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1、 本资料在AMT Consulting文档控制范围之内，在得到许可后方可使用皖煤集团-集团管控与流程优化项目诊断报告框架-战略理解内部讨论使用PES煤化工2004战略T战略明晰外部环境123 内部资源能力煤主业煤炭物流非金属材料房地产煤化工煤主业煤炭物流非金属材料房地产123 行业标杆借鉴战略明晰主要分析思路2房地产宏观调控对房地产行业的影响20072008年 宏观环境变化对房地产企业的影响有利/ 不 利 1、央行从2007 年1月到12月 连续进 行6次 加息，并7次 上调银行准备 金利率。上调存款准备金利率将迫使银 行减少对开发商的放贷，而 贷款利率的上升又加重了开 发商的财政压力。 不利
2、2、对已利用贷 款购买住房、 又申请购买 第 二套(含)以上 住房的，贷款 首付款比例不 得低于40， 房贷利率在基 础上提高10% 。 减少了投资性购房，对于囤房 不售的开发商将是致命的打 击。 不利3、征收物业税 。开发商为获取开发土地而需 预先支付的成本大大降低。 也意味着房地产商的负担将 进一步降低，房地产市场也 将进一步规范。 有利4、提高城镇土 地使用税。 将抑制开发商超长时间 的捂地 和囤地，对开发商在土地、 开发和销售三个环节上的综 合协调和规划能力提出了更 高的要求，中小开发商和项 目公司生存空间进一步被挤 压。 不利5、土地出让政 策进一步规范 。 加大一级市场的竞争，而规
3、避 了非常规获取地块的现象， 使游戏规则 更加规范 。有利6、建设部提出“ 优先确保中低 价位住房用地 ” 。自住型购房者将会是最大受益 者。高档住宅的开发将会受 到限制，从而抑制投资型需 求的增长。 不利7、物权法的提 出。由于确立了私权所有，会促使 更多地产商和机构投资者更 多地持有物业，进行长期经 营。从长期看，对于市场需 求将会有一定的拉动作用。 有利宏观环境影响分析n宏观经济政策进一步规范房地产市场n紧缩银根，控制房地产投资过热n紧缩地根，规范房地产无序开发n打击囤房圈地，规范房地产供应市场n抑止房地产投机、投资需求n宏观经济政策给房地产企业提出更高要求n银行贷款越来越难，压缩了房地
4、产的资金来源n土地获取越来越规范，土地获取越来越难结论：宏观调控变相的促进了房地产的整合，随着地根、银根紧缩，导致部分融资能力有限 、拿地不占优势的企业从这个行业内消失。当前房地产的竞争，更多的表现为资金、土地的 竞争。现今中国房地产企业核心竞争力的关键要素n关键要素一：充沛的资金来源 拿地门槛在一步步的提高；更为严峻的是，随着地价的不断攀升，对企业的资金能力要求越 来越高。这些都导致资金实力成为房地产行业竞争和持续发展的首要关键要素。 从我国目前的情况来看，房地产公司获取资金的渠道比较单一，银行借贷是主要的融资渠道 。此外，还可以通过海外基金和企业发债上寻求突破，上市融资也是一个可行的渠道。
5、n关键要素二：土地资源的获取 8.31之后，中国的土地制度发生了巨大的变革，多元化的拿地模式正在被招拍挂所取代。 主要的拿地方式有：招拍挂、协议转让拿地、政府请进来的方式、一、二级联动的拿地方式 。企业开发模式、与政府关系、自身的资金实力都决定了公司是否能获得较多的土地储备。 n关键要素三：管理能力和水平的不断提高 目前我国房地产公司的管理模式主要有两种，一种是以万科为代表的区域集约型开发模式， 另一种是本地开发和跨区域开发阶段。这两种管理模式无所谓好坏，关键看能否符合企业当 前发展的阶段，能否帮助企业实现这个阶段的成长。中国市场极大的容量决定了每个公司几乎都有自己的生存空间，行业属于非完全竞
6、争市场。 由于行业的竞争并不是很充分，因此，自愿提高管理能力的企业并不多。但是部分公司开始 逐步思考提高管理能力和水平，一部分是上市公司被动提高管理水平，一部分是适应市场环 境的变化，主动提高自身的管理能力，先别人一步提高管理水平和运作能力。 皖煤房地产产业的由来和发展n进入房地产的由来馨苑房地产公司和恒馨房地产公司在2002年和2003年相继成立，馨苑房地产主要在各矿闲置 土地上开发职工住房，不以赢利为目的；恒馨是从事房地产开发。恒馨房地产开发的由来是 ，政府以地抵债的方式将土地以低价卖给皖煤，皖煤拿这块地做了第一个房地产开发的项目 。n房地产的发展模式目前房地产获取土地的主要方式是利用地方
7、关系、补偿贸易的方式拿到便宜的土地；资金来源：一部分是集团自身投入，一部分是向银行融资贷款；n房地产“十一五”规划馨苑房地产的开发面积为22.88万平方米，恒馨房地产规划开发的面积为104.78万平方米。恒 馨开发稳步上升，不求快速扩张。皖煤在区域房地产市场的竞争力和劣势n皖煤在区域房地产市场主要的竞争力主要来自：n以与政府之间的良好关系和自身的资金实力获得较多的土地储备，并有土地价格优势；n皖煤是当地最大企业，并且具有较强资金周转能力，银行信用度较好。在当地有相对优势， 一方面自有资金充足，另一方面融资方面有比较优势。n皖煤在区域房地产市场主要的劣势：n没有完善的房地产规划发展战略，对房地产
8、的发展没有战略指导思想；n管理不够专业，集团主业是煤炭行业，对房地产的开发和管理并没有太多的经验；n投入不足，集团从战略上对房地产行业不够重视，导致投入不足，发展滞后。皖煤房地产行业未来的发展思路n集团要充分发挥现有的优势，利用较好的地方关系和资金能力获取有投资价值的土地，做好 土地储备；n做好市场研究，稳步开发；n加强房地产开发的管理，提高品牌管理、项目管理、战略管理、公司治理结构、人才管理、 产品质量和定位能力，提高自身的管理水平和行业整合能力。 n主导思路：皖煤发展房地产行业来源于廉价的土地，发展依靠土地获取的便利性，在对行业 的了解和管理方面存在不足。因此对于房地产的开发因以土地获取为
9、导向，不能获取廉价地 块，要依靠低成本开发和高效管理来获利的时候就应该适时退出，已有的土地可以通过转让 获利。中国经济的繁荣给煤炭行业带来持续稳定发展的动力n2张图：n中国经济发展预测n中国煤炭行业发展预测n精要的总结煤炭工业发展“十一五”规划点亮行业发展方向规划的指导思想：规划鼓励：皖北煤电集团的煤炭业务整体发展思路顺应行业发展大势，但在新的 环境下，也面临新的机会和挑战煤炭主业发展思路要点理解：1.加快新资源占有2.加快大型和特大型新井的勘探和建设步伐3.加快对资源濒临枯竭的矿井开采速度应对全新的竞争环境，行业对企业的核心竞争力提出了更高的要求应具备的核心能力是：（根据行业成功要素总结）n
10、（例如投资管理能力、战略管理能力、人力资源管理能力等）n。n。皖北煤电集团煤主业产能目标清晰，且正按规划逐步实现而皖北煤电集团煤主业职能战略目标尚未明确，对于构建企业的核心 能力存在较大的隐忧能力目标1最佳实践能力目标2目标规划（0910年）能力目标2最佳实践能力目标1目标规划（0910年）煤主业的战略明晰（汇总表）煤主业发展思路煤主业发展目标 产能目 标 核心能 力1目 标 核心能 力2目 标 核心能 力3目 标先到这里，就到这里吧！流程体系建设流程体系建设关键流程梳理优化关键流程梳理优化皖煤集团皖煤集团- -集团管控与流程优化项目集团管控与流程优化项目组织调整组织调整管控模式设计管控模式设
11、计战略明晰明晰战略、确定方向权限表调 整建议组织及管 控模式设 计方法经营计划 、预算与 绩效考评 诊断及调 整意见流程梳理 及优化方 法商业城管 理模式、 业务运营 诊断报告 及改进建 议美创管理 模式、业 务运营诊 断报告及 改进建议战略明晰战略明晰启动启动？战略明晰主要分析思路1（大连城建集团）市场资料搜集市场资料分析机遇与挑战行业关键成功因素分析最佳实践引用企业现状了解优势与劣势竞争策略问卷机遇与挑战问卷行动计划问卷关键成功因素问卷优势与劣势问卷SWOT分析企业方的SWOT总结研讨SWOT达成共识研讨竞争策略达成共识研讨措施及计划达成共识总结提炼汇报会企业相关人员头脑中的 战略的明晰咨
12、询公司的分析验证达成共识？政策压力集团管控模式分析管理诊断集团适用的管控模式分析集团战略目标战略梳理竞争压力构建具有竞争优势的业务发展线集团各产业的战略定位集团未来的产业发展策略构建高效率的管理控制线集团总部管理定位针对集团核心管理职能履行状况与目标管控模式要求匹配度的系统诊断标杆启示集团优劣势战略明晰主要分析思路3（黄金集团）战略管理最佳实践战略形成战略形成企业目标企业目标愿景、使命和价值观愿景、使命和价值观评估和控制评估和控制特定战略特定战略执行执行实施计划实施计划内部状况分析内部状况分析最佳借鉴最佳借鉴成文成文执行执行评估评估战略改进战略改进主要成功因素主要成功因素外部环境分析外部环境分
13、析 市场市场/ /行业分析行业分析诊断分析诊断分析n（1）煤炭主业发展思路按照资源勘探、开发、建设协调发展的原则，加快新资源的占有，确保矿井和矿区的有序接替。资源 勘探开发遵循“先易后难、先浅后深”；进一步加快新井和新矿区的建设步伐，成熟一个、开发一个；坚 持新井建设和生产矿井技术改造相结合，对现有生产矿井中具有潜能的矿井进行扩大生产能力的改造，加 快大型和特大型新井的勘探和建设步伐；对资源濒临枯竭的矿井，加大开采强度，使其尽快报废。n（2）煤炭主业发展目标“十一五”煤炭主业发展的总体目标是：产量翻一番，效率上台阶，安全零点二，基建创水平，普及机 械化，发展数字化。2010年实现产能突破200
14、0万吨目标。具体目标如下：煤炭生产。实现“产量翻一番”即原煤年产量在目前1000万吨的基础上，到2010年实现翻番，产能 突破2000万吨。“十一五”期间报废矿井2对，建设投产矿井5对，争取每年开工一对新井，先后开工并建 成钱郢孜（180万吨/年）、邹庄（180万吨/年）、朱集（400万吨/年）等矿井，生产矿井总数由目前的8对 增到加到12对。“十一五”煤炭产能规划见下表：洗选加工。根据市场、产品结构定位分析、已建矿井和规划矿井的煤质特征及可选性等情况，确定 洗选产品结构质量发展的具体目标：到2010年洗选能力达到1430万吨/年。安全生产。安全零点二杜绝重大人身伤亡事故，确保原煤生产百万吨死
15、亡率控制在0.2以下， 力争实现0，作业环境得到根本改善，职工安全健康状况得到全面提高。煤炭资源回收率。以加强矿区的资源管理为重点，严把设计关，加强回采过程管理，最大限度地提 高资源回收率，实现刘一、恒源公司3煤的回采和百善矿遗煤的复采。力争到“十一五”末主力矿井的采区 回采率达85%90%，孟庄、前岭矿达60%65%。采掘机械化程度。普及机械化，采煤机械化程度在2005年的基础上每年提高4个百分点，到2010年 达到90%以上；掘进装载机械化力争实现100%，综掘机械化程度在2005年的基础上每年提高3个百分点，到 2010年达到25%以上，实现行业级高产高效机械化矿业集团。煤主业规划n2、
16、煤炭主业发展重点（1）合理布局煤炭勘探根据目标工作区地质勘查条件，结合矿区的矿井建设计划，“十一五”期间地质勘探开发工作顺序安排依 次为：钱郢孜、邹庄、朱集、刘桥深部、任楼深部、祁东深部。（2）稳步推进煤炭项目建设新井开发。除在建的卧龙湖煤矿、五沟煤矿外，“十一五”规划新井建设为“三开工、五投产”。 “三开工”即钱郢孜煤矿（设计能力180万吨/年）2006年12月开工、邹庄（设计能力180万吨/年）2007年7 月开工、朱集矿（设计能力400万吨/年）2008年5月开工；“五投产”即卧龙湖煤矿2007年上半年投产、五 沟煤矿2007年年底投产、钱郢孜矿2009年上半年投产、邹庄2009年年底投产、朱集矿2010年下半年投产。 “十一五”期间煤矿建设总规模为1030万吨/年，其中“十五”结转规模150万吨/年，“十一五”新开规模 880万吨/年。生产矿井改扩建。集团公司2005年对任楼、祁东两对生产矿井实施改扩建工程，改扩建生产能力均 为300万吨/年，目前任楼、祁东两矿的改扩建正在紧张进行，预计改扩建工程分别于200
