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1、房产公司职工技术运动会第一部分 物业管理的概论1、物业：是指已建成并投入使用的各类建筑物以及相关的 设备、设施和场地（也可以是单体的房屋，包括高层与多层住 宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂 房、仓库等）。2、物业管理含义：是指物业服务企业受物业所有人的委托 ，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进 行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的 有偿服务。3、业主：物业所有人，即产权人，指房屋所有权和土地使 用权人。4、物业管理的基本特征：社会化、专业化、企业化、经营 型。一、物业与物业管理基本
2、概念5、物业管理与传统房屋管理的区别：6、物业管理的 基本内容 房屋建筑主体管理房屋基本情况的掌握。房屋修缮及其管理。房屋装修管理。 房屋设备、设施的管理种类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。各类设备、设施基本情况的掌握（如：分布、管线走向、变动情况 、完好率与使用情况等，做到准确、及时、心中有数）。 环境卫生的管理 绿化管理 治安管理 消防管理 车辆道路管理 公众代办性质的服务 管理费用的核收和使用管理 搞好社区管理、精神文明建设建立新型人际关系 物业的档案管理7、物业管理的 基本环节v物业管理的策划阶段；v物业管理前期准备阶段；v物业管理启动阶段；v物业管理日常运行阶段。二、物
3、业管理与房地产 开发前期物业管理知识 1、工作内容：（是在业主、业主大会选聘物业企业以前，与 建设单位签合同进入的物业管理）上岗人员培训计划的制定和实施。新建物业的接管验收。接待业主入住；建立物业管理档案；设计管理模式；制定物业管理方案和管理制度；测算和收物业管理服务费用；与业主和使用人建立联络关系；向业主和使用人说明房屋及附属设备设施的功能和使用注意 事项；监督和管理业主和使用人的室内装饰装修；策划开展综合经营服务；自行提供或选聘专业机构提供房屋及其附属设备的养护维修 服务；安全、消防、环境保洁、绿化管理服务；协助业主和建设单位筹备成立业主大会；与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教
4、育、公 用事业、 商业及文化娱乐等行政主管部门进行联络、沟通和协调。物业管理条例规定：在业主、业主大会选聘物 业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签 订书面的前期物业服务合同。前期物业管理、招投标应当遵循公开、公平、公正 和诚实信用的原则。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业 买受人明示，并予以说明。2、前期物业管理的相关规定有利于优化设计、完善设计细节；有利于提高房屋建造质量；有利于保证物业的使用功能；有利于加强对所管物业的全面了解；有利于后期管理工作的进行；有利于树立物业服务企业的形势。3、物业管理早期介入作用它是指物业管理单位在接受委托物业管理时， 对新建物业或原有物
5、业按行业标准进行综合检验的过程 。它是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和满足使 用功能为主要内容的再验收。接管验收合格，标志着物 业可以实施正常的管理。4、什么是接管验收5、一般来说，竣工验收属于物业管理早期介入的 范畴，接管验收属于前期的物业管理的范畴。而早期介入：是指开发企业邀请从事前期物业管 理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究，小区规划 、设计、施工等阶段的讨论与提出的建议。 6、接管验收的要求、资料。7、物业交接双方的责任开发建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料 提前做好房屋交验收准备，及时书面提请物业接管单位进行接管验收 ，接管单位应在15天内审核并签发验收通知
6、并约定时间验收。经验收 合格，接管单位应在7天内签验收合格凭证，并应及时签发接管文件， 未经接管新建房屋一律不得交付使用。接管验收，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时， 双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组 织复验。房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管 单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因 ，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当 、管理不善的原因，是应由接管单位负责处理。新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定 ，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在 需要时用于代
7、修，保修期满，按实结算，也可在验收接管时，双方达 成协议，视质量问题的轻重程度，建设单位一次性拨付保修费用，由 接管单位负责保修。验收主体不同。竣工验收的主体是房地产开发单位和城市建 设行政主管部门。接管验收的主体是房地产经营管理单位，即物业管 理单位。验收性质不同。竣工验收是政府行为，对施工质量和设计质 量进行检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业服务企业代表 全体业主根据委托合同，从确保物业日后的正常使用和维修的角度出 发，对物业委托方委托的物业进行再检验。验收目的不同。竣工验收是工程项目建成后，开发建设单位 为了使物业取得进入市场的资格，对物业是否合格进行质量验收。接 管验收是物业管
8、理公司为了分清管理责任，对即将进行管理的物业进 行质量验收。8、竣工验收与接管验收的区别明确交接双方的责、权、利关系。确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的 利益。为日后管理创造条件。9、接管验收的作用三、物业服务企业1、基本概念。物业管理公司：是指按合法程序建立并具备相应资 质条件的，对物业进行管理的企业性经济实体。2、物业服务企业的性质：具有独立的企业法人地位的经济实体。（不是事 业单位）属于服务性企业。（本身并不制造实物产品，通 过服务达到目标，本质上讲“产品”就是服务）物业管理资质等级分为一、二、三级。国务 院建设部负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理 ；直辖市人民政府房地产主
9、管部门负责二级和三级物业 服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主 管部门的指导和监督；自治区人民政府建设主管部门负 责二；设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物 业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区 人民政府建设主管部门的指导和监督。3、物业服务企业的设立分资质审批和工商注册登记两步。4、各资质等级物业服务企业的条件。 5、物业服务企业的注册登记按公司法规定：企业设立须向工商行政管理 部门进 行注册登记，领取营业执照后，方 可开业。另：收费标准报当地物价部门审批。 6、物业服务企业的权利根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。依照委托合同和管理办法对物业实施管理。依
10、照委托合同和有关规定收取管理费。有权制止违反规章制度的行为。有权要求业主委员会协助管理。有权选聘专业公司承担专项管理业务。可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。履行物业管理委托合同，依法经营。 接受业主委员会和业主及使用人监督。 重大管理举措应提业主委员会审议批准。 接受行政主管部门监督指导。 提供优良生活工作环境，搞好社区文化。 发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。 物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全 部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产 、包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时，业主委 员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计 。7、物业服务企
11、业的义务四、业主大会和业主委员会业主及其权利、义务业主是指物业的所有人（前面已讲述），又是我 们物业服务企业服务的对象。业主的权利最基本的权利就是依法享有所拥 有物的各项权利和参与管理，要求物业服务企业依据物业 管理合同提供相应的管理与服务的权利。业主的义务就是遵守有关法律、法规、政策 的规定及业主规约，物业管理委托合同所载明的各项条款 和执行、服从业主大会及业主委员会的各项决议、决定。业主大会：是由全体业主组成，决定物业重大管理项目的业 主自治管理组织。业主大会履行的职责：1、裁定、修改业主公司和业主大会议事规则；2、选举、更换业主委员会、监督业主委员会的工作；3、选聘、解聘物业服务企业；4
12、、决定专项维修资金使用、续集方案，并监督实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的 使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的 职责。建设部建住房2003131号业主大会规程第十七规定业主 大会作出制定和修改业主规约，业主大会议事规则、选聘、解聘物业 管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主委员会的性质和地位业主委员会是在物业管理城区内代表全体业主实施自治管 理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选择产生，经政府批 准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体。业主委员会的宗旨是代表物业的合法权益，实行
13、业主自治 与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护 本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本 上讲，还是业主实施民主管理的组织形式，是社会民主管理的基础。业主委员会的产生 1、第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单 位或物业服务企业、企业代表组成筹委会，筹委会会推荐本会候选人 名单，提交第一次业主大会选举产生。 2、业主委员会会每届任期3年，由业主大会进行换届选举。 业主委员会组织 1、根据物业规模大小，业主委员会设委员5-15名，其中主任1名， 副主任2-3名，主任、副主任在全体委员中选举
14、产生。 2、业主委员会主任通常由主要业主代表担任，住宅小区可选热心 公众事业，对物业管理有较多了解，有一定威信和组织工作能力的人 担任。 3、业主委员会聘任执行秘书（或秘书长）1名，负责处理本会日常 事务。执行秘书可以是也可以不是本会委员。 4、业主委员会主任、副主任、执行和局为兼职或专职。主任、副 主任、执行秘书和经业主委员会同意的其他人员可根据承担的工作情 况获得适当津贴。业主委员会委员1、业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选 举连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后提 交业主大会确认。2、业主委员会委员名额的分配取决于业主在该物业中所拥有业 权份额的多少
15、。具有较多业权份额的业主，在业主委员会中应占较多 的委员名额；但分散业主也应占有相应比例的委员名额。如其物业30% 业权为分散的业主，则在委员中30%的委员应由这些分散的业主推选。 非业主不得成为业主委员会委员。3、业主委员会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强， 有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。但有下列情形的人 员不得担任委员会，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：个人已宣告破产或担任企业法宝代表人期间该企业破产3年内 的；因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；无故缺席会议连续3次以上；已不是业主；有违法犯罪行为被司法部门认定或正在接受调查的；已以书面形式辞职的；其他不
16、适宜担任本会委员的情形。业主委员会的权利 1、召集和主持业主大会； 2、修订业主规约、业主委员会章程； 3、决定聘请物业服务企业； 4、审议物业管理服务费收取标准及使用办法； 5、审议年度管理工作计划、年度费用概预算； 6、检查、监督物业服务企业的物业管理工作； 7、监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维 修基金的筹集、使用和管理。 8、业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 业主委员会的义务1、筹备并向业主大会报告工作；2、执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的 监督；3、贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法 律、政 策规定，协助物业服务企业落实各项管理工作， 对住用户开展多种形式的宣传教育；4、严格履行物业管理委托合同，保障本物业各项管 理目标实现；5、接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部 门对本物业的管理事项提出的指令和要求；6、本会
