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1、基于 SCP 范式的张掖房地产业组织问题研究摘要摘要：本文根据贝恩的产业组织理论，对张掖市房地产业做出了“市场结构行为 绩效”的分析，指出房地产业由于消费者地域特性导致了其供给的区域性寡头垄断特征， 本文国内房地产业的一些发展特征对政府调控房地产做出了一些合理的建议，以促进房地 产业的持续健康发展。关键词关键词：张掖房地产；市场结构；市场行为；市场绩效；优化建议 一、SCPSCP 范式及相关概念界定范式及相关概念界定 SCP 理论是哈佛大学学者创立的产业组织分析的理论.作为正统的产业组织理论,哈佛 学派以新古典学派的价格理论为基础,以实证研究为手段，按结构，行为，绩效对产业进行 分析，构架了系
2、统化的市场结构(Structure)-市场行为(Conduct)-市场绩效 (Performance)的分析框架(简称 SCP 分析框架).(苏东水.2000)该理论对于研究产业内部市 场结构，主体市场行为及整个产业的市场绩效有现实的指导意义，是产业经济学中分析产 业组织的正统理论.现代产业经济学的“结构行为绩效”分析范式（Structure-Conduct- Performance） ，简称 SCP 范式。这一范式认为产业结构决定了产业内的竞争状态，并决定 了企业的行为及其战略，从而最终决定企业的绩效。 SCP 模型从对特定行业结构、企业行为和经营绩效三个角度来分析外部冲击的影响。 外部冲击
3、主要是指企业外部经济环境、政治、技术、文化变迁、消费习惯等因素的变化;行 业结构主要是指外部各种环境的变化对企业所在行业可能的影响，包括行业竞争的变化、 产品需求的变化、细分市场的变化、营销模型的变化等。企业行为主要是指企业针对外部 的冲击和行业结构的变化，有可能采取的应对措施，包括企业方面对相关业务单元的整合、 业务的扩张与收缩、营运方式的转变、管理的变革等一系列变动。经营绩效主要是指在外 部环境方面发生变化的情况下，企业在经营利润、产品成本、市场份额等方面的变化趋势。二、张掖房地产业发展现状二、张掖房地产业发展现状 2016 年上半年，全市房地产市场总体运行平稳，房地产开发投资平稳增长，在
4、一系列 去房地产库存政策措施的有效拉动下，房地产市场刚性需求和改善性需求逐步得以释放， 销售市场出现回暖，商品房销售面积增速提升，但投资增长后劲乏力，刚性需求逐渐释放 之后，去库存压力仍然较大。 运行特征：（一）房地产开发投资平稳增长，住宅类投资仍起主要支撑作用。上半年， 全市一套表平台联网直报房地产开发企业共 126 户，完成房地产开发投资 25.53 亿元，增 长 15.36%，增幅比一季度回落 2.4 个百分点，比上年同期回落 31.9 个百分点。非住宅类投 资比重有所提升，但住宅类投资仍起主要支撑作用，中户型住宅投资是增长主力。 （二）供 需双侧同步调整，房地产去库存稳步推进。上半年，
5、全市商品房销售面积 44.33 万平方米， 同比增长 28.74%，增幅比上年同期提高 48.8 个百分点。其中，住宅销售面积 41.46 万平方 米，同比增长 32.9%。商品房销售额 14.13 亿元，同比增长 27.3%。现房销售情况明显好于 期房，表明购房者消费逐步趋于理性，注重实惠，更愿意选择证件齐全，适合居住的楼盘， 从而减少风险、保证交易的安全。 （三）项目建设到位资金仍然趋紧，开发速度和土地购置 下降。上半年以来，除 6 月份外，其它月份房地产开发企业实际到位资金均低于同期房地 产开发投资增速。截止 6 月底，房地产开发投资实际到位资金 24.63 亿元，比上年增长 11.1%
6、，低于同期房地产开发投资增速 4.3 个百分点，到位资金与完成投资比由上年同期的 1.002:1 下降为 0.96:1，到位资金趋紧，不但制约了投资开发速度，也导致企业土地购置锐减。 （四）房屋施工面积增速放缓，新开工面积和峻工面积有所增长。上半年，全市一套表 房地产开发企业房屋施工面积 512.64 万平方米，增长 10.8%，比上年同期回落 23.2 个百分 点。1 三、张掖房地产业的市场结构分析三、张掖房地产业的市场结构分析 市场结构是指企业市场关系的特征和形式，它反映了市场竞争和垄断关系的概念。市 场结构的决定 因素主要包括市场集中度、产品差异化、进入和退出 壁垒等。本文选择市 场集中
7、度、产品差异化、进入和退出壁垒这几个最重要的因素来分析张掖房地产业的市场 结构。 （一）市场集中度（一）市场集中度 市场集中度是用于表示在特定产业或市场中，卖者或买者具有怎样的相对的规模结构 的指标。由于市场集中度是反映特定市场的集中程度的指标，所以它与市场中垄断力量的 形成密切相关，也正因为如此，产业组织理论把市场集中度作为考察市场结构的首要因素。 2衡量市场集中度的指数有：行业集中度(CRn)、赫芬达尔赫希曼指数(HHI)、熵指数 (E1)等。本文采用 行业集中度(CRn)及赫芬达尔一赫希曼指数(HHI) 对张掖房地产业市场集 中度进行分析。行业集中度(CRn)又称为行业绝对集中度，通常简
8、称为集中度。它是指行业 内规模最大的前几位企业的有关数值 X(可以是产值、产量、销售额、资产总额、职工人数 等)占整个市场或行业的份额。计算公式为：C= = 1 = 1式中：产业中规模最大的前 n 位企业的行业集中度；产业中第 i 位企业的产值、产量、销售额、职工人数或资产总额等数值；n产业内的企业数 N产业的企业总数 公式中的 n 值可以根据计算的需要确定，通常取 n=4 或 n=8，本文中为张掖房地产的销量。 根据贝恩的市场结构分类为：由于房地产行业具有其特有的消费群体的地域性，而目前相关文献计算的市场集中度都 是按照全国市场份额的百分比来计算的，因此计算的那些市场集中度指标并不能真实的反
9、映各个地方的房地产市场结构，张掖的房地产行业更是不能够和诸如北京、上海等一些大 城市相比的。在张掖市，是少数几个大的房地产商（如新世纪、北部湾、金达、瑞祥、鸿 基、华大等房地产开发公司）占有了整个市场的绝大多数份额，因此张掖市房地产市场是 以寡头垄断为主。 （二）产品差异化（二）产品差异化 房地产由于其消费的地域性决定了不同地段的产品具有差异性。在房地产开发中流行 的一句话是:“第一是地段、第二是地段、第三还是地段” 。最近几年张掖市的房地产开发 商在产品上做了一些改进, 比如:新世纪、华大等房地产公司在建筑材料上进行创新，而鸿 基、金达等房地产公司在构造设计和装潢方面进行创新，一旦某开发商有
10、创新产品面世, 别的开发商就会很快模仿。住宅建筑的差别化还体现在软件上, 主要是开发商的品牌, 售后 服务质量以及物业管理的质量。对于一些大型的房地产开发企业来说, 它们通常有自己的 物业管理公司,如瑞祥地产，房地产开发和物业管理相互衔接, 处于下游的物业管理公司根 据客户入住后反馈的信息为房地产开发企业提供开发建议, 形成良性循环, 这也构成了与其 房地产产品与其他公司产品的差异化。3 （三）行业进入与退出壁垒（三）行业进入与退出壁垒由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本，也无政策法规障碍和契约壁垒，因此本文 主要分析房地产市场的进入壁垒，主要从资金壁垒、政策法规壁垒、老企业占优壁垒等几 个
11、方面阐述。 资金壁垒：房地产业是典型的资金密集行业，一个项目的开发少则几个亿，多则几十个亿，甚至上百 亿。一个潜在的房地产开发商想要进入房地产市场，首先其必须拥有或者能够筹集到进行 房地产项目开发所必需的最低资本，而且随着经济的发展，房地产行业的资本密集趋势日 益增大，致使一些弱小的企业想进入房地产市场成为不可能。 政策法规壁垒： 国家为控制房地产市场过热，2003 年及随后陆续出台了一系列宏观调控政策。如：土地 政策方面：房地产开发要采取“招拍挂”的方式进行；严格限制和规范农用地转非农用地。 金融政策方面：根据国务院通知，商业银行将房地产开发投资项目的资金比例有 20%提高 到 35%以上；
12、2004 年央行还将贷款的基准利率提高了 27%。所有这些宏观调控政策，都成 为潜在进入企业的进入阻力。 老企业占优壁垒： 在新企业进入之前，原有在位企业已经占有了各种优势资源，在房地产市场中最重要的 资源就是土地，而某个地域内土地资源优势稀缺的和不可复制且不可移动的，这样先行进 入某个地区的开发商由于优先占有了该地区的土地资源，只要他拒绝提供给潜在进入者该 地区的土地开发权，便可以保持其垄断利润，彻底阻止潜在进入者进入，这就形成了潜在 房地产开发商最强大的进入壁垒。 四、张掖房地产业的市场行为分析四、张掖房地产业的市场行为分析 （一）价格行为（一）价格行为 中国现阶段土地价格猛涨的势头自然波
13、及到张掖，再加上房地产市场具有很强的寡头垄断 特性，所以房地产市场价格采取的是垄断高价， 其各类商品的价格也一直呈逐年递增的趋 势 ， 从表 2，表 3 中可以看出，张掖房价正在不断上涨，二手房市场也日益火爆。表 2 张掖在售楼盘价格 资料来源：张掖房天下表三：张掖二手房房价走势 资料来源：张掖房天下（二）非价格行为（二）非价格行为我国房地产业经过 10 多年的发展,即将进入后房产时代。在房地产竞争中,虽然价格竞争 也是一 种竞争手段,但毕竟降价的空间是有限度的,与此相反,若房产商把竞争重点放到努 力提高产品价值,即想方设法依靠先进的技术、周到热情的服务等提供给消费者更大的效用 满足, 便拥有
14、了更大的竞争主动权,更广阔的定价空间,便能在新一轮的竞争中处于优势,而 且这种竞争方式也符合可持续的发展观。而现实中,很多房地产企业已经付诸实践了,比如 广泛分布于广州、北京、上海、青岛等城市的“奥林匹克花园”,就是以运动和健康为特色 的先导,把体育产业和房地产业相 结合的创新性房地产开发模式。 五、张掖房地产业的市场绩效分析五、张掖房地产业的市场绩效分析 在一定的房地产市场结构下,通过一定的市场行为使房地产业在价格、产量、费用、利 润、 产品的质量和品种以及技术进步等方面所达到的现实状态 就是房地产企业市场绩效, 它实质上反映的是市场运行效率。通过实证研究得出,房地产投资增加 12.7 个百
15、分点,国民 经济便增长 1 个百分点;房地产投资降低 12.7 个百分点,国民经济也将降低 1 个百分点。衡 量房价的高低一般用房价收入比,即一套房屋价格与一个家庭年收入之比。目前流行 “4161”的说法,即房价与年收入之比在 4 6 之间是合理的。房地产市场结构性矛 盾突出,但自从国家出台相关政策以及受到美国金融危机的打击后,政府和企业更关注房地 产市场的健康有序运行,供需方面的结构性矛盾正逐渐缓解,相信各种深层的体制问题也会 慢慢得到解决。 张掖房地产企业应该更充分的认识到,社会的消费性需求才是房地产业持 续健康发展的动力,所以要把更多的资源和精力投入到提供适应消费者需求的房产上来,避 免
16、过去盲目追 求豪华、大面积等行为的再发生,要始终以市场需求为导向, 努力提高产品 质量,努力创新产品、创新经营理念,以人为本, 这样才能不断做大做强,获得消费者的忠诚 和社会的认可。政府方面要转换角色。在我国,政府在房地产业发展中仍具有举足轻重的地位,政府 部门与房地产企业的产权主体 以及房地产项目的投资主体之间有着或明或暗,千丝万缕的 联系,使市场交易的不确定性大大增强。政府在房地产市场上的主要职能应着眼于以下几个 方面:其一,政府是房地产 业健康有序发展所需的制度规范提供者,政府部门应该根据 市场 需求及时、主动地出台相应的政策和规定,以维护房地产市场的健康有序运行;其二,政府可 以通过调节土地供给、调整银行利率等措施,来激活或软化房地产市场;其三,立法机关应完 善法律法规,规范房地产市场行为,减少法律漏洞 和执法时的“灰色区域”,以保障房地产 市场的良性发展。 六、促进张掖房地产业组织优化的对策建议六、促进张掖房地产业组织优化的对策建议 1.
