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1、2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 首府，高层时代来了!2007年乌鲁木齐高层、小高层开发量达200万平米,预计2008年首府商品房开发量将超700万平米，其中高层、小高层的开发量也将创历年新高。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 高层时代的来临意味着什么？ 客户接受了 开发量增加了 选择丰富了 竞争激烈了 产品升级了还意味着 没有个性、靓点的项目将
2、被市场所摒弃； 只卖地段的项目也会举步维艰； 新户型、新科技、新技术创新，将成为首府高层项目未来比拼的重点； 如果市场稍有变化，诸多中小房产公司开发的高层项目必将引发价格战，带动高层、小高层市场整体走低。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 结论：2007年，乌鲁木齐房市虽然火爆异常，但开发量相应加大，加上新政的调控与打压作用，投资者热情受挫稳中有升的市场环境下，其实暗潮汹涌。操作项目，要学会在一片涨声中冷静地看市场，以长远发展的眼光看市场，激情与理智并重，理智操盘，激情销
3、售；利益与品位并重，打造出项目独有的个性。唯有高性价比、特色鲜明的项目方能广受市场追捧。 关键词：创新+性价比关于竞争对手 阿勒泰路沿线，07年仅有靠山居、锦华名居、楼兰新城入市。但我们应该清醒地认识到，高层的竞争，不仅仅是所在区域市场的争夺；我们目标客户的活动范围以及经济实力，决定其购买行为不再为区域所限制。生活配套、品质、环境、车位、交通、学区都将成为左右消费的因素。从这个角度来说，全市所有综合素质较高的高层项目，都有可能切分我们的市场份额。但就项目区位而言，锦华名居、楼兰新城是本案最直接的竞争对手。 2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量
4、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789锦华名居工地现场及模型图开发商：新疆霄龙房地产开发有限公司项目地址：北京南路经管学院对面总建面积：7万平方米项目概况：18栋1516层板式高层组成，面积从118235平方米不等，58%绿化率、4565米楼间距；车位300余个。配套设施：地下车库通直达电梯、门襟刷卡系统、5重安防项目均价：4700元/M2营销策略：以地段价值突现产品价值，以产品较高的附加值来实现较高的售价项目点评：此项目在推广中也反复强调城北CBD、高新区核心，宜居宜住等，但无论描述得再好，其地理位置终究没得到广泛认同，加上过高的售价与飘渺的、皮肉不相符的“北
5、欧居住”主题，其销售前景堪虞。 楼兰新城总规图及高层效果图开发商：新疆鑫泰投资（集团）房地产开发公司项目地址：机电市场对面（原水泵厂）总建面积：40万平米（其中一期8栋，建筑面积12470平米）项目概况：绿化率43.5%；建筑密度38%;户型区间74160平米配套设施：酒店、学校、幼儿园、商业街；两个主题公园、双会所；有水景项目起价：3200元/M2营销策略：低开高走，以电梯公寓拉高六楼价格及项目品质，借楼兰古城赋予项目较高的知名度与人文特性项目点评：楼兰文化仅作为一个噱头出现，在小区景观、立面、社区文化建设上未能得到全面贯穿；一期开盘低价入市，抢得一些先机，但涨价后，配套支撑不够，显得后劲不
6、足。 小结：相对竞争个案，本项目具有体量优势、临街展示优势、毗邻成熟市场优势我们应该完善自我、扬长避短，攻其软胁，坚持“短、频、快”的营销原则。即在较短的时间内以高频率的投放量，快速的积累客户，完成销售。 不得不说的一句话策划不是万能的 在市场越来越成熟，消费者越来越理性的现在，优秀的产品，营销策划锦上添花易；如果产品出现致命缺陷，后期指望营销策划雪中送炭，四处修修补补，则难！好的产品具有第一行销力！ 也许有这样的超人，任何项目都能变废为宝、点石成金。但我们的做事原则是：协助开发商先完善项目，夯实基础，再用专业的策划、包装以及科学的案场管理来实现销售。也许不够传奇，但胜在稳扎稳打，能够将风险控
7、制到最低。 平庸甚至粗糙一个既无姿色也缺少内涵的人，让人难以产生交往的兴趣。了解过山水名居的初步规划后，就是这种感觉。换一句话说，项目缺少让客户买单的魅力与靓点，甚至时下流行的基本智能化配套也无提及。 一定要做四层商业吗？在反复考察过周边地块商业业态及经营现状后，如不自用，四层商业是否体量过大？在租金有限、销售无望的情况下，部分改为住宅是否更加合理？ 谁会选择一梯十二户的高层？一梯十二户，筒子楼还是高尚住宅？也许价格足够低，地段又足够吸引人，总会有人愿意捡便宜的。每个开发商都希望出房率越高越好，问题是客户刚刚相反。 寻找项目的魂主要优势提纯 地段距繁华很近 面山背水离自然不远城中尚品山水居所
8、古人云：“有云无水则风到气蔽，有水则气止而风无”。得水之地为上等，有山水环抱之地为风水宝地。 在中国住宅风水理论中，有“人之居处，宜以大地山河为主”的说法。山水居所中国传统中的人居至高境界！ 定位原则将山水文化进行到底！ 千篇一律的面孔，只会让项目“泯然众矣”，被众多竞争对手所淹灭。做首府乃至乌鲁木齐的独一份！建筑风格定位新中式高层建筑说明：1、山水文化是中式建筑所独有的。2、首府第一栋中式高层住宅，意义非凡。3、随着抗震求灾中表现的众志成城，以及奥运 会的成功筹办，民族自信心、自豪感的日益 提升，中国风将更加盛行。4、中式风格与现代科技的搭配，历史与现代的 交融，体现出新中式的非凡魅力。好比
9、女子 十二乐坊带来的惊喜与愉悦。 楼体外立面定位中式建筑是内敛而淡雅的，以“青砖黛瓦”为主色调，传统坡屋顶勾勒出江南建筑独有的韵味。也可在局部溶入现代元素，形成大胆跳跃的新中式外观。 景观定位1、强调项目面山背水的绝佳地理优势。2、利用裙楼平台造景，在有限的空间，要求所营造的景观精致而富有文化气息，如：西湖微缩景观、苏州园 林微缩景观等。3、充分利用楼顶，引入生态泛会所概念。即，用阳光板搭建生态氧仓，一年四季长青长绿，在内可设置咖啡 厅、阅读吧、茶座等各种休闲功能区，为业主创建互动、 互享的新生活方式。 进户部分定位进户门、进户大堂是项目档次、业主身份的体现，细节往往决定项目的成功与品质。1、
10、单元进户门2、入户大堂中式精装修，可配套以休息场所，点缀以字画，给业主营造高质、高品、高贵的感受。智能安防定位建议1、可视对讲系统：所有楼统一管理，中心机房设管理监视机，每个出入口设可视对讲主机，户内提供一部可视对讲分机。可实现住户、访客与物业管理 者三方通话。2、电视监控系统：在社区的大门口、地下停车场、首层电梯间、电梯轿箱内、大堂处设置摄像机，实现集中监控、录像及记录查询。3、“一卡通”系统：（1）车辆出入管理系统在停车场出入口设置远距离读卡器。（2）门禁系统在出入口、首层电梯处、地下电梯处、电梯轿箱内设置近距离读卡器。4、家庭智能系统：（1）实现三表出户（2）家庭防盗报警系统：煤气泄露报
11、警、红外报警、紧急呼叫等 新型户型建议 户型是影响购买行为的重要因素，本案作为一个单体高层，生活配套、景观配套都将逊于周边大型社区，所以户型一定要保有竞争力，敢于大胆引进新疆还未使用的新户型。新型户型的运用，不但突现出项目的创意与品质，还有助于将目标客户的眼光牢牢锁定在本案。1、蝶翼户型建议（116123平方米） 以亲情居突现传统文化中的“和”和谐、和美、和顺也可 借此规避现有户型的开发政策。2、三代居产品（165平方米） 物业管理定位高层住宅的住户很注重生活品质，可以说物业管理对项目品质的营造及效益的高低起着举足轻重的作用，所以，配合本案的高端形象，建议项目在开盘前期即委托知名物业管理公司参
12、与进来，或以物业顾问形式参与管理，将物业理念贯穿于开发全过程。提倡【人性化管家/ 定制式物业服务/ 以专业取胜】即根据业主所需进行专业的设计,提供独具风格的/管家式的/个性化物业服务。将凭借强大、高素质的物业服务团队,继续秉承“业主是第一财富与优势”的服务原则，以“情感经营”的管理理念，应用“新都市主义人文关怀”观念，实行VIP会员定制服务/智能化物管设施/情境式服务体验等高尚物业服务。底商定位建议项目虽然毗邻成熟专业市场，但专业市场人流稀少、人气不旺，对本案底商的拉动作用有限。加之项目周边楼盘不多，人口有限，建议底商只做二层，以满足社区及周边商户生活、交流的业态为主。如：门面设置中型超市、餐
13、厅、药店、高档洗衣店，还可引进银行进驻；二楼则以大型休闲、娱乐消费为主，如咖啡厅、健身中心等。 我们将谱写的 是一曲山与水的和谐鸣奏 我们将创造的 阿勒泰路的销售奇迹与高峰但，酒香也怕巷子深 优秀的产品 + 得当的营销推广策略 + 到位的现场执行 = 市场认可与丰厚的回报案名1、主推山水名居说明：坚持原用名作为主推，因为案名涵盖了项目最大的亮点与推广主题，同时还点明了定位与品质，与项目特征相符。2、副推A、一品阁B、紫竹庭C、星河雅轩推广主题1、主推观山，观水，观天下说明：一府一城，临山而居，近水而栖，返璞归真，吸纳山水之灵性，培养豁达之胸怀，人居至高境界。2、辅推A、目远心自宽B、山水居境，
14、名门本色C、城中的心灵居所LOGO设计营销模式体验式情景营销1、将售楼中心切分为若干功能区，如：立体影像视频区、建材展示区（配备实物及相应的演示说明）、未来生活环境营造区，利用相应的销售工具向客户展示，并让他们初步感受到未来居住在山水名居，所能享受的一种醇厚、高雅、卓越、尚品的生活方式.2、通过这种情景式环境营造，让客户在潜移默化中被我们的气氛所感染和吸引；并通过此加深对山水名居倡导的山水生活的理解，提升对优品生活的渴望，从而达成销售目的。我们的销售人员在这里已不是单纯的业务人员，他们扮演的将是一种生活方式的演绎者、讲解人，甚至是参与者，这样才能在客户最深层次的需求中打动他们。集成联动整合营销
15、SP活动新闻导向主题营销网络联动PR活动媒体组合顾客互动整合营销联动集成的推广模型推广阶段划分第一阶段：酝酿期业务执行：u 主接待中心布置完成，人员进驻。u 实施全方案教育训练（迎宾礼仪，接待流程，接听电话制式作业，销控训练，DS拜访作业等）u 业务人员拜访，进行精美海报派发，同时收集有效客户名单。u 确定价格策略，渠道策略，入市时机及方式，促销策略等 SP 活动：u 结合项目优势举办大型公益性 SP 活动,提升项目知名度及档次。媒体配合：u 所有销售道具齐备u NP ：在当地各大报纸刊登酝酿稿并搭配软文广告，以巧妙的行销手法制造市场话题以达双重引证之广告效应。u 手机短信覆盖目标客户，移动为
16、主，联通、小灵通为辅部分销售工具及案场包装一览第二阶段：强销期u 结合大型 SP 活动，配合现场炒作业务，项目正式公开，造成轰动。u 现场操作作业职责划分（主控组、销售组、各分区持续解说组、迎宾组、服务组、银行组、保安组）。u 加大 DS 直销策略深入重点诉求地区，潜在客户挖掘。u 引爆销售作业，产生压迫式热销效应。u 媒体交叉运作，运用大众媒体及小众媒体、户外广告、SP 活动等u 产生点、线、面不同媒体特性，特定族群,加大客层网罗面。现场销售炒作：创造人气，公布调价信息，压缩成交时间，赠品配合现场促销。业务执行： SP 活动：u举办系列性音乐盛宴（如邀约政商名流、大型舞狮舞龙表演、歌舞秀等）。u配合：赠品活动、抽奖活动炒热卖场
