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1、物 业 管 理 法 规 培 训主 讲： 集团审计法务部 张春丽 2003.08.28物业管理条例 前期物业管理招标投标管理暂行办法业主大会规程（20030901实施）培 训 内 容前 言1、条例效力：时间空间溯及力（物管房）2、条例与法律、规章、地方法规/地方政府规章 ：1）与条例一致的：装修审批2）与条例矛盾的：物管房3）条例未明确的：地产公司上交的物业维 修基金培 训 要 点第一部分、条例与开发商第二部分、条例与物业管理公司第三部分、条例尚未明确之处及公司经营对策 1、选聘物业管理企业 2、销售前的两项必要工作：销售合同、业主公约 3、物业管理用房 4、共用部位、共用设施的所有权或使用权的
2、行使 5、地产与物业的承接验收工作 6、参与业主大会的成立 7、专项维修基金 8、工程遗留问题第一部分：条例与开发商一、选聘物业管理企业：招投标（一）条例精神及影响：分业经营，市场化运作（二）问题：当前除个别项目，均未采用招投标方式。一、选聘物业管理企业：招投标（三）相关法规：第24条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通 过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业 管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县 人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资 质的物业管理企
3、业。第8条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时 在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告 。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获 取招标文件的办法等事项。第19条 通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定 时限完成物业管理招标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。一、选聘物业管理企业：招投标（三）对策：1、已确定开工的项目，在9月1日前签订前期物业管理
4、合同（预售项目务必要签订）A、避免招投标B、避免违法或推迟现售 2、今后项目：1）协议：住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门批准，2）邀请招标A、内部邀请：跨区经营资质B、友情邀标 一、选聘物业管理企业：招投标（三）对策3、招投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证 之前完成；一、 选聘物业管理企业：两个合同（一）现状及条例要求：现 状：开发商/物业公司小业主： 物业服务合同开发商-小业主： 销售合同（后面展开）条例要求：开发商物业公司： （前期）物业服务 合同开发商小业主： 销售合同（包含以 上合同） 一、 选聘
5、物业管理企业：两个合同（二）相关法规：第21条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设 单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物 业服务合同。第25条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前 期物业服务合同约定的内容。一、 选聘物业管理企业：两个合同（三）问题（前期物业服务合同）1）未签订前期物业合同而提供服务的2）签订，但时间滞后（入伙时）3）签订，但有效期过短4）合同内容过于模糊，责任界定不清一、 选聘物业管理企业：两个合同（四）对 策（前期物业服务合同）：1）按时签订前期物业服务合同：2）关于合同期限：本合同自本小区业主委员会与其他物业公司签订物业服务合 同生效时终止。A、避免
6、业委会主动更换物业公司B、避免因业委会未成立导致的旧新合同不能交替问题3）关于合同地位及内容：A、合同是物业公司权利的来源B、细化、明确物业公司权利及义务如：物业公司不承担业主非因公司过错而产生的一切损失。二、售前两项必须工作（销售合同/业主公约）（一）法规要求：1、签订物业服务合同，并将内容放于销售合同中。第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前 期物业服务合同约定的内容。2、制订临时公约并取得业主书面承诺。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时 公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定
7、。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权 益。第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物 业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业 主临时公约予以书面承诺。二、售前两项必须工作（销售合同/业主公约 ）（二）问题：1、销售合同未按规定约定物业内容：A、未约定B、有约定，但不完全2、业主公约：A、未制订B、制订但未在销售前明示于业主（入伙时告知）C、内容简单，流于形式，未充分利用其为物业管理服 务。二、售前两项必须工作（销售合同/业主公约（三）对策：1、销售合同中（随后有指引）：A、约定物业合同内容B、将物业合同作为附件2、业主公
8、约：1）销售前制订并取得业主书面承诺。（本人已充分理解并承诺 遵守本公约）2）充分利用业主公约，为物业公司的有序管理作好准备工作如：约定乱搭建、违章装修、外墙统一等物业管理难点问题三、物业管理用房（一）问题：1、不备房：保安住楼顶/架空层、管理处设在地下室导致客户投 诉等情形。2、备房不够。3、备房，但产权及使用权未给业主，收益归开发商。4、擅自改变用途。三、物业管理用房（二）相关法规：第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物 业管理用房。 地方法规（深圳条例实施细则） 第二十一条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按 条例规定向管委会提供住宅区物业管理用房。 物业管
9、理用房的计算公式为：管理用房面积(平方米)=人均管 理用房规划指标住宅区房屋总套数户均人口数。 前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。 三、物业管理用房（二）相关法规：第38条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意， 物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。第65条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自 改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行 政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下 的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位 、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使 用。三、物业管
10、理用房（三）对策：1、依法配备，保证数量。2、用途：一旦确定，不再更改3、如已改变：1）补办手续，同时收益归业主2）退回原用途四、共用部位、共用设施的所有权或使用权的行使（一）问题：1、建设单位擅自处分业主相关权益。 如：开发商赠送楼顶花园、底层花园2、物业公司随意改变用途。 如：架空层当保安宿舍住3、产权不明，收益分配不清。 如：无产权的地下停车场被开发商出售。四、共用部位、共用设施的所有权或使用权的行使（二）相关法规：第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所 有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施 ，不得改变用途。业主
11、依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办 理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建 筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业 主依法办理有关手续。第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的， 应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照 规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资 金，也可以按照业主大会的决定使用。四、共用部位、共用设施的所有权或使用权的行使（三）对策：1、规划、设计不可随意变更，尤其对于已分摊的部分。2、销售合同中：明确产权及收益3、对待已被处分的业主产权及更改用途的：1）补办手续，同时收益归产权人
12、。2）退回原用途五、地产与物业的承接验收工作（一）现状：1、未移交2、移交不齐全：资料、设备设施3、移交，但无法定承接验收手续4、以上现象，导致：1）业主不满，财产不明2）物业公司合同终止时，向业主委员会交接不清五、地产与物业的承接验收工作（二）法规要求：第28条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进 行查验。 第29条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下 列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（
13、四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委 员会 第39条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条 例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理 企业之间应当做好交接工作。五、地产与物业的承接验收工作（三）对策：市场化运作1、新项目：依法依交1）资料的移交2）设备设施的移交3）法定手续：签字盖章确认。2、旧项目：补齐手续六、参与业主大会的成立（一）法规要求：第五条 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区 、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政
14、府 ）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位） 组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工 作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告 。（业主大会规程）第三十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得 作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动六、参与业主大会的成立（二）对 策：积极参与、引导七、专项维修资金（一）问题：开发商是否还要按照地方条例交纳有关维修 基金？七、专项维修资金（二）相关法规：第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构 相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修 资金。专项维修
15、资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共 用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主 管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得 相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有 关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以 按照业主大会的决定使用。七、专项维修资金（三）对策：坚持“飞马行动”原则至少应依法计提。八、工程遗留问题（一）问题：1、 责任主体不明：2、 物业管理公司承担开发商的责任，引起业主投诉 ：物业管理费被侵占。八、工程遗留问题（二）相关法规
16、：第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范 围，承担物业的保修责任。 八、工程遗留问题（三）对策：1、原则：内部市场化运作2、操作：1）法律主体及权责界定清楚：地产和物业是委托与 被委托关系2）费用明析，防止业主物业管理费的投诉一、业主、业主大会与业主委员会 二、物业服务合同 三、物业公司与业主人身权、财产权责任 四、物业管理费 五、水电费、供暖费 六、业主的知情权与监督权 七、乱搭建 八、业主违章装修 九、供水供电设施的维修 十、物业管理用房 十一、共用部位设施的使用、经营权第二部分：条例与物业公司条例：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有 知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简 称专项维修资金）的管理和使用；义务：（四）按照国家有关规定交纳
