【商业地产】长沙上河国际商业街开盘前阶段策略-63PPT

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1、上河国际商业街开盘前阶段策略研讨会2008.3.16相关议程1、开盘前策略探讨2、相关执行风格解析3、DM设计稿件讲解4、户外的设计初步沟通5、楼书风格P示意一、开盘前策略研讨【开盘前工作重点 】1、如何继续拔高项目的国际化大商业的气质形象？2、商业与公寓的关系在价值体系中如何实现有效糅合？2、以怎样的方式实现项目价值利益点与消费者的情感沟通？今年上半年的销售任务是艰巨的，在5、20开盘要销售1.57万M2商铺及B区剩余272套公寓的90%，作为推广的配合工作 ,今年需要重点从有效渠道进行，让广告信息更真实进入消费者大脑，全力配合好销售工作。【项目定位与主推广语】1、“中南商业第一极”的项目总

2、体定位，已经沿用很久，实践证明它是完全符合本项目的实际的。本阶段推广的“上河国际商业街”，不能脱离“商业广场”这个大环境，否则会导致前期的广告资源浪费，陷入孤立境地。2、 公寓销售压力相对较小，而“以商带住”是拨高B区公寓价值的最有力方式。在商业推动下，公寓作为商业综合体之上的国际公寓，向市场展示的是更高的居住价值。【广告推广口号】商业翘楚 比肩全球本项目在中南五省商业项目中规模排名榜首，当之无愧“翘楚称号”，其影响力应当不仅仅限于中南地域，而且有跟上世界脚步的雄心。故曰“比肩全球”。中南财富 谁与争锋【口号备选】与新特区一起腾飞国际的大气的宏伟的现代的【广告调性】【如何应对暂不明朗的业态定位

3、?】苏宁、国美还有深圳白马、天河城百货等单位都可能进驻 ，但无论是打造成什么市场（服装还是建材），从推广角度来说暂时不用深究，我们要一如既往地坚持打造国际化、综合性的财富平台，扩大受众面.结论: 商铺业态定位需要弱化，强化项目本身的升值前景.【关于商住同步推广的问题】推广形式上，可从实销角度考虑，采取主次结合的形式.重点推商铺时，以商铺形象和信息为主占7成，剩余3成信息体现公寓，反之亦然。 以目前情况看来,公寓销售出现良好势头,可以暂时不体现公寓信息.【推广节奏的解析】预热期3月4月节点：1、储客开始2、4月户外媒体亮相3、现场引导系统到位核心攻击点：业内渠道户外媒体强势启动 4月5月节点：1

4、、520正式开盘2、420房交会3、销售环境到位核心攻击点：强势入市 多渠道攻势 持销6月7节点：1、现场环境成熟2、C区开始推广核心攻击点：公关活动促销计划节点：信息告之攻击重点：DM节点：强销准备到位攻击重点：楼书/DM/活动保温812月节点：C区开盘核心攻击点：新一轮的销售攻势第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段节点：C区户型单张等物料攻击点：活动节点：C区开盘攻击点：开盘活动预热期3月4月工作安排第一阶段形式媒介时间主题或内容楼书房交会、销售现场4月20之前商业翘楚，比肩全球 告知商业街将要推出的信息背面内容主要体现商 业街的升值前景，以及商业街的基本信息资料。 以高回报率为例，塑造上河财

5、富神话。 VI设计项目各个展示部位4月之前建立上河国际商业街 的基本视觉标识DM单张现场以及房交会3月中旬之前商业翘楚，比肩全球 （从宏观创富环境角度出发， 表达广场的升值未来） 认购卡认 购须知意 向认购书销售现场3月下旬这次推广的商铺，不同于以往要固定委托经营10 年甚至15年，可以选择委托或者自我经营，更自 由更灵活_可以在认购过程中对置业者诉求此点. 软文2000字,潇湘晨报4月初上河国际-新特区经济财富风向标 (体现“改革配套”价值之余，需要深挖为什么 沃尔玛会选址在上河，以及项目多元化商业的集 群价值效应，立足区域商业高定位去分析杂志 210X285MM3-4商业翘楚，比肩全球 整

6、体形象 户外50X10米（高） （58.5+6.5）X12米 （高）4月初商业翘楚，比肩全球-上河国际商业街车身常规 公交车体4月10号前上河国际商业街 : 财富浪潮憾世登场围墙现场 1、第三次财富浪潮 鼓舞长沙 2 中南五省 首席商业航母 3 谁拥有上河,谁就拥有世界街 4 财富集中时代 为新特区加速强势启动 4月5月第二阶段形式媒介时间主题（或内容）软文2000字4月15-5月 每周一次上河国际际：长沙商业业接轨轨世界的标标志 国际际巨鳄钟鳄钟情上河为为那般？ 集群经济体系：论论沃尔玛的造城效应 （详细分析“各个城市因为沃尔玛而带来的区域发展 和物业升值”，引申到项目的特征） 上河会 5月

7、20日前包括活动积分标准、客户关系建立。以及刊物上河 会-由甲乙双方共同馔写的、包括楼市动态的文集， 潜移默化地感染受众，强化上河国际的时代影响力 内部认购 相关的其他物料包括商铺户型和剩余公寓户型等等项目 推介会物料现场媒介4月20 房交会 之前关于房交会建议见附表杂志 210X285MM3-4业主现身说法：上河国际的创富传奇硬广 潇湘晨报开盘日起航中南商业航母盛大开盘DM继续使用5曰20日分解上河国际商业街投资价值，以及财富飙升的传奇同步组织区府、规划局、业内专家、业主及潜在客群展开城市区域价值高峰论坛，研讨城市发展 趋势，区域价值未来等，提升项目的价值认同感，并通过新闻通稿的方式来加以炒

8、作。【重点：房交会】一年一度的春季房交会是长沙具有重大影响力的地产盛会，百威广告将紧密配合本次房交会做出特色，做出影响，力求把上河国际商业街的财富龙头形象体现得淋漓尽致。上河国际商业街的LOGO 案名等，考虑用镀金字 体制作，镶嵌在背景扳 上。展示场地必然需要的项目背景板。以“商业翘楚，比肩全球”为主题并放置项目效果图，且效果图要做艺术处理。也可以考虑把背景扳设置为一个中南五省的战略地图，更凸显项目的国际地位“上河国际商业广场可以制作仿黄金的立体大字，强化项目的市场知名度。廊柱上可以布置为投资宝典，讲述平常人的投资心得以及对上河的信心亦然可以布置为上河照片展把上河国际关于沃尔玛开业剪彩的一些烘

9、托氛围的照片喷绘上去，显得更富有体验性。项目沙盘亦不可忽视。可以考虑在房交会期间把售楼处沙盘搬迁到会场。这些小广告位，可以刊登天河城案例、深圳白马服装城等案例，类比上河国际的无限升值前景现场展板：分别悬挂500强品牌入驻单位的介绍，比如沃尔玛选择上河的初衷，肯得基为什么选择上河最好能使用沃尔玛、欧亚达等相关发言人的语录5。20开盘日计划现场业主活动 1、现场布置开盘庆典的氛围，让看楼者体会项目的火爆2、进一步密切与老客户的关系，对老客户实行一定程度的优惠。3、建议给成交客户送沃尔马购物优惠券，调动其积极性和信赖感4、广告配合开盘热销的宣传，以软性诉求攻击市场，同时建立天润五江地产实力雄厚的品牌

10、形象。二、相关执行风格解析早期的上河国际商业街部分执行作品（讲解部分）DM单张正面形象以商业街效果图为主，告知商业街将要推出的信息背面内容主要体现商业街的升值前景，以及商业街的基本信息资料。以高回报率为例，塑造上河财富神话。华南摩尔推广方式示例购物中心调整、提升的必要性和实施策略演讲嘉宾 邱志东 先生1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 目录一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值二、什么情况下购物中心必须进

11、行调整 和提升1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退租情况比较严重什么情况下购物中心必须进行调整和提升4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有 效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或 商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层 的换位调整什么情况下购物中心必须进行调整和提升7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升三、

12、购物中心调整提升前必须考 量的内容购物中心调整提升前必须考量的内容1、购物中心定位的检讨2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性3、市场同业的错位经营和对抗性4、消费者的潜在需求5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况7、 市场营销推广策略的得失及未来方向8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较购物中心调整提升前必须考量的内容11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进 行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入

13、预算：改造费用，推广费用及招商费用购物中心调整提升前必须考量的内容四、购物中心调整实施过程中的 策略1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略购物中心调整实施过程中的策略购物中心调整实施过程中的策略6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、 原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责

14、任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务购物中心调整实施过程中的策略演讲结束，谢谢大家！如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千 年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃 至世界的文学史上，地位都是很崇高的。 希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还不足以解 释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他 们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。 但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同 。在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象

15、讲 ，基本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大 程度上鲜明地把“神”和“人”清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完 美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了 拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也 有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美 无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、*形骸的，不会像东方的神 一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里 ，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。 需要说明的是，希腊神话分为两部分，一部分是神的故事，一部分是英雄 传说。这一部分主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。 下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况： 世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨 雷电之类才慢慢形成。基本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国 的盘古开天地之前，也是“一片混沌”之说。“混沌”这个词，指的就是在神 话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。