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1、让城东重新想象花木城13亩地营销策略提案妈妈说：人生象一盒巧克 力，你永远不知道下一块是 什么味道。对于未来，项目本身到底会成为什么样子？什么才是营销所依赖的基础。让我们慢慢来解开这个密码。PART 01项目分析产品统计产品种类层数户型单层面积总建筑面积 公寓419层38431241.5519864.82029层38431239.6912396.9主体商业15层/约1773.329226.71裙楼商业13层约431417.224251.66本体分析一般性公寓产品并无特色新区商业，单层体量不大，无 法承载大型主力店商业市场 距离本案鑫泰五金建材大市场 约2000米安徽鑫泰钢铁物流园 约3000米
2、六安市产业承接集中区 约1300米六安新六福华泰4S店 约1200米宝骏汽车 0米杭淠湾社区农贸市场约800米项目 距离本案幸福庄园（农庄） 100米硖石新村（示范新村） 约300米三元山庄（楼盘） 约1200米杭淠湾（生态园） 约2000米交通实业大厦约1100米典型性郊区、工业区环境分析市场相关配套 距离本案六安市拘留所 约150米六安供电公司 约1800米六安龙兴职业培训学校约1700米 科达职业中专学校约1900米六安智恒中学约2500米杭淠湾幼儿园 约800米六安市强制隔离戒毒所 约500米六安市看守所 约500米六安监狱 约500米金安开发区管委会约300米六安市广播电视网络传输中
3、心东城分中心约1200米加油站1500米之内有3处无明显适应人居的环境配套环境分析配套距离本案1公里范围内企业（约36家）企业名称六安凯达信息纸制品有限公司六安金港房地产开发有限公司 三好钢木办公家具安徽立康杀虫剂制品有限公司 安徽亿家益贸易有限公司明青门窗 青松无纺布六安嘉禾汽车工贸有限公司 安徽浩锦工程材料有限公司六安市城东木业有限公司金兄弟粮油六安创元钢结构 六安市种子公司六安市名暖制衣有限公司 六安中发机械制造有限公司兰巧制衣博羽羽绒制衣厂 安徽金通集团安徽佳宝服饰有限公司 力克机械公司 安徽皖西轻纺商贸城投资管理有限公司安徽广通生物科技 友邦牌业装饰工程公司 安徽安联汽车销售服务有限
4、公司安徽天成建设公司 盛林汽车装备技术公司 六安宇翔机械制造有限公司六安宝利德 威玛重型机械制造公司六安市超强建材有限公司 六安市得利新型建材有限公司 六安西菱塑胶 安徽皖通管业制造有限公司 艾帝瑞斯家具 六安宏鼎机械有限公司 鑫卉香料环境分析厂区本案12公里范围内企业（约46家）企业名称长江紧固件公司 神虹电气华宏印花 六安市立华电工公司 华夏汽配常绿聚氨酯恒源塑业 七星医药 长安铸造 俊通机械电子制造公司 长江精工钢构冀东华夏汽贸 永成电子机床技术公司 永悦车业 汽车数控机床 锡南建材厂 恒久夹芯板柔风纸制品 六贵堂工贸 永强新型建材苏州奥捷新型建材 强弩建设 远鑫新型建材六安亚昌精五金有
5、限公司安徽美露达新型建材有限公司 碎宝路机械 大军皮革制品安徽星瑞齿轮传动有限公司 华晨机械盛林汽车装配鑫达利工贸 东方机械新科机电安徽豪瑞德机械有限公司 天银钢球永恒印花 安徽乐天化工科技有限公司 晟青工艺品精城制冷六安迪邦建材有限公司金安区工业园 秀苑针织有限公司高速地产集团六安有限公司 龙盛汽配正翰高分子材料化工公司 双雄门业环境分析厂区金安开发区厂区概况金安开发区厂区数量100家以上投资商以浙江、福建的外地投资商为主员工数量小厂100200人大厂1000人左右员工租房需求员工主要为当地青年人，虽然厂区提供宿舍 但普遍愿意就近租房工业厂区能够为本案提供相应的客群：1、厂区领导2、厂区职工
6、环境分析厂区1、金太阳国际汽车城项目名称金太阳国际汽车城开发商六安金太阳置业有限公司代理商安徽省汽车用品行业商会项目位置经开区经三路以东、312国道以南体量建筑面积11.63万（一期）项目规划主要包括汽车会展中心、汽车修配市场、汽车用品市场、汽车4S店、2S店、汽车总部基 地、汽车商务办公、综合服务等以汽车产业为主线的一系列业态产品。经营业态主要经营汽车整车销售、汽车用品、汽车配件和宾馆、酒店、银行、超市等综合配套设施物业类型A2#、C3#、A9#、A1#、A6#、C2#、C1#、A11#、A5#、A8#为2层，B1#、B2#、 A10#、A7#、A3#、B3#为三层，F1#为5层，F3#商务
7、公寓楼为9层。产品商铺，主力户型170-200多动态2012年3月份开盘，目前在售商铺面积为130、155均价在6000元/。170-200多， 均价7000元/。一次性付款94折，按揭付款96折。环境分析商业1、金太阳国际汽车城环境分析商业2、亿丰建材市场项目名称亿丰建材市场 开发商金三角集团 代理商无 项目位置经开区312国道与皖西大道交汇处 体量建筑面积18万 经营业态建材市场 产品商铺 动态销售结束环境分析商业3、六安国际汽车城项目名称六安国际汽车城 开发商金三角集团 代理商厦门辰冠 项目位置312国道与皖西大道交汇口 体量建筑面积11万经营业态汽车汽配市场，摩托车摩配市场，农业装备、
8、工程机械、五金 机电综合市场和配套服务功能区 产品商铺 动态销售结束环境分析商业4、居安之家六安店项目名称居安之家六安店 开发商安徽金三角投资集团 代理商无 项目位置六安市皖西东路188号亿丰装饰建材市场 体量建筑面积7万经营业态1 层：瓷砖、洁具；2 层：软体床、软体沙发； 3 层：欧式家具、红木；4 层：橱柜、厨卫电器；B1层：地板、壁纸、窗帘 物业类型建筑主体结构部分共5层 产品商铺，主力户型1020 动态在售3、4、5层10-20商铺。均价5000元/环境分析商业5、金领欢乐世界 项目名称金领欢乐世界开发商六安金领文化科技有限公司 代理商合肥易城地产项目位置六安经济开发区皋城东路与经二
9、路交叉口体量占地面积803亩，年游客接待量300万人次以上发展模式“现代高科技旅游产品+地域民族文化产品”为核心竞争力的文化产业发展模式。经营业态大型旅游高科技文化主题乐园产品商铺动态50120独立商铺，认筹环境分析商业项目2公里范围内环境分类数量备注厂区88家以上粗略统计政府单位8个以上以管制机构为主学校约4所其中，职业学校2所加油站3处2公里之内商业市场约6个建材、钢铁物流、汽车4S店、农贸市场项目约4个农庄为主酒店1家“会宾楼”位于皖西大道与凤凰路交汇处，档 次不高，生意火爆。写字楼1座粗略统计中大型超市2家粗略统计环境分析总结商业市场评价：周围以家居，建材，汽配等专业市场为主；商业体量
10、庞大，无明显适宜居住，生活，商务等商业类配套，这将也是本案商业的空白点 ；同时大量的专业市场将为本案提供稳定的客源。优势（S）Strengths: 1、地段：处于六安与合肥互通的咽喉地带； 2、交通：十字路口，交通便利，紧靠213国 道（皖西大道）与县道（先生店路）； 3、车流：国道、省道汇集，车流量大； 4、1500以内有3处加油站，以及宝骏汽车4S 店相邻，都有利于车流汇集； 5、地块形状较规则，临街宽度大，商业利用 价值高。机会（O）Opportunities 1、开发区厂区100家以上，人口数量大； 2、片区内酒店生意非常火爆，但数量凤毛麟角； 3、片区内写字楼业态稀少，商业市场业态以
11、重工业为主 ，高端休闲业态基本属于开发空白； 4、区域内农庄项目，有利于吸引人流； 5、周边开发楼盘项目少； 6、后期花木城若成功运营，将会带来大量车流人流； 7、项目体量小，有利于打造精品，且开发风险低。弱势 （W）Weaknesses 1、项目周边多为村镇，整体环境差； 2、区域内各类生活配套十分欠缺； 3、目前，项目周边人流量稀少； 4、体量小，建筑、产品户型等方面已经确定 ，一定层面上使得发挥空间受限。威胁（T）Threats 1、区域内商品房销售客户分流大； 2、项目商业业态定位及生存受到极大挑战；SWOT分析PART 02核心问题界定两大核心问题1、投资安全性如何保障？2、利润结构
12、及赢利能力如何优化？1、投资安全性如何保障？由于地段的特殊性，1.3万商业面积必须考虑持有经营为主。可销面积均为公寓3.2万平米，六安城区公寓去化都比较慢，新区公寓销售更是难上加难。2、利润结构及赢利能力如何优化？ 从综地现状和整个商圈的生态结构及未来的发展潜力来看，本案商业物业定位将是本案的推广核心，它的定位与推广是否成功，将是整体物业推广是否成功的关键所在。在进行项目整体发展战略建议时，除了对六安各个物业市场的考虑和评估之外，对其它诸如地理位置、区域内人口结构变化、区域的文化历史背景；各物业之间的协同性、兼容性以及抗性；周边区域规划对本项目的影响，停车位的提供。此外，我司也参考其它城市的相
13、关案例加以比较。PART 03破局解决之道明确适合的三大定位方向：一、纯商业型生活配套住区，如：配套商业+公寓等。二、纯商务型社区，如：写字楼+配套商业等。三、商业+商务型配套区，如：由专业市场以及厂区客群支撑整个项目的商务型商业，构筑成一个高端商务交流平台。方案定位一商住行政公寓+派生商业+停车系统定位依据（1）本案产品属于行政公寓。（2）周围没有配套生活的商业（3）周围有大量需要消费的人群招商可行服务于公寓和服务于厂区的生活配套卖场等，单层面积1000多平米只能满足小型超市需求经济效益影响和周围专业市场不产生客群冲突属于补缺型，能为新区增加生活便利推荐指数方案定位二写字楼+派生商业+停车系
14、统定位依据（1）产品有写字楼的前身招商可行性经济效益影响推荐指数方案定位三高端商务交流基地+商住行政公寓+派生商业+停车系统定位依据 （1）与100多家厂区建立资源共享平台，形成高端商务人士客群社交生态链。（2）会所式经营理念（3）高端会所，休闲娱乐为功能核心，引进高端的吃，喝、玩、乐等休闲娱乐项目，打造六安市唯一高端商务社交平台。招商可行性已经进行相关联络洽谈，具备可行性。经济效益影响对公寓产生极大的附加值效应，有效提高相关行政公寓、派生商业的销售及经营效益推荐指数PART 04定位定位确认六安首席高端商务住区 高端休闲娱乐商业+BOSS行宫+酒店式行政公寓高层公寓4-19层 / 酒店式公寓
15、高层公寓20-29层 / BOSS行宫裙楼商铺 / 精品商城物业产品划分主体商铺 / 休闲娱乐商业生活中心一、区域内企业主/企业高管/企业职工/政府官员本案为他们提供高端的社交生活场所二、外地企业主在六安无适合的居住办公场所者/多次置业、对生活品质有更苛刻要求的人群本案为他们提供期待已久的平台（会所）三、所有六安以及六安外的跟风客群本项目目标客群主体分为如下三类客户锁定项目为圆心，经开区为发散轴心的厂区及企业客群客户来源详述金安开发区厂区概况金安开发区厂 区数量100家以上投资商以浙江、福建的外地投资商为主员工数量小厂100200人大厂1000人左右员工租房需求员工主要为当地青年人，虽然厂 区
16、提供宿舍 但普遍愿意就近租房世纪华联 超市 1.8公里花木城 项目419米监狱 480米会宾楼酒 店1.3公里加油站 686米汽车销售 4S店180米企业厂区企业厂区企业厂区企业厂区三十铺 镇2.5公里本案二八定律：世界上20%的客户掌握了80%的财富以下为这20%的客户的生活状态缩影喜欢刷卡消费的高 消费生活、娱乐、休闲、旅游高档场所是经常出入的家里吃饭不太多的对于好吃的馆子是了如指掌的机场一年是要去几次的像丽江这种地方很多 是去过的 还有计划准备西藏这 种地方的香港泰国基本是去过的 欧洲旅游是常常计划或实践的若买车是奔驰、宝马，甚至宾利，而不是随随便便的马3、凯越高 等级言论、思想、职位、审美职位基本是高层及以上的这样的东西应该经常都看的思想观点不陈旧的，但绝对不是怪异的英语是多少会说一点点的使用的物件是简约的，不是繁复的高 品位简约、审美、取向、爱好日常中的色彩是高级灰的，不要五彩缤纷的有时候是和圈里的朋友一起吼吼的这些都是自己主张的， 时代
