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1、 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879苏宁芜湖项目发展计划及策略总纲文本一：区域价值分析与案例研究结论：城东CBD发展时间轴确认项目发展战略目标三个级别确认基础投资的安全性中期资产的可持续经营与升值股价稳定发展，提升苏宁环球的融资能力与扩张实力文本二：项目整体定位及发展建议中国第一个民营CBD的确认细分定位：综合商业体定位及特色价值建议（构建苏宁模式）五星级酒定位及特色价值建议写字楼定位及特色价值建议住宅区定位及特色价值建议文本三：项目营销策略开发策略时间表及说明推广策略时间表及说明文本四：项目形象定位与视觉策略文本五：附件：基础市场调研报告Outl
2、ineMaster project development plans and 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ： 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879基础市场调研报告总结构 Based market research report第三部第四部第二部商业市场第一部住宅市场第五部城东土地市场酒店市场写字楼市场 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879第一部住宅市场 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场背景历史走势芜湖历年商品房成交走势20
3、08年受宏观经济和市场影响，芜湖楼市销量下降，但进入2009年后，市场回暖，销量也大幅提升，但价格较平稳，涨幅较小n近几年芜湖房地产稳步发展，销量和价格均保持5-10%的年均增长率；n2009年芜湖房地产取得了重大突破 ， 商品房销售面积高达261.27万平方米，同比增长51%； 销售价格4487元/ 平方米，同比上涨10%； 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场背景0908-1007芜湖住宅市场走势n4月新政前后，芜湖的住宅市场受到较为严重的打击，成交量出现明显的大幅下滑，下滑幅度达50%以上，近期虽有缓慢上升迹象，但仍远低于新政前水平；商业和
4、办公市场受新政影响的幅度较小。n价格方面，虽然经历了4月新政的袭扰，但芜湖住宅市场的价格依旧呈现稳步上升态势；商业和办公市场价格变化幅度不大，但可以看出其价格呈波动型缓慢上涨。n从成交和供应量方面来看，芜湖商品房市场上，住宅占有绝大比重，而商业和办公物业市场所占的比重非常的少，但近期，办公市场引来了一波供应高峰，预计随着供应的增加，其成交也会相应上升。 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场解读板块分布世茂滨江花园名流印象长江长现代城中央城柏庄丽城伟星城圣地雅歌左岸生活凤凰城银湖春天别墅东方红郡柏庄观邸长江湾1号项目地块城北板块 芜湖重点发展的工业
5、区，住宅产 品较为稀少，以低价产品为主；城中板块 城市主流住宅产品集中区域，去 化速度快，产品价格较高；城东新区板块 芜湖的规划发展重点，区域土地 规模放量，在建项目多，价格成 长空间大；滨江板块 芜湖住宅市场价格高地，依托市 中心江景资源，产品豪宅化；城南板块 主要依托区域的教育资源，集中 了一批规模性楼盘，价格居中；发展基调：重心转向城东新区世茂滨江花园东方红郡名流印象 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879随着芜湖城市发展重心的向东转移，城市发展的扩容形成了多板块、多极化的发展 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053
6、527879市场解读滨江板块拥有不可复制的一线江景资源，在城市早期的发展过程中，担当了发展核心的角色，奠定了滨江板块豪宅化的市场基调；随着板块土地的日益稀缺和资源价值的不断提升，该板块一直保持单一的产品特征，即以超高层、高层为主，大户型产品为主；市场表现：销售价格高，去化速度快 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场解读滨江板块世茂滨江花园芜湖市场高端住宅产品的标杆项目，其最大价值在于不可复制的一线江景资源；目前项目已进入尾盘阶段，在售的是其最后一栋楼；项目评价 产品设计不合理整个项目的公摊面积达到近30%，过多的浪费面积凸显出内部格局的不合理 立
7、面用材较差二层以上全部采用暗红色涂料外墙，部分已有脱落 市场抗风险能力强由于购买该项目产品的都是高端客户，因此，即使受到金融危机和新政的打击，成交有所下滑，但其价格依然坚挺n用地面积：18万方n建筑面积：66万方n容积率：3.01n装修标准：毛坯n当前售价：8200-9500元/平米n开发商：上海世茂股份有限公司n最近一次开盘：2010-6-27超高层产品全市最高价 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场解读城中板块代表项目物业类型户型段 （平米）当前售价 （元/平米）上市 套数剩余 套数销售情况客户构成左岸生活高层、小高 层、多层1房：42-55
8、 2房：69-109 3房：105-143 4房：1836500-6700236849城中70万方大 盘，目前销售 过半以芜湖本地市区 客户为主，主要 是私营业主和公 务员圣地雅歌高层 多层 洋房、联排洋房：99-138 联排：193-249 公寓：2房87 3房：107洋房：7000 联排： 12000起 公寓：580053617洋房先期开盘 就以售完，联 排月均去化4.5 套，公寓已本 售完洋房和联排客户 以生意人为主， 兼有投资客，公 寓已市区一般客 户长江湾1号高层2房：87-115 3房：120-1255800-6400398212该项目是9月新 开盘项目，目 前已销售近 40%以本
9、地市区客户 为主，主要是公 司白领和私营业 主，也有部分投 资客n虽然不如滨江板块占据市中心的一线景观资源，但该板块位居城市中心地段，配套设施齐全，是城市主流群体的购房首选；n以符合城区居家主流的普通住宅为主，面积段集中在50-120平米之间，受总价的限制，普通城市居民更倾向于中小户型产品；市场表现：价格偏高，中小户型热销 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场解读城中板块左岸生活芜湖城区住宅大盘，总量达70万方，位于城市心脏区域，配套齐备，区位优势明显。目前去化过半，接下来还将有大量后续推盘；项目评定 产品契合市场需求项目主要以中小户型为主，面积
10、集中在50-120平米之间，在总价限制下，迎合了当下市中心住宅多以普通居家型产品为主的需求 产品品质一般无论从社区建设还是产品用材来看，该项目都显得较为普通n用地面积：30万方n建筑面积：70万方n容积率：2.39n装修标准：毛坯n当前售价：6500-6700元/平米n开发商：安徽伟星置业有限公司n最近一次开盘：2010-7-25市中心规模大盘 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场解读城北板块代表项目物业类型户型段 （平米）当前售价 （元/平米）上市 套数剩余 套数销售情况客户构成信德翡翠湾小高层、多 层1房：50-70 2房：75-100 3房
11、：1355000- 53009972509年至今的月 均去化接近100 套城北开发区客户 占了大部分，自 住为主，投资性 质较少凤凰城高层、小高 层、多层1房：49 2房：63-80 3房：92-964000100489去化速度快， 最新一期在1月 开盘地缘型客户，多 用于自住n整体档次居中，但项目整体品质和老城区相差并不大，但由于板块主打低总价和性价比，因此价格很难有上涨；n工业园区的定位决定了北区市场以园区产业客为主，对住房的需求也集中在最为基本的要求，因此低总价的小户型更受是市场欢迎；市场表现：价格适中，1房2房最为好卖 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：105
12、3527879市场解读城北板块信德翡翠湾项目在产品设计上主要以小户型产品为主，就是为了满足园区购房者的需求，主打“小面积，大空间”概念，以赠送面积的方式赢得市场关注；项目评定着重于项目的推广在全市范围内展开项目品牌、产品、营销手段等推广，使其成为城北地区最知名的项目之一赠送面积是较早将赠送面积类产品加入到芜湖市场的项目，而且因此实现了同类产品区域的最高售价，获得了不错的市场口碑和销售成绩n用地面积：5.5万方n建筑面积：10.8万方n容积率：1.59n装修标准：毛坯n当前售价：5000-5300元/平米n开发商：信德房地产开发有限公司n最近一次开盘：2009-12-21主打小户型满足园区客 房
13、商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场解读城南板块代表项目物业类型户型 （平米）当前售价 （元/平米）上市 套数剩余 套数销售情况客户构成中央城小高层 多层2房：90 3房：109-13351002957355开盘前期去化 速度快，达到 80%左右客户主要以城南 地区和市区的自 住客为主柏庄丽城高层 联排联排：216-232 2房：82-105 3房：107-127联排：15000 公寓：500046442月均去化30套 左右，公寓的 去化较为迅速联排的客户以当 地和市区生意人 为主，兼有自住 和投资；公寓的 客户以自住为主n城南各项目都具备较高的竞
14、争力，注重产品内部的打造，随着交通等配套设施的逐步完善，价格和销售速度正逐渐与老城区靠近；n该板块主要以区域客户为主，且以自住为主，因此，在同样的功能条件下，小户型产品更为热销；市场表现：价格稳步成长，小户型热销 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场解读城南板块柏庄丽城芜湖市场别墅产品并不多，但该项目通过对联排产品的打造，使其成为了城南板块的标志性项目，其客群包括市区的高端客户群；项目评定 区域品质代表项目由于有别墅产品的存在，因此该项目在对外推广的形象塑造上推出了板块豪宅的概念，也确实吸引到了市场高端客群的注意 小区内部物业管理混乱在内部景观的
15、营造上，运用了水系、堆坡、大量种植树木等等手段，但物业管理显得较为混乱，上述种种景观缺少打理n用地面积：26.6万方n建筑面积：52万方n容积率：1.8n装修标准：毛坯n当前售价：公寓5000元/平米联排15000元/平米n开发商：芜湖柏丽置业n最近一次开盘：2010-1-16城南板块高端项目，注重品质打造 房商网海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场解读城东新区板块代表项目物业类型户型段 （平米）当前售价 （元/平米）上市套数剩余套数销售情况客户构成伟星城小高层、多 层2房：77-87 3房：89-138 4房：142-1925400117181开盘即接近售罄主城区和周边区域客 户，以自住为主，外 地客主要用于投资东方红郡高层、小高 层、多
