商业办公广场可研报告

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1、商业办公广场可研报告 二 00 五年二月二十八日目录1 总论1.1 合资各方概况1.2 合资公司概况1.3 编制依据1.4 主要技术经济指标1.5 主要结论与建议2 项目背景与必要性2.1 项目背景2.2 项目开发的必要性3 市场预测与营销设想3.1 写字楼市场分析3.2 宾馆、饭店业市场分析3.3 商场市场分析3.4 营销设想4 自然条件4.1 项目地址4.2 自然条件5 建筑设计方案5.1 项目范围与开发规模5.2 项目方案设计6 环保 、消防和安全6.1 环境保护6.2 消防6.3 安全防范7 建设进度初步设想7.1 项目实施进度7.2 项目建设与运行管理8 投资估算和资金筹措8.1 估

2、算说明8.2 投资估算和使用说明8.3 资金筹措9 财务评价9.1 销售收入的估算9.2 总成本费用的估算9.3 销售税金利润及分配9.4 财务盈利能力分析9.5 不确定性分析附表、附件1 总论1.1 合资各方概况（1）中方： *三鑫石化有限公司成立于 2003 年 3 月，是由*控股股份有限公司、*展望控股集团有限公司和*加佰利 控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。公司注册资金： 9.7 亿元人民币。 公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等相关化工产品 和原辅材料（精对苯二甲酸，简称 PTA，为生产聚脂的主要原料） 。公司第一期年产 45 万 吨 PTA 项目，总投资

3、 24.3 亿元，位于*省绍兴县滨海工业区。该项目于 2003 年 2 月动工 建设，预计到 2004 年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的 PTA 项目，也是*省首个特大型 PTA 项目。 目前，公司正在积极筹备 PTA 二期项目。二期项目建成后，*三鑫石化的 PTA 年总 产量将超过 100 万吨。在未来的 35 年里，公司将建成年产量超过 200 万吨的 PTA 生产规 模。 （2）外方： *投资有限公司 （NATURAL VICTORY INVESTMENT INC.） 注册地： 英属维尔京群岛法定住所： 英属维尔京群岛法定代表人：包铁平公司成立于 2004 年

4、 3 月，主要经营房地产，对外投资1.2 合资公司概况企业名称：*经济开发有限公司经营范围：开发、建设、销售、出租*时代广场经营期限：15 年投资总额：约 12 亿注册资本：2990 万美元出资比例：*三鑫石化有限公司 66.56*投资有限公司 33.44组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制收益分配：按出资比列分配，风险按出资比例承担。企业宗旨：引进外资，加快*新城的建设，获取满意的社会效益和经济效益，促进 *社会经济的更快发展。1.3 编制依据1、*市国土资源局， 国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出（2004）41 号。2、*市国有土地使用权挂牌出让补充公告。3、*市国有土地使用权出让合

5、同。4、*市*新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。5、合资协议书。6、合资各方营业执照、资信证明、财务报表等。7、用地红线图。1.4 主要技术经济指标总用地面积 48067 平方米总建筑面积 约 170064 平方米 宗地组成 占地面积（M2） 建筑面积（M2） 容积率 建筑密度 绿地率D021 6037 36222 6 35% 25%D022 6472 38832 6 40% 20%D03 13141 32852.5 2.5 25% 35%D04 10868 21736 2 25% 35%D07 11549 40421.5 3.5 35% 25%合计 48067 170064 3.5 注：

6、其中保留 10000M2 作为企业总部办公用房。项目总投资额 12 亿元人民币1.5 主要结论与建议1、 根据*市*新城详细规划定位，强调高起点规划，充分考虑 21 世纪现代化大 都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性， 反映出*市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵， 使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一。本项目位于中心商务区：（1） 东南面钱塘 江和城市绿地， 城市副阳台；（2）东面正对*大剧院；（3）西北面对市民中心。地理位 置优越，交通便捷， 公建配套设施条件齐全。2、 本项目集高档五星级酒店、写字楼、酒点式公寓为一体。功能定位明确， 能充分 体现*市营造高品位的城市环境特色，使其成为*新城

7、文化商务中心区的最醒目的亮点。3、 经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率为 29.8%，自有资本 内部收益率为 24.6%， 通过敏感性分析可知其具有一定的抗风险能力， 项目在经济上可 行。4、 综合分析， 本项目有利于*新城中心商务区的繁荣和稳定，对于加快*新城的建 设步伐，美化城市环境， 提高城市的整体形象和素质， 促进经济发展都具有积极意义。 建议上级部门予以重视和支持。2 项目背景与必要性 2.1 项目背景1、 *房地产市场现状及发展趋势a、关于需求现代宏观经济的研究应该是以“需求”为核心的。那么，究竟什么是“需求”呢？经济学上的“需求” ，是指在某种价格下消费者愿意而

8、且能够购买的量。它是购买能力 和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不可能形成有效需求。需求的决定要素主要有 四个：收入、价格、嗜好与预期。其中消费 者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好 及其对未来包括自己的收入和商品的价格的预期决定购买欲望。理解了这一点， 我们再来看房地产市场的需求现状。为了表述方便，我们把需求按以下进行分类：一、新“*人”：即*市区（含萧山和余杭，下同）非农业户籍人口的自然增长和人 口净流入（城市化、在杭就读或就业的大学生等）引起的机械增长，同时还有新增的暂住 人口。这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体（总需求量大约 350 万平方米/年） 。但是， 由于收入较低（

9、很多外来新增人口几乎是在杭“白手起家”的） ，在目前*平均房价收入比 高达 131（已稳居全国第一）的情况下，大多数人无力购房。因此，这一群体有较强的 购买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。二、老“*人”：指原来的*市区非农业户籍人口。在谈这部分人的住房需求时，我 们首先要问一个问题：究竟是什么因素促成了*（或者全国）房地产市场近几年的超常规 发展呢？很多人都会说是城市化或者居民的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。但 还有一个现象应该引起足够的注意：房地产市场从 1998 以来的高速增长，在时间上是与住房体制改革的步伐正好一致的。这种政策变动导致的需求集中释放是催生房地产业 199

10、8 年 至今长达六年高速增长的最重要原因。短短六年间，*的人均住房建筑面积已经从 18 平方米增加到 25 平方米左右。住房品 质更是获得快速提升：住宅成套率从不到 60%提高到现在的 95%左右。可以说，目前老“*人”的基本居住需要已经得到初步满足，接近 80%的住宅自有率甚至已经远高于欧美 日等发达国家。因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集中释 放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们的需求更多的是希望借购买不动 产实现保值、增值的投资目的。因此，这部分人虽然有购买能力（平均薪资较高而且既有的住房可以提供融资抵押） ， 但购买欲望却已经下降，故而需求同样降

11、低。三、拆迁安置：指因旧城改造（二次城市化）和城市公共工程建设拆迁安置所形成的 被动住房需求。如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参照国际通行的房产折 旧率，*每年因拆迁形成的被动需求为 160 万平方米左右。但是，随着拆迁成本的加大、私有产权保护力度的加强，拆迁的难度正日益提高。在 目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正在缩小，旧城改造的拆迁速度也在放 缓，其主要的政策诱因是 6 月 14 日国务院办公厅下发的关于控制城镇房屋拆迁规模严格 拆迁管理的通知 。该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上它也使拆迁 安置形成的被动住宅需求大大减少。四、投资需求：

12、虽然投资需求并非独立于上述诸项之外的另一种独立的需求类别，但 由于它对市场反映最为敏感、影响供求关系和受供求关系影响最明显，因此有必要给予重 视。决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性转变， 但随着价格的过快上升、房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。加上一些地方性政策 性因素（比如：以“开征期房转让契税，二手房恢复征收 20%的个人所得税，经济适用房 用地不得低于房产用地投放总量的 50%”等为主要内容的所谓*“房产新政”1 月 1 日起 开始实施；自 7 月 1 日起工商银行将要求在杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如 无担保但在本地有固定职业的，首付款

13、增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首 付款则增加到五成；一些银行出台对建筑年代在 1990 年以前、面积在 40 平方米以下的房 源停止按揭的政策，等等）和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。因此， 这部分需求也同样在缩小。综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。这是房地产体制改 革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非是*独有。只是由于*的房价收入比 更高、投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。b、关于宏观调控一些人喜欢将房地产市场出现“调整”和当前的宏观调控联系在一起，这两者之间所 具有的因果关系：一、货币政策此次央行货币政策运用较多，其最主要的

14、目标显然是减少货币供应量、抑制投资过快 增长，从而防范金融风险、保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。目前看来，这一 政策是有效的。但由于货币政策效应的最终显现有 69 个月的时滞，因此它对宏观经济的 影响要再过一段时间才能更好地看出来。不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引起的，其执行的 结果却并非仅对这些行业发生作用。适度从紧的货币政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。二、财政政策相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。税收、政府采购、转移支付等收 效更快的手段并没有大量采用。我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速 减少。最典型的事件是斥资

15、百亿元的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要 权威部门予以确认的消息，但它仍具有一定的标志性意义：即中国多年的扩张性财政政策 已经走到尽头了。三、土地整风2004 年接二连三的土地收紧政策后，7 月，新一轮土地市场查处工作展开。同时，为 打击土地囤积、闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准备出台规定，为土地规划许可证设立 期限：即两年内必须完成规划指标，否则就取消规划许可证。从而缓解土地供应紧张的矛 盾。因此，虽然有人认为土地市场“收紧”后会造成一级市场上土地出让的暂时短缺，但 对市场的清理整顿其实也从另一方面迫使此前大量闲置的开发用地进入二级市场，因而土 地供应整体上仍然是充足的（考虑到

16、政策的“倒计时”特征，短期内甚至还会超过以往的 供应量） 。四、行业政策2004 年 4 月 28 日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由 20%提 高到 35% 以上，房地产正式进入调控行业大名单。提升资本金比例的目的很明显：降低金融风险。因此，这一政策的实施结果将促使企 业进入新一轮洗牌。一些小、散、乱，负债率过高、缺乏实力的公司将被清理出市场。而 另一些资金充足、实力雄厚的企业将填补其空缺，从而获得更大、更多的发展空间（目前 这一趋势已经相当明显） 。c、未来走势在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房地产形势得出这 样的结论：一、房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢房地产市场出现所谓的“调整” ，与当前的宏观调控有关，但更