海口小户型市场调查报告

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1、海口市小户型市场调查报告2012 年 3 月一、前言一、前言本报告通过对海口市小户型市场的调查分析，旨在了解和掌握小户型的供需状况和户型消化关系，为金利项目的规划设计提供依据。 （一）调查范围以海口市为主。（二）调查方式通过制订详细调查表对各项目进行走访调查，辅之以电话访问调查，网上查询方式。（三）调查对象50-80 平米户型二、调查分析二、调查分析（一）项目情况（一）项目情况我们选取了几个项目作为调查对象：海航国际广场、椰岛广场、水云天、清青雅舍、世贸兰庭、海涛花园、正大豪庭、山水天、中汉大厦（以下表格按销售价格从高到底排列）项项目目位置位置物物业业形形态态占地占地户户型型面面积积价格价格销

2、销售售情况情况配套配套容容积积率、率、绿绿化率化率物物业业备备注注海航 国际 广场海口市 世贸东 路酒店式公 寓、写字 楼规划用地约 2.3 万， 总建筑面积 约 21 万41-62，酒店 式公寓，一房一 厅，5 梯 23 户。A 栋起价 26300 元/ 平，含 4000 元/平 装修，B 栋起价 18000 元/平，含 2000 元/平装修。 最低总价 73.8 万/ 套开盘两个月， 基本上楼层 和户型都有， 销售情况不 理想。楼上和楼下有写 字楼、酒店，自 身景观稍差，但 对面是万绿园。容积率:6.93 绿化率:30.7酒店式公 寓可交由 物业托管， 托管方式 未定。2011 年 7 月

3、 8 日开盘椰岛 广场海口市 龙华路公寓30-140 平米A 栋小户型带装修 10000 元/平米，B 栋毛坯 9300 元/平 米30-50 平米 的小户型卖 的很好，大 户型卖不动小区有景观配套2011 年 10 月 开盘水云 天海口市 丘海大 道 56 号公寓占地62721 总建筑面积:47520.1447起价：11980 元/小户型卖的 比较好，所 剩不多。园林景观面积大， 里面有一个人工 湖容积率 0.8 绿化率61.2%1.50 元 /月世贸 兰庭海口市 金贸区 滨贸路公寓占地3349238 户，30- 50，2 梯 12 户。起价 11800 元/平， 均价 12000 元/平。

4、 精装修销售 50%。单幢楼，有景观 和游泳池，但都 很小。一楼为会 所容积率 2.28 绿化率 40%1.5 元/ /月全款 98 折，分 期、按揭 99 折； 2011 年 12 月 31 日交房。正大 豪庭海口市 龙昆南 路 30 号商铺和酒 店式公寓占地22884， 总建筑面积38-54的五星级 公寓均价 13000，装修 标准 2000 元/平。内部认购12000水景园 林、400游泳 池及会所配套，绿化率 35%，容积 率 3.21.6 元/ /月91264.66但容积率高，小 区比较挤。海涛 花园海口市 琼山大 道 9 号 （鲁能 椰风隔 壁）1 栋 5 层 商住楼及 3 栋 1

5、1 层 精装修小 高层组成。占地16594.67， 总建筑面积31108.09296 户， 48.28-63，一房和二 房均价：11000 元/平 米。最低价 53.00 万元/套，一房一价， 精装修，装修标准 1500 元/。有哪些楼层 和户型可以 卖，他们还 没有定，现 在只是出了 均价，可以 预订。停车位 216 个， 5 层以上可看海。 位置很偏。绿化率 41%，容积 率 1.492.2 元/月 /平米全款 97 折，按 揭 99 折，2012 年 8 月交房。清青 雅舍海口市 美舍路公寓，四 幢 5 层楼 房。占地 1333，建 筑面积449522-38，楼 梯房，一层四户。8000

6、 元/起价，装 修标准 1000 元/。总价低，销 售情况还不 错，大概 60%。无停车位。容积率 3.30，绿化 率 10%1 元/月/ 平米象私人宅基地 所建。山水 天海口市 美兰区 新大洲 大道南 段公寓，由 2 栋 6 层 楼梯房和 2 栋 11 层 电梯房组 成占地:17259 总建筑面积:2458050起价：8500 元/单位格局好，容 积率较低舒适度 高，绿化完善， 235 个车位。电梯房 1.8 元/月 /平米，楼 梯房 0.8 元/月/平 米中汉 大厦海口市 文明中 路省财 税学校 旁12 层为 商铺， 316 层 为精装公 寓占地2145，总 建筑面积10057.85，一居

7、 49-54 平米 二居 65-66 平米起价 8000 元/平， 均价 8500 元/平 （含 1000 元/平精 装修）销售不理想单幢楼，无环境， 位置乱，出行不 便。1.2 元/月 /平米（二）楼盘体量、环境分析（二）楼盘体量、环境分析1、目前海口市场上有小户型销售的楼盘较少，且多表现为单幢、无环境、无配套、交通出入不便。2、在所调查的项目中，完全以小户型为主销售的体量多在 1 万平方米以下，多分布在市中心地块，受地块限制，只能够小面积进行开发，虽然占地小，但户数和中等规模小区接近，每层户数都在10 套以上，表现为住宅的高密度特性。比如世贸兰庭、清青雅舍，中汉大厦等。3、拥有较好环境的小

8、户型多为小户型和普通景观住宅进行配套，使得环境、配套等实现共享。比如椰海广场、水云天、海涛花园等。4、比较高端的小户型销售则属于酒店式公寓，这部分都有商业作为配套，且交通便利，办公环境好，可以交由物业托管。如海航国际广场、正大豪庭。 （三）户型、面积分析（三）户型、面积分析1、目前海口市小户型市场上以 40-80 平米为主，以通廊式一房户型和一房一厅一厨一卫、二房一厅一厨一卫为主。2、通廊式一房多在 30-40 平米，一房一厅集中在 50-60 平米，二房一厅的多在 80 平米左右。 3、各种户型中，通廊式户型无客厅、卧室分隔，无独立厨房，一般接近酒店单间配置，缺乏私密性，但这样的户型面积小，

9、总价低，比较适合年轻人。4、一房户型属于一室一厅一厨一卫配置，在有限的面积内保证居室私密性和功能分区，是较好的产品设计，属于小户型中较为热销的户型。 （四）配套分析（四）配套分析在和市调项目销售人员的攀谈中我们了解到，海口市小户型市场的客户群更多是关注周边大环境的配套，如是否临商业网点，是否有休闲娱乐设施，位于前几位的依次是：交通便利，工作方便，价格合适，配套设施，发展潜力，生态环境，习惯区域等。（五）物业管理分析（五）物业管理分析物业管理作为楼盘的后续服务，对于整个项目档次的提升及物业保值增值具有相当重要的影响，但在我们调查的楼盘中，那些以小户型为主的楼盘物业都比较简单，只有象海航国际广场这

10、样的酒店式公寓物业配备比较高档。三、海口市小户型市场趋势三、海口市小户型市场趋势（一）小户型市场的主要影响因素（一）小户型市场的主要影响因素小户型市场主要受市场需求与供给的影响，在宏观上主要受城市影响力、市政规划、投资回报率等影响，微观上主要受产品自身的影响，如产品定位、后续服务等。（二）小户型市场的发展趋势（二）小户型市场的发展趋势区域市中心开发仍将占据主导，因为一般购买小户型的客户是以年轻人或者度假休闲人士为主，他们对于交通比较看重。户型从目前市场上看，厅、房分离的小户型比较受欢迎。产品地段较好，位于市中心及热点区域的小户型仍是购买者的首选。价格地理位置优越的项目，会有一定的上涨空间。四、

11、本项目户型开发建议四、本项目户型开发建议根据此次调查，结合我们金利项目的地理位置，以及现在海口市房价等因素，我对于金利项目的开发有如下建议：（一）户型面积建议（一）户型面积建议（1）户型面积）户型面积对于目前已有房产的改造，销售部认为可以保留 50-70 平米和120 平米的户型，170 平米左右的户型改为两个或三个小户型，这样多样的户型既可以满足单身人群、小两口的需要，又可以满足一家三口的需求。（2）户型设计比例）户型设计比例在户型设计上建议以 70 平米以下的一房一厅户型或二房一厅户型和 100 平米左右的三房户型为主。其中 70 平米以下的小户型建议占到整个房产的 80%，100 平米左

12、右的三房占据房产的 20%。小户型设计上建议以一房一厅一厨一卫为主，占据小户型的 70%，通廊式的为辅，占据 30%左右。（3）户型设计）户型设计面积要小而得当，保证足够的舒适度，室内的厅、室、厨、卫、阳台等套内功能都需配备完善，动静分离。（二）价格测算（二）价格测算项目位置在目前来说虽然位于大道边，但因为无公交车到达，故交通稍显不便，且周边环境较差，所以建议在目前市场情况下，价格不宜太高。改造工程建议改为带装修出售，销售均价在 6000 元/平米，这个价格经过前期市场调查，还是有一定的拥护群体。以 70 平米房产为例，总价为 42 万，首付为 13 万左右，银行按揭 20 年，月供为 元，一般工薪阶层也可以月供。