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1、重庆地产的滨江时代重庆地产的滨江时代 2004-12-292004-12-29 编者按：2004 年的重庆地产，出现了太多的热点和变数，宏观调控、房价涨 跌、北部新区大盘全面开发、滨江地产全面升温2004 年的重庆房地产市场 亦面临诸多问题：商业面积空置全国第一、北部新区大盘层出不穷但推售乏力、 滨江物业跃跃欲试但是体量惊人竞争激烈、楼盘众多但同质化严重有鉴如 此，中原地产（重庆）策划中心进行了深入的研究和整理，于 2004 年 12 月 28 日推出“重庆地产之 2004 热点对话”。本报今日特别选登其关于滨江地产研究 的一组数据，以飨读者。 如果说随着宏观调控力度的进一步加强，业内对未来房
2、价的涨跌还存在一 些争论的话，那么至少有一点大家的看法是一致的，那就是滨江物业的价格必 然会上涨。这一观念并非妄加推测，纵观全国滨江住宅的发展历程，价格不断 上扬是其中最明显的主线。正因为此，滨江物业又被称之为“最具保值、升值 潜力的楼盘”。 滨江地产进入第三代 重庆尽管有着丰富的江水资源，但可用于开发的并不多，江景资源的稀缺 性和不可再生性使得滨江住宅必然物以稀为贵。同时，中国人一直有以水生财 的观念，而对于从小就在江边长大的重庆人而言，对“家住岸边”的生活更有 一种深深的依恋。这让滨江住宅拥有庞大的消费群，使得滨江物业尤其是一线 滨江住宅处于求大于供的状态，其价格也基本上处于上升之势。 同
3、时，在过去的几年里，我市两江沿线的景观和建筑得到了全面改造和整 饰，滨江路不断的开通提升了整个滨江沿线楼盘的档次，愈发凸显了江景资源 的宝贵；沿江两岸绿化带的建成、“灯光工程”的实施启动，更使滨江两岸的 黄金价值得以充分体现。 业内人士认为，滨江住宅发展到今天，已经进入了第三代，也就是我们所 说的新滨江住宅。新滨江住宅依靠其规模大、设施齐、配套全、地段佳等优势， 在重庆楼市中站住了脚跟。与此同时，江景房的价格又跃上新高，价高者早已 越过 3000 元/平方米大关，甚至已经超过 4000 元/平方米这道坎。随着南滨路、 北滨路后期工程的竣工，会有更多的江景住宅得到开发，估计未来几年会有上 千万的
4、供有量。由于滨江住宅拥有自然资源的优势，其价位通常来说会高于品 牌社区的平均价位。 滨江地产四大板块 随着重庆市主城各区交通条件的改善，特别是各条滨江路的修建、通车， 城市滨江沿线地产开发呈现出了各具特色的全新态势，南滨路、长滨路、嘉滨路、北滨路、沙滨路各有千秋。 南滨路 南滨路成为都市中心的黄金边缘区。规划的“升级”为南滨路带来新的活 力与机会。包括一、二、三期的南滨路的总长度将达到 15 公里，形成 S 型的构 架，成为重庆 CBD 内核的一条经济带。建成后的南滨路将打造成为包括房地产 开发、旅游、娱乐等最具人气的旅游观光带和最具品位的人居环境地带。 北滨路 “江北嘉滨路”西起“东方港湾”
5、，东至江北嘴，全长达 11 公里。为规划 中的新型滨江经济带、北部商贸中心的亮点。目前，众多知名的实力开发商已 经将目光锁定“北滨路”，整体规划突出动感、文化主题，而且将采用 MALL 的 形式来整合各种建筑和文化元素，形成一个个的主题楼盘。 长滨路及嘉滨路 长滨路、嘉滨路都处于渝中区下半城范围，全长仅 8.6 公里。沿线商业发 展明显滞后于上半城，配套设施较为落后，但随着今年年底轻轨二号线的通车， 嘉滨路西段有望依靠轻轨的带动，提高该区域的商业物业水平。长滨路和嘉滨 路都将继续延伸，分别与九龙坡区和沙坪坝区的滨江路连成一体。 沙滨路 沙滨路南起山城乳品厂，北至磁器口，全长 6 公里。按规划沙
6、滨路将被打 造成为集科研中心、商业小区、旅游景点为一体的滨江地带综合景观长廊。沙 滨路沿江 1300 亩地将进行开发规划，其中，石门大桥附近共约 700 亩地已经有 华宇、卓越、珠江等开发商成功圈地。 未来三年滨江资源的认识 未来三年内重庆主城区的滨江沿线有望达到 60 公里。 未来三年内重庆主城区的滨江物业供应量将逼近 800 万平方米。 重庆地产将全面进入滨江地产比拼时代。 滨江带的城市定位 滨江地段的城市定位滨江地段城市定位启示 滨江资源更应该强调的是互补性而非竞争性。 滨江物业的开发总体上要与城市滨江带的定位方向相适应。 滨江资源的定位和稀缺性决定了在滨江物业的开发过程中一定要强调保
7、护性和前瞻性的理念。 滨江地产开发的现状 目前开发情况 未来三年内滨江沿线亮相潜在项目预估 目前已经亮相的滨江项目扣除目前已经开发出的体量,预计在未来三年内 还有 350 万平方米的潜在供应体量。 未来三年内即将亮相的项目潜在总体量将达到约 900 万平方米,可能开发 出的体量将达到 400 万平方米。 预计未来三年内主城区滨江沿线待消化的物业体量将达到 900 万平方米。随着基础设施的改善和滨江带的进一不延伸,滨江物业有进一步增多的趋 势。 滨江物业开发预期消化情况滨江物业开发预期消化速度分析 以未来三年待消化的 950 万平方米滨江物业在未来五年内顺利消化完毕 计算，未来五年内每年主城区大约需要消化约 180 万平方米的滨江物业。 以 2003 年主城七区消化 700 万平方米的体量推算,预计未来五年滨江物 业与非滨江物业的消化比例将达到 1：5 的关系。 未来几年内滨江物业竞争的激烈程度。 滨江物业开发呈现的四大格局南滨路与北滨路对峙的格局。 本土房商与外来品牌对峙的格局。 滨江住宅与新拓展片区对峙的格局。 滨江商业与中心及次中心商圈对峙的格局
