2012年土地估价实务真题

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1、2007 年度全国土地估价师资格考试土地估价实务基础真题(150) 一、单项选择题（共 30 题，每题 1 分，共 30 分。选错、多选不得分，不倒扣分；每 题 A、 B、C、D 四个备选项，其中只有 1 个符合题意。 ）第 1 题 下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中， （ ） 不 属于一般因素资料的范畴。 A某城市 2006 年度建设用地计划储备量 600h 、经营性建设用地计划供应量 200h B经地方立法机关批准，某城市即将公布执行闲置土地处置实施办法 C某房产经纪公司 2006 年 2 月共完成房地产出租、转让等交易中介业务 80 宗 D中央银行近期将人民币

2、13 年期贷款利率由 5.58%调整为 5.85% 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 C ：第 2 题 土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项 中， （ ）属于对土地价格的设定。 A对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B估价期日 C估价机构对估价结果有解释权D估价结果的法律责任 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 B ： 第 3 题 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务， 需评估一风井用地的价格。 经实 地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接人供水；风井用电由企业投资自宗 地外 5km 处的变电所接入，并由企业投资修建一条 2km 长的道路与

3、区域干道相连，无 其他设施。 据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（ ） 。A宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整 B宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整 D宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 C ： 第 4 题 甲企业因进行改制的需要， 委托某评估公司对其一宗土地 使用权进行了评估， 土地 用途为工业，评估结果 200 万元。时隔 3 个月，在完成改制 后，为了与乙公司洽谈土地作价 人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估， 并表明对估

4、价结果的期望值为 250 万元。以下分析内容正确的是（ ）(以企业改制评估时 的估价期日为基期，已知该区域 工业用地价格在 3 个月内的变化幅度为+1.0%)。 A估 价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格 B评估目的不 同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求 C估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报 告 D如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估 【您的答案】 空 ： 【正 确答案】 D ： 第 5 题 已出让的国有土地， 若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积 率， 应向国家补交土 地出让金差价。从

5、土地估价的角度分析，符合（ ）原则。 A预 期收益 B替代 C贡献 D变动 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 C ： 第 6 题 关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（ ） 。 A估价机构将土地估价报告存档， 作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B估价机构向委托方提出要求：根据行业规定， 土地估价报告不能提供给任何第三方 C土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委 托方 D估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托 方不得 随意公布或转载报告有关内容 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 A ： 第 7 题 在一土地估价技术报告中， 估价师在运用基准地价系数

6、修正法评估时引用 “公用设 施完 备度”因素的修正系数范围为-30%40%，并在市场比较法试算过程中选取该因素 参 与比较。对于修正系数的确定，下列做法（ ）不恰当。 A两种估价方法所采用的因素 条件应一致，但修正幅度可以不一致 B根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法 中修正系数取值为-40%80% C不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较 法中的修正系数可根据具体情况确定 D同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度 也应一致，因此市场比较法中的修正系 数取值范围也应为-30%40% 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 D ： 第 8 题 土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，

7、以（ ）面积为准。 A土地证上登记 B出让合同上的 C实际测量 D委托方确定的 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 A ： 第 9 题 在土地估价过程中， 确定估价期日是 重要的内容之一， 对估价结果有着直接的影响。 关于估价期日，以下理解正确的是（ ） 。 A估价期日是指与委托方签订合同的日期 B估价期日一般来说只需明确年月 C估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定 D同一宗地，在不同的估价期 日评估的地价可能不同 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 D ： 第 10 题 下列信息中，（ ）能够通过查阅地籍图获取。 A宗地界址 B宗地规划限制 C宗地高程 D市 政管网位置 【您的答案

8、】 空 ： 【正确答案】 A ： 第 11 题 某市一体育用地于 2000 年按法定最高年限取得土地使用权， 如果不考虑土地使用 权延期，其土地使用权应于（ ）年终结。 A2040 B2050 C2060 D2070 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 B ： 第 12 题 土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记 用途 为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格， 应设 定用途为（ ） 。 A工业 B商服 C办公 D宾馆 【您的答案】 空 ： 【正 确答案】 B ： 第 13 题 评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是（

9、 ） 。 A商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度 B商业用地区域在城镇中的位置、 工业用地基础设施状况 C商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况 D商业用地 区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 A ： 第 14 题 根据国土资源部关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知规定， 工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得( )所在地土地 等别相对应的最低价标准。 A高于 B低于 C等于 D低于或等于 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 B ： 第 15 题 以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史 阶段的事

10、件是（ ） 。 A改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法 B开展以地 价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作 C进行新一轮城镇土地定级估价成果更 新 D制定并执行工业用地出让最低价标准 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 B ： 第 16 题 土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是（ ） 。 A待 估价商业宗地现状容积率为 08，评估时按基准地价对应容积率标准设定为 20 B委 托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价 时按 批准文件的规定设定用途 C委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相 差 05 ，估价时以土地 使

11、用证所载面积为准 D估价对象为划拨土地，估价时土地 使用年限按法定最高使用年限设定 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 A ： 第 17 题 现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情 况如下： 临街建有一栋 7 层综合楼，其中地上 2 层出租给某百货公司做超市，34 层为甲 自用 办公用房，综合楼后隔停车场有 3 栋单层生产车间为甲自用。在进行土地估价时，估价 师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是（ ） 。 A遵循客观性原则，以实 际用途为准设定为商业、工业用途评估 B若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业 用 途评估

12、 C在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估 D若企业 已就土地出租经营行为分别向规划和国土部补缴了罚款，则可设定为商业、工业 用途评估 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 C ： 第 18 题 在进行城镇土地分等时，拟采用极值 标准化的方法进行因子分值计算。在分析城 镇人口规模时， 该指标最高值和最低值分别 为 58 万人和 30 万人， 参评的甲城镇对应指标为 43 万人；在分析区域农业人口人均 耕地时，该指标最高值和最低值分别为 36 亩/人和 12 亩/人，参评的乙城镇对应指 标为 23 亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（ ） 。 A53.6、54.2 B46.4

13、、45.8 C56.6、45.8 D46.4、54.2 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 D ： 第 19 题 根据农用地分等规程 ，农用地分等的技术路线为：依据全国统一制定的标 准耕 作制度，以指定作物的光温(气候)生产潜力为基础，通过对（ ）顺序逐级修正综合 评定 农用地等别。 A土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平 B土地自然质量、 土地经济水平、土地利用水平 C土地利用水平、土地经济水平、土地自然质量 D土地 利用水平、土地自然质量、土地经济水平 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 A ： 第 20 题 下列城镇土地定级因素分值计算原则表述中，错误的是（ ） 。 A因素分值的确

14、定要建立在因素与土地效益相关研究的基础上 B作用分值与土地的优劣成正相关或负相 关 C分值体系采用 0100 分的封闭区间 D作用分值只与因素指标的显著作用区间 相适应 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 A ： 第 21 题 下列关于因素成对比较法确 定土地定级因素权重说法错误的是（ ） 。 A因素两两之间均要进行比较 B为使结果 更准确，可结合德尔菲测定法 C某一待评因素权重有可能是零 D可在因素集合中设置一虚拟因素 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 C ： 第 22 题 在进行城镇土地定级时， 某城镇商服中心分为三级， 市级中心 1 个， 年营业额 2000 万元；区级中心 2 个，年

15、平均营业额 800 万元；小区 级中心 3 个，年平均营业额 200 万元。 则市级、区级和小区级中心的规模指数为（ ） 。 A66.7、26.7、6.7 B100、40、10 C100、80、30 D60、30；10 【您的答案】空 ： 【正确答案】 B ： 第 23 题 在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作 为分衰减属于（ ）形式。 A线状因素线性衰减 B线状因素非线性衰减 C非线状因 素线性衰减 D非线状因素非线性衰减 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 C ： 第 24 题 根据农用地定级规程 ，修正法定级是在农用地分等指数的基础上，根据定级目 的， 选择（ ）等因素计算修正系

16、数，对分等成果进行修正，评估出农用地级别的方法。 A自然因素、区位因素 B区位因素、社会因素 C自然因素、区位因素、社会因素 D区位条件、耕作便利度 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 D ： 第 25 题 A 市两个 定级单元 B、C 的级别分别为五级、六级；D 市的某个定级单元 E 的土 地级别为四级， 关于 B、C、E 三个定级单元土地质量比较正确的判断是（ ） 。 AEBC BCBE C CB，B、C 与 E 不可比 DBC，E 与 C 不可比 【您的答案】 空 ： 【正确答案】 C ： 第 26 题 下列关于基准地价评估技术途径的描述，最准确的是（ ） 。 A在市场发达 地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价