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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。车行天下国际汽车城一期沟通案20110514昆明中原事业三部 KunMing.05.2011Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20111. 目标梳理2. 项目概况3. 整体研判4. 营销策略5. 中原合作优势报告内容Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 201
2、1目标界定： 保障快速回款，实现产品高溢价，提升车行天下品牌，为后续营销积累经验高溢价：通过合理的推售 策略，实现一期产品价值 的最大化。快速回款：在较短的去化周期 里，实现短、中期资金回流， 保障项目滚动开发所需要的持 续型经营收益品牌提升：通过本项目的 开发，实现车行天下品牌 的进一步发展；积累经验：通过一期的成功 开发与营销，为通盘开发积 累产品、销售、招商、营运 经验。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011目标排序： 在保证目标利润的前提下，快速去化，完成资金回笼是当前工作重点目标一快速回笼资金，保障现金流目标二持
3、续旺销，利润最大化目标三提升和巩固车行天下品牌目标四为后续产品营销积累经验Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011目标分解：整 盘 目 标1、快速回款2、高溢价3、品牌提升4、积累经验产品价值点梳理高质量客户积累精准高效推广策略品牌价值最大化合理推售策略契合的产品定位货包组合产品划分推售次序招商、营运保障现场逼定客户梳理客户定位媒体策略诉求主题成功的品牌嫁接行业、口碑营销客 户 实 现价 格 实 现Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011目标客户解析假定按
4、照100平米进行分割，本案一期剩余的4.5万建面将有约450间商铺，根据经验可以得知，如果需要完全销售这450间商铺，我们需要客户数量为：认筹客户：4505=2250批登记客户：认筹客户8=18000批18000批客户在哪里？Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011目标价格解析现有内部认筹客户2.3万-2.4万元/平米，根据经验估算：1F的均价将突破4万元/平米（2.40.6）；2F的均价将突破1.8万元/平米（30.6）；3F的均价将突破1.2万元/平米（30.4）； 如何去实现4万元/平米，甚至是突破市场价格呢？Code
5、 of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011我们需要从项目的价值出发，去挖掘本项目潜在的最大价值，通过未来的发展，站在更高的角度去审视本项目！Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011项目概况Part 1Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011区位： 三环外，盘龙区东白沙河片区，东连线支线与寺瓦路交叉口Code of this report | 11 Copyright Centaline Grou
6、p, 2011四至： 东临金瓦路，西靠凤凰河，南接机场高速，北至青龙村项 目 一 期Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011整盘概况： 集汽车产业与公园体验于一身的国际汽车服务综合体汽车产业公园体验 品牌车4S店、汽车直营店、二手车交易、汽车美容、汽车维修、汽车博览、汽车保养包装、汽车物流、汽车仓储、汽车论坛 赛车场、汽车旅馆、汽车电影院、汽车主题乐园、汽车餐厅、汽车文化长廊、汽车博物馆、极限运动主题乐园Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011整盘概况
7、： 三期开发，一、二期为汽车汽贸产业区，三期为汽车主题体验区开发次序占地主要业态一期80余亩汽车超市，后汽车 服务，商业配套二期150余亩4S店，二手交易市 场、汽车展示试驾三期250余亩汽车主题公园、汽 车赛道、汽车娱乐总占地面积：55438 总建筑面积：110353 地上建面：47144 地下建面：63209 容积率： 0.85 绿化率：30% 一期经济指标Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011一期概况：
8、地块狭长，整体业态以汽车后市场及中高端汽车直营店为主一期一期业态现有规划B1 B2层、东西区经营业态以汽车装饰 用品、汽配维修、汽 车养护 /改装/装饰美 容、与汽车相关的互 补业态为主。地上1、2层地上1层、地上2层主 要经营国际及国内主 流高中端新车展示销 售业务。也是一期产 品价值精华区。整盘三期规划示意三期二期地上3层地上第3层为餐饮、 娱乐等配套经营业态 ，是汽车服务综合体 的商业服务功能的补 充板块。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011总结：1、项目区位优势显著，但周边目前配套成熟度较差；2、项目规模空前，
9、规划产业链聚集，吸附能力较强，但需要极强的整合操盘能力；3、项目企业品牌具有较为深远的市场影响力，但本案缺乏市场认同度；4、项目定位为产业链+休闲体验型综合体，昆明尚属首例，需要有良好的价值输出体系方能引导市场；5、项目一期在城市陌生板块推售超过10万平米的专业市场，在区域认可度较差的前提下，难以得到行业认可，后续招商运营面临较大挑战。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011整体研判Part 2Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011如何实现均衡？高溢
10、价快速回款高难度Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011既有矛盾：当下的快速回款 / 后续低难度运营 ？ 从房地产行业运营的经验来看，能够实现快速回款和高溢价的商铺需要两个条件：1、总价低，即商铺面积较小，让多数客户均能购买；2、稀缺性，即营造稀缺氛围，吸纳市场投资客户，形成一铺难求的形势；但因此也将会为汽车产业链客户群体在商铺的使用中带来不便：商铺划小后，小面积商铺难以满足正常的功能需求，并且需要强大的商业运营统筹管理支撑。Code of this report | 20 Copyright Centaline Grou
11、p, 2011矛盾博弈：快速回款保障后续滚动开发为保证后期有充足的资金进行滚动式开发，两害相权取其轻，中原建议：以快速、高价实现项目回款，保证后续滚动开发即：降低商铺购买门槛，最大程度扩大客户基数！Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011营销策略Part 3l市场解读l项目定位l营销策略l营销推广Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011昆明市场解读Part 3.1Code of this report | 23 Copyright Centaline
12、Group, 2011主城区汽车市场主要分布于二环至三环，各个车市依托交通便利 之势，占山为王，瓜分市场蛋糕小屯 车市前卫 车市东聚 车市金星 车市虹桥 车市经开 区国 际汽 车城车行 天下世博 车市Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011汽车市场概况布局二至三环，分销厅面积100-200平米为主， 经营状况决定租金，60-130元/平米为主，陌生区租金较低名称运营面积运营方式租金商家选址要求市场经营状况4S情况经营品牌小屯车市分为A、B两个厅 ，共1万平米展厅，出租展厅车位70元/ 展厅分销点为100- 200销售量好的
13、汽车市 场经营状况良好无4S店高中低档车系，奔驰 、上海大众、吉利、 长安等金泉汽车广场6千平米展厅，出租展厅车位60元/ 展厅分销点为200 400交通通达地段，离 市区近经营状况一般福特4S店 、都市车 迷高中低档车系，奔驰 、捷豹、福特、雪铁 龙、标致等世博园片区2万平米，其中 大展厅7千平米大展厅（分销点面积 为100200），出 租形式，专卖店130元/（1年签） ； 120元/（3年签）销售情况好的汽车 市场，交通通达， 需要有公交车销售情况很好，经营效 益较好高中低档系列，悍马 、奔驰、保时捷、上 海大众、丰田、尼桑 、江南、夏利东聚车市 (在拆)5千平米大展厅 ，24个500
14、1600小展厅大展厅，每个分销点 为100200；小展 厅（5001600） ；大展厅租金为40元/ ，小展厅租金为30 40元/；交通通达、配套完 整销售率较低，经营情况 不好无4S店中低档车系，北京吉 普、荣威、日产、吉 利、QQ、长城等世博虹桥车市总占地400亩， 一期为140亩， 小展厅面积为 640，可半租出租，一手车、二手 车和汽车配件新车55元/，二手 车30元/，375元/ 个车位交通便利刚开始运营，一手车市 场销售一般，二手车还 未启动，仍处于市场培 育期宝马4S店 吉利、大众、本田等经开区国际汽车 城总占地500亩， 精品展示大厅、 精英汽车公寓、 汽车百货区、综 合服务区
15、、中心 广场等，功能分 区齐全可容纳45 个产权4S店，单 间2000。精品展厅，配合4S店多家汽车商家聚集 ，配套完备经营状况良好广州本田 胜田4S店本田、奥迪、大众等Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011汽配市场概况布局二至三环，受退二进三政策影响将逐渐拆 迁，面积60-150，租金35-55元/平米，档次较低名称运营面积运营方式租金商家选址要求市场经营状况东聚汽配城（待拆）A、B、C、D四个 区，650个铺面， 150/个出租，3层商铺， 统一管理均租金为40元/交通便利，市场布局 合理，分区明确，管 理完善。并有较好的 推广销售情况较高，经营状况 较好金星汽配城300个商户，每个 商户为60平米，双 层出租，统一管理50元/市区昆明市小型汽车的快修点 ，经营情况良好民航路汽配城（待拆 ）164个商户，56/ 户，双层商铺出租，统一管理3040元/市内，交通便利经营状况较差批发市场建筑结构楼层商铺面积内部规划市场配套众天轮胎市场框架结构2层64、75140-200轮胎专业市场、人车混行无东聚汽配城大车 配件市场框架结构 3层连排式3层90-146大车配件、酒店 人车混行办公居住配套晓东万
