房地产开发企业审计2016年11月

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1、www.BDO 审计二部 许文倩 2016年11月房地产开发企业审计房地产产开发发企业审计业审计v1、房地产产开发项发项 目相关证证件 v2、销销售收款 v3、税金 v4、收入确认认 v5、利息资资本化 v6、完工产产品结转结转 v7、存货货成本www.BDO 2房地产产开发项发项 目相关证证件www.BDO 3证证件名称功能建设用地规划许可证限定土地使用范围、边界和占地面 积建设工程规划许可证限定本规划地块上所建建筑物的功能 类别（商用、厂房、住宅、公寓等）开工证是否合法施工国有土地使用证是否合法产权商品房销售许可证是否合法销售销销售收款v 依据财税201636号附件2相关规定，房地产开发企

2、业中的一般纳税人销 售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产 ，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费费用，按照3%的 预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税 申报。 v 根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人 采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申 报期向主管国税机关预缴税款。按照总局有关会议精神，“主管国税机关“为 房地产项目地主管国税机关。www.BDO 4税金v房地产产行业业涉及的税种主要有增值值税、城市维护维护 建设设税、教育费费附加、房产产税、土地使用税、土

3、 地增值值税、契税、印花税、个人所得税、企业业所 得税等。v 财税201636号：从2016年5月1日开始，房地产业被纳入增值税征税范 围，对于销售不动产和转让土地使用权，增值税适用税率为11%。一般纳 税人出售房地产老项目或老不动产的，可以选择适用一般计税方法或简易 计税方法。如果选择一般计税方法，则适用11%的增值税税率；如果选择 简易计税方法，则适用5%的征收率。 v 上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：对房地产开发企业销售其开发 的房地产项目情形，指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016年4月30日前的房地产项目（即“房地产老项目”）。www.BDO 5v契税要点v 1、

4、拆迁补偿费补偿费 是否并入成交价格缴纳缴纳 契税 v 依据财税2004134号文件规定，房开企业受让国有土地使用权所支付 的拆迁补偿费 不管是何种形式均应并入成交价格计征契税。 v 2、市政建设设配套费费是否并入成交价格缴纳缴纳 契税 v 依据财税2004134号文件规定，房开企业受让国有土地契税计税价格 为其取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括其为取得土地使用权而 缴纳的市政建设配套费和发生的建设市政配套设施支出。 v 3、土地前期开发发成本是否从契税成交价格中扣除 v 依据国税函2009603号文件规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土 地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其

5、中的土地前期开发成本不 得扣除。 v 4、转让转让 划拔的土地补补交的土地出让让金是否缴纳缴纳 契税 v 依据财税200014号文件规定，以划拨方式取得的国有土地使用权，经 批准再转让，需由取得划拨土地使用权者补缴土地出让费用或土地收益， 并缴纳契税。www.BDO 6v契税v 5、未建成房地产转让产转让 是否缴纳缴纳 契税 v 依据财税2007162号文件规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑 物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给 他人的，应按照转让的总价款计征契税。 v 6、代建保障性住房所承受的土地是否缴纳缴纳 契税 v 依据财税201282号文件规定，房

6、开企业承受土地使用权用于房地产开 发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，契税计税价格为取得全部土地 使用权的成交价格。 v 7、改变变国有土地性质质契税处处理是否正确 v 依据国税函2008662号文件规定，对纳税人因改变土地用途而签订土 地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收 契税。计税依据为因改变土地用途应补缴 的土地收益金及应补缴 政府的其 他费用。www.BDO 7v契税v 8、零地价出让让国有土地使用权权是否缴纳缴纳 契税 v 依据国税函2005436号文件规定，对承受国有土地使用权所应支付的 土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 v

7、 需要注意的是，部分省份对于房开企业享受减免的市政建设配套费的契税征 收比照减免土地出让金执行。即对于房开企业承受国有土地使用权所应支付 的市政建设配套费要计征契税，不因减免市政配套设施费而减免契税。 v 9、合作建房契税的处处理是否正确 v 财税200014号文件规定，甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住 房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根 据 中华人民共和国契税暂行条例 的规定，对乙单位应征收契税，其计 税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得 的房屋，不发生权属转移，不征收契税。www.BDO 8v契税v 10、出售房屋使用权权

8、契税处处理是否正确 v 国税函1999465号文件规定，房屋使用权与房屋所有权是两种不同性 质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税 征收范围，不应征收契税。 v 11、回迁安置房建造支出契税处处理是否正确 v 回迁安置房建造支出指房开企业受让土地使用权时，按国有土地使用权出 让合同约定在受让的土地之外配套修建房屋，建成后无偿转让给 回迁安置 户，或由政府按约定的价格回购，其发生的建设支出。依据财税2004 134号、国税函2009603号文件规定，应征收契税。 v 12、融资资性售后回租房地产产契税的处处理是否正确 v 依据财税201282号文件规定，对金融租赁公司开

9、展售后回租业务，承 受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购 原房屋、土地权属的，免征契税。即融资性售后回租业务中，房开企业将房 地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司应缴纳 契税；房开企业回购前 述房地产的，免征契税。www.BDO 9收入确认认v房地产企业在收入方面存在的问题主要是提前确 认收入或虚增收入，所以，在审计销 售收入真实 性方面，应重点关注的有以下几方面：v 1、检验房地产企业是否取得了商品房预售许可证。这可以在售楼现场 查看，审计人员也可以通过当地住房保障和房产管理局网站查询其真伪。 而且，商品房预售许可证里有一些和预售商品房有关的具体信息，比如 各

10、个楼号的建筑名称，最高楼层和批准预售面积等，审计人员可以对这些 信息进行初步判断。 v 2、把企业提供的供销清单和购房合同中的有关条款进行比较，同时可以抽 查部分业主办理的入住通知书。 v 3、从物业公司处取得已售和未售住宅物业管理费的收取情况统计表，对已 售商品房进行抽查，查看业主入住情况，或者审计人员也可以在晚上的时 候看各层楼亮灯数量来估计业主的真实入住率，还有一个简单的方法就是 查看水电表的运行记录，这是最能反映房屋是否真的有人住的一个指标。另 外，对未售出的楼宇进行盘点，同时可以结合对售楼处销售楼宇的销售进 度表进行判断已开发商品房的销售情况。www.BDO 10收入确认认v 4、大

11、部分的商品房销售都会牵涉到银行的按揭贷款，在办理好按揭贷款手 续但尚未收到银行贷款部分时，企业会形成大量的应收账款。所以，为了 查验应 收账款的真实性和准确性，审计人员可以通过关注资产负债 表日后 的收款情况，使用函证或其他替代程序，判断企业是否存在虚增应收账款从 而虚增收入的情况。 v 5、如果企业给员 工提供住房按揭贷款，但是按揭贷款金额并没有从员工的 工资收入中扣回，那应该视 同企业给员 工的福利，这部分是需要缴纳个人 所得税的。这里可以和缴纳额 个人所得税联合起来分析，如果企业也没有为 这部分福利缴纳个人所得税，那只能存在两种情况了，一是企业偷税漏税， 二是企业卖给员 工住房的行为存在

12、虚假销售问题。 v 6、对于大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情 况。还可以通过查看是否办理了房产证、土地使用证等事项来判断是否是 真实销售。另外，虚假的销售大多数情况都会有期后退回现象，所以审计人 员应重点关注期后退回的事项。对大额销售的业务还应该 去现场查 看房屋 的使用情况，如果存在长时间 的闲置，那可能表明存在问题。www.BDO 11利息资资本化根据企业会计准则第17号-借款费用，企业发 生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资 产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关 资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其 发生额确认为费 用，计入当期损益。实务操作

13、中 ，企业对于借款资本化的起止时间、资本化的借款 范围等的判断，是容易发生错报的领域。www.BDO 12利息资资本化v利息资资本化的3个条件：资产支出已经发生；借 款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状 态所必要的购建活动已经开始。v 关注借款合同是否与开发房地产有关及借款利率，资本化金额是否正确，由 集团统一借款的，支付的利息是否高于银行同期利息。v 注：工程款支出时间 、开工令时间 、借款开始时间 、合法动工时间 孰晚www.BDO 13核对资对资 料参考信息银行对账单工程款支出时间施工合同开工令时间借款合同借款开始时间开工证合法动工时间综合验收项目验收时间完工产产品结转结转v 配套设

14、施是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求 ，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。例如，道 路、绿地、社区用房、幼儿园、学校、车位等。配套设施的设计规 范、建设 标准和移交规定，通常由各地方政府按照当地实际情况进行规范。因此，不 同配套设施的成本归集和分摊方式也会存在明显差异。实务中，关于配套设 施核算发生错报的风险通常较高。www.BDO 14关注点关注点项目建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 项目总平面图配套设施识别完整性当地政府关于配套设施的相 关政策各项配套设施是否需要移交 是否能够有偿转让能够有偿转让 （包括出售方 式或出租方式）的配套设施成本单

15、独归集，合理分配不能转让或是需要无偿移交 的配套设施配套设施成本是否合理分摊 到对应的可销售产品成本存货货成本v 房地产存货的土地成本除了体现为以货币形式支付的土 地出让金、拆迁补偿款外，还可能存在非货币形式的义 务，例如土地合同中可能约定该项目需要建设一定比例 的保障性住房，或是约定在项目完工后需要按指定价格向 指定方销售特定数量的商品房等。v 如若存在非货币性义务，需要根据企业会计准则第7号-非货币性资产交 换的相关规定，复核企业是否已经正确核算了相关义务对 于土地成本的影 响。www.BDO 15参考文件土地招拍挂公告成交确认书土地使用权出让合同储备土地开发补偿协议项目开发合作框架协议存

16、货货成本v 房地产项 目的土地出让金支出通常是一笔较大金额的成本支出，国 土资源部门有时会允许企业分期支付土地出让金，延期支付期间， 企业需向国土资源部门缴纳 同期银行借款利息；如果未能按期支付 土地出让金，企业还 可能需要缴纳 滞纳金，这些由于延期支付土地 出让金而产生的利息及滞纳金是否能够资 本化，很多企业也容易出 现判断失误。 v （1）复核土地出让合同，确认企业延期支付土地出让金的行为是否 符合土地出让合同的约定； v （2）对于符合土地出让合同约定而延期支付的土地出让金，实质 上 构成了企业的有息债务 ，因此所产生的利息在符合企业会计准则 第17号-借款费用的相关规定时，企业可以进行资本化； v （3）企业因违反土地出让合同延期付款而产生的不符