世纪大道楼盘分析

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1、世纪大道部分在售楼盘市场调研报告2008.6.102008.6.10第一章 调查说明 一、调查时间： 2008年6月6日上午10点至下午3点 二、调查目的： 1，通过对在销楼盘实地调查，收集板块其 产品及销售信息； 2，通过对资料的整理，研究先进楼盘的可 借鉴之处，为公司新项目的开发提供建议 3， 通过案例研究，不断提高市调人员素质 三、调查范围: 因世纪大道各项目之间交通相对不便，大 量步行时间对调查进程影响较大，加之当 地餐饮配套尚未完善，中餐只得回市内解 决，因此，本次调查原计划的7个调查对象 （奥林匹克花园、摩登三米阳光、金泰丝 路花城、蓝郡3期、平湖秋月、和润天地、 先河国际）最终只

2、完成了前面六个。 五、调查方法：采用实地踏看、询问与网 上搜索相结合。 六、资料统计及分析方法：本次调查资料 统计根据调查记录和所收集的各楼书资料 加以整理，分析方法力求全面、客观。 七、权威性说明：本次调查因时间有限， 资料收集还欠齐全，对象了解深度也不够 ，但报告各资料来源基本能保证调查报告 的真实性。第二章 调查资料统计和分析 一、 板块城市大配套情况调查主要配套 调查调查 情况交通整个板块道路畅通，但目前只有59、21 两条区间公汽进入园区，而且只有59进 入西安市教育已建成的学校有西工大启迪中学，目前 大部分大盘项目都规划了部分幼儿园和 小学，但将教育设施放在第一期的不多 商网每个开

3、发商在小区中都安排有商业网点 ，随着小区入住率的提高，多家大型超 市也有进入园区的意向 医院部分大盘配有药店，并和市内大型医院 建立对口关系 银银行、邮电邮电 大部分大盘均在区内配套相应服务机构水电电目前施工用电没有问题， 市政用水供应 从上表资料统计比较可看出： 1、虽然该地段路网系统完善，但由于可移 动的公共交通设施没有跟进，因此，整个 区域的生活和市内相比还难以谈得上便利 ，即使对于整个家庭只有1辆私家车的有车 族的来说，也还有诸多不便，对于这一点 ，当然，随着整个区域开发的深入，这些 也可能在35年内得到很好的解决。 2、从教育配套上看，虽然该区域教育资源 不足，但是各项目建幼儿园和小

4、学的比较 多，建中学的比较少，建高中的几乎没有 ，而且均把教育配套放在后期，因此，对 于前期入住的人来说，开发商所描述的贵 族式教育仍然是一张规划而已，而各开发 商也没有把教育当做自己的卖点； 3、从商业配套看，各项目均在内部进行了 配套，但目前正式开业的不多（因为目前 销售率尚可，但入主率不高），但从商人 的逐利本性分析，这种不便是暂时的，只 不过消费者希望先看到成熟的商业配套， 而商人希望先看到成熟的消费群体和市场 而已； 4、从其它区域大配套看来，只能客观地说 ：本板块做为一个新兴的发展区域，具有 强大的成长潜力，但目前城市生活大配套 仍然是弱项，还需要政府和开发商之间更 多地互动，也需

5、要开发商更多地承担政府 的职能，共同促进板块的成熟和繁荣。 二、调查对象规划指标统计分析楼盘名 称开发商 占地面 积开发面 积容积率 绿化率金泰丝 路花城金泰恒 业561亩53万平 米2.446%摩登三 米阳光陕西文 华76亩14万平 米2.743%平湖秋 月华兴实 业60亩12万平 米1.8548%奥林匹 克花园陕西泰 盈环达 通828亩近100 万平米43%蓝郡3 期三星地 产52亩16万平 米3.2842% 从上表资料可以看出： 1、板块各项目的命名相对市区项目来说更 具有创意，并充分表现“清新”的魅力； 2、绝大部分开发商是本地的，特别是象金 泰恒业、陕西文华地产等，在本土开发中 属于

6、领先状态， 3、充分发挥该地块土地资源丰富的优势， 占地少则数百亩，多则数千亩，均属咸阳 数得着的大盘，大盘一来可以利用自身的 配套来弥补城市配套的不足，二来树大招 风，由此有更大的实力去打广告，更容易 出名； 4、从开发容积率分析，本次调查的大部分 项目规划指标均大于1.0，但从项目现场情 况看来，由于各项目沿路大多是亲水公园 设施，占地较多，而真正的住宅组团区， 其建筑密度估计也在2.5左右， 5、绿化率均在40%以上，和市内项目相比 有明显的景观优势。 三、各项目规划设计特点分析楼盘名 称结结构 户户型风风格 配套智能化奥林匹 克花园框架69 290平 米体育风 格会所、 商网、 健身等

7、宽带、可视 对讲 摩登三 米阳光框架76.63 86.1现代简 约式艺 术风格会所、 幼儿园 、等可视对讲 、 红外线监控金泰丝 路花城框架110 180欧式会所 商网等可视对讲 、 红外监控 蓝郡3 期框架120 130地中海 风情会所、 银行等可视对讲 、 红外线监控 平湖秋 月3期框架88 125苏杭风 情银行、 邮电等可视对讲 、 红外线监控 从以上表资料可比较分析出： 1、因有得天独厚的自然环境，就整个区域 而言，开发产品品种较丰富，有别墅，有高 层，也有小高层，有复式的，而且在金泰丝 路花城还有洋房。 2、从各个项目的产品重点看来，因各自的 天然景观优势存在差别，所以推出的产品组

8、合也有偏重，象奥林匹克花园更重于别墅， 摩登三米阳光和金泰丝路花城更偏重于洋房 和高层、小高层， 3、从整个区域看，因产品类型多，相应房 型品种也比较齐全，独立别墅、双联别墅， 多联别墅，复式楼，洋房均有，从572 多平方米，以满足不同的客户群； 4、从各个具体项目的户型面积集中范围看 ，蓝郡3期偏重于大户型，基本上都在120以 上，摩登偏重于中户型，奥林匹克花园的项 目户型更是针对“大户人家”设计的，金泰丝 路花城似乎是想“老少通吃”，最小户型是他 的，它的最大户型接近于最大户型； 5、从建筑总体风格看来，大多采用比较现代 、简约的外立面设计风格，意图克隆欧洲，掀 起一场新造城运动； 6、因

9、这些楼盘集中于世纪大道周边，所以临 路是其最大的规划优势，也是重要卖点，加之 各开发商在小区内部也非常重视环境建设，尽 量做到四季草常青、花常开，调查时整个区域 空气清新宜人，碧水蓝天，项目内部更是草色 葱茏，花姿招展，感觉大自然是那幺的亲切。 7、在期房销售阶段，做到部分景观先行， 已经不再是项目开发的创新动作，而是标 准动作，进而比的是谁的环境更能打动消 费者的心； 8、外部大配套不足是整个区域的通病，但 各项目都尽力在板块内部创造相应配套条 件，以保证业主生活的便利； 9、在项目智能化程度上，基本上只保证基 本的三网合一和联动报警，没有追求高层 次的智能化体系。 四、各楼盘市场推广特点统

10、计分析盘盘名 销销售现现 况 价格按揭 热销户热销户 型消费费主 体 主题题概 念 促销销活 动动 奥林匹 克花园3.2期热 销中3800/平 米30% 30年三室中高收 入者倡导一 种全新 的生活 方式花样较 多利用 节日与 客户搞 联谊活 动 摩登三 米阳光可售套 数35% （1期）3400/平 米30% 30年两室中高收 入者生态， 家园举办艺 术节、 金泰丝 路花城3期排号 3400元/ 平米30% 30年两室中高收 入者生态， 家园节假日 亲情活 动，对 入住者 举办社 区体育 活动 蓝郡3 期接受诚 意咨询未知30% 30年三室中高收 入者生态， 家园未了解平湖秋 月可售套 数50

11、%一房一 价30% 30年三室中高收 入者绿色生 态 未了解从表格可概括出该板块的特点 1、从单个项目价格比较，价格参差不起， 金泰、奥园、摩登凭借其品牌优势价格领 先，蓝郡、平湖秋月、和润天地、先河国 际价格相当； 2、尽管销售价格普遍接近市内非中心或景 观区，销售状况也非常好，使该区域在短 时间内成为咸阳市的热点板块和高尚住宅 区，也充分展示了咸阳和西安市民对居住 环境的偏爱； 3、尽管面对的消费群体大多属于中等收入 阶层，但按揭支持无论比例和年限仍然比 较到位； 4、从热销户型看来，小高层销售情况较好 ，花园洋房的中小户型看好，平湖秋月的 小户型反而受市场冷落，这说明，既然是 有车一族，

12、他们就有实力接受大户型，希 望有大环境、大空间充分释放自己； 5、从卖场布置看来，能从其中看到楼盘的 档次和开发商的专业程度，金泰的卖场布 置能感觉设计和品牌包装的魅力，主题营 造、人性化、文化都有所表现，样板房使 消费者就能体验住宅空间、材料质量、环 境和生活氛围，价格高而走俏，自有其过 人之处； 6、从主打广告语看，都以感性诉求为主， 但摩登偏重于阳光之美，奥园主诉健康之 美，金泰诉求新生活； 7、从其针对的消费主体看来，奥园明显是 针对中高收入阶层，金泰和摩登也针对的 是中高收入阶层，只不过他们的目标客户 群不同，平湖秋月和和润天地虽然单价不 高，但由于其面积大，因此从总价上也基 本面向于中高收入家庭。 8、做为近郊盘，消费者看房多有不便，因 此各项目除了现场售楼部外，在市内也设 了一个或者数个卖场，方便消费者了解项 目，也可统一专车接待现场看房； 9、 从促销手段看来，各项目均十分重视 促销活动对人气的集聚。