化率项目总建筑面积：9.7 万平方米项目容积率：4.13项目建筑密度：46%项目绿化率：23%二、诸暨市商业地产研究二、诸暨市商业地产研究1、区位优势与交通状况、
3、区位优势与交通状况诸暨位于浙江省中部，与绍兴、杭州萧山区，嵊州，义乌、东阳，浦江等 7 个县市区接壤，总面积 2318 平方公里（全省第 8 位） ，辖 28 个镇乡(街道)，106 万人口(全省第 7 位)。诸暨城市建成区面积达 32.9 平方公里，城市绿化率达到 56.4%，中等城市框架基本形成。诸暨交通便利，浙赣铁路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，诸永（诸暨至永嘉）高速、诸暨至绍兴的高速公路正在兴建中。诸暨距上海仅 298 公里，杭州 98 公里，距萧山国际国际机场仅 30 分钟车程。诸暨市辖 3 个街道、23 个镇、1 个乡：暨阳街道、浣东街道、陶朱街道；大唐镇、次坞镇、店口镇、阮
4、市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠第 3 页 共 28 页镇、五泄镇、岭北镇、陈宅镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇；东和乡。共有 32 个社区、34 个居委会、467 个行政村。市人民政府驻暨阳街道红旗路 26 号。2、自然条件及资源优势自然条件及资源优势诸暨地形以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称。位于浙江省中部偏北，距杭州 98 公里。钱塘江流域中段，介于东经 1195312032，北纬 29212959之间，属上海经济开发区。全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单元的交接地带，由东部会稽山低山丘陵、西部龙门山低
5、山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。境内东、西部为低山丘陵，富有林木、矿藏。东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔 11946 米，为境内最高峰；西部龙门山脉，主峰三界尖海拔 10152米，为境西部最高峰。中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充沛。浦阳江纵贯南北，境内干流长 676 公里，东西 8 条支流呈叶脉形展开。市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，四季分明，雨水较多，光第 4 页 共 28 页照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型的丘陵山地气候特征。2001 年年平均气温 17.4C，降
6、水天数 158 天，总降水量 1393毫米，蒸发量 12353 毫米，日照时间 16667 小时。3、历史传承与人文底蕴历史传承与人文底蕴诸暨，为我国古越民族聚居地之一。史传：禹至大越，上苗山大集诸侯，驻跸于此，爵有德、封有功，因定此境为“诸暨“，意即天下诸侯到达驻留议事之所。夏朝中期，夏帝少康封庶子无余于越，诸暨属越。至春秋时，越国先后建都于境内埠中、大部、色乘等地。吴越之争中，越王勾践曾以境内勾乘山为休养生息、图谋复国之所。秦王政二十五年(公元前 222年)，以越地置会稽郡，设诸暨县。西汉时，属扬州刺史部会稽郡。新始建国年间，更名疏虏。东汉建武初，复原名。东汉兴平二年(公元 195 年)，
7、分部分地入丰安、汉宁二县。三国吴时，改汉宁为吴宁。西晋属会稽郡。东晋属会稽国。南朝复属会稽郡。隋文帝开皇中，属吴州。九年(公元 589年)，吴宁县废，原诸暨地复归诸暨。大业中，仍属会稽郡。唐时，属会稽郡及越州。高宗仪凤二年(公元 677 年)，划诸暨、会稽部分地置永兴县。武后垂拱二年(公元 686 年)，复分诸暨县之吴宁故地入东阳县。光启三年(公元 887 年)，诸暨改称暨阳。五代属吴越国越州东府。吴越王天宝三年(公元 910 年)，复名诸暨。宋初，属两浙东路越州。南宋绍兴元年(公元1131 年)，属绍兴府。孝宗乾道八年(公元 1172 年)，分东北 10 乡置义安县，治今枫桥。淳熙元年(公元
8、 1174 年)，废义安，其地复入诸暨。元属江浙等处行中书省绍兴路。成宗元贞元年(公元 1295 年)，升为诸暨州。至正十九年(公元 1359 年)，改名诸全州。二十六年，降州为县，仍复旧名。明、清时，均属绍兴府。民国元年(公元 1912 年)废府，直属浙江省。民国 3 年省下设道，诸暨属会稽道。16 年废道，直属浙江省。民国 24 年 9 月至 37 年4 月，属浙江省第三行政督察区；37 年 4 月至 38 年，属浙江省第二行政督察区。1949 年 5 月 6 日诸暨解放，至 6 月 22 日，诸暨属中共萧绍诸杭临时委员会管辖。6 月 13 日11 月 16 日，归第十专署管辖。其后，诸暨
9、属绍兴专区。1952 年 1 月，绍兴专区撤销，直属浙江省。1953 年 2 月，划归金华专区。1957 年 9 月，划归宁波专区。1964 年 9 月，复属绍兴专区。1968第 5 页 共 28 页年 5 月，属绍兴地区。1983 年 7 月起，属绍兴市。1989 年 9 月，经国务院批准，撤销诸暨县，设立诸暨市。越王勾践卧薪尝胆，西施故里人杰地灵。诸暨历来俊贤咸集，人才辈出，古代有西施、王冕、杨维桢、陈洪绶、良价等名人；现代有俞秀松、张秋人、宣侠父等中共早期革命家，当代有赵忠尧、金善宝、毛汉礼等著名科学家。4、地方经济及市民收入地方经济及市民收入改革开放以来，诸暨经济建设和各项社会事业取得
10、了巨大的成就，在全国百强中的位次呈逐年上移态势，2000-2005 年分别位居全国最发达县(市)第 66 位、第 45 位、第 39 位、第 32 位、第 27 位和第 24 位，是全省范围内位次上升最快的县市。农业是诸暨的传统优势产业，近年来，全市不断加快农业产业化步伐，生猪、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等优质农产品不断销往香港、上海等国内大中城市和国外市场，涌现了“绿剑”名茶、 “枫桥”香榧等一批全国、省级名牌农产品，被命名为“中国珍珠之乡”和“中国香榧之乡” 。工业经济发展紧紧抓住了大企业、大集团培植和块状经济升级这条主线，全市已有年销售超亿元的工业规模企业 106 家，有省级以上高新技
11、术企业 102 家，上市公司 4 家。大唐袜业、店口五金、枫桥衬衫、山下湖珍珠等十大块状经济产值已占全市工业总产值的 70%左右。目前，诸暨拥有国家级品牌 16 只，省级品牌 112 只，总数列浙江省县级市第一。诸暨有以服装为主的五大类出口商品、145 个品种，外贸出口连年增长。诸暨连续两次被评为浙江省“建筑之乡” 。凭借西施的传奇故事和五泄的秀美景色，旅游产业发展迅速。随着经济又好又快发展，全市人民生活水平不断提高。2006 年，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到 20056 元和 9050 元。5、商业发展环境与业态状态调查商业发展环境与业态状态调查近年来，诸暨市以连锁超市为代
12、表的新型业态发展迅速，一方面本地一些规模较大的商场如雄城商贸、第一百货等都不断发展连锁超市，一些新兴连锁企业如天天乐超市等也呈现出良好的发展势头；另一方面，国内著名的连锁集团已进入或准备进入我市城区发展网点，同时，专卖店、专业店、便第 6 页 共 28 页民店等多种业态也得到较快发展。20052005 年，诸暨市政府出台了年，诸暨市政府出台了诸暨市商业网点发展规划诸暨市商业网点发展规划 ，围绕把诸暨市建设成为长三角著名商旅名城的目标，充分利用区位、制造业和旅游资源优势，对商业网点的布局和业态的选择以方便居民生活为出发点，力争通过合理配置社会商业资源，建设空间布局合理、业态设施先进、服务体系完善
13、、信息化程度高的现代化商业网点体系。20072007 年年 2 2 月月 诸暨市人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见诸暨市人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见出台出台。 意见对达到条件的各类商贸服务企业制订了不同的奖励扶持政策。诸暨市商贸服务业呈现出前所未有的发展势头。据统计，全市商贸服务业建设项目总数达 285 个，计划投资总额 63.39 亿元，其中，2000 万元以上重点商贸服务业建设项目共有 26 个，分别分布在暨阳、浣东、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次坞等 9 个镇乡（街道） ；投资 5000 万元以上的有 20 个，投资项目规模之大、范围之广、品位之高，为历年之最
14、。到2007 年底，全市建有各类专业市场 75 个，市场成交额 283.6 亿元，同比增长 17.7%，其中超亿元市场 13 个、超 10 亿元市场 3 个，大唐袜业市场和山下湖珍珠市场为全国最大的专业市场。目前，全市共有各类农贸市场 176 个，遍布全市各个镇乡（街道） 。2007 年，农副产品批发市场、东湖农贸市场、大唐农贸市场的成交额均超过亿元。全市已初步形成大中小相结合、城镇与农村相结合、批发与零售相结合、农副产品经营与工业品经营相结合，多层次、多功能、专业化、特色化的市场结构网络。 2007 年，全市实现社会消费品零售总额 104.08 亿元，同比增长17.3%。其中批发贸易 4.1
15、9 亿元，同比增长 8.1%；零售贸易 92.28 亿元，同比增长 17.7%；住宿餐饮 7.61 亿元，同比增长 18.1%。全市目前已拥有销售超亿元的三产规模企业 12 家，三产苗子企业 19 家。其中，富润控股集团成为浙江省重点培育的商贸流通企业之一；雄风集团已成为全国 500 强服务企业和绍兴市年销售额最大的商贸流通企业。20072007 年年 1010 月月关于加快推进商贸服务业品牌建设的意见关于加快推进商贸服务业品牌建设的意见出台出台，进一步形成商贸服务业重视、保护、争创、发展品牌的良好氛围。积极实施“品牌兴商”战略，从强化品牌基础工作、加快培育自主品牌、实施奖励扶持政第 7 页
16、共 28 页策、加强人才队伍建设、发挥行业协会作用等方面，进一步形成商贸服务业重视品牌、保护品牌、争创品牌、发展品牌的良好氛围。2007 年底，大润发超市开业。这个集购物、休闲、美食于一体的综合性购物广场，使消费者在单纯的购物之外，体验到浓郁的现代商业气息，同时还给周边地段带来繁荣。去年，诸暨市坚持大商贸、大流通、大开放、大发展，立足市场化、产业化和社会化方向，全市商贸服务业总体水平进一步提高。项目组调查发现，中型城市的商业框架在诸暨已经初步形成，未来几年项目组调查发现，中型城市的商业框架在诸暨已经初步形成，未来几年必然进入商业高速发展阶段。但是，诸暨目前商业网点的商业组织化程度较必然进入商业高速发展阶段。但是，诸暨目前商业网点的商业组织化程度较低，缺少具有专业特色的购物街区，缺乏具有号召力和区域辐射能力的核心低，缺少具有专业特色的购物街区，缺乏具有号召力和区域辐射能力的核心商圈。商圈。商业配套设施亦相对缺乏，突出表现在商业网点布局不够合理、低层次重复建设过多，结果造成网点过于分散，传统的商业
