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1、cbfb21f966f7d5c22a8d89cd0d66a5f5.pdf 第 1 页 共 25 页一、我们对当前地产市场的判断一、我们对当前地产市场的判断普通住宅市场普通住宅市场市场供应继续增加， 2006 年下半年供应集中放量，比 2005 年同期有较大幅度增加。从 2004、2005 年的土地交易状况来看，大量成交土地正在逐渐转化成市场供应，如老城厢、海河六大节点工程等城市中心区项目，以及南部的梅江地区、西部的西部新城、西北部的瑞景居住区、西南部的外环线周边等，上市规模较 2005 年将有一定幅度上升。去年年初进入天津，已经取得土地的外地开发商，如首创、金融街、上投、金地的开发项目经过一年
2、的运作，产品已陆续上市。热点区域更加分散，板块效应明显，城市边缘组团兴起。大梅江板块项目密集，供应巨大将成为竞争最激烈的地区；老城厢地区的产品将更趋于多元化，上至低密度市中心豪宅、下到小户型公寓都将出现，产品差异化明显；而以海河水上运动世界、泰达城为代表的海河板块将锋芒初现，开始跻身高端项目中，成为不可忽视的新兴区域；主打低迷度的西部新城板块成为今年一个耀人的亮点。随着城市快速扩张，目前外环附近的城市边缘地区如西青中北镇、西南津涞公路沿线也有相当供应推出。外环周边地区已得到开发商的重视，特别在几条进入城区的放射性干线沿线，将逐渐成为中等收入客群置业的主要选择。市场整体成交价格继续上升，但幅度趋
3、缓。由于市场供应出现结构性变化，中低价位住宅成交总量与比例都将有显著增长，对整体房价涨幅有一定抑制，价格平稳略有涨升。在大梅江等高档项目聚集区域，由于 2006 年市场供应密集，且大都定位于高端市场，成交客户分流，市场整体价格基本保持稳定，难有太大上涨。而在老城厢等市中心区域，随着区域市政环境的进一步完善，价格仍有一定上涨空间。而在部分城市新兴居住区，如河东卫国道、张贵庄路沿线、西青西部新城等区域，由于区域市政、交通、配套等因素得到政府支持在迅速完善中，新开盘项目价格也有一定提升空间，区域房价上涨幅度在 10%-15%较为正常。2006 年市场成交稳定上升，交易量预计提高 20%。受到国家政策
4、调控的影响，2005 年市场整体成交比较去年有所回落，但天津市场基础稳固，发展良好，需求旺盛，在未来地产市场长期发展看好，产品品质不断提高，市场新增大量供应的刺激下，明年成交量将有一定程度上升。特别 2006 年城市cbfb21f966f7d5c22a8d89cd0d66a5f5.pdf 第 2 页 共 25 页周边区域中档商品房上市量放大，也将促进市场主流阶层的成交量，预计在宏观经济良好运行，政策稳定条件下，今年整体市场交易量将有升幅。别墅市场别墅市场天津别墅市场处于快速发展中，项目主要分布在城市南部的大梅江板块及东丽、西青的局部地区。随着梅江区域的发展和成熟，大梅江由于自然环境较好、整个区
5、域形成富人居住区大环境，已经为别墅项目聚集区，同时东丽湖近两年也依托良好自然环境与万科大规模开发的带动，成为别墅开发热点。从项目产品特点上，纯别墅项目较少、大多为复合型社区，在售项目中联排产品占据市场主流。目前，仁爱集团的团泊湖别墅项目已经开始进行了推广，一个新的别墅区即将在天津占有局部市场。2006 年经济型别墅成为市场热点。有效需求开始出现分化，2006 年除少量高总价项目满足有限的市场需求外，低总价、中小面积创新产品将成为市场热点。别墅市场进入产品时代，卖点特色更为鲜明。随着市场竞争加剧，2006 年新推出的别墅将越来越注重产品品质、风格、社区形象，开始进入产品时代。卖点将逐渐转到私家庭
6、院、建筑立面、园林特色、景观风格、项目配套等，作为项目主要卖点推出。商业市场商业市场2005 年天津商业市场进入整体供应旺盛阶段。综合业态商业主要分布在城市中心区域人口密度大和平、南开等区域；新兴区域商业中心主要集中在南开、河西区，区域商业档次与品质提高，专业业态(轻工商贸城、汽配城等)主要分布在交通便利的城市边缘城区如东丽等区域。2006 年中心区商业核心地位不变，区域内商业中心逐渐发展，其中如老城厢将成为新热点，开始向高端、精品商业发展。目前天津只有市中心单核心的商业中心，未来区域将逐步开始新一轮的建设，在绝对地位上仍为天津市商业中心，但相对地位降低成为必然。市中心区域商业出现一定分化，如
7、老城厢区域也有包括餐饮、娱乐项目的高档商业广场出现，完善与弥补市中心区商业形态的不足。未来市中心商业产品业态将进一步丰富，既有高档百货，也有专卖店、专营店，其中精品店和中高档餐饮占很大的比例，产品深度较大，整体档次偏高。天津 RBD 雏形出现，主要在海河沿线开始形成。随着天津市城市改造步伐的加快，城市功能区将进一步细化与发展。将在 CBD 的基础上，城市RBD(城市休闲商务区，英文 Recreational Business District 的缩写)雏形开始出现。cbfb21f966f7d5c22a8d89cd0d66a5f5.pdf 第 3 页 共 25 页天津目前海河服务型经济带综合开发
8、已经进入实施阶段。它的启动建设对第三产业和服务业的快速发展，将起到巨大的推动作用。不久将来又会有大面积的商业、商务、服务设施落成投入使用。这些区域必将会衍生出新的商圈。如海河沿线的古文化街、海河水上运动大世界等节点，将成为天津最有希望形成 RBD 氛围的区域。产权式销售受到冷遇，商业出售的难度增加。当前天津商业地产项目多采用分割出售方式进行开发，商铺产权多元化容易引发定位混乱以至经营状况恶化，商业经营容易出现问题，同时基于近年市场上也出现部分失败案例，给投资者信心造成一定打击，未来前景看淡。大规模集中商业继续增加，但开始趋于饱和，将从数量增加逐渐向品质提升转化。在天津城市中心区域如南京路、老城
9、厢区域，目前都有新兴商业规划，未来 1、2 年内大量商业配套将开始陆续入市。商业项目集中上市，市场供应增长速度快于需求增长速度，随着高档商业逐渐入市，竞争日益激烈，未来天津大型集中商业将由数量的增加向品质、档次的提升进行飞跃，同时商业出现进一步的分化，部分商业已经出现经营不善而开始转变经营业态与模式。写字楼市场写字楼市场天津市写字楼市场分布相对分散，呈现出为重点区域和热点地段相结合的格局，除小白楼 CBD、南京路沿线及友谊路沿线作为写字楼主要分布区域外，东站附近、十一经路区域及鞍山西道区域写字楼分布也相对集中。商务区成片发展，地铁、海河沿线成为新发展重点。新增写字楼将沿地铁上盖建设及海河沿线区
10、域为发展重点。随着地铁、海河写字楼的建设，商务区开始由点、线向面的转化，初步形成以南京路沿线和海河沿线为界，以和平区为主体，包括河西区小白楼、河东区十一经路、后广场区域，向西延伸到南开区万德庄地区的天津市商务中心区格局。2006 年市内复合型地块中写字楼部分推出，影响市场分布格局。海河水上大世界、泰达城、老城厢等大规模、复合性地块中均有写字楼规划，由于天津的写字楼市场整体规模偏小，这类零星新增项目的出现也将对写字楼的市场分布格局产生一定冲击，次级商务中心有望出现雏形。2006 年写字楼出租仍将以消化存量为主，销售状况稳定。由于需求难以激增，整体租金水平预计将保持在上涨 3%-5%范围，空置率仍
11、将稳定在目前水平。未来集中放量导致竞争加剧，预计销售价格将难有大幅上涨，销售速度也将保持稳定。cbfb21f966f7d5c22a8d89cd0d66a5f5.pdf 第 4 页 共 25 页二、我们对河东区的理解二、我们对河东区的理解从天津发展方向上来说，未来五年内，天津最有发展的区域将是河东区及河西外延一部分区域，一方面是受滨海新区的政策性影响，另一方面也是因为天津经济发展仍然会往东南方向倾斜。未来几年随着地铁、城际列车、快速路等城市配套的完善，这些区域将会有更大的发展。近几年来，河东区受天津房地产开发重心外移的影响，发展势头迅猛。东站后广场区域与位于卫国道沿线的新上市楼盘有远洋新天地、城
12、市东景、太阳城后续组团、阳光星期八、滨海市政项目等，这一板块在 2005 年的新开工面积达 64 万平方米，而东南半环板块楼盘以在售项目为主，主要有丽苑居住区、凤溪花中城、第六大道、芳水河畔等。是河东区供应最集中的区域之一。河东区板块内楼盘以中档住宅为主，产品类型以多层及小高层最为常见。受总价限制，这一区域的中、小户型保持热销。由于河东区的楼盘分布比较分散，生活配套与市中心也有一定差距，并且缺乏政府统一规划，因而板块优势并不显著。随着东南半环快速路以及津滨轻轨等大型市政交通设施投入运营，河东区的房地产开发有望再上一个新台阶。在未来一段时间内，河东区十一经路两侧、海河沿线，将会成为河东重点发展的
13、热点区域。理由有三：其一是景观优势：一是景观优势；这一地区紧邻海河，拥有得天独厚的自然水景；二是整片开发优势，作为海河两岸综合开发改造八大节点之一，这一地区的建设是按照整体规划、统一形象进行；三是交通优势，津滨轻轨将沿海河东路、六纬路地下敷设，并在七经路和十一经路设站，海河改造后连接河东与和平、河西两区的桥梁也将更多。其二是商务氛围的带动;商务办公氛围的提升对住宅的拉动，是这一地区的最显著特点。河西现有小白楼中心商务区、解放北路金融贸易一条街与该地块隔河呼应。cbfb21f966f7d5c22a8d89cd0d66a5f5.pdf 第 5 页 共 25 页特别是按照市政规划，北至六经路、东临六
14、纬路、西至海河、南至河东区政治、经济和文化中心十一经路的南站地区被规划为一个新的中心商务区。该地区可规划用地面积 29.68 公顷，在此将新建集现代化办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐、餐饮等为一体的建筑群，并与海河沿岸自然风光、占地 2 万平方米的金湾文化广场、海河带状公园共同建成国际一流的现代化亲水商务区。其三居住氛围日益浓厚：商务氛围的日渐浓厚必将带动这一地区住宅建设的整体提升。河东与河西虽仅有一河之隔，但在几年前两区的房价仍相差 1000 至 1500 元。现在，这种差距正在逐渐缩小，随着海河综合改造的加快，河东十一经路两侧、海河沿线这一区域价值还将有更大幅度提升。三、最新的市场调
15、研结果三、最新的市场调研结果一、购置新房情有独钟一、购置新房情有独钟调查结果反映出，打算选购新房占 86；二手房占 7，尚未决定占 7，主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。cbfb21f966f7d5c22a8d89cd0d66a5f5.pdf 第 6 页 共 25 页二、自用为主导二、自用为主导购房用途的选择中，自住占 83，投资占 9，为亲友占 4，为度假占 3，其他占 1。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。三、潜在需求旺盛三、潜在需求旺盛以计划购房时间来分析：计划最近购买的占 47，半年以后占 27，一年以后占 17，两年以后占 9。从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜在需求非常旺盛。四、最爱的是小高层或多层四、最爱的是小高层或多层cbfb21f966f7d5c22a8d89cd0d66a5f5.pdf 第 7 页 共 25 页频数分析表明，中意小高层的消费者占 44，多层占 33，高层占
