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1、物业经营与管理前期物业 管理常识物业管理的前期介入前期物业管理竣工验收与接管验收房地产开发过程中经常会出现的问题：没有管理用房？停车位不足？住房使用功能不全？空调安装位置没有预留口？建筑物内的管线布局不利于日后的维修养护？水、电和安防系统等配套设施设备方面存在较多的问题？前期介入的必要性（一）前期介入的必要性（二） 减少或避免规划设计、建设的隐患 加强对物业的全面了解 维护物业管理企业的专业形象 后期管理工作的进行 促进物业的销售 前期介入的概念是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收
2、、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。 前期介入的目的n 确保建成的物业质量和功能都合乎要求；n完善物业功能，有利于业主后期使用；n便于后期物业管理与经营；n降低房地产产品开发成本。前期介入的特性 前期介入物业公司是受地产商的委托非业主的委托。本身是为了业主的利益但不是受业主的委托。 前期介入的工作内容是针对工程的规划、施工、安装、调试、验收、交房的过程从物业使用与管理的角度提出建议，没有约束力。前期介入类型中晚早早期介入立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方
3、面提供意见建议。 （可减少决策中的风险性。） 解决开发什么？能否开发的问题。中期介入规划设计阶段规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。实例参考：配套设施；水电气等的供应容量；安保系统 ；垃圾处理，建材选择等。晚期介入施工建设阶段物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。竣工验收阶段竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。解决如何开发好的问题？怎么交付的问题。前期介入流程与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽
4、谈初步达成协议 介入可行性研究介入可行性研究 退出房地产开发退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段介入规划设计阶段 介入施工建设阶段介入施工建设阶段 介入物业销售阶段介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入 案例分析案例分析李先生要买房，在与家人商量时，在深圳工作的儿子告 诉他一些选房的经验，其中一条就是要选那些物业管理前 期介入的房产，特别是前期介入较早的房子。李先生不以 为然，他说物业管理是业主住进去后，物业服务企业向业 主提供的管理和服务。前期介入为谁服务？由谁来出钱？ 这项费用要是加到房价中，房子不是更贵
5、吗？试分析李先生的观点。并讨论前期介入对业主来说，究 竟有什么好处？参考案例（1）A、优化停车位设计，与绿化带相结合，美化社区环境；B、可移动的绿化盆栽，既有效隔离车辆，又能够形成一道优美精致的景观小品参考案例（2）C、马路牙的处理，防止雨季或地势落差形成的泥浆污损路面；D、提供现场环境优化的建议，始终处于最佳的运营状态；前期介入注意事项 在此阶段介入的物业管理企业是站在发展商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法； 要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一
6、方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。物业管理的前期介入前期物业管理业主入住与装修管理什么是前期物业管理前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并且由选聘的物业管理企业对园区实施专业化的物业管理服务。前期物业管理原则国家提倡按照建管分离的原则；通过招投标方式选聘前期物业管理公司； 签订前期物业服务合同并在政府部门备案。前期物业管理重要环节新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约，向
7、物业买受人明示并说明。 受聘物业管理单位要依据项目实际情况，制定后期物业管理服务方案及物业费收费标准。自前期物业服务合同签定之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理费用由出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，按照合同约定承担。前期物业管理与前期介入的区别参与管理的身份不同作用不同参与人员不同工作方向不同进驻的方式及时段不同物业管理方案编制内容项目潜在顾客群体定为分析及物业服务需求分析。 项目物业服务团队组织设计及职责划分。物业服务营运模式及管理与服务标准。 各项管理制度汇编。 物业服务标准达成辅助措施。 物业服务特色服务内容及收费标准
8、。 物业经营模式及费用测算。 其他相关内容。物业管理企业组织形式p组织是人们在社会活动中为了实现既定目标而采取的分工和协作的一种方式。 p组织形式又称组织结构形式，即组织结构设置的具体模式。组织设计的特点目标统一性资源的有机结合性原则统一性活动协作性结构的系统性组织设计的原则p任务目标原则。 p分工协作原则。 p统一指挥原则。 p突出重点原则。 p因事设职与因人设职相结合原则。 p权责相等原则。 组织设计的步骤（1 ）p工作岗位设计：工作岗位是根据专业化分工原则，按工作职能划分而成的工作职位。物业管理企业组织结构中的工作岗位，一般有安全管理、设备设施管理、环境管理、客户服务、质量管理、人事管理
9、、行政管理等。工作岗位是根据企业组织目标的需要来设计的，不能设计出与目标无关的岗位。 组织设计的步骤（2 ）p部门划分：划分部门就是确定这些范围，一个部门通常是由若干个工作岗位组成。划分部门，使部门与部门之间相对具有较大的独立性，即部门之间的相关性应该小。部门内部应相对具有较大的凝聚度，即部门内部的相关性要大。便于明确责权关系，减少协调工作量。物业管理企业中的部门归纳起来可分成三大类别，即业务经营部门、职能管理部门和后勤服务部门。组织设计的步骤（3 ）p管理层次与管理跨度设计 管理层次为纵向设计，就是确定等级链的级数。管理幅度为横向设计，是指组织中的一个上级直接指挥下级的数量 。管理幅度越大，
10、管理层次就越少，否则管理层次就越多 。管理层次和管理幅度要根据工作性质、工作复杂程度、工作条件、领导及部属能力大小而定，一般可采用“横六纵五”的原则 。组织设计的步骤（4 ）p规章制定与关系协调 解决组织中各个部门、各个环节和各项活动之间的协调问题。解决矛盾的有效办法是通过制定各种规章制度来进行协调。制定规章制度，实际是将各部门或岗位上工作人员的责任和权力更加具体地予以规定或说明，以便于操作执行和监督检查。物业管理组织设计实例参照（1 ）物业管理组织设计实例参照（2 ）物业竣工验收工程项目竣工后，施工单位须向开发单位办理交付手续。在办理交付手续时，须经开发单位或专门组织的验收委员会对竣工项目查
11、验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称之为竣工验收。物业竣工验收须注意事项 认真参与竣工验收，严格把质量关。 通过参与竣工验收，熟悉物业，为物业的接管验收以至将来的维修养护做准备。 细心查验竣工验收资料，保证资料齐全、准确。 物业竣工验收分类 隐蔽工程验收 单项工程验收 分期验收 全部工程验收 物业竣工验收的实施程序1、根据建设项目的规模和复杂程度，确定分两个阶段（初步验收和竣工验收）或一次性竣工验收。2、在竣工验收前，由开发单位组织施工、设计、使用等有关部门进行验收。3、验收均符合设计要求，必要文件齐全，由项目主管部门或开发单位向负责验收的单位提出竣工验收
12、申请报告。4、竣工验收由开发单位会同设计单位、施工单位和政府工程质量监督部门组成验收委员会或验收组共同进行。5、办理工程交接手续。何谓物业接管验收指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业接管验收与竣工验收的区别 验收目的不同 验收性质不同 验收条件不同 交接对象不同 验收阶段不同物业接管验收须注意事项1.选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工作。2.严格按照相关规范要求逐项、认真验收。3.写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。4.仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。5.对于不同程度的质量问题，一定要
13、落实责任，并对整改措施进行明确。6.在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相结合的原则等。物业管理的前期介入前期物业管理业主入伙管理何谓业主入伙入伙是指业主履行完房款支付和其他相关义务后，建设单位、物业管理单位按照相关规定和合同约定向业主发出书面入伙通知书，并将已具备交付使用条件的物业交付给业主，办理完结相关手续的过程。业主入伙管理程序一、拟定业主入伙通知书并与合同交房至少15个工作日发送；二、制定入伙运作方式及操作流程三、成立业主入伙手续办理团队，并进行系统性培训四、入伙地点选址及入伙现场布置五、入伙手续办理所需资料的拟定与印刷六、业主入伙手续的办理七、业主入伙资料的整理与归档案例分析张先生为某小区业主，在接到地产开发单位寄送的入伙通知书后，按照预定时间前来入伙，在手续办理至资料签订环节时，张先生感觉到物业公司人员所递交的资料中有若干条款存在异议，于是未签，同时手续办理缴费环节时，张先生又对物业公司需预交一年的物业管理费而表示不满，于是张先生拒绝缴费，但为了保证其房屋装修日程不被耽搁，便将钥匙领取，并且在钥匙领用清单上签字确认，请问：张先生这一举措是否为入伙？感谢您的聆听！ THANK YOU FOR YOUR ATTENTION!
