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1、国际滨江城项目品牌营销战略业界首个提出“精准营销策划模式”坚持制定性价比最高的整合传播策略让品牌以最小的代价获得最大的市场斯盖优势斯盖优势斯盖房地产营销服务系统斯盖认为对于房地产营销而言策略高于一切斯盖优势斯盖房地产营销服务系统斯盖坚持拒绝平庸的策略发掘提升品牌的真正潜在价值斯盖优势斯盖房地产营销服务系统商道云高手做势，中手做市，低手做事希望有我们的加入让国际滨江城的价值彻底释放上篇：审势明大局上篇：审势明大局下篇：造势定新局下篇：造势定新局上篇审势明大局杨浦整体板块分析东外滩规划分析板块人文价值分析板块配套分析外滩沿线楼盘分析热点板块地图Point 1 杨浦整体板块分析新江湾东外滩Point
2、 1 杨浦整体板块分析新江湾板块占地建筑容积率绿化率开盘均价 橡树树湾1442472307821.640小高层 联排Jun-08 加州1895643553451.840综合性Sep-09 保利维维拉花园6栋7-8层的 花园洋房Jan-00美地湾城25000300001.2375幢8层电梯 房Nov-081.7新城御景1700002800001.64037幢8-18层 小高层Jun-092书书香银银苑18766200001424栋多层Jan-081.7 涵碧景苑460001080001.84512栋小高层Jan-081.7-2.3热点板块热点板块Point 1 杨浦整体板块分析东外滩板块占地建筑
3、容积率绿化率开盘均价 博和32700850232.6Mar-09 鼎隆公寓11637279292.4355栋May-081.68 合生高尔夫29438588752367栋高层精装Jun-091.9 圣骊河滨苑400001100002.4435.111栋高层Jan-081.9 宝地东602741700002.550住址1幢26层高 层和2幢24层高 层Jun-082.2-2.8 精装价格板块地图Point 1 杨浦整体板块分析新江湾￥18609五角场￥22099鞍山￥18000黄兴￥15671东外滩￥17441项目所在板块Point 1 杨浦整体板块分析项目所在板块Point 1 杨浦整体板块分
4、析Point 1 杨浦整体板块分析显然整个杨浦的热点目前不在这里这里的高端形象目前暂时还没有得到承认造成了解不足、价格偏低、关注偏低一带规划价值东外滩规划分析渔人 码头上海国际 时尚中心复兴岛Point 2一带规划价值东外滩规划分析Point 2渔人 码头上海国际 时尚中心复兴岛一带规划价值东外滩规划分析Point 2渔人 码头上海国际 时尚中心复兴岛一带规划价值东外滩规划分析西起大连路，东至复兴岛，北依杨树浦路，南临黄浦江。总用地面积约3.8平方公里，其中复兴岛为1.44平方公里；岸线全长8公里，其中复兴岛岸线长3.42公里。规划形成高标准、低密度的亲水居住生活区、城市休闲、旅游、娱乐空间P
5、oint 2Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来百年前，“西风东来”，在特意选定的看得见任何一支中外船队进入上海的滩涂上，沪江大学拔地而起，见证了上海这块土地上近代工业发展和引进先进文明的历史。 Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来沪江大学始建于1906年，初名上海浸会大学，是一所由美国基督教南北浸礼会联合创办的大学。Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来最终形成了上海理工、海洋大学、电力学院等高校云集的浓郁学区氛围。Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来同时对于当代中国
6、、当代上海，尤其是对杨浦地区，这里是中国近代工业史上不可或缺的文明的载体。 Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来开埠后遂成为兴办实业、开厂生产的首选之地。在中 国的近代工业雏形期，洋务运动在此促成了中国最早 的工业和市政设施。百年工业，百年市政，使“东外 滩”拥有了众多的中国工业文明之最。中国最早的机器造纸厂：上海机器造纸局（1882年） 中国最早的自来水厂：杨树浦自来水厂（1883年） 中国最早的机器棉纺厂：上海机器织布局（1890年） 中国最早的外商纱厂：怡和纱厂（1897年）Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来怡和纱厂(英)
7、杨树浦水厂Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来杨树浦发电厂裕丰纺织株式会社 Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来圣心医院原日本丰田纱厂公房 Point 3 板块人文价值分析我们感到：这里的人文和历史感扑面而来项目地块内老建筑英国乡村式花园别墅Point 3 板块人文价值分析我们认为:东外滩的海派历史文化留给上海的印象与其他外滩是截然不同的。关键词之一 学术而内敛Point 3 板块人文价值分析我们认为:东外滩的海派历史文化留给上海的印象与其他外滩是截然不同的。关键词之二 低调而神秘Point 4 外滩沿线楼盘分析那么东外滩的项目与
8、其他外滩项目有何不同 传统外滩的项目正在扮演怎样的角色浦西外滩价格分布地图Point 4 外滩沿线楼盘分析浦东外滩价格分布地图Point 4 外滩沿线楼盘分析板块价格对比普通住宅（均价，元/）Point 4 外滩沿线楼盘分析南外滩板块价格普通住宅（均价，万元/）Point 4 外滩沿线楼盘分析Point 4 外滩沿线楼盘分析显然东外滩目前暂时被市场冷落了市场的大气候暂时没有形成对我们有利趋势我们必须重新造势让东外滩再度崛起下篇造势定新局项目成功的关键项目价值挖掘目标人群定位品牌传播核心概念整合营销传播演绎1 项目成功的关键？Point 1 做火车头不做火车厢作为板块中最大的楼盘，要做就做作为板
9、块中最大的楼盘，要做就做 到最好，成为游戏规则的制定者到最好，成为游戏规则的制定者 定义独立的市场区域定义独立的市场区域 创造更大的市场空间创造更大的市场空间Point 2 跳出整个板块竞争圈放弃杨浦放弃杨浦 跳出固有的板块概念跳出固有的板块概念 成为大上海的一个符号成为大上海的一个符号Point 3 板块文化品牌力的挖掘利用项目不仅是生活地标项目不仅是生活地标 还必须是文化地标还必须是文化地标 对板块文化的借势是必须的对板块文化的借势是必须的 我们必须找到其与项目精神的结合点我们必须找到其与项目精神的结合点Point 4 超高的综合性价比市场最终只会认同超高的综合性价比市场最终只会认同超高的
10、综合性价比 尤其是在浦江竞争市场中尤其是在浦江竞争市场中 首先是品牌力足够强，然后是价格足够合理首先是品牌力足够强，然后是价格足够合理2 项目价值挖掘Point 1 如何挖掘区位价值区位要素之一 真外滩，非杨浦在我们看来 这里是整个外滩的东起点是外滩的发源地之一Point 1 如何挖掘区位价值区位要素之二 上海第三个国际人文休闲中心在我们看来 这里的起点更高，内容更为丰富Point 1 如何挖掘区位价值区位要素之三 一线滨江，全景观在我们看来 浦西沿线几乎没有距离浦江更近的楼盘了这里是真正的滨江全景住宅Point 1 如何挖掘区位价值区位要素之三 一线滨江，全景观在我们看来 这里是整个上海唯一
11、能同时一览浦江两岸全景观的角度Point 1 如何挖掘区位价值所以我们认为：这里不仅浓缩着另一种海派文化同时定义着外滩的新地标然而，这里的价值被整个上海忽视了这里的未来被整个上海看低了东外滩的潜力无可限量Point 2 如何挖掘人文价值关键词之一 百年外滩发源我们认为 这里是外滩海派文化的另一种演绎是传统海派文化的一种补充Point 2 如何挖掘人文价值关键词之一 百年外滩发源我们认为 传统的外滩是张扬而浓妆的这里更内敛，更神秘、更富有创新精神Point 2 如何挖掘人文价值关键词之二 百年经典建筑文化我们感到 这里同样是对经典的怀旧但这里并非典型的小资情怀这里宁静优雅、气宇轩昂、静观风云突变
12、Point 2 如何挖掘人文价值所以我们认为：如果传统外滩人文好象一位浓妆艳丽、身着旗袍的上海贵妇这里则是身着经典西服一身正气、学识渊博、远见未来、低调儒雅的浦江绅士Point 2 如何挖掘人文价值从长远看：上海外滩的格局即将被打破曾经热闹的浦西南外滩和浦东滨江相互抗衡，而北外滩紧随其后但难成一体东外滩的崛起，完善了外滩沿线的格局形成了三足鼎立之势Point 3 项目特质挖掘后排住宅景观分析图Point 3 项目特质挖掘整体景观分析图Point 3 项目特质挖掘项目气质分析Point 3 项目特质挖掘ART DECO建筑风格全景观大宅超大间距海派人文社区浦江一线海派经典浦江一线海派经典 全江景
13、人文大宅全江景人文大宅3 目标人群定位Point 1 目标人群分析200万以上钟情外滩客户群杨浦大上海东外滩原居民其他区域居民国际家庭其他区上海 家庭新上海中产拉动力渐强拉动力渐弱浦东新上海家庭Point 1 目标人群分析他们钟情于海派 他们钟情于创新和未来 他们是 国际背景新上海家庭国际背景新上海家庭Point 1 目标人群分析他们把事业建立在上海 他们把整个家庭建立在上海 他们着迷于海派文化同时把握 着世界前沿科技 他们身上融汇了海派人文他们身上融汇了海派人文 演绎了国际时尚演绎了国际时尚4 项目品牌核心概念Question 1 项目到底卖什么？我们贩卖景观？住宅品质？贩卖居住方式？ 我们
14、贩卖上海滩独一无二的地位我们贩卖外滩的百年沧桑我们贩卖上海的百年未来Question 2 项目核心概念是什么？拥有这里上海的过去100年、未来100年尽收眼底 这里见证“纯粹的上海”Question 2 项目核心概念是什么？项目优势 卖点整合目标人群 潜在需求项目功 能定位传播核 心概念上海东外滩全江景海派人文大宅东外滩地标性东外滩地标性 国际高尚社区国际高尚社区Question 2 项目核心概念是什么？项目优势 卖点整合目标人群 潜在需求项目功 能定位传播核 心概念上海外滩唯一全景瞭望台上海外滩唯一全景瞭望台Question 3 项目传播口号什么？上海滩上海滩 世界观世界观“尽览上海风华尽览上海风华 独领时尚浪尖独领时尚浪尖”5 整合传播演绎Step 1品牌价值 视觉植入制造板块 影响力形象 塑造品牌价 值传播整合传播策略Step 2 视觉系统整合品牌价值 视觉植入制造板块 影响力形象 塑造品牌价 值传播Step 3 视觉系统整合品牌价值 视觉植入制造板块 影响力形象 塑造品牌价 值传播新闻话题炒作户外广告传播工地形象包装Step 3 视觉系统整合品牌价值 视觉植入制造板块 影响力形象 塑造品牌价 值传播新闻事件炒作系列发布活动人文展示馆开放以上是斯盖对本项目营销战略的思考和规划由于项目资料不完整等原因部分策划内容尚需后期深化再次强调：我们永远拒绝平庸谢谢大家！
