农民安置房不得买卖

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1、买卖农民拆迁安置房无效买卖农民拆迁安置房无效(2010-08-23 08:32:05) 转载 标签： 房产法律房屋转让转让合同赵斯张山分类： 杂谈 随着市区房屋价格的走高，越来越多的人把投资及安家置业投向了市郊农 民拆迁安置房。由于我国法律对农民集体所有土地使用权的转让是有限制的， 合同双方较容易产生纠纷。本案正是一起典型的买卖农民拆迁安置房纠纷，对 于双方所签订的房屋买卖合同是否有效是本案的关键所在。原告张山（化名）向法院诉称，2007 年 11 月初，其与赵斯签订房屋转让 合同一份，合同约定赵斯将其所有的南长区某苑 A 号 501 室房屋一套以人民币 38 万元的价格转让给张山。合同签订后

2、，原告方按约支付了 38 万元。后发现 该房无法办理产权过户手续，故诉至法院，请求确认双方签订的房屋转让合同 无效，原告方将房屋返还给被告方，同时被告方返还原告方人民币 38 万元，本 案诉讼费用由被告方承担。被告赵斯（化名）辩称，原告方在签订转让合同之前已经明知该房屋系拆 迁安置房，且尚未领取产权证，即使领取产权证，产权人也归赵斯，故原告所 述付款后发现该房无法办理产权过户手续与事实不符；房屋转让合同是在见证 人的见证下签订的，双方应当按合同的约定继续履行。法院经审理查明了以下事实：2007 年 11 月初，张山与赵斯协商购买南长 区某苑 A 号 501 室房屋事宜。同日，张山向赵斯支付购房

3、定金 1 万元。两日后， 赵斯（甲方）与张山（乙方）签订房屋转让合同一份。合同约定，赵斯有坐落 于无锡市南长区某苑 A 号 501 室房屋新空房一套，建筑面积为 94.41 平方米， 自愿将该房屋有偿转让给张山。经双方协商决定，该房屋转让价为 38 万元整 （其中包括煤气安装费 2500 元、电子防盗门 500 元、进户防盗门 1000 元、环 卫费 200 元）。合同签订之日，乙方向甲方支付定金 1 万元，乙方在合同签订 后三个月内将房款付清。乙方付清房款后，甲方立即将房屋钥匙交给乙方。合同签订后，张山分别于 2007 年 11 月、2008 年 1 月支付购房款人民币 9 万元、 28 万

4、元。2008 年 1 月 26 日房屋交付给张山。另查明 2005 年 8 月 12 日，赵斯与原无锡市南长区扬名镇 B 村村民委员会 （以下简称 B 村委）签订 B 村老村改造拆迁协议书一份，约定赵斯将其所有的 房屋出让 B 村委，以便拆除后重新建造。B 村委按规定给赵斯安置公寓式新房， 即某苑 A 号 501 室。又查明，某苑 A 号 501 室尚未领取房屋所有权证和土地使用证；至本案法 庭辩论终结前，该房屋的土地性质仍为集体土地。法院审理后认为，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以 外，均属于农民集体所有。而且，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。 根据无锡市相关规定，拆

5、迁安置房是用于保障集体土地拆迁安置的普通住房， 享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质。依法取得房屋土地 权属证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同 时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易。本案中， 赵斯与张山所交易房屋的性质是拆迁安置房，至法庭辩论终结前，讼争房屋的 土地性质仍为集体土地，且尚未取得房屋所有权证和土地使用证。原被告双方 在交易前亦未依法办理上市交易审批手续，补交土地出让金和享受优惠的有关 税费，属于不得上市交易的情形，故原被告双方签订的房屋转让合同应属无效， 因该合同而取得的财产应当予以返还。张山要求确认房屋转让合同无

6、效并要求 将房屋返还给被告方，被告方同时返还原告方人民币 38 万元的理由正当，本院 予以支持。赵斯要求按合同约定继续履行的意见，无法律依据，法院不予支持， 故判决确认双方签订的房屋转让合同无效，张山将讼争房屋返还给赵斯，赵斯 返还张山购房款 38 万元。一审宣判后，原、被告在法定期限内均未提起上诉，判决发生法律效力。说法本案主要涉及原、被告所签订的房屋买卖合同是否有效的问题。一、我国的土地管理法中明确规定“农民集体所有的土地的使用权不 得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后 才能进入二级市场流转”，而本案中原、被告所买卖房屋的土地性质到法庭辩 论终结前仍为集体土

7、地，故该集体土地上的房屋是不能进入房产市场进行买卖 的。与普通商品房相比，拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间 受限，即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在 取得拆迁安置房房产证的一定时间内无法将该房过户给其他人。二、本案中双方当事人签订的是在集体土地上所建房屋的买卖合同，其标 的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。根据无锡市人民政府办公室锡 政办发（2005）150 号关于加强经济适用住房拆迁安置房建设交易管理有关 问题的通知的规定，拆迁安置房是用于保障集体土地拆迁安置的普通住房， 享受土地划拨、规费减免等相关政策，具有社会保障性质。依法取得房屋土地权属

8、证书的集体拆迁安置房上市交易前，应当依法办理上市交易审批手续，同 时必须补交土地出让金和享受优惠的有关税费后才能进入市场交易。综上，本案中双方所买卖的房屋为农民拆迁安置房，该房屋的土地性质为 集体土地，故本案中双方所签订的房屋买卖合同由于合同标的不能及违反了法 律的强制性规定，而系无效合同。所谓动迁房，是“动拆迁安置房”的简称，在有些地方也称为“征地拆迁安置房”，在地方政府部门的规范性文件中，称为“配套商品房”，简称“配套房”；经济适用房，即“经济适用住房”，在一些地方政府部门的规范性文件和通知中称为“中低价普通商品房”，简称“中低价房”。有些法律学者和法律职业人对动迁房和经济适用房买卖是否合

9、法有不同看法，有些朋友对购买动迁房和经济适用房是否合法有效有顾虑。其实，对动迁房和经适房买卖的合法性进行质疑的观点是不成立的，对动迁房和经适房买卖是否合法有效的顾虑是完全不必要的。下面本文从合同法、物权法、城市房地产管理法及司法解释等几个角度，论证一下为什么说动迁房买卖本身是合法有效、没有问题的。首先，从合同法的规定来说，动迁房买卖合同是合法有效的。中华人民共和国合同法是 1999 年 3 月 15 日由第九届全国人大第二次会议通过、同日国家主席令第 15 号公布，自 1999 年 10 月 1 日起施行的，是一部由最高立法机关全国人大制定通过的基本法律。所有的民商事合同都受合同法的调整和约束

10、，只有婚姻、收养、监护、继承等有关身份关系的协议，适用其它法律的规定。按照我国合同法的规定，合同的效力有六种情形：完全有效；部分有效部分无效；无效；可变更；可撤销；效力待定。合同法第 47 条、第 48 条、第 51 条、第 52 条、第53 条、第 54 条、第 56 条规定了合同的不同效力类型，分别规定了效力待定合同、无效合同、可变更可撤销合同、有效合同和部分无效部分有效的合同。对无效合同的规定，只有第 40 条、第 52 条、第 53 条，其中最主要的是第 52 条，第 52 条专门规定了无效合同的五种法定情形。第 40 条、第 53 条则分别规定违反公平原则的格式条款、免责条款无效。第

11、52 条原文如下：有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。也就是说，符合下列五种情形之一的合同，是无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，或者当事人恶意串通订立合同，并且该合同损害了国家利益的；合同当事人恶意串通，损害集体利益或者第三人合法利益的；签订形式合法的合同，从事非法活动非法交易，追求非法利益和非法目的，以形式上的合法掩盖目的的非法的；合同内容或目的损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的。尤其值

12、得重视的是第 5 项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的。法律和行政法规的强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制规定的，合同无效；违反管理性强制规定的，合同未必无效。2009 年颁布实行的最高法院合同法解释二第 14 条规定：“合同法第 52 条第 5 项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”同时，合同法第 52 条第 14 项规定了合同无效的四种情形，这四项本身就是法律的效力性强制性规定。第 40 条和第 53 条规定违反公平原则的格式条款、免责条款无效，这两条本身也是法律的强制性规定。因此，对无效合同可以用一句话来概括：违反法律、行政法规的效力性强制性规定的

13、无效，除此之外不属于无效合同。遍查合同法，动迁房买卖行为的合法性、动迁房买卖合同效力问题可能会涉及到的规定，只有以下三种情形：（1）是否属于买卖双方恶意串通，损害国家利益、集体利益或者第三人合法利益？（2）是否损害了社会公共利益？（3）是否违反了其它法律、行政法规的效力性强制性规定？其它与动迁房买卖有关的法律、行政法规，就是物权法、城市房地产管理法和有关房地产管理的其它法律和行政法规。我们在下文中分析第三种情形，现在先来看看前两种情形。第一，动迁房买卖属于买卖双方（或者加上房地产中介，三方）当事人恶意串通，损害国家、集体利益或者第三人合法利益吗？先说损害国家利益。所谓国家利益，包括国家在整体上

14、的经济利益、政治利益和安全利益。买卖动迁房显然与国家政治利益和国家战略安全利益毫不相干。在经济方面，所谓损害国家利益，是指与整个国民经济秩序相关的国家整体经济利益。国有企业的利益不属于国家利益。动迁房是地方政府或者房地产开发商配置给被拆迁人的临时安置房，大部分是地方政府配置的。所有的动迁房建设都享受了政府土地使用和税费上的优惠减免，动迁房带有一定的福利性质，如果是地方政府建设分配的动迁房，在一定程度上是行政行为，不是单纯的民事行为。动迁房买卖时，买卖双方当事人确实应当向政府缴纳一部分收益，返还当初享受的税费优惠。但是地方政府房屋行政管理部门的实施细则至今尚未出台，买卖双方当事人自然就不用缴纳了

15、。没有做任何法律法规禁止的事情，不涉嫌当事人恶意串通、损害国家利益。同样的道理，买卖动迁房也没有损害任何集体利益。动迁房买卖只要双方自愿，依法操作、严格遵守双方签订的买卖合同，在过渡期内房东不对已售动迁房做任何处分，交易限制期满后按期如约过户，就不会影响任何第三人的利益。因此，守法诚信的动迁房交易，也没有损害任何第三人的合法权益。第二，动迁房买卖损害了社会公共利益吗？我国法律所讲的“社会公共利益”相当于国外民法所讲的“公序良俗”，只是我国的法律文件中很少使用“公序良俗”这一概念（在法学理论著作中还是大量使用这一概念的）。所谓“公序良俗”，是“公共秩序和善良风俗”的简称，包括社会公共秩序和善良风

16、俗两个方面。而我国民法中所讲的“社会公共利益”，包括社会公共秩序和公共道德两个方面，所以我国法律中的“公共道德”即国外民法的“善良风俗”。现代各国立法普遍确认违反公序良俗（违背社会公共利益）的合同无效（这一原则最早起源于罗马法），我国合同法也明确规定损害社会公共利益的合同为无效合同。所谓社会公共秩序，包括社会政治秩序、社会经济秩序和社会管理秩序。买卖动迁房显然跟违反社会政治秩序不沾边儿。违反社会经济秩序，主要表现为破坏市场经济秩序，违反市场经济管理的法律和行政法规、进行非法经济活动。截至目前没有任何法律、行政法规对动迁房买卖做出禁止性或者限制性规定，所以买卖动迁房并不涉嫌违反、破坏社会经济秩序和社会管理秩序，显然不属于非法经济活动。所谓社会公共道德，是一个较为抽象的、内容十分繁复、内涵随着社会的发展变化而不断发展变化的概念。根据我国大多数学者的观点，可以将违反社会公共道德的合同界定为以下若干种：危害家庭关系的合同；违反性道德的合同；非法的射幸合同；严重损害人格尊严和侵犯人权的合同；不正当地限制经济自由的合同；违反公平竞争原则的合同