《上海浦东嘉里中心案例分析报告2012年6月》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海浦东嘉里中心案例分析报告2012年6月（62页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、浦东嘉里中心案例浦东嘉里中心案例2012.6CONTENTS项目概况 项目概况 物业构成及分布 项目发展历程 开发商简介项目区位及周边环境 项目所在区域分析 区位及交通环境 项目四周环境 周边2km范围内住宅分析 周边2km范围内商业环境分析 周边2km范围内自然及人文环境分析 小结商业业态业种分析 整体布局 整体业态业种分析 各楼层业态业种分析商业定位分析商业空间及建筑风格分析 商业空间 动线分析 景观规划 导视系统 广告牌商业消费者分析 消费者数量分析 消费者特征分析 消费者行为分析 小结商业运营分析 商业现状分析 商业运营推广活动总结CHAPTERCHAPTER 1 1项目概况 项目概况
2、 物业构成及分布 项目发展历程 开发商简介项目名称上海浦东嘉里中心项目位置上海市浦东新区花木路1378号所属板块浦东世纪公园开发商上海浦东嘉里城房地产有限公司团队KPF（建筑公司）/香格里拉（酒店 管理）/嘉里管理（商办管理） /CBRE（办公顾问）/Savills（商业 顾问及租赁）/CBRE+仲量联行（ 办公租赁）开业时间2011年10月29日定位集办公楼、公寓、酒店和商场于一 体的城市综合体档次高端占地面积5.9万建筑面积共33万，其中地上23万停车位1200个投资金额39亿元项目概况浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大 的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇
3、聚国际化商场、甲a级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。物业构成及分布芳甸路芳甸路花木路花木路办公楼办公楼酒店酒店裙房裙房服务式公寓服务式公寓办公楼办公楼服务式公寓服务式公寓酒店酒店ABCD项目由三个塔楼和一个裙房购成，其中商场面积4.5万，办公楼9.2万，服务式公寓3.4万，酒店7万。裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。179179米米134.3134.3米
4、米99.899.8米米23.823.8米米物业构成及分布写字楼楼名浦东嘉里中心大楼类型甲A级写字楼租售方式出租租售电话021-58878170大楼地址花木兰1388号大楼性质涉外租金价格6-8元/日/物业管理30元/月/物业公司世邦魏理仕建筑面积9.2万总楼层数43楼高179米标准层面 积2000车位价格1200元/个/月空调中央空调电梯OTIS周边银行工商，招商，农业，上海银行l 写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场；l 3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店公用；l 4、5F为行政楼层，净高比标准层高0.1米，但很好的解决了裙房高楼层
5、不宜做商业的问题。裙楼低区中区高区物业构成及分布酒店楼名上海浦东嘉里大酒店大楼类型五星级大楼地址花木兰1388号管理公司嘉里管理建筑面积7万总楼层数31楼高134.3米客房数量574间客房面积42-168健身中心面积6000儿童冒险乐园 面积700餐饮场所5个周边银行工商，招商，农业，上海银行周边交通地铁七号线、地铁二号线， 746、789、581、975、花木1 路酒店开业时间2011年2月18日，楼高31 层，客房总数574间（套）。酒店与上海新 国际博览中心直接相连，正对世纪公园，是 香格里拉酒店集团旗下首个全新的五星级嘉 里酒店品牌。物业构成及分布服务式 公寓楼名上海浦东嘉里中心大楼类
6、型服务式公寓大楼地址花木兰1388号建筑面积3.4万总楼层数28楼高99.8米总套数182套面积103-642主要配套及服务全面共享酒店配套；24小时 点餐服务，备有儿童套餐； 专属早餐廊，专属车位；翻 译助理服务；IT私人助理服 务。服务式公寓最大的亮点是宽敞且具有设计感的 大堂。物业构成及分布商业l 商业全部分布在裙房中，楼层主要位于B1-L2，商业总面积为4.5万。l 商场拥有包括各种类型的商户超过100家，力图让每位顾客随心体验浦东嘉里城的灵动生活。 后面章节中将作详细分析。项目发展历程项目从动工到开业历时4年，从商场、酒店到公寓、写字楼，以及完善的公共交通配套，浦东嘉里城将成为商业休
7、闲的新地标，并为提升浦东社区居民的生活品质作出杰出贡献。2006年5月，上海 浦东嘉里城房地 产有限公司成 立。2007年11月9日 ，项目动工。2010年第四季度 ，项目竣工。2011年10月29日，商业广场 开业。2010年第四季度后，甲A级 写字楼开业。2011年2月18日，酒店开业 ，继浦东香格里拉大酒店之 后该集团在上海拥有的第二 座豪华酒店奠基施工开业开发商简介上海浦东嘉城里房地产有限公 司上海嘉里中心嘉里华庭嘉里不夜城企业广场卓悦居嘉里集团在1974年成立于香港，为亚太地区最大的多元化发展集团之一，旗下的嘉里建设有限公司和香格里拉(亚洲)有限公司均为香港联交所上市公司. 集团业务
8、涉及酒店、房地产、饮料及粮油等业务。嘉里集团早在80年代就进军国内房地产市场,足迹遍布北京、上海、深圳、福州等地,并率先在北京中央商务区投资建造北京中国国际贸易中心，堪称北京地标。上海浦东嘉里城房地产有限公司成立于2006年5月，是一家中外合资公司。投资方包括嘉里建设有限公司、香格里拉(亚洲)有限公司、新加坡长春产业有限公司和上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司。嘉里建设有限公司、香格里拉(亚洲)有限公司及新加坡长春产业有限公司均为嘉里集团成员，合共持有上海浦东嘉里城房地产有限公司 80%的权益。CHAPTERCHAPTER 2 2项目区位及周边环境 项目所在区域分析 区位及交通环境 项目四周
9、环境 周边2km范围内住宅分析 周边2km范围内商业环境分析 周边2km范围内自然及人文环境分析 小结项目所在区域世纪公园 版块杨高中路杨 高 南 路浦建路 龙阳路内 环 高 架 路世纪公园版块世纪公园板块是杨高中路、杨高南路以南，浦建路以东的浦东内环区域。该板块围绕世纪公园，分布有联洋、花木两大生活社区及其商业中心和高档别墅区。该板块也是浦东的市政配套集中区和文化中心，这里有与国际接轨的新国际博览中心，浦东行政中心所在地世纪广场也坐落在这里，还有东方艺术中心、上海科技馆等大型文化建筑。世纪公园板块依托世纪公园形成的“城市绿肺”概念，吸引了相当多的中高收入群体的注意，大多是一些追求生活品质、格
10、调高雅的人士。区位及交通环境本项本项 目目7 7号线花木站号线花木站花木路花木路芳芳 甸甸 路路1515分钟步行圈分钟步行圈项目位于上海浦东新区花木路 芳甸路交叉口，北临花木路，西为 芳甸路，南边与东边毗邻上海新国 际展览中心，但离上海市中心较 远。 项目周边公共交通： 机场：至浦东机场距离28公里 、至 虹 桥机场距离50公里； 地铁：7号线花木站直通项目内部 ，15分钟步行可到达2号线； 公交车：15分钟内步行达到 746、 798、581、975、大桥二线、花木 1路公交车站点 。陆家嘴6km项目四周情况芳甸路芳甸路花木路花木路项目项目新国际展览中心新国际展览中心世纪公园世纪公园住宅住宅
11、 （世纪花园二（世纪花园二 期）期）住宅（御翠园）住宅（御翠园）世纪花园二期世纪花园二期御翠园御翠园项目四周环境优美，西边为世纪花园二期住宅，西北方为世纪公园，北边毗邻御翠园别墅区，南边与东边均靠近新国际展览中心。住宅区的居民是项目直接的消费者，新国际展览中心为项目带来了大量商务及休闲消费。周边2km住宅情况分布1 12 23 34 45 57 76 68 89 9101011111212131314141515161617171818 19192020212122222323 2424 25252626 2727 2828 29293030313132323333343435352km2km
12、36363737 3838以项目地为圆心，周边两公里范围内，住宅楼盘多达38个，总建筑面积为447万平方米，居住人口达到10.41万。项目所在区域社区发展成熟，10.41万的人口为项目的充足消费者提供了有力保障。项目地周边以高档社区、别墅楼盘居多，尤其是项目北边及东边均为别墅楼盘。2012年5月份世纪公园版块楼盘最新成交均价为41690元/，远高于上海市24536元/的均价。可见，项目地周边住宅高档，居住人口收入较高，为项目高端定位提供支撑。编号名称体量（万）人口价格元/开盘时间编号名称体量（万）人口价格元/开盘时间1联洋年华园20350032023200520六街坊小区2.160029167
13、2000 2联洋花园20400032605200621花木鑫丰苑2.1600286272003 3当代清水园15450034916200422环龙新纪园41200258822000 4天安花园14410036466200123建化公寓26002629920025华丽家族花园13.7500036779200224金桂小区2028002634819966水清木华公寓14420040490200425海桐苑1227002869119977浦东虹桥公寓17510033000200326花木苑3056002871920038虹桥花园17.3520032558200427牡丹小区2600264941996
14、 9仁恒河滨城25700045396200528玉兰小区6.6190018260199510金色维也纳金樽花园8.8200039292200229杏花新苑20300024671199411锦绣小区5.8150023843199630万邦都市花园24810025852200412御翠园16160073924200231久远小区1.6500204501999 13四季雅苑2328076160201132芳华苑7.6260020340199614汤臣湖庭花园2065033838200833惠德新邨9340019336199915世纪花园二期12.6377033606200534聚龙家园7.74800
15、22645199916大唐盛世花园二期12.4370034717200535龙沟新苑5.9390021935200217雍景台公寓1.545038214200636九间堂2.41801086672006 18丽晶博园6.239030000200537广洋新景苑7.5200064229200619建华新苑6.1200030496200038浦园千秋别墅1280724632011小计447104100周边2km住宅情况列表注：其中红色标记的楼盘为别墅楼盘、别墅与小高层共存的楼盘。周边2km商业环境联洋广联洋广 场场大拇指广场大拇指广场梅花路商业街梅花路商业街百安百安 居居麦德麦德 龙龙喜马拉雅中心
16、喜马拉雅中心2km2km以项目地为圆心，周边两公里范围内，大型商业项目有6个，总建筑面积达到40万。对项目直接构成竞争的是联洋广场、大拇指广场，均为社区mall。（目前社区mall呈快速增长趋势，周边有大量的住宅，区域内有数十万的消费者，且具有中等、中高消费能力，从而提供了项目的发展空间。）名称类型开业时间体量（） 联洋广场社区mall20106.8万大拇指广场社区mall200511万喜马拉雅中心酒店201016万梅花路商业街社区商业街20061.2万麦德龙仓储式超市3万百安居家居卖场2万小计40万本项目离竞争最大的商业项目有1.8公里，周边无大型商业项目，同时项目在2011年开业，因此项目周边商业氛围没有很好的形成，项目将需要较长时间培养商气。人文与自然环境2km2km1 12 23 3编号名称1上海耀中国际学校2东进国际学校3中国美术学院张江校区4上海博通教育中心5上海市进才实验中学6上
