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1、房地产业相关税种介绍一、房地产税的概念房地产税是房产税和土地税的总称，具体指国家通过税务机关向房地产所有人或经营管理人、使用人、经营机构、投资建设人就其房地产或与房地产有关的行为征收有关房地产税赋的国家行为。1、 特征：国家性是一种国家行为，只有国家才有资格和能力通过国家机关进行房地产税收的征收和管理；法定性是一种法律行为，通过立法的形式规定了房地产税的种类、内容及法律责任；规范性作为税务机关对房地产税收的征收管理只能在法律规定的范围内、方式下进行；二、房地产税收的种类与房地产相关的税种大致有七类，下面做一介绍。序号税种名称1契税2城镇土地使用税3耕地占用税4印花税5房产税6营业税7土地增值税
2、（一） 契税1、 概念契税是以所有权转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，属于一个古老的税种起源于东晋，距今有 1600 多年的历史。2、 特点以发生所有权转移的不动产既土地和房屋为征税对象；由财产承受人缴纳，一般税种都是卖方纳税，契税则是谁买谁缴税；3、 征税范围国有土地使用权出让；土地使用权转让包括出售、赠与和交换；房屋买卖、抵债、交换、投资和赠与；4、 税率实行 3-5的幅度比例税率；5、 计税依据出售的以实际成交价格计征；赠与的参照市场价格计征；交换的以交换的价差计征；6、 纳税人是指通过房地产的买卖、典当、交换而取得房地产权的承受人，包括土地使用权受让人、房屋的买
3、受人、受增人和交换人。7、 纳税地点土地房屋所在地。8、 举例甲乙双方交换房屋，由于乙方房屋质量较好，甲方又付给乙方 10 万元， 。纳税人：甲方缴纳，乙方不用缴纳。纳税额：10 万*30.3 万（二）城镇土地使用税1、 概念城镇土地使用税是以国有土地为征税对象。以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。2、 特点对占有或使用土地的行为征税；征税对象是国有土地；3、 征税范围城市、县城、建制镇和工矿区的土地；4、 税率实行差别幅度税额，0.2 元至 10 元每平方米/年；大城市0.5-10 元中等城市0.4-8 元小城市0.3-6 元县城、建制镇、工矿
4、区0.2-4 元5、 计税依据以纳税人实际占用的土地面积为计税依据；6、 纳税人在征税范围内使用土地的单位和个人。具体化分为：拥有土地使用权的单位和个人；权属未确定的由实际使用人纳税；权属共有的由共有各方分别纳税；7、 纳税地点土地所在地8、 举例某城市甲乙丙共同拥有一块土地，面积为 1500 平米，其中甲实际占用 500 平米，乙实际占用 500 平米，丙是实际占用 500 平米，但丙属于市政机关。此快地每年每平米税额 4 元纳税人:甲与乙，丙免税。纳税额：甲500 平米*4 元，乙500 平米*4 元（三）耕地占用税1、 概念是指对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税
5、。2、 计税依据及税率实行定额税率，以纳税人实际占用的耕地面积计税一次性征收。3、 纳税人是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。4、 纳税地点耕地所在地。（四）印花税1、 概念印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。因纳税人主要是通过粘贴印花税票来完成纳税义务，所以称为印花税。2、特点征税范围广泛、税收负担比较轻。3、征税范围现行印花税只对印花税条例列举的经济凭证征收，没有列举的不征收。目前列举的经济凭证分为：经济合同、产权转移书据、营业账薄、权利与许可证照、财政部门确认的其他凭证。4、税率实行比例税率与定额税率两种。合同名称税率合同名称税率合同名称税
6、率财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同0.1%购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同0.03营业账薄5 元/本加工承揽合同、建设工程勘查设计合同、货物运输合同、产权转移书据、记载资金的账薄0.05借款合同0.005营业执照5 元/照5、计税依据实行比例税率与定额税率两种，比例税率的计税依据为合同所载金额。比如购销合同的计税依据为购销金额并不得做任何扣除。9、 纳税人是在我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人，当事人为两方或多方的各方均为纳税人。具体到房地产行业就是房产转让合同的合同订立人、房屋租赁合同的合同订立人、购销合同的订立人。10、纳税地点纳税人向主管税务机关自行计算缴纳。1
7、1、举例某公司销售一套房屋与业主签订销售合同，合同载明销售金额为 150 万元。纳税人：某公司与业主各自就 150 万元纳税。纳税额：某公司150 万*0.05，业主150 万*0.05（五）营业税1、 概念营业税是对在我过境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税。2、 特点属于传统税种，计税依据为营业额的全额，税额不受成本与费用的高低影响。按行业设计税目税率。3、 征税范围征收的范围很广，与房地产行业密切的就是建筑业、销售不动产业与租赁业。4、 税率实行 3-20四档税率，其中建筑业实行 3税率，销售不动产与租赁业实行 5税率。交通运输业、建筑业、邮电
8、通信业、文化体育业3服务业、金融业5娱乐业5-20转让无形资产5%夜总会、歌舞厅、游戏厅20销售不动产5%5、 计税依据计税依据既营业额为纳税人提供劳务、销售不动产向对方收取的全部价款与价外费用。包括代收款项、手续费、服务费等等一切费用，这与财务会计核算中的销售收入是不同的。6、 计税依据的特殊规定价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按照相关规定进行核定。7、 纳税地点一般情况下是在劳务发生地、不动产所在地。特殊情况可由省市税务机关确定。8、 减免税以不动产投资入股，参与投资利润分配，共同承担投资风险行为，不征收营业税。但是转让该项股权则照章纳税。以转让有限产权或永久使用权方式销售不动
9、产视同销售。在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为比照销售不动产征税。单位将不动产无偿赠与他人的行为视同销售征税。9、 纳税人是在我国境内转让土地使用权或销售建筑物及地上附着物的单位和个人。10、纳税地点土地或不动产所在地。11、举例某公司某月销售房屋取得销售额 500 万元、房屋出租取得租金收入 100 万元，将一套价值 80 万元的房屋赠与他人，又将一套房屋投资入股并参与利润分配共担风险。纳税人：某公司纳税金额：（500+100+80）*5（六） 房产税1、 概念：房产税是指以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋的租金向房屋所有权人征收的一种税。2、 特点征税范围仅限于城
10、镇的经营性房屋不涉及农村。对拥有房屋的单位和个人按照房屋的使用方式计税，对经营自用的按照余值计税，对出租经营的按照租金计税。3、 征税范围只对城市、县城、建制镇、工矿区的经营性房屋计征。4、 税率从价计征征收方式征收方式房屋余值1.2房屋租金125、 计税依据对经营自用的房屋按房屋余值计税，余值是指按规定一次减除房屋原值的 10-30的损耗价值后的余额房屋的租金收入是指房屋产权所有人出租房屋所取得的货币收入与实物收入。以房屋投资联营，参与投资利润分红共担风险的，按房屋余值计税；不担风险只收取固定收入的按租金收入计税。6、 纳税地点房屋所在地。7、 纳税人是产权所有人或产权的实际经营管理者。产权
11、纠纷未解决的由代管人或者使用人缴纳。8、 举例某公司共有 5 间房屋，3 间自主经营，房屋原值为 500 万元，2 间出租年租金收入80 万元。当地规定可一次扣除原值的 30%.纳税人:某公司纳税金额：自主经营应纳税额=(500-500*30%)*1.2%出租经营应纳税额80*12（七） 土地增值税1、 概念土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其取得的增值额征收的一种税。2、特点以转让房地产所取得的增值额为征税对象。3、征税范围转让国有土地使用权、转让地上建筑物及其附着物。4、税率四级超率累进税率增值额与可扣除项目金额的比值税率速算扣除数小于 50
12、30050-100405100-2005015大于 20060355、 计税依据增值额收入额-可扣除项目金额可扣除项目金额：地价、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、间接费、利息、开发费用、税金、其他可扣除项目（房地产公司可按照地价与开发成本之和加扣 20）6、 纳税地点房产所在地7、 减免税纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额的 20免税。纳税人既有普通住宅又有其他房地产开发的分别核算，不能区分的不得享受此项优惠。8、 纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。9、 举例某房开公司转让房地产取得收入 400 万元，地价为 100 万元，开发成本为 50 万元，开发费用为 20 万元，税金为 20 万元，房开公司允许加计 20扣除的金额为（100+50）*2030 万元，请计算应纳税额。计算：一、收入额 400 万元二、可扣除金额100+50+20+20+30220 万元三、增值额400-220180 万元四、增值额与可扣除金额的比例180/22080五、应纳税额180*40220*561 万元
