2008年10月市场大观

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1、1顾云昌顾云昌: :细数我国房地产发展过程中五大细数我国房地产发展过程中五大“病症病症”“在我国整个房地产发展过程中，我看到有几个毛病。”在“湘渝对话共谋未来” 2008“两型社会”与“城乡统筹”国家配套改革试验区经济发展高峰论坛上，著名房地 产专家、中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌教授“把脉”我国房地产发展，列数发展 过程中的五大“病症”，并开出治“病”良方。 症状一：虚胖症症状一：虚胖症 房子的套型面积太大，浪费空间，没有充分地把空间规划设计好，也许都是死角和不 用的空间，实际上就浪费了土地，浪费了建材，浪费了空间。 处方：国家资源是短缺的，要尽可能做得紧凑一点，城市要紧凑一点，建筑住宅

2、要紧 凑一点，紧凑型的住宅是符合现代社会的。 症状二：抵抗力低下症症状二：抵抗力低下症 建筑、房子抵抗力很弱。冬天西北风一刮家里比外面冷，夏天阳光一照家里比外面还 热。为什么？房子没有隔热保温措施。 处方：要依靠地热、太阳能热提高隔热保温的水平。要提高建筑本身的品质，一定要 提高建筑的自身抵抗力。不要一说搞隔热保温就要增加造价，在未来 7080 年中，隔热保 温、节水节电省下来的费用远远比买房时贵的那部分划算。 症状三：高血脂症症状三：高血脂症 血脂在哪里？很多开发商把更多的钱花在了外表的“好看”上。 处方：应该多种树，第一位就是生态，花的钱要值得。地面上主要是种树，增长空气 循环氧气的机会。

3、 症状四：先天发育不全症症状四：先天发育不全症 房子到现在为止大多是毛坯房，毛坯房就是发育不全，娘胎里没发育好就推向市场了， 让业主自己搞装修，买的材料也不知道是不是节能的，还影响了邻家的休息。 处方：我们要大力推行住宅的整体化，实践证明，上海、广州等地精装房很受欢迎。 症状五：基因短命症症状五：基因短命症 中国的住宅建筑平均寿命是 20 年，20 年就拆了，这是最大的浪费。房屋的寿命应该 是 70 年100 年。要培育好的基因，盖好的房子，不要短命，这是资源节约、环境友好的 配套关系。 处方：中国房地产应该是在追求数量的同时主要注重质量，要盖房就盖好房，整个品 质要提升，把我们的钱用在刀刃上

4、，用在提升品质上，用到绿色发展上。 （摘自（摘自“长沙晚长沙晚 报报”） 点评点评：还要再加一项症状：“暴食症” ，我国的建筑能耗是发达国家的 23 倍。其实 文中所列的五项加上点评者补充的一项症状在内，都是局限在建筑方面的病症，在我国整 体房地产发展过程中的“病症“又何止这五项呢！我国的房地产业发展起步晚，但发展速度 却非常快，而“游戏规则”完善的速度远远跟不上产业发展的变化，造成了国内房地产业 问题百出的现象。这几年的房价失控是众多病症综合作用后的表现，因此，想要通过紧缩 银根这剂治标不治本的药解决问题就大错特错了，而且还很有可能会伤及经济。这次的银 根紧缩政策，其能起到的效果只能是在政策

5、期内打压房地产市场和房地产企业，一旦政策 期过后，原先的众多病症的根源依然存在，还会继续发作。点评者认为，解决国内房地产 业的病症绝不是靠打压，而是靠多方位完善“游戏规则”，最重要的是政府（主要指地方 政府）自身不能职能缺位。2西安市政府出台房补政策西安市政府出台房补政策 对楼市并不都是利好对楼市并不都是利好9 月 4 日，西安市政府出台了关于恢复房地产业发展的若干意见（以下简称意 见），决定从当日起至 2009 年 12 月 31 日，对购房户按购房款总额给予一定比例的财政 补贴。意见中规定，根据购买面积的大小，分 1.5%、1%、0.5%三个等级补贴给购房户。一些消费者认为，这一政策的出台

6、说明政府关注楼市、关心购房者，应该感到欣慰。 但是，给出的补贴幅度还不够大。按上半年西安市商品房销售均价 4340 元/平方米计算， 购买 90 平方米的房子，总房款要 39.06 万元，政府最多可补贴 5859 元，这几千元的“房 补”对购房者来说是杯水车薪，而且还要等一两年后办房产证时才能拿到钱，这对购房的 引导作用有限。 同购房者一样，开发商也认为补贴太少，在欣喜之余，仍然担心自己以后的日子也不 好过。长建集团董事长付合理认为，有限的“房补”对目前的房屋销售不会让消费者立即 改变观望的态度，并马上出手购房。 “512”大地震对西安市房地产市场产生了严重的影响，震后一月，有楼盘的销售业绩

7、竟然为零。所以，政府拿出一些优惠，希望“房补”对商品房销售有一定的促进。 高山流水集团营销总监张金鹏认为，政府此举的确是个利好，但也有可能导致一些楼 盘在短期内争相上市，房源量骤增，使在售项目压力过大。如果个别楼盘资金紧张，为了 尽快回笼资金，他们可能会进一步加大促销力度。 也有开发商认为，商品房销售本来就是市场行为，开发商会根据销售情况调整房价， 现在政府出面干预，谁都不得罪，既给购房者补贴又给开发商减免，但这样一来，会让购 房者觉得政府已“意识到房价太高”而采取行动了，如果持续观望，政府也许会继续加大 “房补”的力度，导致市场观望情绪更加严重。 其实，并不是所有的购房者对“房补”都持肯定的

8、态度，有的购房者认为政府能够给 予这样的购房补贴，说明他们已经意识到房价偏高，超出了多数人的消费能力；也有购房 者担忧，补贴有可能会使房价上涨。 建议政府，把资金更多地投入到廉租和经济适用房建设上，房价的跌与涨应该按照市 场规律来运作。（摘自（摘自“华商报华商报”） 点评点评：虽然点评者认为在目前情况下政府不宜继续加大楼市调控力度，应采取一些救 市政策，以防止房地产市场波动过大，从而引起金融业风险加剧及整体经济下滑；但对西 安市政府采用购房补贴的救市做法持否定态度。公共财政的任何支出都理应具有普遍公益 性，而房价补贴却俨然让购房者拥有了某种特权，对不购房的纳税人难言公平。正如该文 作者在文中结

9、尾部分所建议的那样，政府应当把资金投入到廉租和经济适用房建设上，才 更合理。炒楼是该扶持还是打击？炒楼是该扶持还是打击？由于楼市的低迷，二手楼市成交量一直处于低迷状态，有地产中介统计的成交数据来 看，2008 年上半年总体成交量同比下降了 35%，同时上半年二手住宅成交均价也在小幅回 调，较去年同期回落了 6%。市场投资需求下降明显，究竟在市场低迷的状态下，三级市场 的炒楼是该扶持还是打击呢？ 随着相关政策的实施，市场发展到目前的境地，可以说政策已经起到了应有的作用， 房地产不规范的发展势头荡然无存，楼市逐渐地走向理性，此外也向消费者透露这样一个 信息炒楼未必就能成为永远的赢家。满堂红地产专业

10、人士表示，投机炒楼一定程度上3伤害了消费者的置业利益。所以有度地打击房地产投机炒楼，有利于规范楼市的发展，尤 其是楼价的稳定，使更多的消费者“居者有其屋”。 世安居不动产总经理夏玉飞认为，炒楼的目的是牟利，手段是采取低买高卖的方式， 客观上增强了市场的流动性，增加了竞争性和透明度。如果三级市场的流转出现了问题， 被人为设置了重重障碍，也是不利于经济的持续稳定协调发展。夏玉飞建议相关部门应该 简化三级市场流转程序，减少税负、提高和改善服务态度。便于购买二手房的买家认同三 级市场。 合富置业人士则指出，政府的宏观调控，对遏制楼市的投机炒楼气氛、防范银行房贷 金融风险，有正面的影响，能更直接、更有效

11、地遏制楼市投机行为，以及进一步扫清阻碍 市场健康发展的不利因素。另一方面，遏制投机炒楼行为，也能在一定程度上舒缓目前楼 市紧张的供求关系，而炒楼者在政策打击下离场而将手头囤积的房源放售，也能在一定程 度上增加市面盘源供应。 美联物业相关负责人表示，炒房是房地产市场中的一种投机行为。在市场经济中，适 度的投机行为是应该的，也是允许的，尤其在经济不景气，内需不足的时候，投机行为可 以起到加快商品流通、搞活市场的作用。当然过度的投机行为会导致市场虚假繁荣，不真 实的市场需求泛滥，从而导致市场泡沬，危害市场经济体系，这时投机行为就被人们所不 齿；尤其是在房地产市场中，过度的投机炒楼行为会影响到房屋这种

12、社会资源的有效分配， 从而大大降低其社会效益，严重地影响民生，妨碍社会和谐，从而广受诟病。（摘自（摘自“广广 州日报州日报”） 点评点评：虽然投资需求是把双刃剑，即是泡沫添加剂，也是市场的润滑剂。但从中国目 前的国情来看，房地产还远未达到可以放任投资需求的阶段。国内的房产市场自我调节能 力很差，一旦投资需求过大，所产生的泡沫很难靠市场自身来调节，连续几年的房价失控 飞涨就是最鲜明的事实。另外我国不像美国那样具有经济危机风险转嫁给他国的能力，因 此一旦泡沫破裂将会对整个国民经济产生极大的影响，甚至影响社会的稳定。点评者认为， 对国内房产市场的投资需求应加以一定的限制，对短期投机需求则应加强遏制的

13、力度。叶檀：找到了消费群体？潘石屹敢逆势涨价叶檀：找到了消费群体？潘石屹敢逆势涨价 一向爱说风花雪月的潘石屹之所以被批驳，只缘他宣布逆势涨价，宣布从 9 月 1 日起， SOHO 中国旗下项目平均价格上调 5%左右。这是继百日巨变论之后再次口出惊人之语，遭到 希望房价下跌的网民的围剿。潘之所以敢逆势而行，基于如下市场理由。首先是现金流充裕。“SOHO 中国目前的处境与中国其他房地产开发商完全相反”，潘 表示，“我们公司的负债率很低，仅有 10%左右，而有些开发商的负债率超过 100%。”根 据已披露的房企上市公司中报，41 家房企负债水平高于 50%，整个房地产行业资金缺口高 达 5000 亿

14、元以上。而潘的公司，没有欠银行一分钱，也不欠别人一分钱。其次，潘做的不是住宅，而是商务楼宇。则使潘既能够避免住宅价格过高的舆论冲击， 也能够在仍然坚挺的商务楼宇市场占得一席之地。从上海、杭州等地看，商务楼宇与工业 地产的交易量与价格并没有出现滞胀趋势，虽然有一些外资以离岸项目的方式退出，但有 其他的资金接盘。从行业分析报告看，在住宅楼盘出现交易量下降、各个地区房价下挫后， 楼宇经济成为接力者。尤其是位于城市黄金商业地段的楼盘，更是寸土寸金。第三，潘找到了自己的消费群体。由于实体经济热度降温、股市变冷等因素刺激，以 山西等地煤矿主为代表的产业资本纷纷寻找保值渠道。7 月 19 日，SOHO 中国

15、的新项目三里 屯 SOHO 开盘，开盘当日成交 40 亿元，而截至 7 月 24 日成交额已突破 50 亿元。销售记录4中，过亿元的大单子加起来有 20 亿元左右，占总成交额的 40%。其中，煤矿主、铁矿主等 资源和能源企业主的身影频频显现。更妙的是，这些资金拥有者由于钱来得轻松、资金量 大，对于短期收益并不看重，而看重长期保值，以往购房的成功经验让他们对黄金地产充 满信心。潘逆势涨价，不过是现金流充裕的商业地产商与高端消费群体一拍即合的产物，是市 场的双向选择。以潘的个性，谈不上想扭转房地产趋势（客观上也许起到了稳定房地产军 心的作用），也不可能充当房地产的领军人物。当然，潘也可能存在误判，

16、一些外资暂时 退出商业楼宇项目，说明市场判断存在分歧。如果潘失误，那么，市场会给他最严厉的惩 罚，那就是没有赢利甚至亏本，逼他降价，而不是如潮的口水。（摘自（摘自“解放日报解放日报”） 点评点评：潘石屹逆势涨价一事在业内外闹得沸沸扬扬，一时间赞同和批驳的声音皆而有 之。点评者认为，评价潘石屹的决策行为是没有意义的，其做出决策只需要对自己的企业 负责，对股东和股民负责，但无须对市场房价的涨跌负责，更不存在承担社会责任问题。 市场是检验其决策是否正确的最佳评审官，无论是在市场的上行期和下行期，需求总还是 有的。当然这样的需求分为很多层次，只要把握住相应层次的需求，产品对路，即使在市 场下行期产品价格上涨却依然有需求也是很正常的，就如同股市的熊市期，并不是所有股 票价格都在跌，价格上涨的股票依然存在的道理如出一辙。因此，对企业而言，能赚钱就 是硬道理，没必要对企业的一些决策行为横加评论，企业也无须去理会这些言论。尹宝军：商业投资重在管理尹宝军：商业投资重在管理近期，外资收购商业物