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1、- 1 -房地产业税收对地税收入影响分析房地产业税收对地税收入影响分析陈飞 施建平 卢元华内容提要：内容提要：城市化进程加快，房地产业高速发展，各地地价、房价一路飙升，不可避免的对地方税收带来影响。近三年来，我市地方税收收入也保持在 20%以上的增长速度，房地产业的发展对地方税收的影响到底如何？理清两者关联，准确判断房地产业税收对地税收入影响度，对政府决策、预防税收风险都有重要意义。关关键词键词：房地：房地产产 地方税收地方税收 关系关系 分析分析近几年来，随着我市城市化进程的加快和房地产开发投资力度的加大，房地产业呈现出高速发展的态势，日渐成为我市经济的支柱产业，也是我市经济发展的重要增长点
2、。房地产业的快速发展带来了房地产业税收的高速增长，使房地产业逐渐成为地方税收的重要税源。但为抑制房地产业过快发展，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，同时，房地产市场本身也还存在一些不容忽视的问题，房地产业发展将由此受到影响，从而不可避免地影响到房地产税收以及整个地方税收。因此，准确判断房地产业发展对房地产税收和地税收入影响度，对政府决策、预防税收风险都有重要意义。一、近几年我市房地产业税收发展情况一、近几年我市房地产业税收发展情况前几年，正是我市筹办第五届全国农运会时期，城市建设获得了快速发展。城市建设的快速发展促进了房地产业的快速发展，从而带来了房地产业税收的增收，使房地产业税收成为拉动
3、宜春地税增长的主要力量。（一）房地（一）房地产业产业税收税收发发展主要特点展主要特点1、税收、税收总总量逐年量逐年扩扩大，增大，增长长速度逐年加快。速度逐年加快。近年来，随着房地产业的迅猛发展，房地产税收总量逐年扩大。2002 年，我市房地产税收总量还较小，仅为 2,727 万元；2003 年达到 4,752 万元，同比增收 2,025 万元；2004 年达- 2 -到 8,724 万元，同比增收 3,972 万元；2005 年首次突破亿元大关，达到15,402 万元,同比增收 6,678 万元。与此同时，房地产税收的增长速度也逐年加快。一是房地产税收历年同比呈高速增长态势，近三年的增幅分别为
4、74.26、83.59和 76.55；二是远高于同期地方税收增长，2003 年以来，房地产税收的增幅都高出地方税收总体增幅 50 多个百分点；三是逐年赶上和超过全省房地产税收增幅，2003 年我市房地产税收增幅低于全省房地产税收增幅 14.03 个百分点，而 2004 年和 2005 年，分别高出 18.30 个百分点和 39.37 个百分点。宜春市房地产税收总量及增幅比对分析表宜春市房地产税收总量及增幅比对分析表单位：比 较 项 目2003 年2004 年2005 年近三年平均宜春房地产税收总量(万元)4,7528,72415,4029,626宜春房地产税收增收额(万元)2,0253,972
5、6,6784,225宜春市房地产税收增幅74.26 83.59 76.55 78.09 宜春市地方税收增幅18.56 27.03 25.37 23.87 与地方税收增幅差额(房-地)55.70 56.56 51.18 54.22 全省房地产税收增幅88.29 65.29 37.18 62.23 与全省房地产税收增幅差额(宜-省)-14.03 18.30 39.37 15.86 2、所占比重逐年攀高，、所占比重逐年攀高，贡贡献份献份额额逐年加大。逐年加大。由于近三年房地产税收的增长都大大快于地方税收，房地产税收所占比重由此逐年攀高。一是宜春市房地产业税收占全市整个地方税收比重逐年攀高，从 200
6、3 年的 7.29%到2004 年 10.54%，再到 2005 年 14.85%，三年提高了 7.56 个百分点；二是宜春市房地产业税收占全省房地产业税收份额近三年持续攀高，从 2003 年的 4.65%到 2004 年 5.16%，再到 2005 年 6.64%，三年提高了 1.09 个百分点。同时，房地产税收对地方税收增收的贡献份额也逐年加大。近三年房地产税收对地方税收的增收贡献率分别为 19.89%、22.56%和 31.8%，为全市地方税收的增收起到了强有力的拉动作用，分别拉动地方税收增长 3.71、6.10和 7.79 个百分点。宜春市房地产税收占地方税收比重及贡献率比对分析表宜春
7、市房地产税收占地方税收比重及贡献率比对分析表- 3 -单位：万元比 较 项 目2003 年2004 年2005 年累 计宜春房地产税收4,752 8,724 15,402 28,878 房地产税收增减额2,025 3,972 6,678 12,675 宜春地方税收65,147 82,753 103,750 251,650 地方税收增减额10,179 17,606 20,997 48,782 宜春房地产税收占其地方税收7.2910.5414.8511.48房地产税收增收的贡献率19.8922.5631.8025.98房地产税收拉动地方税收增长3.716.107.796.17全省房地产税收102,
8、233 168,985 231,820 503,038 宜春房地产税收占全省房地产税收4.65 5.16 6.64 5.743、税种之、税种之间间增幅不一，所占比重差异增幅不一，所占比重差异悬悬殊。殊。近三年，房地产税收总量呈现出高速增长态势，但各税种之间的增幅差异明显，进而影响到各税种所占比重发生明显变化。营业税连续三年呈现出快速增长态势，增幅逐年提高，分别为 46.49、65.79和 70.62，但所占比重却逐年下降，分别为70.62、63.78和 61.8；所得税（包括企业所得税和个人所得税）受核定征收政策的影响，呈现出“高速”增长态势，近三年的增幅分别为378.68、131.95和 1
9、45.56，所占比重也逐年攀升，由 2003 年的13.70上升到 2004 年的 17.31，再到 2005 年的 24.07。20032005 年房地产税收分税种情况统计表年房地产税收分税种情况统计表单位：万元税收入库数增 长 幅 度各税种所占比重税 种2003 年度2004 年度2005 年度2003年度2004年度2005年度2003年度2004年度2005年度税收收入合计4,7528,72415,40274.2683.5976.55100.00 100.00 100.00 营业税3,3565,5649,51846.4965.7971.0670.6263.7861.8企业所得税3138
10、222,899421.67162.62252.686.599.4218.82个人所得税338688809344.74103.5517.597.117.895.25城市维护建设税16340645964.65149.0813.053.434.652.98房产和城市房地产税283434586371.6753.3635.025.964.973.8印花税265299116.67100.0090.380.550.60.64城镇土地使用税244991242.86104.1785.710.510.560.59土地增值税249709939104.1184.7432.445.248.136.1车船使用和牌照税2
11、0.01备 注：所得税6511,5103,708378.68131.95145.5613.717.3124.07- 4 -4、各地、各地发发展很不平衡，增幅比重展很不平衡，增幅比重泾泾渭分明。渭分明。从 2005 年全市情况来看，我市房地产业税收在县(市、区)之间发展不平衡。一是各地房地产税收的增长幅度不平衡。全市房地产税收增幅为 76.55，高出其地方税收增幅 51.18个百分点，中心城区房地产税收增幅为 67.47，高出其地方税收总体增幅44.99 个百分点，但宜丰房地产税收下降 29.20，而其地方税收增长26.41，两者相差 55.61 个百分点。二是房地产税收占当地地方税收的比重不平
12、衡。全市平均比重为 14.85%，宜春中心城区为 20.87，奉新县为20.35，高安市为 16.66，丰城市和樟树市分别为 8.71和 8.80，铜鼓县仅为 3.53。三是各地房地产税收在全市所占比重与其地方税收在全市所占比重不平衡。宜春中心城区房地产税收占全市的比重为 32.05，形成了“三分天下有其一”的局面，而地方税收占全市的比重为 22.80；丰城市房地产税收占全市的比重为 10.45，而地方税收占全市的比重为 17.81；樟树市房地产税收占全市的比重为 8.30，而地方税收占全市的比重为14.00。20052005 年全市房地产税收比对分析表年全市房地产税收比对分析表税收(万元)全
13、市增幅比对分析占全市比重比对分析单 位地方 税收房 地产 税 收地 方 税 收房 地 产 税 收增 幅 差 额 (房-总)房地产税收占地方税收比重地方税收占全市比重房地产税收占全市比 重差 异 比 较 (房-总)全市情况全市情况103,75015,40225.37 76.55 51.18 14.85100.00100.000.00市 直16,4434,49921.22 71.65 50.43 27.3615.8529.2113.36袁 州7,21743825.47 33.94 8.47 6.076.962.84-4.12中心城区小小 计计23,6604,93722.48 67.47 44.99
14、 20.8722.8032.059.25丰 城18,4761,61027.39 37.37 9.98 8.7117.8110.45-7.36高 安13,9622,32627.01 95.46 68.45 16.6613.4615.101.64樟 树14,5201,27835.90 115.88 79.98 8.8014.008.30-5.70奉 新7,1401,45311.56 121.49 109.93 20.356.889.432.55万 载6,3801,58637.32 519.53 482.21 24.866.1510.304.15上 高7,7351,47728.38 40.53 12
15、.15 19.107.469.592.13宜 丰6,00340526.41 -29.20 -55.61 6.755.792.63-3.16靖 安3,86125917.50 27.59 10.09 6.713.721.68-2.04铜 鼓2,01371-6.33 -15.48 -9.15 3.531.940.46-1.48- 5 -（二）房地（二）房地产产税收快速税收快速发发展的原因分析展的原因分析房地产业税收快速增长，一方面得益于房地产业的迅速发展，另一方面得益于税收政策的调整和征管措施的不断加强。1、房地、房地产业产业迅速迅速发发展，税源基展，税源基础础日益牢固。日益牢固。一是房地一是房地产
16、产开开发发投投资规资规模逐年加大模逐年加大为为房地房地产产税收奠定了税收奠定了坚实坚实基基础础。 。房地产税收与房地产投资的规模和效益休戚相关。前几年，正是我市筹办农运会时期，城市建设投资日益扩大，房地产投资规模也不断膨胀。房地产投资从 2000 年的 44,187 万元增长到 2005 年的 156,730 万元，五年增长 2.5 倍，年均增长 28.8。特别是 2003 和 2004 年，增长额分别为 34,420 万元和51,264 万元，增幅分别为 47.3和 47.9。房地产投资规模的不断扩大，为房地产税收奠定了坚实的税源基础。2002年年-2005年年宜宜春春市市房房地地产产投投资资统统计计图图72,713107,133156,7302,7274,75215,402158,3978,72420.5247.3447.8515.3674.2676.55-1.0583.59020,00040,00060,00080,
