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1、社区商业曾经是投资者“一铺养三代”的追捧热点，也曾经让开发商赚得盆满钵满。然而随着过剩的放量，对于开发商来说，社区商业如今已经成为一把双刃剑：做好了可以赚，但是稍有不慎，就可能伤及自身。空置、业态杂乱，成为目前众多社区商业的通病。而接下来大量社区商业的出路在何方，则成为众多开发商不得不面对的问题。顺利招商，则为众多开发商提供了一种新的社区商业操作思路。商务酒店、浩沙健身俱乐部、红客坊餐饮、21 世纪不动产、中卡家庭百货、天客隆超市、银行等。这样的成功，源于开发商凯德置地没有简单地选择将其打散了一卖了之对于很多开发商来说，这是资金回流最快的方式、也是不需什么技术含量最省心的方式。但是作为一家品牌
2、开发商，凯德置地深知，这样的做法是不负责任的，不仅是对投资者、商家不负责任，也是对于上元君庭业主的不负责任：一个杂乱、无序的社区商业，不仅无法给业主带来生活上的便利，更不利于以后小区住宅的升值。凯德的操盘思路，无疑给众多正在苦苦挣扎的社区商业上了教科书般的生动一课。不片面地追求大很多开发商认为社区商业可以卖一个好价钱，不顾周边的消费能力，一味加大商业面积的规划。随之而来的就是社区商业的风光不再：随着商品房社区的竣工，大量的社区商业也如雨后春笋般冒出来。一方面是供应过剩，一方面是众多开发商对于社区商业规划的不专业，使得曾经“一铺养三代”的商铺投资褪去光环。社区商业发展初探社区商业发展初探引言：引
3、言：社区商业引领第三次消费革命社区商业引领第三次消费革命如果把取消凭票式供应以后的自由买卖看作国人的第一次消费革命，把上世纪 90 年代以后市场经济条件下的零售业百家争鸣，商场（超市）购物兴起看作第二次消费革命，那么，伴随着城市近郊或边缘地带一些大型住宅社区的开发建设，与此相配套的新型社区商业的兴起，就应该算做第三次消费革命了。社区商业型物业的出现，满足并迎合了现代居民就近消费、喜欢超市购物的特点，符合现代商业服务业的发展趋势，并越来越满足居民对个性化、多元化、休闲化的消费需求，因此社区商业将成为居民综合消费的越来越重要的载体。一、一、 社区商业简述社区商业简述何为社区商业？何为社区商业？ 社
4、区商业是一种有别于城市的区域中心商业的商业业态，它是一种具有很强的地域性、主要为本地区居民服务的商业模式。社区（居住区）商业重点的区域是：人口规模达到 5 万以上的居住区。社区（居住区）商业建设，通常依靠各方力量，吸引多元资本，创新建设思路，以新型社区购物中心为主体，建设发展融合各种新型业态、各种服务功能的现代社区商业。社区商业中心一般商圈辐射半径为 0.5 公里，有可能一个社区商业中心在一个住宅小区里，也可能一个社区商业中心覆盖几个住宅区。社区商业的出现社区商业的出现社区商业的兴起是房地产业发展带动的结果。目前，规模大盘正在向郊区发展，这就需要与生活相关的购物、就餐、休闲、娱乐等配套设施，以
5、更好地满足居家生活所需，社区商业的出现就是迎合业主的这一需要应运而生的。现在的开发商为业主的考虑越来越周到，除了在规划时设计相应配套设施硬件，如会所、学校、幼儿园、医院、商业铺面等，还开始着眼于为业主居家的实际需要，主动引进零售商业网点、餐饮娱乐业，方便业主购物，正是这一趋势的表现。二、二、 社区商业的发展进程社区商业的发展进程社区商业的三个业态发展阶段社区商业的三个业态发展阶段家带店 小区自有生活配套 大社区配套社区商业发展经历了三个阶段，最早是传统型家带店，特点为商铺与家居分区不明显，分散经营，服务半径小，提供商业配套服务较为单一；其后逐步发展为小区自有生活配套，小区商服设施逐步开始由分散
6、趋向集中，部分特色商业主题街开始出现，业态趋向丰富，经营趋向统一，分布趋向集中，这也是现有社区商业主要表现形式。目前，社区商业正朝第三业态发展，现在开始为大社区配套，在新建的社区中逐步出现新的大型商业形态如 shopping mall，一般建筑面积在 610 万平方米，通常具有三大优势：一是规模大，二是购物环境优美，三是商品种类众多，包括各种类型，而且经营企业讲究信誉，注重品牌，让消费者放心购物。第二阶段现状分析：第二阶段现状分析：底商式社区商业底商式社区商业 特色商业街的发展特色商业街的发展社区商业进入第二发展阶段以后，底商式社区商业逐渐成熟，社区商业发展相对较为平缓。但随着城市住宅结构的不
7、断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，现在的底商式社区商业衍生出另一种形式特色商业街。它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且已经形成了自己相对独立的市场空间。与此同时，会所作为社区内独立的商业楼也随商业市场需求应运而生。这些新型社区商业，在规划设计、功能定位、经营策略等方面均以市场为导向，采用全新的商业格局，囊括全面、完善的文化、休闲、健身、娱乐等综合服务设施。在立足社区的基础上，充分调动外来群体消费，一方面极大程度地满足了
8、消费人群物质消费与精神消费的统一，另一方面多样风格和特色的经营、专业的管理都将增强社区商业的影响力，扩大其商圈的辐射范围，使社区商业合理、有序、长远的发展得到有效保证和推动。 三、三、 社区商业街的几种经营模式社区商业街的几种经营模式从目前社区商业街的经营情况来看，大致有以下一些经营模式： 1、特色型、特色型营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。主要是在社区街铺旁营造主题休闲区，以优美的环境，闲适的购物氛围聚集人群。如万科四季花城的社区商业街便是一条别具特色的欧式商业街。四季花城的商铺定位于欧式的小镇商铺，将商业街建成具有既为小区内居民提供生活方便又吸引周边消费人群、面向社会的
9、消费娱乐双重功能的商业配套。除了这些与小区居民生活息息相关的日常生活商业配套外，随着四季花城入住人口越来越多，人气越来越旺，还将启动四季花城食街商铺、四季花城假日艺术市场，以满足人们不同层次的需求。另外一种就是将社区街道前建成休闲广场，一方面与社区内的环境形成一种延展，为社区居民提供一个新的休闲场所；另一方面为购物的人们提供了一个很好的氛围。 2、辅助型、辅助型与大零售商家形成各种业态互为补充的辅助经营模式。这种模式的好处在于借助大商家带来滚滚人气，避开他们的日用生活消费经营，以特色经营与之形成互补，共同做旺该处生意。如梅林一村的家乐福旁的社区街、蛇口沃尔玛旁的花园城社区街，都因为与品牌零售商
10、家形成了良好的互补优势，使生意经营得相当红火。就连街铺的租金也跟着上涨，远远高于同区的其它街铺的租金水平。其它如南山片区的社区组团，如能很好地利用海雅百货、家乐福等品牌商家带来的人气，做足做好该区内的社区消费文章，必将成为深圳商业的一新亮点。 3、连锁型、连锁型经营上多以特色连锁、品牌经营为主。这主要是针对社区内居民这一特定群体的消费特征而采取的经营策略。一方面社区居民消费比较注重产品的质量，讲究档次。因而对品牌产品比较信赖，具有较强的品牌忠诚度，他们的品牌消费力很强；另一方面，品牌厂家为了加强竞争力，也力图通过建立密集的连锁店网点与固定区域内的消费者建立了稳固的联系，稳定市场占有率。从另一个
11、角度看，品牌店经营也提升了该区的商业档次。因而可以说哪里有社区，哪里就有品牌连锁店。可见，打好品牌经营这张牌，也是社区商业的一种新思路。四、四、 社区商业发展趋势社区商业发展趋势社区商业发展新模式社区商业发展新模式新新 shopping mall 模式模式随着生活水平的提高和住房、医疗、养老、就业等各项制度改革的深入，消费者的消费需求也随之旺盛，居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。与之相适应，一种新型的社区商业模式“shopping mall”逐渐凸现，并成为未来大型社区商业的发展潮流，社区商业发展逐渐步入第三阶段。综观这一新型的社区商业模式
12、，呈现出以下的新特点：1、规划先行它在前期社区总体规划上引入了集中整合社区商业的概念，将社区商业统一纳入邻里中心，把各个街区变成了真正的纯居住区，不再有沿街马路商店的喧嚣。这种创新的规划思路改变了以往小区开发建设沿街店面的传统模式，倡导一种新颖的社区开发，在满足社区生活功能的同时，也强化了商业的规模经营。2、以人为本通过上海联洋的“邻里中心”和“北京大都市商业街”的成功案例不难看出，国内外知名的商家企业对“shopping mall ”情有独钟，开发商也把发展社区商业同社区文化的理念相结合，使这一生态社区多了 21 世纪人类最渴望的精神世界和文化空间。3、体制创新打破传统“只建不管”的旧社区商
13、业开发模式，由专业物业（经营）公司对整个社区进行统一管理，是“shopping mall ”的最新业态。而传统的社区商业开发模式往往是由开发商在开发小区的同时，却缺乏相应的后续管理，以致经常出现“火爆销售、惨淡经营”的市场现象，导致损害投资者利益，社区居民的便利生活也受到极大影响。五、五、 社区商业发展前景社区商业发展前景中国未来中国未来 10 年将进入社区商业时代年将进入社区商业时代 社区商业是随着城市形态发展而必然出现的商业形态。据有关专家预测称，在未来的 10 年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的 13。今年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商
14、业的零售额就达到了 600 亿元，占全社会零售额的 30；在北京，上半年就有 17家营业面积在 500 平方米的商业企业走进社区。而在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，已占社会商业支出总额的 60。可见，社区商业在我国尚处于起步阶段，但市场仍方兴未艾，因而有着潜在的巨大商机。社区商业物业逐步成为开发热点社区商业物业逐步成为开发热点社区商业的发展已越来越被更多的城市所关注。目前上海、北京、大连、沈阳等城市已相继出台社区商业网点规划方案，在北京，仅仅半年时间，就有 17家 5000 平方米的商业企业走进社区，抢占社区商业市场；在上海，社区商业成为新一轮发展的战略重点，联华、华联等大
15、型企业纷纷组成自己的“联合舰队”，开赴各社区网点商家社区开店热，意味着“51015”的便利生活方式，即出家步行 5 分钟到达小区便利店、10 分钟到达街区超市和饮食店、骑车 15 分钟到达社区购物中心，已逐步走近城市居民。从今年开始，各开发商大大加重了社区的商业物业开发力度，2004 年房地产市场上将会有更多的社区商业物业产品出现。 六、六、 社区商业发展建议社区商业发展建议社区商业应本着以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步完善项功能：具备购物功能，能提供主、副食品，生活日用品；具有修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要；具备餐饮服务的功能，为社区居民提供早点、正餐和满足
16、学生、老年人用餐；具备综合服务的功能，社区居民理发、洗衣熨衣、服装加工、彩扩等全在社区完成；具备可再生资源回收服务的功能，采取建立固定收购点和定期流动收购两种方式，保证居民废旧物品下楼就可交售；具备家政服务的功能，社区能帮助居民雇佣小时工、请保姆、家教等。 大型社区商业的发展要以购物中心为主打形态，而居住小区商业应以“沿街式” 、 “组团式” 、 “多点式”为重点建设类型，在业态上以“超市”为主，重点发展“连锁”经营的业制。 被誉为“第五次零售业革命”的购物中心应包容各种新型商业形态，生鲜食品为主的超市、品牌荟萃的特色专卖店、各种便利的餐饮、综合服务设施触手可及，购物、休闲、娱乐多重功能满足居民多样化的消费需求。当然，按照社区的人口和消费水平，购物中心的规模和样式也将多种多样，但功能齐全、集约化经营将成为它们共同的优势。 “沿街式”商业应以工薪阶层为主要消费群，约设家中型超市，家便利店，家修配店，以及中小餐馆等，而“团组式”和“多点式”居住小区的商业应瞄准中高档消费群，以大型商场
