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1、http:/ 中管网房地产频道 现代房地产企业 风险管理http:/ 中管网房地产频道 百年老 店高速扩张持续发展 赚钱http:/ 中管网房地产频道 成败之关键-风险的预知？风险的把控与管理？http:/ 中管网房地产频道 项目地区公司房地产开发集团总部 项目项目项目项目地区公司4http:/ 中管网房地产频道 目 录第一篇 预知风险1.1 地产企业管理1.2地产项目管理1.3企业高速扩张第二篇 如何系统性防范风险2.1治理结构与内控环境2.2制度与流程建设 2.3内部审计与监督 http:/ 中管网房地产频道 第三篇 风险管理战术篇3.1 案例：强化专业集成 控制投资策划阶段的风险3.3
2、案例：从供应商管理入手控制履约风险3.2 案例：合约管理中法律风险的规避3.4 案例：责任成本体系-过程中控制风险http:/ 中管网房地产频道 第一篇风险的预知与对策http:/ 中管网房地产频道 房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险http:/ 中管网房地产频道 岗位设置的风险之一： 岗位设置的牵制性 岗位牵制房地产企业管理中存在的风险定规则 执行 监督检查- 立法 司法 执法 三权分立会计出纳采购招标 工程 成本http:/ 中管网房地产频道 岗位设置的风险之二 ： 关键岗位的轮换 采购 销售 出纳童言
3、无忌房地产企业管理中存在的风险韦尔奇：离场测试http:/ 中管网房地产频道 企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险http:/ 中管网房地产频道 授权体系中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险 权责匹配的问题收权？ 所有设计集团管理（含报批） 20万以上集团评标 2000元的签证集团审批http:/ 中管网房地产频道 授权体系中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险 权责匹配的问题放权？巴林银行 新疆德隆 周正毅 陈久霖 表面上：财务问题实质上：内部管理 责权利匹配的问题 监督缺位 http:/ 中管网房地产频道 授权体系中存在的风险之二房地产企业管理中存在的
4、风险 信任与监督信任缺失集中采购变成权力之争！评估结果的讨论-杀人？对造价师的定位与授权老板与员工如是说。http:/ 中管网房地产频道 授权体系中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险 信任与监督监督缺失权力过于集中（供应商、采购、成本.) 特殊专业封闭（营销费用）http:/ 中管网房地产频道 企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险http:/ 中管网房地产频道 企业最大的风险-用人的风险房地产企业管理中存在的风险高价 =高素质人才=高绩效-人才测评机制（能力/专业）行业腐败？-文化与制度的制约（职业手册）？http:/ 中管网房地产频道 企业内部治理岗位设置授
5、权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险http:/ 中管网房地产频道 考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险成本节约奖：铝合金-塑钢园林品质外墙保温 地下室防水 绩效指标设定的导向性http:/ 中管网房地产频道 考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险盈利考核带来什么？ 绩效指标设定的导向性http:/ 中管网房地产频道 考核中存在的风险之一房地产企业管理中存在的风险-应收款为什么这么多？-全民为考核而战-流动率作为经理考核指标-动态成本信息作为考核标准 绩效指标设定的导向性http:/ 中管网房地产频道 考核中存在的风险之二房地产企业管理中存在的风险考核脱离企业目标？-创
6、新与成本-客户导向与短期业绩 绩效指标设定的系统性http:/ 中管网房地产频道 企业内部治理岗位设置授权体系用人的风险KPI考核制度流程中的风险http:/ 中管网房地产频道 制度流程建设中的风险之一 ：房地产企业管理中存在的风险 制度缺漏：-不同时期的不同需求http:/ 中管网房地产频道 制度流程建设中的风险之二： 制度建设与操作的匹配：房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 制度控制点缺陷：制度流程建设中的风险之三：房地产企业管理中存在的风险销售前台的财务管理远程设计中的变更管理不合适的制度形同虚设后成为保护伞http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险 财务风险 合
7、作中的风险公司经营的外部环境http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险之一 ： 产权所有的风险1、地下车位可否销售？ （沈阳的官司） 2、深圳的架空层索赔案3、屋顶、外墙的广告收益权（物权法对规划的要求）房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险之二 ：土地增值税带来了什么？房地产企业管理中存在的风险物业维修基金缴纳政策法规各不同 政策的持续调整http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险之二 ：房地产企业管理中存在的风险物权法对地产企业的影响1、更加严格的土地出让制度，预示未来房地产调控方向2、明晰产权，为物业税征收提供法律前提3、关注民生，拆迁难度、开发成本增
8、加，延缓地产开发速度4、住宅土地续期、建筑合法化要求等要求提高房屋建设标准。 政策的持续调整http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险之二 ：房地产企业管理中存在的风险 政策的持续调整新政-土地 金融 预售 自有资金 产品 境外资 金 税收 产权 。 预知 动态关注 准备 速度http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险之三：证照办理房地产企业管理中存在的风险建设用地规划许可证规划方案审定通知书建设工程规划许可证施工图外审报告施工许可证预售许可证规划验收 专业验收 竣工核验面积查丈产权证办理30多个 政府部门http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险之三 ： 证照的办理1、无证开工-2、规
9、划验收-3、深圳的山水居的预售证4、70/90房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 证照的办理-日照与节能（合法性 ）房地产企业管理中存在的风险政策法律风险之三 ：http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险 财务风险 合作中的风险公司经营的外部环境http:/ 中管网房地产频道 财务风险之一： 销售成本的预结算（成本如何与财务对接？前面盈了后面亏了？）房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 财务风险之二： 公建、配套成本的分摊会所 车库 幼儿园 学校项目成本分摊规则的确定房地产企业管理中存在的风险-形成不良资产http:/ 中管网房地产频道 财务风险之三
10、： 关于税务返还房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 财务风险之四： 销售收入的结转 国家财务制度的遵循外部审计关注焦点房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 财务风险之五： 融资风险房地产企业管理中存在的风险国际资本对项目的要求http:/ 中管网房地产频道 财务风险之六： 现金为王-资金计划中的风险房地产企业管理中存在的风险工程款支付计划执行率不到20%资金峰值的规划与预计断流的风险！http:/ 中管网房地产频道 财务风险之七： 按揭放款与现金流房地产企业管理中存在的风险北京：多层/小高层封顶放款http:/ 中管网房地产频道 政策法律风险 财务风险
11、 合作中的风险公司经营的外部环境http:/ 中管网房地产频道 合作风险之一： 合作模式的选择-项目收购带来的问题-融合中的文化冲突-项目管理费的收取房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 合作风险之二： 合作方选择的风险p 案例1-打不赢的官司p 案例2低价进入高价索赔p 案例3从资金支持到打官司+打架p 案例4合作方不见了房地产企业管理中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 房地产项目运作中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 土地获取 项目定位 规划设计 招投标管理 合约管理 客户承诺 计划管理 物业管理http:/ 中管网房地产频道 土地获得中的风险之一房地产
12、项目运作中存在的风险 招拍挂与抵押http:/ 中管网房地产频道 土地获得中的风险之二房地产项目运作中存在的风险 拆迁问题 高压线问题 土地获得方式（公司收购与并购）http:/ 中管网房地产频道 项目定位与决策房地产项目运作中存在的风险 市场调研的可靠度（大连项目定位） 项目可研报告http:/ 中管网房地产频道 规划设计中的风险之一 ： 货不对板房地产项目运作中存在的风险 面积缩水?-客户风险、财务风险 （楼卖少了，地用多了？。）http:/ 中管网房地产频道 规划设计中的风险之二 ： 规划验收房地产项目运作中存在的风险竣工验收（分户验收、强条、户型调整）-每日赔偿15.8万，购房与群诉两旺！http:/ 中管网房地产频道 规划设计中的风险之三 ： 容积率(品质与土地价值最大化；验收？补交地价） 配套设施的配置1、豪华会所带来的沉重负担2、教育配套、交通配套。房地产项目运作中存在的风险http:/ 中管网房地产频道 房地产项目运作中存在的风险招投标管理中的风险之一 形式大于内容-招投标与免责？（抽签制）
