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1、20072007 年秦皇岛市场调查分析年秦皇岛市场调查分析本市房地产行业与全国各大城市相比，尚处于初级阶段，但房地产行业发展较快，房价增涨曾经在 06 年 12 月份居于首位，在即将进入 2008 年以来为了本项目的更好地面向市场面市以及推广，并增强全体销售人员对本地房地产市场目前状况的加深了解，于 2007 年 12 月 1 日至 12 月 19 日对本市房地产在售及即将发售项目进行了详细的市场调查并形成书面报告。一海港区房地产市场规模以及概况：一海港区房地产市场规模以及概况：本次市场调查主要针对海港区各个板块内具有代表性和影响力的楼盘，所涉及的楼盘：渤海明珠，东方明珠城（淇点鑫城） ，广顺
2、现代城（欧洲城） ，海港第一城，海上海，和平花园，和苑，森林逸城，湾海一号，文博城，兴龙国际城，燕山家园，在水一方，中央胜境，世纪海洋花园项目案名地理位置所属区域（板块） 项目规模（建筑面积）渤海明珠河北大街家惠超市对面中心板块30 万兴龙国际城河北大街与民族路交叉口中心板块19 万中央胜境建设大街与文化路交叉口中心板块30 万东方明珠城（海上海）河东南李庄东部板块70 万东方明珠城（淇点鑫城）河东南李庄东部板块30 万海港第一城东港路 291 号东部板块32 万和苑建设大街调味厂东部板块10 万广顺现代城海阳路与北环路交叉口东侧西部板块17 万和平花园和平大街与西港路交叉口北西部板块27 万
3、在水一方和平大街与西港路交叉口南西部板块130 万文博城港城大街和海洋路交叉口西部板块32 万燕山家园燕山大街和海阳路交叉口西部板块12.8 万世纪海洋花园河北大街西段，燕山大学对面海滨板块19 万森林逸城河北大街西段，大庆石油学院对面海滨板块110 万湾海一号河滨路东段，原亚运村旧址海滨板块17 万以上为 2007 年秦皇岛海港区房地产市场较具有影响力的 15 个项目，比较具有代表性。其中涉及不同性质的产品，不同的版块，不同的档次。分布上以海滨区域，城市中心，城市边缘区等几个区域为主开发体量以及规模上来讲主要以大盘为主，其中 100 万平米以上的超大盘就占三席，总的建筑面积为 570 万平米
4、。其中按照项目规模划分：东方明珠城（淇点鑫城+海上海） ，广顺欧洲城，在水一方，森林逸城为百万平米以上超大盘项目个数0123456710万以下10万20万20万30万30万50万50万100万100万以上项目个数按照项目在本地市场中的口碑以及销售情况划分项目档次：湾海一号，中央胜境，森林逸城为高档项目。在水一方，渤海明珠，世纪海洋花园为中高档项目，和苑，兴龙国际城，广顺为中档项目。其余以低档项目为主。项目个数012345678910高档社区中高挡社区中档社区低档社区项目个数综合项目地理位置与环境上划分：森林逸城，湾海一号，中央胜境，在水一方地理位置周边环境最好。中央胜境属于城市中心，交通便利市
5、政配套完善，在水一方位于河北大街与西港路交叉口，紧邻汤河公园与汤河近海口，交通便利环境幽美。森林逸城和湾海一号则属于典型的带有秦皇岛本土色彩的海滨型住宅。按照项目所属板块区域划分为：东部板块，西部板块，中心板块，海滨板块等四大板块项目个数0123456中心板块西部板块东部板块海滨板块项目个数二各楼盘的销售量与销售额二各楼盘的销售量与销售额根据市场调研结果显示各项目本年度推盘销售价格与销售率如下：项目案名2007 年度推盘销售均价销售率渤海明珠4300 元/75%兴龙国际城4400 元/75%中央胜境4300 元/99%东方明珠城（海上海）预计 4000 元/尚未销售东方明珠城（淇点鑫城）高层
6、3300/小高 3800/多层 400045%海港第一城3600 元/40%和苑4400 元/85%广顺现代城3700 元/20%和平花园3900 元/65%在水一方4600 元/95%文博城3950 元/30%燕山家园高层 3800 元/多层 5000 元/30%世纪海洋花园5000 元/98%森林逸城5300 元/99%湾海一号6400 元/65%0%20%40%60%80%100%销售率销售率75%75%99%4300元/4400元/4300元/渤海明珠兴龙国际城中央胜境城市中心板块销售情况00.20.40.60.81销售率销售率045%40%85%4000元/3300元/3600元/4
7、400元/东方明珠城（海上海）东方明珠城（淇点鑫城）海港第一城和苑城市东部板块销售情况 0%20%40%60%80%100%销售率销售率20%65%95%30%30%3700元/3900元/4700元/3950元/3800元/广顺现代城（欧洲城）和平花园在水一方文博城燕山家园城市西部板块销售情况0%20%40%60%80%100%销售率销售率98%99%65%5000元/5300元/6400元/世纪海洋花园森林逸城湾海一号海滨板块销售情况根据以上调研结果得出以下几点结论：1位于城市中心板块与海滨板块项目销售价格与销售率均远远高与东，西部板块，以上两个板块前者属于交通便捷市政配套齐全购物方便，后
8、者属于环境幽美风景宜人闹中取静，从而体现出现今购房者的主要需求和购房用途。2根据购房者选房区域可以看出，现阶段本地消费群体的消费观念已经从原来的需求型向舒适型和享受型转变，人们购房不再为了“住”而“住” ，而更多的追求的是房屋带给其的附加值（全新的生活理念） 。3价格在销售中以不再占有主导优势， 。所有销售率高的项目均保持高价位，销售率超过 65%以上的项目均价都在 4300 元/以上，而销售率在 65%以下的项目价格均在 3900 以下，从一个侧面也反映出了现今消费市场日趋成熟，人们不再被楼盘低价所吸引，更看重的是楼盘的品质以及附加值。4东，西两个板块相对中心板块和海滨板块起步较晚，交通配套
9、不完善，特别是东部板块因为临近煤港和码头污染严重。西部板块刚刚开发，市政配套交通不完善，周边环境不理想，开发商集中建设低档次项目以低价格入市吸引客户，近而造成本区域内项目品质较低，市场竞争力差占有率低。三项目规划，建筑风格三项目规划，建筑风格（1）项目规划配套项目案名会所地下停车人车分流中水处理渤海明珠无有象征性无兴龙国际城无有象征性无中央胜境有有象征性无东方明珠城（海上海）有有象征性无东方明珠城（淇点鑫城）有有象征性无海港第一城有有象征性有和苑有有象征性无广顺现代城（欧洲城）有有象征性无和平花园有有象征性无在水一方有有象征性有文博城有有象征性无燕山家园有有象征性无世纪海洋花园有有象征性无森林
10、逸城有有象征性无湾海一号有有象征性无有会所项目 87%无会所项目 13%会所配备图有中水系统 13%无中水系统 87%中水系统配备图根据以上调研得出人车分流，地下停车场，社区会所等新一代社区规划设计理念已经在秦城普及。但像中水回收系统这样节能环保的系统只有“在水一方”一个项目配备，并且人车分流的设计都还只是停留在象征性的表面上，能达到地上没有车位做到“真正意义上”的人车分流的还没有。所以建议本项目后期开发过程中可以根据项目自身性质引进以上两种设计，可以占领市场空白成为销售中的一个卖点。（2）建筑风格现代简约欧式风格德式风格渤海明珠东方明珠城（淇点鑫城）中央胜境兴龙国际城海港第一城和平花园东方明
11、珠城（海上海）文博城和苑燕山家园在水一方世纪海洋花园森林逸城湾海一号广顺现代城012345678910现代简约欧式风格德式风格系列1建筑风格建筑风格上来看现代简约与德式风格为主流，少数多层项目设计为欧式风格。四户型配比四户型配比项目案名一居面积所占比例两居面积所占比例三居面积所占比例四居及以上所占比例渤海明珠467213%9011051%12428%2508%兴龙国际城506125%959930%11012041%1401604%中央胜境607015%8011030%12015050%2003005%东方明珠城（淇点鑫城）4011%709064%12025% 海港第一城438%689775%9
12、713011%1501906%和苑4026%8810453%12318817%2004%广顺现代城5626%919854%10513018%1561982%和平花园0809073%9013027% 在水一方307%809064%11013029% 文博城416231%10610747%13314522% 根据市场调查样本得出各种户型在样本中总量所占比例为一居为 17%,两居为 51%,三居为 27%,四居及以上为 4%.具体情况如下图:所占比例一居 17%两居 52%三居 27%四居及以上 4%调查项目总户型配比根据市场调查在销售率高于 75%的项目中,各种户型所占平均比例为:一居为 20%,
13、两居为 40%,三居为 32%,四居及以上为 8%燕山家园5315%809065%11513020% 0世纪海洋花园404735%9211423%11713929%30013%森林逸城5020%10014030%13016030%25620%湾海一号506%9911545%12717645%2022504%所占比例一居 20%两居 40%三居 32%四居及以上 8%调查项目销售率超过 75%户型配比根据市场调查在销售率低于 75%的项目中,各种户型所占平均比例为:一居为 15%,两居为 57%,三居为 26%,四居及以上为 2%所占比例一居 15%两居 57%三居 26%四居及以上 2%调查项
14、目销售率低于 75%户型配比0%10%20%30%40%50%60%一居 两居三居四居及以上总的户形配比 销售率75%以上项目户形配比 销售率75%以下项目户形配比各种户形配比比较图根据调查结果得出:1.销售率高于 75%的项目一居户型所占比例对比平均值高出 3%,对比销售率低于 75%的项目高出 5%两居户型所占比例对比平均值低出 12%,对比销售率低于 75%的项目低出 17%.三居户型所占比例对比平均值高出 5%,对比销售率低于 75%的项目高出 6%.四居及以上户型所占比例对比平均值高出 4%,对比销售率低于 75%的项目高出 6%.2.销售率高于 75%的项目各种户形配比较平均,多采
15、用户型多样化的策略,市场覆盖面广,能够满足各种市场需求,抗风险能力强.3.销售率低于 75%的项目户型种类单一,户形主要以两居为主力户型,众多大盘采用 2 居设计造成市场内大量两居面市,形成市场供大于求的局面.并且抗风险能力较弱,一旦推广方向不准很容易造成单一户型大量滞销.4.根据以上建议本项目户型设计中,也采用户型多样化的策略,这样既满足市场中各种不同群体的需要,同时亦能营造较好的口碑并且增加抵抗市场风险能力.五五. .宣传推广主题及渠道宣传推广主题及渠道根据市场调查各项目宣传推广主题以及推广渠道如下:项目案名宣传推广主题宣传推广渠道渤海明珠人居梦想城,财富流行港晚报,网站,围档兴龙国际城城
16、市中心,坐享繁华晚报,电台,晚报,围档中央胜境城中胜境,坐享其城晚报,广播,电台,围档东方明珠城（海上海）秦皇岛最好的房子广高牌,车体,传单,围档东方明珠城（淇点鑫城）新的淇点,新的城晚报,围档海港第一城人居第一高度晚报,围档和苑人生易变,和苑永恒广告牌,高架牌,晚报,车体,围档广顺现代城自由自我,广顺现代城晚报,车体,交广,围档和平花园我爱我的家,和平花园晚报,交广,车体,围档在水一方21 世纪换代住宅灯箱,围档,日报,晚报,视听之友文博城贵地,贵宅,贵人围档燕山家园天地间寻那一方幸福家园晚报,交广,车体,围档世纪海洋花园演绎海景新境界,诠释海景新生活晚报,车体,广告牌,围档森林逸城逸无止境车体,晚报,高架.电台,围档湾海一号一种选择,一种生活晚报,交广,车体,高
