《张家界大庸府城如家酒店投资分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《张家界大庸府城如家酒店投资分析（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1张家界大庸府城如家酒店投资分析一、大庸府城如家酒店基本情况1、区区 位位大庸府城如家酒店位居张家界主城区永定区，地处张家界市四条主干道解放路、天门路、人民路、北正街围合商圈之中心，为 600 年大庸府衙旧址，地理位置得天独厚。2、技术参数、技术参数（以上面积请工程部核实）以上面积请工程部核实）建筑面积：9646（其中酒店大堂面积合计：256；茶餐厅:139.34；办公室:23.59；厨房:52.46；商务中心:10； 会议室 4间，合计面积 390） 。层 高：一层 4.5 米，二层、八层 3.9 米，其它楼层 3.3 米。 楼间走道宽：2.4 米； 建筑朝向：南北朝向。3、功能分区、功能分
2、区（1） 、一层：大堂、茶餐厅；（2） 、二至八层：客房、会议室。4、客房分布、客房分布楼层双标房（间） 大床房（间）套房（间）联床房（间）小计二层640414三层19111637四层18111636五层18111636六层18111636七层18111636八层470112合计10166535207注：大庸府城如家酒店客房总量 207 间，其中双标房 101 间，大床房 66 间，套房 5 间，联床房 35 间。2二、大庸府城如家酒店3（一） 、张家界市酒店业、旅游业概况1、酒店业、酒店业张家界市现有酒店、宾馆、招待所 400 多家，床位数 3.5 万张；其中星级酒店 60 家（四星 3 家
3、，三星 14 家） ，床位数 1 万多张。永定区星级酒店 21 家，床位数 4009 张；永定区总计床位数约 1.5 万张。永定区星级酒店平均入住率 78%，其中三星级以上酒店平均入住率达85%。以下为永定区宾馆、酒店情况：永定区饭店名称星级地址床位数祥龙国际酒店四星张家界市解放路 46 号550张家界国际大酒店四星张家界市三角坪 42 号448万泰国际酒店四星南庄坪142天门山大酒店三星张家界市飞机场口280金都大酒店三星张家界市紫舞东路 1 号116中南民航旅游山庄三星张家界市南庄坪五子坡226南航富利来大酒店三星市区紫舞路 30 号203武陵国际大酒店二星张家界市解放路 1 号325邮政
4、大厦二星张家界大桥路 2 号179冶金宾馆二星张家界市紫舞东路 2 号270邮电公寓二星张家界市教场路 17 号240祥云酒店二星张家界市南庄坪80机场大酒店二星张家界市大桥路 1 号155三贺宾馆二星张家界市回龙路 31 号92龙泉宾馆二星天门西路 39 号138辉煌大酒店二星天门路 7 号66星辰大酒店二星天门路 17 号140东玉楼大酒店二星市区紫舞路94良苑酒店二星张家界市回龙路 1 号124景丽华酒店一星张家界市人民路 43 号73金旅假日酒店一星张家界市紫舞路68合 计21 家4009其它各类酒店、宾馆、招待所214 家11194总 计225 家15203（上表为张家界市旅游局 2
5、005 年发布之数据）42、旅游业、旅游业张家界市现有旅行社 61 家，其中国际社 11 家，国内社 50 家。2005年全市接待游客总量 1467 万人次，为 2002 年总人次的两倍；2005 年全市旅游总收入达 64 亿，其中门票收入 7.4 亿元，住宿收入 12 亿元，餐饮、娱乐、购物三项收入近 22 亿元。截至 2006 年 6 月 30 日，游客总量较去年同期增长 29%，旅游收入同比增长 38%。3、张家界市酒店客房供需状况、张家界市酒店客房供需状况按全市总计 3.5 万张床位，一年 365 天计算，张家界市可接待的游客数量为：35000365=1277.5 万人次，而 2005
6、 年游客总量已达 1467 万人次，因此张家界市客房处于极短缺状态。（二） 、如家酒店经营收入测算1、客房收入、客房收入酒店入住率按 82%（300 天，较同档次酒店均值略低）计，各类客房年收入测算如下：双标房：288 元101 间300 天=8726400 元大床房：268 元66 间300 天=5306400 元套 房：588 元5 间300 天=882000 元联床房：278 元35 间300 天=2919000 元客房年收入合计：17833800 元备注：永定区四星级酒店房费收取均价380 元/天/间（其中项目对面的祥龙国际酒店以均价 400 元/天/间收取房费） ；三星级酒店房费收取
7、均价300 元/天/间。2、茶餐厅及会议室收入、茶餐厅及会议室收入（暂不作测算）3 3、酒店年经营收入为：、酒店年经营收入为：17833800 元/年（三）（三） 、酒店经营成本测算、酒店经营成本测算经营成本：1、人工：10%2、水电、煤气：11%3、客房用品：7%54、维修基金：2%5、品牌管理费：6%（与如家合同约定额）6、不可预计费用：3%7、营业税金：5.5%以上合计经营成本按 44.5%计，年经营成本为 17833800 元44.5%=7936041元（四）（四） 、酒店年经营利润测算：、酒店年经营利润测算：酒店年经营利润=年经营收入年经营成本=17833800 元7936041 元
8、=9897759 元（五）（五） 、大庸府城如家酒店投资回报率测算：、大庸府城如家酒店投资回报率测算：购买单价按 7050 元/计（本售价为完全具备开业条件配置之单价）投资总额为： 7050 元/9646=68000000 元年投资回报率为：9897759 元68000000 元100%14.56%三、大庸府城如家酒店投资支撑要素1、区位优势及交通、区位优势及交通酒店地处永定区核心地段，市级商圈中心，片区成熟，人气旺盛，历代为湘西商贾云集之风水宝地。酒店距长张高速出口仅 6 分钟车程，距张家界国际机场 15 分钟车程，距火车站 5 分钟车程，到汽车站只需 1 分钟；处于八方人气汇聚的中心，为枢
9、纽之地。2、旅游业支撑旅游业支撑张家界是全国乃至全世界闻名的旅游区，属国家 4A 级旅游景点，并获国家地质森林公园等诸项殊荣；特别是申报世界自然遗产成功，中国与亚洲、欧洲等多国旅游双边协定的签署，以及长沙至张家界高速公路的开通（长沙至张家界自驾游约 3 小时车程） ，直接促成了张家界旅游业的迅猛发展。预计 2007 年中外游客总量将超过 2000 万人次，旅游业总收入逾670 亿元。张家界市星级酒店客房需求缺口进一步拉大。3、大庸府城综合配套服务支撑大庸府城综合配套服务支撑大庸府城集湘西千年人文历史、建筑艺术为一体，将旅游景点、酒店客栈、休闲娱乐、现代商贸、中西美食等整合运营，占地 45 亩，
10、总建筑面积 65000 平方米（其中中央景观区 5000，风情酒吧经营面积 3200，特色餐饮经营面积 8000，KTV、足浴、桑拿、洗浴经营面积 5500，商贸区经营面积 15000，地下停车场 9000，停车位 232 个） ，为张家界市规模最大、规划最完善、最具发展潜力的旅游文化商贸城。如家酒店座落大庸府城显要位置，府城内各类业态（均为品牌商家经营）都与之形成消费互动和功能互补，从而具备其它单体星级酒店无法比拟之综合优势。4 4、如家酒店自身竞争优势、如家酒店自身竞争优势如家酒店由中国最大的酒店集团：首都旅游国际集团与中国最大的酒店分销商、酒店信息平台携程网共同组建，旗下管理的酒店 20
11、0 多家，为全国最大的连锁酒店。如家酒店籍携程网强大的酒店预定平台及各连锁店之客户资源共享，平均入住率高达 90%。近期，如家酒店引进国际战略投资者并涉足资本市场（2006 年 10 月26 日于美国纳斯达克成功上市） ，从而可加速国内二、三线城市的拓展，客户资源进一步得到保障。以上都是张家界本土酒店所不具备的。较之本土酒店，如家竞争优势明显。5 5、整合运营推升物业价值、整合运营推升物业价值建筑物的价值除开发成本、建安成本等固有价值外，其溢价更多地体现在它的流通价值，商业物业尤其如此。大庸府城所处商圈核心地段的不可复制性，在当地首屈一指的规模，合理的商业规划布局，各知名品牌商家的入驻，专业的
12、商业管理、物业管理团队，以及大庸府城中心广场非物质文化展区独特的人文旅游景点，整合后必将形成强大的吸客力、辐射力，实现高流通，继而提升整体物业价值。我司已与国际国内 61 家大型旅行社签署合作协议，估计进入大庸府城的观光游客每年在 300 万人次以上。7另大庸府城的建筑风格特色与我国历史文化遗产中的诸多古建筑群一脉相承，深具历史价值，亦增加其物业的附加值。四、结语以上对张家界大庸府城如家酒店所作之投资分析，均基于现实而设计，局部尚有所保留（如酒店经营收入预测等） 。对于稳健型投资者而言，本案应是上佳的选择，敬请实地考察论证。长沙新大新集团张家界新大新置业有限公司2007 年 4 月 28 日附
13、:如家酒店所获荣誉:(摘要)中国饭店业集团中国饭店业集团 2020 强强; ;中国饭店业民族品牌先锋中国饭店业民族品牌先锋; ;“21“21 未来之星未来之星”2005”2005 年度最具成长性新兴企业年度最具成长性新兴企业; ;中国品牌建设十大杰出企业中国品牌建设十大杰出企业; ;中国自主创新经济型连锁酒店中国自主创新经济型连锁酒店; ;20062006 年度中国酒店星光奖年度中国酒店星光奖; ;20062006 年度标杆企业年度标杆企业; ;20062006 年度最佳创新企业年度最佳创新企业; ;20062006 年度金枕头奖年度金枕头奖; ;中国最佳经济型连锁酒店品牌中国最佳经济型连锁酒店品牌. .
